上海金桥苏黎世项目办法规划办法doc65Word下载.docx
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28.8
45.1%
外贸出口额（亿美元）
254
96
37.8%
3、强投入的市政建设为新区发展提供了动力和保障
✧1990-2000年，浦东遵循基础设施先行的战略，共投入1164亿人民币进行基础设施建设，现已基本形成了"
空中、地面、地下、港口"
全方位的综合立体交通网络，但目前浦东作为一个新型城区，在生活配套设施以及人气聚集方面仍有待加强，交通尤其是过江交通尚待改善，今后相当长时间里，新区政府还将一如既往地进行基础设施投入：
“十五”期间，还将实施以下重大市政基础设施项目，逐步完成包括越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内的“三网”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。
主要工程概况和时间表如下：
外环泰和路越江隧道
外环线贯通的节点工程，全长2882米，车速80公里/小时。
2000年开工，2002年通车
卢浦大桥（含济阳路）
南北高架道路延伸至浦东的一条规划越江通道
2000年开工，2002年竣工
外环线浦东段
外环隧道至环南一大道，规划红线宽度100米，双向8车道
2000年启动，2002年底竣工
磁悬浮
从龙阳路地铁站，到浦东国际机场站。
全长30公里
2003年1月底正式建成
轻轨明珠线浦东段
浦东段长度为6公里，共设5座车站
2000年启动，2003年完成
大连路越江工程
全长2.4公里。
单向双管4车道，设计车速50公里／小时
2001年开工，2003年竣工
复兴路越江隧道
全长约2.6公里，双管4车道，设计车速50公里
轻轨PD—A线
途经高桥镇、金桥、黄山、泾东、梅园、潍坊、六里等区域
2002年开工，2005年底建成
外高桥港区三期、四期
总投资43.08亿
2000年已启动
沪崇苏大通道
从浦东五号沟到长兴岛，经崇明过江到江苏海门市青龙港
2002年启动
5号高速公路
从外环向南经奉贤、星火工业区，再向西接浙江省的杭金公路
沪芦高速公路
北起外环线环东二大道立交，向南至南国公路，双向四车道
五洲大道
黄浦江边至远东大道，全长10公里，红线宽度80米
远东大道延伸
龙东大道至五洲大道，全长9公里，双向8车道
浦东国际机场二期
总投资10亿
4、新区规划发展目标
✧浦东新区规划到下世纪二三十年代将建成具有世界一流水平的外向型、多功能、现代化的新城区，使之成为21世纪新上海的象征，成为联系国际与国内市场的桥梁与纽带。
具体目标有以下几个方面：
1国内生产总值年平均增长速度超过10%，经济总量占上海全市的1/3以上，人均产值达到中等发达国家水平。
经济运行质量有显着提高，金融、贸易、高新技术产业GDP比重占70%以上。
2市政建设基本形成外向型、多功能、现代化的新城区，建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程，形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干的综合性、主体化、网络型的城市综合交通体系。
3到2010年，浦东新区集中城市化地区达到200平方公里，人口规模达到210-230万，展现出新的城区面貌。
4功能开发方面基本形成与国内外经济广泛联系的发展格局。
二、金桥出口加工区概况
2、区域现状
✧通常意义上的金桥是指罗山路以东、龙东大道以北，外高桥以南、外环线以西的广大区域，是金桥镇、张桥镇、浦兴街道、沪东街道、金漾街道等行政区域的统称，本案所在的金桥出口加工区只是金桥的一个重要组成部分，因为经济发展、人文环境、生活配套等方面的特殊性，将金桥出口加工区从大金桥中分离出来有助于本案排除干扰、准确定位。
✧金桥出口加工区是1990年经国务院批准的国家级开发区，是由国务院批准设立的第一个以“出口加工区”冠名的开发区，其成就在全国同类开发区中居于领先地位，全区规划面积20平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场30公里、外高桥港区9公里，其西侧4公里处为黄浦江，东北方12公里为长江。
