土木工程论文新.docx

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1.房地产开发项目可行性研究综述

可行性研究作为投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国。

在第二次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。

现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。

在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开始推广房地产项目可行性研究，进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。

1.1可行性研究概念和目的

项目可行性研究是项目前期工作的基本内容，直接影响到投资项目最终目标实现的可能性。

所谓项目可行性研究，是指具体实施某一投资方案前，对投资项目从不同的角度和方面进行综合、全面地调查研究和分析论证，为项目决策提供科学依据，以保证投资项目经济上的合理性、财务上的盈利性、技术上的先进性以及社会上的协调性等等1。

项目可行性研究广泛使用于新建、扩建和改建的大型工业项目、民用建筑工科学技术试验项目等项目的分析论证。

要做出一项令人满意的项目可行性研究，必须对该投资项目实施过程中可能出现的各种因素进行全面细致地研究分析，对影响项目决策的关键因素更是要重点对待；对拟定的各种可能的建设方案从各个方面进行仔细地比较论证；对项目的经济效益、社会效益以及环境效益作出科学的预测和评价。

在此基础上，充分考虑投资项目在技术上的可行性、可靠性以及具体建设的可能性、风险性，为项目的开展奠定坚实的基础。

可行性研究的根本目的是实现投资项目决策的科学化、民主化，减少和避免投资决策的失误，提高投资项目的经济、社会和环境效益。

房地产投资开发是一项综合性的经济活动，具有占有资金额大、投资周期长、涉及面广等特点，在社会经济活动中具有举足轻重的地位。

引入项目可行性研究，可以更合理充分地利用资源，减少甚至避免投资决策失误，降低项目成本，实现项目社会、经济、环境综合效益的最大化。

1.2房地产开发项目可行性研究的主要内容

鉴于房地产的自身特征，不同的开发项目，由于性质、规模、复杂程度以及环境不同，其可行性研究的内容也不尽相同。

一般来讲，项目可行性研究应回答以下几个方面的问题：

●为什么要投资这个项目？

●项目投资的地点在哪里最佳？

●项目的投资环境怎样？

●项目的市场前景如何？

●项目的投资规模多大最合适？

●项目应采用什么样的工程技术？

●项目的建设期及作业安排是怎样的？

●资金筹措方案是否最优？

●项目的经济效益、社会效益、环境效益怎样？

●项目是否可行并最优？

具体而言，房地产开发项目可行性研究的主要内容包括：

（1）市场研究

市场研究主要是对市场的需求进行分析，以解决项目建设的“必要性”问题。

现代商品经济的一个重要特征就是:

商品生产者必须从消费者或用户的需求出发来进行生产和销售，即顾客需要什么，就生产什么。

房地产开发也是一样，尽管房地产商品的需求非常旺盛，但仍离不开消费者和用户的旨意。

谁能把握时代的脉搏，从消费者或用户的需求出发，从社会经济发展的长期房地产需求趋势出发，谁就能在房地产开发中获得最大的成功。

因此，判断一个项目能否设立，是非有必要开发，其基本标准是这项目应为社会所需要，应是房地产中的发展项目。

当然，作为房地产发展项目的选择，还应考虑地产或房产所处的位置，而地理位置的好坏又和城市经济的发展状况和前景紧密相关。

这也是不可忽略的因素。

因而，在立项之前，必须对城市的社会经济发展进行调查和分析，对市场需求进行分析预测。

（2）开发项目在受各种外部条件所制约时的可能性

项目实施的可能性是建立在对项目的外部制约条件分析的基础上的，如需要考察固定资产投资规模及城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。

