农村土地流转经验文档格式.docx
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因此，研究新形式下土地流转制度十分必要。
实行土地流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题，保持农村承包关系的长期稳定；
有利于提高土地利用率，促进农业生产结构调整和稳定农业生产；
有利于进一步推进农业产业化经营，加快农业发展、促进农民增收和农村进步。
二、土地流转的现状和问题
1、总体上看，农户土地使用权流转的发生率一直是很低的，但最近几年，农地使用权的流转在一些地方规模有所扩大，速度有所加快。
从全国的情况来看，80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在1%～3%之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些。
农业部1993年进行的抽样调查结果表明，1992年全国共有473.3万承包农户转包、转让农地面积1161万亩，分别占承包农户总数的2.3%。
和承包耕地总面积的2.9%。
1998年对8省所做的调查显示，参与流转的土地只占全部土地的3%～4%，发生面最广的浙江省也只有7%～8%。
值得注意的是，最近几年，由于农村大量富余劳动力跨地区流动，加上地方政府的直接推动，农地使用权流转速度有所加快。
据农业部有关部门的统计，目前以各种形式流动使用权的耕地约占承包耕地总面积的5%～6%，多数发生在沿海发达省市。
发达地区流转的耕地约占承包地的8%～10%，有些县市已达20%～30%；
内地流转的耕地约占承包地的1%～2%。
浙江到2001年流转土地300万亩，占全省耕地的12.4%，湖北到2001年预计达331.9万亩，占全省耕地的8.44%，2000年江苏流转土地116.7万亩，占全省耕地的2.2%，黑龙江占全省耕地的6.8%，江西占全省耕地的9.3%1。
根据陈锡文、韩俊对浙江几个县市的实地调查发现，到2000年底，绍兴县、上虞市和余姚市已流转出的耕地分别占其耕地面积的30.7%、24.8%和32.9%2。
2、农地使用权流转总体上是健康的，但是在流转过程中也存在着一些突出问题。
主要是：
第一，有的不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转；
第二，有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，抑或作为地方“政绩”突出的形象工程，损害了农民利益；
第三，有的在推进土地流转时，只顾当前利益，根本不考虑未来市场的风险和不确定性，造成诸多隐患；
第四，有的在大多数社区成员不知情或不赞同的情况下，采取工商企业和大户进入农业的经营方式，以较长的租赁期限和强制性手段承租大面积耕地，是农民失去生存和发展的保障；
第五，有的在农户租出土地使用权后，取消了农户对土地承包权，混淆了土地的承包权与经营使用权的关系。
更为普遍的情况是，农户在租出使用权之后，虽然名义上还保留着承包权，但却失去了实际上的经营权。
有的地方在收回农户承包地后，甚至不对农户作任何经济补偿。
3．地使用权的流转在全国各地极不平衡。
虽然近年来农地流转在我国发展的速度很快，但有一点必须引起足够的注意，农地流转在不同的地区发展极不平衡，不但从全国范围来看不平衡，即使是从一个省份，一个市县来看，发展也是不平衡的。
首先，我们看一下全国的情况：
表1：
2001年各省农地流转情况
地区
黑龙江
河北
江苏
浙江
江西
湖南
湖北
四川
广东
数量（万亩）
915
237
117
300
315
125
332
373
255
百分比
6.80%
2.50%
2.20%
12.40%
9.30%
2.80%
8.40%
5.60%
7.90%
更为具体的，我们从一组微观数据的比较来看：
四川安岳县岳阳镇的水观村是一个有2047人的村庄，属于丘陵地区。
人均收入达到2247元，在当地还算是一个富裕村，但就是这样一个村，全村798亩田每年都有30－80多亩撂在那里晒太阳，村支书吴成全自己家的一亩多田也不愿种。