目前落户金桥的跨国公司占落户浦东跨国公司总数的一半以上。
以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部：
东部为工业区，其中有6平方公里的“现代科技园”，西部为生活区——金桥现代生活园区。
✧金桥开发区在"
七通一平"
的基础上，增加了集中供热和集话音、数据图象传输功能于一体的VSAT卫星通讯系统，达到了"
九通一平"
。
金桥开发区环境优美，是"
无烟工业区"
金桥出口加工区和金桥现代科技园已通过ISO14000环境质量体系认证。
区内道路全线贯通，20多条交通线路连接市区、浦东新区各要道。
1999年7月起，金桥出口加工区已开始使用中国东海天然气。
3、经济发展
✧2000年金桥出口加工区实现工业总产值457亿元，占新区总产值的28%。
区内年产值超亿元的企业有44家。
2001年上半年金桥出口加工区的工业总产值达297亿元，同比增幅高达50.3%，产值占浦东新区1/3，增幅是浦东新区的2倍。
✧截至2000年底，金桥出口加工区已引进377个项目，协议吸收中外投资87.4亿美元，在投资金桥的世界着名跨国公司中，有26家被《财富》杂志评为全球500强。
区内有26家企业被评为“1999年度上海市工业企业500强”。
72家企业获上海市高新技术企业认定。
金桥现已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干的产业群。
4、金桥现代生活园区
✧金桥现代生活园区——位于金桥出口加工区西部，占地约3.7平方公里，规划总建筑面积310万平方米，居住人口7.6万人。
按照规划，金桥现代生活园区将建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的高尚社区和低密度绿色智能化住宅小区。
东苑以外销房为主，已有信和花园、金桥酒店公寓、凤凰大厦等数十个项目，被誉为金桥国际社区；
西苑以内销房为主，有银泰花园、时代金领等项目。
✧金桥现代生活园区内还注重开发一流的社会综合配套功能。
在生活购物方面，有家乐福、欧倍德等大卖场；
教育方面，先后有杉达大学、中欧国际工商学院进驻，中国福利会幼儿园和平和双语学校已于1996年9月正式招收新生，上海协和国际学校已于1998年起招收外籍人员子女入学；
在医疗卫生方面，上海华山医院（浦东）即将投入运营。
✧目前该区域已经建成金桥酒店公寓、信和花园、碧云别墅、凤凰大厦等外销住宅，其中的碧云别墅更是吸引了诸多外籍人士入住，每月租金虽高达7000-12000美金，入住率仍能保持在95%以上，在中欧学院、平和双语学校以及家乐福、欧倍德等的加盟后，国际生活社区的氛围已经基本形成：
周边的人文环境以及配套设施的档次都很高，有着与杨高路以北的金杨地区绝然不同的生活氛围，这种区别就象长宁区的天山与古北，日常生活古北不一定比天山便利，但绝对比天山高档。
✧金桥现代生活园区总用地面积有3.7平方公里，目前已开发的部分只有1/3左右，基本以外销房为主，前几年由于宏观调控以及亚洲金融危机，多数项目的空置率都在50%以上，甚至有多个烂尾项目，2000年以来，随着房地产大市的好转，尤其伴随者内外销房并轨政策的出台，周边地块纷纷启动，如今在建的有爱建时代金领、已立项的有世茂湖滨花园和罗山花苑以北项目，其余项目的规划思路也已基本确定：
1S8、S11中心地块——由来自法国小城的规划师悉心营造一种法国式的浪漫，碧云路沿线是单侧商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施，社区内还规划有约五万平米的绿地和大片的湖面。
2S3、S6地块——将建成可以出售的别墅区。
由名师规划，由不同的设计师为每个业主定制不同风格的别墅。
3S2地块——将建成联排别墅和双联体别墅。
沿优美的红枫路将有酒吧和COFFEE吧，有点塞纳河的韵味。
4S13地块——时代金领
5S15地块——由上海世茂投资有限公司投资建造的25万平方米高档住宅区世茂湖滨花园，以30层高层为主，并有少量别墅和联体别墅。
