对太阳神房地产投资的风险规划文件Word格式文档下载.doc

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（3）组织

太阳神房地产投资风险规划小组领导是项目组长严玮玮，其主要责任是查阅文书合理性、分析风险、拟定投资目标，其主要任务是协调团队工作，向董事会报告。

（4）风险管理的内容说明

我们对进度进行了如下安排：

第一个月对太阳神房地产事务进行调查以及分析，第二个月我进行集资与考察，第三个月我们讨论是否找中介人谈判并给出结果。

预算20亿。

2.风险分析

（1）风险识别

　在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面｡1.政策风险，国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要｡

（1）产业政策风险，国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰｡国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡

（2）金融政策风险，房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响｡2003年6月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险｡（3）土地政策风险，房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险｡（4）税收政策风险，　　税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡（5）城市规划风险，城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､交通的变化等来对房地产业带来影响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素｡　　2.经济风险，经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险｡另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡3.区域社会环境风险，由于社会经济发展的不均衡性,各个国家､不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性｡4.开发时机风险　　从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与开发时机的选择密切相关｡二、项目实施阶段的风险，房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地､筹措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险｡另一方面,时间､质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素｡管理不当,将会使企业面临工期拖延风险､质量风险和成本风险｡1.工期拖延风险，工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失､信誉损失;

另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费｡2.项目质量风险，质量是企业的生命｡开发项目质量主要体现在项目的适用性､可靠性､经济性､美观性与环境协调性五个方面｡消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用｡承包商施工技术水平落后､偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;

房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面｡3.开发成本风险，房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段｡建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小｡在规划设计中,方案陈旧､深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加。

（2）风险衡量

风险损失

3重大13 33

2中等

1较轻 11 31

1很小2中等3较大风险概率

城市规划风险13，金融政策风险22，产业政策风,33，经济风险税收政11，风险土地政策风险12，项目实施阶段的风33，区域社会环境风险31

3.风险管理

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。

对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。

对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本——效益原则，但是应该关注有关研究机构发布的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

　其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。

风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。

　最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

我们在对太阳神房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。

主观上，我们应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。

客观上，我们必须对国际、国内当前今后的政治、经济形势、社会发展趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；

此外，我们还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。

只有这样，我们才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。

房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。

房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。

在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。

在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。

同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。

　加强资金管理，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮，因此，要注重资金的管理，制定合理的资金使用计划，保证企业日益经营对资金的需要。

在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调度，确保建设项目施工和营销资金需求;

加速应收账款的收回，调整库存结构，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉;

严格控制费用的支出，防止铺张浪费，杜绝费用超支现象，以提高所投资金的安全性和合理性，加强资金运用管理。

优化资本结构，房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。

在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。

一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理;

另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。

不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。

加强成本管理，企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。

在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本;

并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。

完善内部审计，房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。

内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益;

同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

同时，我们也要注意风险转移，其是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型：

1合同形式的风险转移 

即通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人。

以达到减小本方风险损失程度的目的例如：

开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险（恶劣的天气影响、现场条件难以搞清、物价上涨、承担拖期赔偿等）转移给总承包商。

开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。

如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工进度计划，虽经监理工程师批准，但并不解除承包人的责任等。

2财务责任形式的风险转移

财务责任形式的风险转移主要是通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任，风险损失转移给他人的风险转移形式。

开发商为了避免承担开发商违约的风险损失，可以通过投标保证金（保函）履约保证金（保函）维修保证金（保函）形式，制约承包商，以降低自己的信用风险。

3保险形式的风险转移

保险是由保险人对被保险人的经济损失提供保障，开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。

项目的保险并不单纯是风险的转移，实施过程中，总是与风险控制和风险保留等对策有着密切的联系。

还有就是对风险自留的处理，风险自留即将风险留给自己承担，不能回避，也不予转移。

风险自留对策分为两种：

还有我们必须进行风险控制，其旨在寻求积极的措施降低风险。

损失控制包括三个方面的工作：

1预防损失

预防损失指采取各种预防措施减少损失发生的机会。

如开发商要求承包商出据各种保函，防止承包商不履约或履约不利;

开发商为了确保拆迁工作的进度，采用多种安置补偿办法，以适应被拆迁人的不同需要，包括：

货币还迁、现房还迁、回迁等;

为保证资金供应及时到位，开发商采用多渠道、多方式融资，尽可能降低融资风险损失等;

开发商聘任高水平监理工程师严格质量、成本、进度控制等。

2减少损失 

减少损失指在风险损失已经不可避免地发生的情况下，通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。

如开发商确信某承包商无力继续履行施工承包合同义务后立即撤换承包商;

安全事故发生后采取紧急救护：

市场走入低迷、供过于求、销售不畅时，及时采取降低或优惠赠送策略迅速推进销售速度，尽快收回资金，以避免长期空置造成的更大损失。

3投资组合分散风险

分散风险是指通过增加风险承担单位，以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。

投资组合理论的主要论点是相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益会有不同的反应。

这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可实现投资的理想目标，即在一个固定的预期收益率下使风险最低，或在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段，对风险进行防范与处理的段也应因时而异，进行逐一阐述;

建设阶段，投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险（如材料设备调价、带资承包等）转移给承包商。

以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。

租售阶段，市场供求风险是每个投资者都会面临的不可能回避，只能通过管理手段尽可能控制风险损失。

乐观地讲，如果利用好市场价格波动规律，还有可能取得潜在收益。

另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素质高、社会信誉较高、经验丰富的专业公司为其提供服务。

如果开发项目委托物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作委托给一家公司，以回避两家公司经营目标不一致，工作不协调造成的风险。

风险处理程序　

（1）建立环境：

战略环境、机构环境、风险管理环境、制定准则、制定结构。

（2）鉴定风险：

会发生什么风险？

它为什么会发生？

（3）分析风险：

确定可能性，确定后果并估计风险的程度。

（4）评价风险：

与准则进行比较，对风险等级进行排位。

（5）处理风险：

鉴定、评价、挑选处理选项，制定、执行处理计划。

在风险处理中我们可能面临很多的问题，我们对风险的处理跟不上信息，政策的变化，各种风险的不可预期性，决策层的犹豫导致错失良机等等。

4.风险评价

（1）风险评价使用的方法

1确定预先危险性分析的内容

（1）危险的范围；

（2）环境的影响；

　（3）预防，规避，减少风险措施；

（4）损失的大小　　

2确定预先危险性分析的步骤

（1）根据过去的经验，分析风险出现的可能类型；

　2）搜集国内外同类风险典型事故，分析对象可能发生风险的危险等级；

　3危险性等级

　危险性等级可分为四个等级来定性评价：

　1级—不发生的风险。

　2级：

临界的—处于形成风险的边缘状态，暂时不会造成风险，但必须排除或控制。

　3级：

危险的—时刻会造成风险，应立即采取措施排除。

4级：

破坏性的—会造成灾难性风险，应立即停止投资。

（2）风险管理效果分析

通过对项目的风险管理，我公司可以以最少的资金成本获得最大的收益，同时仅仅要冒最小的风险，这对我们在投资活动中起到了极其有用的作用。

首席风险官：

严玮玮

2011/4/20