房地产行业市场分析调研报告.docx
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房地产行业市场分析调研报告
一、2007年房地产调控措施分析
2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。
调控措施主要包括以下几个方面。
（一）抑制开发企业囤积土地行为
2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。
一是缩减土地一次性出让规模。
土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。
为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。
部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。
二是对开发时限提出明确要求。
国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。
开发限时的原则的制定，在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为，加大了房地产市场的供给，缩小了供求差距。
三是不能分期取得建设用地使用权证。
建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。
土地使用权证不的分期获得的改变，一方面限制了开发商的囤地行为，另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。
对于筹集资金能力差的开发企业来说，获得土地权证将有一定的难度，这也加速了行业的洗牌。
四是改预征土地增值税为清算土地增值税。
从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。
此前，土地增值税征收多采用预征收制。
由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。
相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。
而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。
（二）加大闲置土地处置力度
国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。
一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。
在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。
二是明确了土地闲置费的征收标准。
按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。
（三）实行差别的住房抵押贷款政策
2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。
这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。
对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。
第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。
（四）加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度
在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。
2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。
具体措施如下：
一是将廉租房作为住房保障制度的重点。
在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。
明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。
二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。
廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。
经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。
三是确保廉租住房保障资金来源。
明确规定了住房保障资金来源渠道：
其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。
其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
四是优先确保廉租住房建设用地。
根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。
五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。
除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。
政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面，能够引导房地产市场向健康的方向发展。
二、行业供需分析
（一）土地购置与开发面积
受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。
自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。
1-12月，2007年土地购置面积为40609.18万平方米，同比增长11%。
作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。
数据来源：
国家统计局
2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况
从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。
从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。
与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。
数据来源：
国家统计局
2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况
与此同时，土地开发率（土地开发面积占同期土地购置面积的比重）也有所提高，2006年提高到74.32%，为2000年以来的最高值，2007年，土地开发率为66.17%，小于2006年同期的水平，但要高于2003年以来其他年份水平。
目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。
数据来源：
国家统计局
2003年-2007年房地产土地开发率情况
（二）商品房建设情况
2007年，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。
全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。
总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。