6S7地块——除家乐福和OBI外，一家法国体育超市和体育场地正在设计之中。
一个SHOPPINGMALL也正在筹措。
7G2地块——18万平方米的大型绿地。
将建成硅谷样的低层办公区。
第二部分整体市场分析
一、上海房市供求关系（详见附图表一：
上海市内销商品房供求状况；
附图表二：
2000年度价格指数走势图）
1、上海房市成交量大幅上扬，二级市场总体供求趋于平衡
✧最近三年上海内销房预售量大幅增长，年增幅均在30%以上，2000年登记预售面积突破1400万平方米，同比增幅达34.7%。
2000年上海市内销房批准预售量为1440万平方米，预售登记量和批准预售量之比达到98.4%，供求暂时趋于平衡。
✧2001年一季度内销房预售登记面积为347万平方米，比去年同期增长33.5%，同时由于执行新的预售标准，今年一季度内销房批准预售量仅有117万平方米，同比下降52.4%，预计从二季度开始供给量又会恢复正常。
2、一级市场供给止跌反弹，新一轮房地产供给高潮即将来临
✧2000年上海市的土地出让面积和新开工面积出现了1997年以来的首次回升，土地出让面积达到874万平方米，同比增幅高达68%。
今年一季度受土地拍卖政策的影响，土地出让几乎无量，但目前市场上却活跃着一大批准备买地的投资商。
✧2000年上海市商品房施工面积为5212万平方米，其中新开工面积为1863万平方米，同比增幅达到42%，新一轮房地产供给高潮即将来临；
今年一季度新开工面积为473万平方米，同比增幅2.9%。
3、2001年仍将保持增长，但冲高回落的压力很大
✧在国民经济持续向好、房地产被确定为上海市的支柱产业、内外销房并轨和中国加入世贸等利好消息的推动下，2001年上海市内销房预售成交量仍将保持增长，预计全年增幅可达25%，总量达到1800万平方米。
✧房改使得蓄积了几十年的住房需求被集中释放出来，但是放水容易蓄水难，房地产市场的需求也不可能无限膨胀，预计需求高潮将在2002-2003年出现：
内外销房并轨和中国加入世贸增加了中高档物业的需求量，但是土地拍卖政策实施后，一方面会导致地价和房价的上扬，另一方面会导致供给量的聚集和有效需求的降低，这种影响将是长期的。
二、浦东房市发展动态
1、房市发展经历了由盲目到理性的过程
✧浦东的房地产市场大致经历了三个阶段。
1990年前的"
非市场"
阶段，以黄浦、南市、杨浦三区的市政动迁房为主，主要代表为潍坊、梅园、乳山等新村区；
1990-1995年的高速发展阶段，以浦东开发为契机，带动了整个浦东楼市，主要代表为陆家嘴金融贸易区的综合楼、办公楼、商业楼宇等高层及重点开发小区或市政工程周边一些动迁房；
1996-2000年的"
理性"
开发阶段，国内外有实力的房产商竞相入驻浦东，在前几年的经验教训基础上，根据宏观导向、区域发展规划及开发重点，兴起了一大批高水准的住宅小区和商住楼，使浦东新区成为上海楼市的主力军，内销商品房预售和销售面积在上海各区县中双双名列第一。
✧目前浦东楼市已经形成高、中、低各类型楼盘共生的格局，可以充分满足各阶层的购房需求：
内环线以内：
陆家嘴黄浦江滨以地段优势集中了以世茂滨江花园、菊园等为代表的高级高层公寓，价格最高达万元以上；
世纪公园周边则涌现出天安花园、华丽家族等一批高档生态型楼盘，均价达到6000元/平方米以上；
张扬路沿线则由于与陆家嘴的地缘关系和景观道路的建设成为浦东楼市的第三梯队，均价在4000-5000元/平方米左右；
内环线以外包括金桥、上南以及南花木和北蔡地区则是浦东楼市的第四梯队，楼盘均价在3000-4500元之间。
2、2000年供需两旺，房市龙头地位得到进一步巩固（详见附图表三：
内销房预售市场份额；
图表四：
浦东分季供求量）
✧2000年浦东内销商品房预售登记面积达到260.22万平方米，同比增幅高达54.9%，预售登记22563套，成交金额87.91亿元，预售成交均价为3378元/平方米，单套平均成交面积115平方米。
2000年浦东内销商品房预售量和销售量均列全市第一位，分别占市区总量的20.7%和19.9%，并且在全市排行榜前50位中独占13个席位。