另外，还需要考察开发建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。

这些因素直接影响着开发过程和结果，比如造成开发周期延长和产品后期服务跟不上而影响产品走向市场。

在进行可能性分析时，必须充分考虑到项目开发对这些因素约束的承受力和突破力，否则对项目的启动、运作、善后都会带来艰难性的影响。

（3）开发项目的技术、经济分析

技术、经济分析是开发项目可行性分析中的核心部分，相对而言，经济分析又比技术分析显得重要，因为对于企业来说，经济利益是最重要的。

如果其他分析都可行，而经济上分析不可行，则这个项目对该企业是不可行的。

在经济分析中，市场分析特别重要，因为市场形势的变化对项目的成本、销售价格、销售收入、利润等都有最直接的影响。

技术对项目的约束力并不十分大，因为在现代科技条件下，不同的技术要求都可通过各种途径来达到。

进行技术分析主要是考虑其实施中的经济可行性。

在进行完以上三项工作后，将研究成果写成可行性研究报告形式。

1.3项目可行性研究步骤

可行性研究是在投资项目前期所做的工作，按照由浅到深、由先到后的顺序，可以分为四个工作阶段1。

（1）投资机会研究

投资机会研究也称投资机会鉴定，是房地产投资可行性研究的第一阶段，起主要任务是寻找投资机会，为项目投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和对市场的未来研究预测为出发点，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究可以分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究两种类型。

前者是针对一个地区、一个行业或一种资源为对象进行研究的，以识别投资机会，对投资方向（地点、行业）进行研究。

后者是在前者的基础上，对已选定投资地点和行业的投资项目所进行的机会研究。

投资机会研究主要涉及的内容包括：

地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

相对于其他几个阶段而言，投资机会研究是一个相当粗略笼统的过程，它更多地依靠主观估计，而不是详细的研究分析。

在分析项目所需投入资金以及项目建设成本的时候，一般是按照市场上大致的投资项目实际投入和成本估算出来，税费的多少也只是用大致的比例估算出来。

该阶段对项目投资的开发成本、预期收益、净利润的估算精度较低，误差可±30%左右。

但该阶段投入的费用较少，约占项目总投资额的0.2%～0.8%；所需时间较短，大约1～2个月左右。

（2）初步可行性研究

如果投资机会证明是可行的，就可进入初步可行性研究阶段。

许多大型的投资项目消耗的人力和资金是相当多的，为了避免时间、金钱和人力资源方面的浪费，投资者往往需要在对项目进行正式的可行性研究之前，在机会研究的基础上提前对项目的可行性做出初步的研究分析。

因此，初步可行性研究是介于投资机会研究和详细可行性研究的区别主要体现在获得资料的详细程度不同、研究的深入程度不同、精度高低不同三个方面。

对于一些小型开发项目的可行性研究，可以跨越该阶段，直接进入详细可行性研究阶段。

这一阶段需要解决的问题有：

①分析投资机会研究的结论，在较详细资料的基础上做出是否投资的决定；②是否有进行详细可行性研究的必要；③有哪些关键问题需要进行专门的特殊研究。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：

市场供需、建筑原材料的供应、项目所在地的社会经济状况、项目选址及周围环境、规划设计方案、进度安排、投资收益、成本估算、财务分析等。

初步可行性研究阶段估算的精度比投资机会研究要高一些，误差大致在±20%范围内；所需的费用约占总投资额的0.25%～1.5%；占用时间大约在2～4个月。

（3）详细可行性研究

详细可行性研究是项目可行性研究过程中的最重要的组成部分，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

在该阶段，投资者将拥有更多更详细的原始资料与数据，借此对拟投资项目进行全面地经济技术分析和论证。

这一阶段的研究范围更广、程度更深、精度更高，发现方法已经不再是那种主观行为占主导地位的估算，而主要通过运用更为客观、科学的各种理论模型以及各种复杂的指标比较等对拟建项目进行评价。

这一阶段进行投资估算的精度在±10%左右，大型项目所需的费用约占总投资额的0.2%～1%，小型项目约为1.0%～3.0%；占用时间较长，一般项目需要几个月的时间，大型项目有可能需要一年左右或更长时间。

（4）可行性研究的评价

详细可行性研究报告完成后，可行性研究工作并没有结束，可行性研究的评价（又称项目评估阶段）是整个研究过程的最后一个阶段，是由决策部门组织或授权于建设银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的阶段。

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估论证的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

房地产投资项目可行性研究的决策过程见图1-1

1.4论文研究方法

本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式，考察南山世纪华府项目的可行性，应用投资学、市场分析以及房地产相关学科的知识，重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价、不确定性等进行探讨，形成项目可行性研究报告。