时至今日，水观村的田地仍是一亩都没有流转出去。
与之相反的四川双流县，因为毗邻成都，不但没有抛荒现象，农地流转和反租的效益比农民自己种要高出300元左右。
据了解，该县万安镇27000亩耕地，农地流转的就达8000多亩。
现在万安镇每亩农地每年的价值按1000斤大米折算，2002年折算下来是800元。
同样是农村土地，不同地区的土地流转情况却有天壤之别。
一些研究农村土地流转的专家和学者们分析说，土地流转规模在地区之间的差异主要由四方面的因素所决定，即农村经济发展水平、农村产业结构、人均耕地数量、地方政府的政策取向。
不难理解，土地流转的程度和农村经济发展水平，经济田在农村产业结构中的比重，人均耕地数量以及地方政府对土地流转的支持程度是成正比的，具体见下面表1、2。
湖南省永兴县2000年土地流转情况统计表（亩、元）
流转土地面积
人均收入
人均耕地面积
农业产值/工业产值
油麻乡
47.3
1046
1.594
10.44
油市镇
677
2952
0.746
0.043
樟树乡
1434
3238
1.059
0.256
复合乡
4687
0.395
0.031
三塘乡
1234
0.998
1.563
鲤鱼塘镇
2578
2.461
60
资料来源：
根据湖南省永兴县农业经济管理局2001年相关统计资料所得
表2：
回归结果
系数
标准误差
tStat
P-value
Lower95%
Upper95%
intercept
-2366.18
362.0302
-6.53586
0.022618
-3923.87
-808.486
0.68127
0.083069
8.201228
0.014544
0.323851
1.038688
1467.733
248.2983
5.911169
0.027446
399.3911
2536.075
-50.3026
7.450462
-6.75161
0.021241
-82.3594
-18.2458
4、各地农地流转的形式不同
在不同的地区，由于地形、经济发展程度等不同，也就产生了不同的农地流转形式。
有自发的流转，也有组织的流转，形式多样，效率也不一样，可以肯定的是，由于我国不同地区在经济发展水平以及自然条件方面有巨大的差别，不存在一种可以覆盖全国的流转形式，相反，我们应该允许在不同的地区采取符合具体情况的流转形式。
不管怎样，我们不得不承认这样一个事实，那就是土地使用权流转并不顺利。
对土地流转不顺原因的解释是本文的主要任务。
三、文献回顾：
一个简单述评
对于农村土地流转不顺利的原因，前人进行了很多极有价值的研究。
这些研究大概有两种主要观点。
一种普遍的观点是，农地产权残缺或者说现有的土地制度阻碍了农地流转并造成了效率损失1。
频繁的土地调整对农户的经营预期，对土地资源的保护性使用以及对土地的长期性投入都是一种损害。
地权的残缺，主要是产权缺乏排他性、承包经营权缺乏明晰性、安全性、稳定性，导致了农户土地投资积极性受挫，降低了土地边际生产率，使土地的边际收益曲线位于较低的水平上，导致农地需求不足；
同时，产权的残缺降低了农地承包权交易价格，农户土地承包经营权转让收益会因此下降，进而减少农地市场供给（钱忠好，2003）。
由此，农地残缺阻碍了农地流转。
实证研究的确证实了稳定的地权对投资具有促进作用（朱民等，1997；
姚洋，1998），但是，稳定的地权对产量的影响并不明显（姚洋，1998；
2000），也就是说稳定的地权对投资于农业的收益率影响不大。
最近很多调查和实证研究也说明了我国农村现有的土地承包经营制度并不构成土地市场发展的障碍（张照新，2002；
徐旭等，2002），而且，调查还显示，大多数地区，土地流转并没有受到政策上的直接约束（张照新，2002），应该讲，相对于农村土地大量和高频率的调整，政府对土地使用权流转一直是予以支持和鼓励的。
那么，阻碍农地流转的可能还有更为重要的其他的原因，比如，与产权残缺相比，土地的保障功能更可能是减少农地的供给从而阻碍农地的流转的主要原因。
一项对浙江嘉兴市的调查显示，不愿意转移承包地使用权的农户的比例占到了46.7%，而希望全部转出承包地使用权的农户比例为0，一半以上的农民表示，进城以后希望继续保留土地承包权。