2007年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。
分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。
因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。
数据来源：
国家统计局
2007年商品房建设情况
（三）商品房销售情况
2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。
其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。
从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。
同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。
数据来源：
国家统计局
2007年各类物业单月销售面积情况
截止到2007年12月，商品房销售额累计29603.87亿元，比累计至2006年12月份20509.68亿元的销售额相比，增长了42.1%。
受9月份颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收缩信贷的影响，自2007年10月后商品房的销售额增速下降。
其中，商品住宅的销售额为25323.48亿元，累计增长46.5%；办公楼销售额为1265.24亿元，同比增长27.6%；商业营业用房销售额为2649.38亿元，同比增长16.4%。
在这几类物业中，商品住宅的销售额最大，且同比增速较办公楼及商业营业用房大，说明市场对商品住宅的需求较大。
数据来源：
国家统计局
2007年商品房销售额情况
（四）房地产价格情况
2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。
房价环比涨幅出现连续三个月回落，已从9月的1.7%下降至12月的0.2%。
5-11月，房价同比涨幅连续7个月攀升；6－9月以来，房价环比涨幅连续4个月扩大。
6月以来，全国房价同比涨幅连续7个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。
2006-2007年房屋销售价格指数
年月
房屋销售价格指数
商品房
商品住宅
经济适用房
普通住宅
豪华住宅
办公楼
商业用房
工业仓储用房
二手住宅
2006年一季度
105.5
105.5
106.3
104.4
105.6
107.9
103.3
103.8
102.1
105.8
二季度
105.7
105.9
106.4
105.4
105.3
108.2
105.4
105.1
101.8
105.8
三季度
105.5
106
106.7
103.6
106.1
108.1
104.8
104.4
102.4
104.5
四季度
105.3
105.6
106.2
101.5
106.5
106.6
104.9
105.1
101.1
104.9
2007年一季度
105.6
105.7
106
101.9
106.2
106.8
106.8
104.5
102.5
105.2
二季度
106.3
106.1
106.4
101.4
106.8
107.1
107.7
105.2
102.3
106.9
三季度
108.2
108.5
109
103.4
109.3
110.3
108.1
107.1
104.8
107.6
四季度
110.2
110.4
111.4
103.4
111.9
112.5
-
107.4
-
-
数据来源：
国家统计局
中国2007年房价大幅上涨主要源于投资性需求的支持。
首先，实际利率持续低位徘徊，使购房者持有房屋成本相当低，刺激了投资性购买的需求。
其次，国内住宅租金收益率（毛租金除以住宅市值）近年来一直处于下降趋势，投资性购房者完全寄希望于房价不断增值。
另外，2007年股市调整也使投资者对股票市场未来收益率预期下降，增加了在房地产投资上的资金配置。
预计2008年商品房面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。
但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计2008年房价整体涨幅应低于2007年。
三、行业资金来源分析
2007年，楼市火爆、行业高位景气，吸引了大量信贷资金进入房地产行业。
巨额信贷资金进入，促进了房地产业的规模扩张，也拉动了银行业收入的增长。
2007年，房地产业利用国内贷款规模空前，达到6960.98亿元，增长29.9%。
房地产企业自筹资金渠道进一步拓宽，自筹资金能力大幅提高。
2007年，房地产行业自筹资金11772亿元，大幅增长36.9%。
2007年，房地产企业抓住了行业发展的有利时机，大力拓宽自筹资金资渠道，自筹资金能力大大增强，特别是上市公司，通过增发股票、发行公司债等形式进行筹资，规模空前。
外资并未放缓进入中国房地产的步伐，利用外资增长62.4%。
2007年全国房地产开发利用外资高达649.99亿元，观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现，2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年，但每个月都大幅高于2006年，2006年的宏调压力虽大于2005年，但其大部分月份也高于2005年。
而房地产行业的外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，过去三年均呈递增态势。
2007年开发资金来源及增长情况
类别
实际到位（亿元）
同比增速（%）
所占比重（%）
国内贷款
6960.98
29.9
18.68%
利用外资
649.99
62.4
1.74%
自筹资金
11772
36.9
31.60%
其他资金
17873.65
39.8
47.97%
数据来源：
国家统计局
四、行业风险分析及提示
2007年，我国实行了从紧的货币政策，从供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。
另外，在2007年国家还加强了对房地产市场的规范，其中对对开发企业囤积土地的行为进行抑制，加大闲置土地的清理力度。
其中那些拥有巨大土地储备和在建规模的企业将被迫加快开发和销售速度，加快资金回流，但就行业而言，其结果是因为众多中小房地产开发企业因为资金限制而不能开发其储备土地，行业供给量会因此而减少。
在房地产供给方面，由于我国房地产需求较大，一直以来，我国房地产处于供小于求的状态，这也是我国房价一直高居不下的原因之一。
但由于我国房地产市场的不规范因素的存在，在2007年末，广州、深圳、上海等城市均出现了房地产成交量下降的状况，对全国房地产的发展带来了一定的限制。
而在开发企业资金来源方面，随着房地产业规范程度不断提高，中国房地产商在加速分化，以上是公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债卷等方式融资了加多资金，利用充裕的资金进行圈地，直接提升了竞争能力，挤压了中小开发商的生存空间。
从银行规避风险的角度，开发贷款的松紧程度视不同开发商的实力和项目而定。
总体上对行业的发展是种限制，但对上市公司尤其是优质的上市公司尺度不会过严，可能影响有限。
对于中小企业而言，开发贷款的限制将使其无资金可融，面临严重的生存局面，将会寻求将土地卖给实力强大的开发商。