2.项目总论

2.1项目背景

海滨城市烟台四季分明、气候宜人、年平均气温12℃、是有名的避暑胜地。

近两年来荣获“2005联合国人居奖”、“全国文明城市”、“最佳中国魅力城市”、“中国优秀旅游城市”，环境质量一直处于山东省较高水平。

（1）地理环境

烟台市地处山东半岛中部，是一座美丽富庶的滨海城市，也是全国首批对外开放的14个沿海城市之一，国家重点开发的环渤海经济圈内的重要城市。

濒临黄海和渤海，与日本与韩国隔海相望。

全市土地面积13745.95平方公里，全市海岸线长达909公里，占山东省海岸线总长的22.5%。

（2）城市发展

烟台城市发展向东、南、西延伸，五区（芝罘、莱山、开发、福山、牟平）连在一起，组成北部海滨经济发展带。

重点建设东部滨海景观、高档住宅小区、大型体育公建、世贸中心和大学城。

城市建设日新月异，城市形象大大提升。

（3）居民生活水平

近年来烟台经济发展保持持续快速增长。

2004年全市实现生产总值（GDP）1639亿元，同比增长18.8%，经济增长速度创1994年以来最高水平，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅。

（4）产业结构

烟台正处在向“三二一”转型的过程中，在政府政策支持下第三产业将会迅猛发展，房地产/旅游业都属于第三产业。

2004年全市第一产业实现增加值171.23亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值924.71亿元，增长23.8%；第三产业实现增加值543.06亿元，增长14.5%。

2.2项目概况

2.2.1项目名称

烟台市首批通过国家康居示范工程评审项目之一----烟台南山世纪华府

2.2.2建设单位及概况

建设单位：

南山置业

南山置业是南山集团旗下的专业房地产开发公司，目前在职员工百余人。

其上属南山集团集产、供、销、科、工、贸为一体的国家级大型民营股份制企业集团。

2004年进入中国大型企业500强。

企业先后通过ISO9001、ISO9002国际质量管理体系认证，ISO14001环境管理认证，“南山”商标为“中国驰名商标”。

南山置业地产依托集团雄厚的资金实力与丰富的管理经验从产品定位、设计、规划、建筑、营销及管理上都达到最优秀的水平。

“追求发展，永无止境”——是南山置业永恒的主题，南山置业秉承“业精于勤”的优良传统，继承中国传统文化和“以人为本的精细化管理”的现代化企业经营管理理念，以回报社会和消费者的信念，以专业的眼光投资房地产市场。

南山置业必将成为烟台市房地产业的一颗新星。

2.2.3项目简介

世纪华府积极响应市政府建设康居住宅示范工程的号召，把建筑体系、部品体系中先进的成套技术加以集成，应用于工程中，以加速对传统住宅产业的改造更新；把工业化住宅建造方式和现代管理模式引入工程中，以促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务；在工程中大量开发、推广先进、成熟的新材料、新设备、新工艺，解决住宅中的关键技术问题，以促进科技成果向现实生产力转化，实现住宅的更新换代，做好“四节一环保”型的建筑是今后社会发展的基本要求。

依据建住房［1998］98号文《国家康居示范工程实施大纲》和国办发［1999］72号文《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，结合山东省住宅产业化发展的要求，提出烟台南山世纪华府项目创建国家康居示范工程的申请。

在地方产业技术条件的基础上，使项目达到墙体改革、建筑节能、智能化配置和部分装修四项要求，以创建国家康居住宅示范工程为载体，积极促进烟台市住宅产业现代化的发展和住宅性能认定工作。

进一步带动相关成套新技术应用于其它住宅小区，使住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性都有较大提高。

规划总用地21.3公顷，总建筑面积54.4万㎡，绿地率42.5%，各项配套设施齐全。

项目规划建筑设计由深圳市建筑设计研究总院第三设计院，由北京土人景观规划设计院担纲景观设计。

项目规划建筑设计引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，注重与城市的对接关系，以开放型空间取得与城市的和谐与共生，充分合理利用沿街的商业价值，充分发挥地块的景观价值，最大限度将山景海景及人文景观引入小区，尊重环境，充分体现现代文明对人居环境的超前要求，力求创造出环境优美、充满个性的高尚居住小区，建成后将成为烟台市东部新城市中心区一道宏伟亮丽的风景线。