刘红梅等人对浙江省农村土地市场的实证研究表明，土地的生活保障功能，提供就业的功能以及直接收益功能三者之和占土地效用的比例为0.977593（刘红梅等，2002），也就说，土地对于农民而言太重要了，以至于不能放弃承包土地。
事实上，只要有合适的补偿，愿意放弃承包土地的农民的比例就会大幅度上升（国家统计局农调总队等，2002）。
与钱忠好认为产权残缺阻碍了农地市场发展的观点相反，张照新则认为非农就业机会太少是形成规模土地交易市场的一个主要限制因素（张照新，2002）；
徐旭等人更是认为当前农业生产经营的困境在于农产品市场价格低迷以及缺乏能够带来高收入的农业生产技术和生产要素（徐旭，2002）。
事实上，产权问题，比如土地的频繁调整，确实对农地流转造成了不利影响，农民的土地情结也的确会阻碍农地流转，尤其是产权问题。
国家政策也是力图处理好土地制度中的产权问题，然而，仅仅从产权问题来关注土地流转，则很可能忽略一些更为重要的东西。
人们之所以鼓励土地流转，是出于两方面的原因：
一是认为在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、细碎化，不利于土地的规模经营和经营效率的提高；
二是认为土地流转会通过所谓的效率“拉平效应”改善土地资源的配置效率，简单的理解就是土地会向能够更有效使用土地的人手中转移，即向所谓的能人或者比较优势在于从事农业生产的人手中转移。
关于规模效应的问题，人们早有论述（舒尔茨，1964；
姚洋，2000；
时旭辉，1997），本文将着重论述土地流转中的效率“拉平效应”。
另一种普遍的观点是农民的土地情结是阻碍农地流转的主要原因。
大部分关于中国农地和租佃制度的讨论，以及描述中国农民如何倚重土地、重土轻迁的研究文献都表明，土地是农民的传家宝和命根子，无论是自耕地或租赁土地，都非常强调土地占有和经营关系的稳定，除非极端情况，农民决不会放弃土地和土地经营。
帕金斯的观点认为，即使有某种机会，农民也不会轻易的出卖他们的土地。
帕金斯（1984）引据的资料表明，长期和永久的租佃契约，在长江中下游和其他高度商品化的地区如福建沿海一带以及主要的产米的富足有余的地方如湖南中部等地，是通常和主要的形态（帕金斯，1984）。
黄宗智（2000a，2000b）的研究也给出了类似的结论。
对于农民而言，拥有土地和土地经营，不仅仅是一种生产方式，而且是一种生活方式，同时还是一种积累财富和财富可以继承转让的方式。
用一种广为流传的说法就是，中国农民有恋土情结。
然而，事实上，农民的恋土情结正在淡化。
湖南省娄底市2000年的依次农村调查显示，89%的农民不愿意种田，仍在种田的农民中，40%只因为暂时还找不好门路，26%是因为家里实在离不开，34%是因为不种田，反正要交国家任务，荒了可惜1。
如上所述，人们普遍的是从产权角度和转包方一方来分析土地流转，认为经营权产权残缺和农民的土地情结是制约土地流转最重要的因素。
这两种观点都具有相当的重要性，并且在很大程度上对农地流转进行了不错的解释，也应该引起足够的重视，在两种观点中，很明显，人们有一个暗含的假定：
投资于农地的收益率是高的，总有人愿意甚至是渴望投资于农地。
然而，对土地流转做更仔细的考察后，我们会发现仅仅从产权角度和转包方一方来分析土地流转实际上是不全面的，至少投资于土地的收益不一定高。
这样的话，我们就必须考察这个问题：
一旦投资于农地的收益率很低，土地流转会出现怎样的情况呢？
由此，我们必须看到，目前农地流转的困难之一在于农民来自经营土地（主要是农业）的收入占总收入的比重太大，农民对土地太依赖；
但是更为主要的原因是租金太低，而这主要是由于投资于农业的收益率太低所致。
四、对几个问题的说明
对中国农村劳动力流动的研究说明了，农民的教育程度越高，越倾向于外出。
那么，可能的情况就是，呆在家里接包土地的人都是能力最差，没有能力出去打工，而不得不呆在家里的人。
由此，土地流转后的效率也就可以想象了。
而下面的这个调查无疑证实我们的担忧是有道理的：
江苏省武义县农业局的一项调查显示，该县参与流转的土地面积为1100亩，占24%，在这些流转的面积中，69%的土地仍种粮食作物，只有不到30%的土地流转向蔬菜花卉等特色农作物2。
这样看来，有几个问题必须引起我们的重视：