✧2001年1季度，受新的预售标准的制约，内销房批准预售面积18.3万平方米，较上季骤减65.2%，登记预售面积55万平方米。
浦东的发展吸引了大量资金实力雄厚的国内外房产投资企业，浦东总的开发量定会有增无减，2001年下半年以后的市场供给将会相当充足。
3、产品品质和销售价格逐浪推升
✧1999年浦东内销商品房预售面积排行榜前十名中，平均预售单价为3286元/平方米，上榜楼盘以金桥湾-清水苑、黄山新城等中低档楼盘为主，仅浦江茗园和天安花园单价超过3800元/平方米；
2000年内销商品房预售面积排行榜前十名中平均预售单价达3526元/平方米，上榜楼盘中均价超过3800元/平方米的有万邦都市花园、联洋花园、上南花园、天安花园、申立苑等六个。
预售价格上升固然有多方面因素，但与产品本身的规划设计、功能布局提升有很大关系。
✧产品规划和需求方面，浦东2000年4季度的成交数据显示：
单价越高的楼盘，套均成交面积越大：
2000-3000
3000-4000
4000-5000
50000-6000
6000-7000
7000以上
104.7
119.9
124.2
148.9
150.8
173.4
4、热点区域转换
✧从地域分布来看，自1996年以后，浦东楼盘就形成了三大板块，一是陆家嘴板块，二是上南—杨思地区板块，三是金桥—沪东板块。
到1999年又新增了一个花木板块。
2000年这四大板块仍是浦东楼盘的主力，不过花木特别是世纪公园周边地区的楼盘优势凸现，成为四大板块中的“龙头老大。
✧2001年浦东“三边”概念将进一步强化，滨黄浦江岸边，将有世茂滨江花园成为新亮点，仁恒滨江园、菊园继续受到青睐；
环世纪公园周边，以联洋新社区为代表的公园概念楼盘方兴未艾；
沿张杨路、杨高路、龙阳路等主要景观道路两边更是新楼盘层出不穷。
✧张江有可能成为下一个热点：
花木板块越过罗山路，沿地铁二号线、龙东路、龙阳路向张江方向东移的可能性已显端倪。
随着张江市政和公建配套的逐步完善，特别是地铁二号线张江站的开通，多层次交通的建立，张江地区住宅的供求量会大大增加。
5、浦东房市发展原因探究
✧浦东新区地理位置得天独厚，既有被划入CBD地区的中心城区，又有足够的规划城区和深广的腹地，更拥有漫长的黄浦江和长江岸线，有广阔的发展空间。
✧浦东作为“国家园林城区”，斥巨资建成陆家嘴中心绿地、中央公园、外环线绿化带等，浦东绿化面积如今已达1100多万平方米，城区的绿化覆盖率达到35%，各项绿化指标全面达到国家园林城区标准、生活环境优美。
✧城市建设起点高，规划建设精益求精，商业、文化设施快速增长集聚，规模效应日益显现，尤其地铁2号线通车、国际机场通航以及过江费取消后与浦西中心区的空间和心理距离正大大缩小，人气旺盛。
✧高新技术企业、金融证券业以及其它跨国企业的白领人士的增长为该区域聚集了最旺的购买人气，浦东开发十年吸引了一大批中外企业入驻，这些企业的白领人士有很强的购买能力，为浦东房市发展提供了充足的客源。
✧浦东商品住宅市场的开发水准走在全市前列，市场上很多有代表性的楼盘大多位于浦东，而且目前浦东的房价与浦西相比有一定优势。
随着浦东在全国及国际上的影响不断扩大，身价提高，浦东房市将更为火爆。
第三部分竞争市场分析
一、金桥地区市场分析
1、区域市场成交状况
2000-5
36673
22%
2000-6
47186
19.3%
2000-7
51919
18.4%
1700-3800
3010
2000-8
64843
26.00%
1950-4150
2764
金泽苑、鹏欣绿苑、博山公寓、阳光欧洲城、金鹏荷泽苑
2000-9
59872
26.80%
2000-4350
2954
鹏欣绿苑、金泽苑、绿景苑、金桥都市花园、华高新苑
2000-10
56175
21%
2000-4300
3143
金桥都市花园 蝶恋园、中大新苑、绿景苑
2000-11
75271
24.90%
1850-4800
3026
金鹏荷泽苑、鹏欣绿苑、阳光欧洲城、中大新苑、绿景苑
2000-12
63000
2001-1
35500
2001-2
22483
15%
2450-3650
3122