2.2.4项目地理位置及环境（见图2-1）

图2-1南山世纪华府（南山世纪城）位置

（1）区位篇

南山世纪华府位于烟台市莱山区，身处未来烟台市发展的中心地带。

紧邻体育公园，直面烟波浩渺的黄海和风景秀丽的凤凰山色。

地理位置和山海资源得天独厚，交通发达位于滨海路、观海路及银海路的交叉地带。

与烟台市政府仅1公里路程，老城区市中心驱车15分钟即可到达，距离机场15公里，通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里而已。

（2）周边环境

南山世纪华府依山傍海，西倚青山、东眺大海，处于山水环抱之中。

每天清晨的第一缕阳光轻轻的把你叫醒。

享受自然带给我们的惬意与休闲，在这里人、建筑、环境是那么的和谐融洽。

（3）周边配套

南山世纪华府紧靠烟台市委市政府办公大楼，与市体育公园毗邻，被大学城所环抱，浓郁的人文气息；紧邻市政府，是行政文化中心区。

整个区域集景观、文化、行政、交通于一身，地位显赫。

周边更有芳华园、麦千车、扬帆等大型购物超市以及烟大市场等便民购物市场。

2.3项目规划控制要点

烟台南山世纪华府项目位于烟台市莱山区观海路以东、银海路以南、体育公园以北、规划支路以西，地势较为平坦，地理位置极为优越，规划总用地21.3公顷，总建筑面积54.4万㎡，绿地率42.5%，容积率1.98，各项配套设施齐全。

本小区地块较为方正，住宅类型为高层住宅，且地块位于新区之中心区域，其定位应为新中心区城市型住宅项目，故其规划格局应简洁、大气，结构清晰、简练，方能体现其城市感。

鉴于此，规划中由西向东于中心区域设置中心公园，其形成整个小区的核心空间，并构成小区的横轴；小区分别由北侧及南侧城市道路向中心公园引入景观步行街，北侧步行街是小区人行主要出入口，南侧步行街则曲折多变，生动有趣，其共同构成小区的纵轴；纵横两轴将整个地块分为四大部分，将不同区域衔接得极为自然、流畅，使小区空间沉稳、有序而富有层次。

小区沿规划轴线所分区域布置，构成三个住宅组团及集中商业、幼儿园、小学三个不同的公共服务区。

为使小区与城市具有良好的对接关系，并实现对东、西两向景观的充分引入，住宅设置以点式高层及两栋并列高层为主，如此布局，对内既能形成良好的组团感及归属感，又能保证内部空间的通畅；其对外构成的开放式布局，使小区内部与城市空间相互融合、渗透。

规划将集中商业、小学、幼儿园沿南侧布局，其低矮之形体避免了建筑对南侧城市空间的压迫，更好地实现了小区与城市的和谐与共生。

小区外部环境极为优越，兼具山景、海景及烟大之人文景观，并在西侧及北侧分布两条城市景观绿化带，故亦须充分营造小区良好的内部环境，内外环境兼优及互动，方能给居民提供一个极具魅力的生活空间。

按照城市规划要求，建筑退让道路红线分别是东侧规划路15米，北侧银海路45米，西侧观海路65米，东侧规划路25米沿，并且银海路、观海路绿带外设10米宽附路。

2.4项目可行性研究报告编制依据

（1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。

（2）经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件。

（3）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料。

（4）国家计委、建设部联合颁布的《房地产开发项目经济评价方法》。

（5）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。

（6）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。

（7）国家所规定的经济参数和指标。

（8）开发项目初步规划方案。

3.市场分析

房地产市场是整个社会市场体系中的一个子市场,具有市场的共性特征,在本质上与一般市场相同,受价值规律、供求规律和竞争规律等经济规律的制约。

但由于房地产本身固有的特点，区别于其他一般商品，这就导致了房地产市场又具有区别于一般市场的独特性，如市场供给缺乏弹性，市场供给的不同质性，政府垄断土地出让，市场需求的广泛性，与银行融资关系密切，有较强的区域性，需要专业人员提供服务等2。

在市场经济条件下，房地产投资项目的获利能力不仅取决于可利用的各种资源，还取决于该项目能否满足社会对房地产商品的现有或潜在的需求，要了解这些需求就得进行市场分析。

房地产项目市场分析是指通过市场调查和市场预测，根据项目的性质、特点和竞争力等，对房地产商品的市场状况做出分析，具体有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。