1，土地流转的原因可能并不是由于农民不愿意转包土地，或者说农民之所以不愿意转包农地，是因为租金实在太低；
2，有能力的人不愿意承包土地，说明了投资于土地的收益率是低的。
农民是否愿意转包土地依赖于两点：
一是土地租金；
二是土地的重要性系数，在本文中，土地的重要性系数是指来自土地的收入占总收入的比例。
若土地转包的租金大于来自其经营农地的收入，则不管土地的重要性如何，土地的流转都是可行的；
若土地转包的租金大于0而小于其经营农地的收入的时候，则当土地不重要的时候，土地的转包依然是可行的；
当土地很重要的时候，转包土地则是不可能的。
当土地的租金小于0的时候，则土地流转总是不可行的。
总的看来，土地的租金越高，流转的农地的数量就越少，农地的重要性越高，要求的租金就越高，因此，流转的农地数量也就越少。
五、新的解释及框架
土地流转是供需双方的交易行为，因此，对土地流转的分析总可以在一个供需框架内展开。
在土地流转过程中，最关键的是供需双方能否在价格（土地租金）上达成一致，而这事实上就是指供需双方对土地的效用衡量能否达到一个均衡。
因此，研究土地流转问题，关键的问题便是看供需双方是怎么衡量土地给其带来的效用的，若二者在土地效用的衡量上能够达成一致，则土地流转可能成功。
在这一部分，我们将分析土地流转供需双方衡量土地效用的根据，以及，低收益率为什么能够并且是如何阻碍农地流转的。
1、土地供给方衡量土地效用的根据
对于土地供给方而言，土地的效用来自于土地的这样两个功能：
1）、收入功能，即来自土地的收入的总量，收入功能越重要，则供给方要求的租金就越高；
2）、风险分担功能，所谓风险分担功能是指未来农民有丧失其他收入来源的可能，此时，土地可以起到一个防范和分担风险的作用，风险分担功能越重要，则供给方要求的租金越高。
农地重要性系数越高，则农地的风险分担功能越重要，反之反是。
因此，我们可以把农地的重要性等同于农地的风险分担功能。
收入功能强调的是农民当期的收入情况，而风险分担功能更多的是强调未来各期可能出现的情况，因此，二者一定程度上是相互独立的。
因此，租金的确定主要根据上述两个功能在供给方的效用函数中所占的权重。
由于风险分担功能强调的是未来各期，因此，其权重与土地出租的时间有机紧密的联系，一般而言，时间越长，权重越大。
当租期为1期时，供给方对租金的要求即等于当期农户来自土地的收入，当租期为n期时，来自土地的收入加上n-1年间失去其他收入来源的风险补偿金即为供给方的租金要求。
因此，这样看来，供给方对土地租金的要求随着供给方自身失去其他收入来源的可能性的大小而不同，而可能与土地本身的价值关系不大。
2、土地需求方衡量土地效用的根据
对于土地需求方而言，土地的功能只有收入功能一个，也就是说，需求方对土地效用的衡量就取决于土地带来的收入，或者说土地投资收益率。
收益率越高，则需求方能够接受的价格就越高。
因此，提高土地投资收益率肯定会增加交易成功率，因为可接受的价格的范围扩大了。
3、农地流转条件
尽管人们习惯于从产权的角度来分析土地流转，但事实上，上面的分析已经明确的告诉我们，从供给和需求角度来分析土地的流转更为恰当；
同时产权问题在中国短时期内是不可能得到很快地解决的，因此从促进土地能够顺利流转这个角度出发，更有效的研究方向应该是怎么在回避产权问题的条件下，促成土地流转市场的有效运转。
因为在供求关系中间最重要的是价格因素，能不能形成一个供求双方都能接受的价格将决定了土地流转是否能顺利进行。
因此怎么样促进双方能接受的价格将是我们这次研究的重点。
首先，我们将先考虑供给方能接受的价格范围。
作为一个理性经济人，供给方一定会考虑他将土地流转以后，自己收益能不能大于成本。
只有当他的土地流转以后的预期收益大于其流转成本的时候，供给方才有可能愿意提供土地。
那么我们要考虑到下面的几个约束方程，来研究供需双方各自的成本收益比。
1）、对于供给方来说他只有在满足下面不等式要求的情况下才可能提供土地。
P＋Io≥C2＋Q2①
其中P是土地流转给供给方带来的租金收益；
在这里，我们称它为土地价格。
Io是土地供给方在实现土地流转以后，劳动力要素流出土地的机会收益，我们也可以理解为农民的非农收入；
C2是土地流转过程中土地供给方付出的交易成本；