因此，开发贷款限制对行业的影响远大于对优质上市公司的影响，是加速行业“优胜劣汰”、资源整合的催化剂。
优质公司在其中受到的影响有限，同时可以获得资源整合的机会。
五、行业授信建议
随着政府对房地产行业的宏观调控进一步加强、开发商可支配资金的紧张，房产开发企业的洗牌将不可避免的加剧。
越小的房地产开发商对银行贷款的依赖性更强，在房地产市场资金普遍紧张而且筹资成本越来越高的情况下，其本身的巨大的竞争风险使得其违约的可能性剧增。
因此我们认为2008年对房地产行业不同客户的授信把握以下原则：
重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。
由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。
应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。
部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。
为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组。
第一章行业发展环境及影响分析1
第一节宏观经济环境及影响分析1
一、国际经济环境对房地产业的影响1
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响1
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响2
四、人民币升值对房地产业的影响3
第二节房地产行业主要政策分析5
一、土地政策5
二、住宅保障政策6
三、金融政策7
四、税收政策8
五、外资利用政策8
第三节房地产关联行业发展及影响分析10
一、上游行业发展及影响10
二、下游需求变化对房地产行业影响分析11
第二章房地产行业市场供需分析及预测13
第一节行业在国民经济中的地位变化13
一、行业产业链分析13
二、行业投资额占全国投资总额比重变化情况13
第二节2007年房地产企业整体景气状况判断14
一、房地产开发景气总体走势14
二、房地产企业景气指数水平变化15
第三节行业供给情况分析及预测16
一、土地开发与土地购置16
二、商品房开发规模与结构18
三、行业供给预测22
第四节行业需求情况分析及预测24
一、商品房销售状况分析24
二、商品房空置面积分类指数变化26
三、行业需求预测27
第五节全国房地产市场供需结构特征与价格走势28
一、房地产供需结构特征28
二、房地产市场价格走势29
第三章2007年房地产行业资金来源分析31
第一节房地产企业投融资状况31
一、全国房地产开发投资及完成情况31
二、分业态房地产开发投资及完成情况32
第二节房地产业融资现状与渠道分析33
一、房地产开发资金来源33
二、各月资金来源情况分析33
第三节房地产融资特点分析36
一、国内贷款融资遭遇瓶颈36
二、境外融资陷入低潮36
三、房地产信托几近消失37
四、百强房地产企业融资优势明显38
第四节房地产融资趋势分析40
一、多元化融资是必经之路40
二、直接融资将成为市场主流40
三、私募基金将成为重要力量40
第四章2007年房地产行业区域分布及重点区域分析41
第一节各地区房地产开发资金来源比较分析41
一、各省市房地产行业资金来源情况41
二、资金来源增速比较分析42
第二节房地产区域开发比较分析43
一、土地购置和开发区域发展情况43
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况45
第三节商品房销售区域情况50
一、2007年各省市商品房销售面积和销售额状况50
二、2007年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序51
第五章房地产重点地区2007年发展分析53
第一节北京房地产市场分析53
一、总体情况53
二、开发及投资情况53
三、供需情况55
四、价格情况57
五、区域行业发展预测57
第二节上海房地产市场分析60
一、总体情况60
二、投资及开发情况60
三、供需情况61
四、价格情况63
五、区域行业预测64
第三节广东房地产分析66
一、总体情况66
二、投资及开发情况66
三、供需情况69
四、价格情况70
五、区域行业预测70
第四节成都房地产分析72
一、总体情况72
二、投资及开发情况72
三、供需情况72
四、价格情况76
五、2008年区域行业预测76
第六章企业分析79
第一节上市公司重点企业对比分析79
一、总体排名分析79
二、获利能力分析80
三、营运能力分析81
四、偿债能力分析83
五、发展能力分析85
第二节万科企业股份有限公司88
一、企业基本状况88
二、企业行业地位分析88
三、企业经营状况分析88
四、公司发展规划及发展前景预测90
第三节保利房地产（集团）股份有限公司92
一、企业基本状况92
二、企业行业地位分析92
三、企业经营状况分析93
四、公司发展规划及发展前景预测95
第七章行业授信风险分析及提示96
第一节宏观经济波动风险分析及提示96
一、宏观经济波动性风险分析96
二、物价上涨风险分析96
第二节近年颁布重要政策风险分析及提示98
一、金融政策风险分析98
二、土地政策风险分析98
三、税收政策风险99
第三节上下游行业变化风险分析及提示100
一、土地供应风险分析及提示100
二、房地产金融信贷供给风险分析及提示100
三、建材供给能力及价格风险分析及评价101
四、购买能力风险分析及评价102
第四节行业市场风险分析及提示103
一、市场供需风险分析及提示103
二、价格风险分析及提示103
三、行业竞争风险分析及提示103
第五节贷款主体风险对房地产金融风险分析及提示105
第八章房地产行业信贷建议107
第一节行业总体特点及总量控制建议107
一、行业总体发展特点与授信额度建议107
二、行业资金需求特点授信期限建议107
三、行业竞争特点及客户结构授信建议107
第二节细分子行业（产品）特点总结及授信建议109
一、细分子行业（产品）对比分析总结109
二、细分子行业（产品）产品授信建议109
第三节地区发展特点及授信建议111
一、区域对比及发展特点总结111
二、区域市场授信建议111
附表
表12007年1-12月土地开发及其增速16
表22007年房地产土地购置面积及增速17
表32007年1-12月份商品房新开工竣工情况18
表42007年1-12月商品住宅开发情况20
表52007年1-12月办公楼开发情况21
表62007年1-12月商业营业性用房开发情况22
表72007年1-12月各类物业累计销售面积情况25
表82007年各类物业累计销售额状况26
表92007年累计各类物业销竣情况28
表102007年每月各类物业竣工销售面积差28
表112006-2007年土地交易价格指数29
表122006-2007年房屋销售价格指数29
表132007年全国房地产开发投资及完成情况31
表142007年分业态房地产开发投资完成情况32
表152007年开发资金来源及增长情况33
表162007年度各省市资金来源排序41
表172007年度各省市资金来源排序42
表182007年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序43
表192007年各省市土地购置及完成开发面积增速排序44
表202007年各省市商品房投资额45
表212007年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序46
表222
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