其目的是要发现市场机会，寻求投资空间，预测市场需求，为项目投资进行可行性研究提供信息。

3.1宏观投资环境分析

房地产投资环境是影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。

这些因素相互依赖、相互补充、相互制约，形成矛盾统一体。

房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态大系统，各子系统之间、各子系统中的各因素之间都是相互联系、相互制约的。

对于任何一项投资，投资环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。

因此，投资环境分析是投资者最为关心的问题之一。

3.1.1我国宏观投资环境

近年来，由于政府加大了对房地产业的扶持，使房地产投资、建设、销售等都保持较好的发展势头。

2001年全国房地产开发企业约有27万个，从业人员100多万人，完成开发投资额4012.2亿元，比2000年同期增长11%:

商品房施工面积55105万平方米，同比增长13.3%;商品房竣工面积19784万平方米，增长28%:

商品住宅销售面积11879万平方米，增长24.9%;商品房销售额2655.3亿元，增长23.9%。

居民自有住宅已达60%。

房地产估价机构5000余家，从业人员约10万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员约145000人。

房地产经纪机构约有2.5万个.从业人员20多万人。

物业管理企业2万个，从业人员200多万人3。

就总体而言，改革开放20年来，房地产业的发展速度是比较快的。

从投资开发量、竣工面积到销售总额已达到相当大的规模，房地产市场也日益走向规范。

房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为城乡居民居住条件的改善起着十分重要的作用。

3.2全国房地产行业发展分析

3.2.1行业现状

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，90年代发展壮大，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。

全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%.住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%,城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。

近两年来住宅建设对房地产业与城市发展经济增长的贡献率均在10个百分点左右。

房地产业投入大、周期长、投资回报和风险都较高,它作为国民经济发展的支柱性、基础性行业,在国民经济中占有越来越重要的地位.近年来,为了把住宅建设培养成国民经济新的经济增长点和新的消费热点,政府制定并出台了一系列刺激住房建设和消费的政策措施,从而把中国的住宅建设推向一个新的发展阶段,以住宅建设为主体的中国房地产业也面临着新的发展机遇。

3.2.2行业发展趋势

1）市场供给趋势

房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。

在房地产过热时期，过多商家进入，经过几年的发展，使得房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。

房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况，而且商品住宅价格将稳中有降。

2）市场需求趋势

2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米，正好处在中等收入国家人均住房水平上3。

世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。

随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加。

大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l亿平方米左右），今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

（1）普通居民住房需求继续增长

（2）城镇人口增加将增大市场需求量

（3）居住条件改善增加的市场需求

目前城镇居民住房人均居住面积为13.6平方米，“十五”末要提高到22平方米，最保守估计，按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需求新建住房30.8亿平方米，平均每年1.8亿平方米。

（4）拆迁改建增加的市场需求

预计每年需拆除重建1亿平方米。

今后20年，每年需新建住房至少5.8亿平方米。

剔除重叠部分，中国未来20年每年住房需求大约维持在4～5亿平方米。

以上表明，我国房地产业，尤其是住宅产业将面临很大的发展空间，而且随着我国房地产金融的完善和发展，住房一级市场将对房地产业发展起着的作用越来越大，房地产产品质量和品位、服务的提高都将极大促进房地产业的蓬勃发展。

3.3烟台市房地产市场分析

烟台市所处的山东半岛城市群是山东的经济核心区，包括济南、青岛、威海、烟台、潍坊、日照、淄博、东营等八市。

正逐步发展成为中国经济板块乃至东北亚地区极具影响力的经济核心地区。

其中青岛、济南为区域双中心城市，以烟台为区域副中心城市。

3.3.1烟台市经济和社会发展分析

1）烟台市人口情况及城市化率

烟台尽管这几年人口总数的增长极为缓慢，甚至出现负增长，但城镇人口却在逐年增多。

2002年非农业人口的增长率为5.2％；2003年非农业人口达219.99万人，增长了0.8%。

烟台2003年城市化水平达33.1％，而2004年约达33.6％。

而据中国人民大学土地管理系的叶剑平教授所讲：

当城市化水平在20％左右的时候，城市化发展是一个缓慢时期；一旦达到了30％以后，城市化发展速度就将迅速提升4。

很显然，烟台目前正处在城市化快速发展的阶段。

2）烟台市经济发展情况

近年来烟台经济发展保持持续快速增长，尤其是自