Q2是土地供给方不流转土地而能在土地上获得的净收益，一般来讲，就是他的种植收入；
其中P＋Io是土地供给方在土地流转以后的预期收益，而C2＋Q2是供给方为了实现土地流转而付出的成本。
在上面这个式子中，可以认为C2＋Q2是固定的，稍做变换：
P≥C2＋Q2-Io，那么，p与Io就是反比的关系，Io越大，则p越小。
由此，我们推论：
（一）、促进农地流转的途径之一是增加的Io值，或者说，在投资于农地的收益率既定的情况下，可以通过减少农民对土地的依赖来促进农地流转。
2）、对于土地承包方来说，他的成本收益分析必须满足土地承包收入大于其为了承包土地所支付的成本，具体说来就是：
Q1≥P＋C1+Co②
其中Q1是承包方通过利用承包来的土地而得到的净收益；
P是承包方必须付出的租金成本，这里显然是与土地供给方得到的租金收入应该相等的；
C1是在土地流转过程中承包方付出的交易成本；
Co是承包方由于承包土地而带来的机会成本；
在上面的这个式子中，p越大，则要求Q1更大，或者说，Q1越大，p就可能越大，由此我们推论：
（二）、促进农地流转的途径之二是增加的Q1值，或者说提高投资于农地的收益率。
在根据等式①和②，我们发现最终能够使土地供给双方都能满意的土地价格必须满足下面这一条件：
C2+Q2-Io≤P≤Q1-C1-Co③
六、农地流转模型的因素分析
通过③式，我们可以分析投资于农地的收益率很低是如何阻碍农地流转的。
由于p的取值范围越大，则农地流转的可能性越大，那么，在投资于农地的收益率很低的情况下，即Q1很小，而p值又肯定（总可以描述为）是Q1-C1-Co的一部分，所以p值也肯定不大，这样的话，就要求Io很大，也就是农民的非农收入很高。
换句话说，在农民的非农收入很低的情况下，双方在租金上就很难达成一致，也就是农地流转很困难。
农地流转所涉及的双方可以接受的租金范围越大，农地流转就越容易，通过③式，我们可以知道，Io越小以及Q1越大，p的取值范围越大，也就是农地流转越容易。
1、土地租金及其决定因素
按照这样的分析，土地的租金决定于：
1）、转包方中土地的风险分担功能，换一种方式理解，也就是转包方经营农地的收入占总收入的比重，我们再前面已经把它等同为农地的重要性，和2）、接包方农地的收入功能。
根据农地流转的期限不同、去向不同，农地的租金是不一样的。
流转的期限主要是针对转包方中土地的风险分担功能而言的，在期限不同的情况下，由于转包方（供给方）面临的风险不同，因而他（们）可接受的租金就不同，土地流转的期限越长，要求的租金越高，这实际上相当于一种“风险贴水”；
流转的去向则主要是针对接包方农地的收入功能而言，在去向不同的情况下，由于接包方的收益率会不同，他（们）可接受的价格也不同，一般而言，流转后用作工业用途的农地的收益率要高一些，其租金自然也就高；
而用作农业用途的收益率则要低一些，其租金自然也就低了。
因此，说到底，租金最终还是由二者对土地的评价决定的。
2、土地流转中的交易成本
从不等式④我们可以比较容易的看到，要形成一个交易双方都能接受的价格，那么C1和C2都应该尽可能的小。
而这里的C1和C2可以归结到一个大概念中——市场交易成本。
交易成本的大小关系到市场运行效率的问题。
在土地流转市场里面交易成本主要包括搜寻成本和谈判成本。
但是当土地流转大多以农户为单位进行，那么这么分散的交易主体导致了他们的交易意向一定不能得到有效及时的传播，因此在信息传播不畅通的情况下，必然导致双方的搜寻成本过高，挤占了交易双方的利润空间。
另外，众所周知，家庭联产承包责任制导致了土地的细碎化，因此现在的土地承包方必然希望能同时承包几家农户的土地以实现土地一定程度上的规模化经营。
同时分散的交易主体同时也导致了交易谈判的流程很多，尤其当交易投票是以全体通过的形式完成的时候，谈判费用将会更高，而且由于分散农户的谈判能力在谈判过程是处于劣势的，因此承包者必然会压低承包价格，这种压价行为显然不能使得农民满意，因此双方关于租金的谈判将会增加。
因此从某种意义上来说，要降低土地交易费用，必然是需要建立这样一个市场制度。
这个制度将能使得分散的交易主体能一定形式联合起来，同时这个制度也会提供一个信息发布
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