金鹏荷泽苑、爱法新都、蝶恋园、鹏欣绿苑、天枫公寓
2001-3
33509
15.6%
2450-4100
3251
汇佳苑蝶恋园金鹏荷泽苑协联苑爱法新都
✧金桥地区是浦东房地产发展较早的区域：
1995年前后是浦东新区内除陆家嘴之外最密集的外销商品住宅区；
1998年以来随着浦东内销房市场走强，金桥地区以其相对完善的配套和道路交通条件，成就了大量中低价位的内销住宅项目，1999年金桥湾预售量排名浦东第一，阳光欧洲城以及黄山新城也跻身浦东前10名。
✧2000年以来，随着地铁2号线、世纪大道的建成通车，世纪公园的开园，整个浦东房市的发展方向由东向东南方向转移，相比于1999年，2000年金桥地区市场明显缺乏亮点。
✧2000年下半年，金桥地区预售成交总量为371080平方米，占整个浦东新区市场份额的18%-26%，全部成交房源的价格区间在1700-4800元/平方米，区域平均成交价在2764-3143元/之间波动。
✧从区域预售成交前5名楼盘的分布情况来看，热销楼盘基本都位于区域北部，以2400-3300元/平方米均价的楼盘为主，区域热点仍以中低价位为主。
✧从近期有限的几个上市新楼盘来看，物业价格走高是区域楼市明显的一大特点，2001年3月区域内高价位物业交易量同时相对走高，区域物业交易均价升至3251元/平方米，为自去年以来的最高记录。
✧客源则以周边以及陆家嘴办公区内的低层白领为主，也有周边区域以及浦西的动迁户和换屋族。
2、不同价格区间的成交情况
✧金桥地区主力成交单价集中在2500-3500元/平方米，占总成交套数的70%，4500元以上的成交量只有9.2%。
3、正确评价区域市场
✧从整个大金桥地区的成交数据可知区域成交价格虽然在逐步走高，但绝对价格仍相当低，均价4500元以上的楼盘比较罕见，这对本案的价格定位会形成干扰，但同时我们必须看到，上述统计区域中虽然已包含金桥生活园区，但是除了银泰花园的尾盘之外几乎没有其它项目参与上述统计，可以说以上数据不能真实反映金桥生活园区的价值。
✧金桥生活园区内的外销项目较多，碧云花园销售单价高达1300美金，凤凰大厦均价也要1000美金左右，但这些个案同样不能作为本案产品和价格定位的依据：
毕竟前几年存在内外销房之间的巨大差别，毕竟内外销房的客源层次差距较大，虽然内外销房并轨在即，但内外销房居住氛围方面的无形差异还将长时间存在。
✧要准确认识本案所处区域的内销房价值，必须抛开大金桥现状的干扰，认真发掘金桥生活园区的内在价值，同时结合目标客源的需求状况，针对竞争区域和竞争对手来进行具体分析。
二、主要竞争区域概述
1、金桥现代生活园区
✧根据区域特性，我们将金桥现代生活园区做为核心竞争区域来分析。
目前区内个案以外销房居多，主要有金桥酒店公寓、信和花园、凤凰大厦以及碧云别墅、碧云花园等项目，其中除碧云别墅的租赁情况较好之外，其它外销公寓的租售状况都比较差，98年以后云山路以西土地则全部向内销市场开放，罗山花苑是其中的第一个项目，银泰花园是第二个内销项目，时代金领则是第三个，本案与罗山花苑北侧项目及世贸湖滨花园都将于明后年推向市场。
✧今年上海市的内外销房市场将全面并轨，内销房将对境外人士开放，如果本案能够凭借“国际生活社区”这个大环境而吸引到足够的境外客户的话，则本案与周边的外销房相比具有很大的价格优势，但这一设想并不十分实际：
且不论产品档次是否能够满足境外人士的要求，首先金桥地区以欧美企业为主，在沪欧美人士更倾向于租房，来买内销房的境外人士大多还是港台人士。
因此我们在市场定位时不应把外销房作为主要参照物，更不应盯住境外人士。
✧碧云别墅绿化率达70%，区内有绿水环绕的四个小岛，共规划72栋北美风格木结构独立花园别墅，目前月租金在7000~12000美金/栋。
住户除在上海本地工作的外籍人士外，还吸引了4位远在杭州、大连等地的外籍人士；
区域内的高档项目还有汤臣高尔夫球场北面的云间·
绿大地占地41万平方米，一期规划13万平方米，以叠加、联体、独立别墅为主，每幢独立别墅价格在380万元人民币以上；
世茂湖滨花园总建25万平方米，环境以水景为特色，以30层高层为主，并有少量联体别墅和独立别墅，预计小高层主力面积在170平方米左右，起价7000元/平方米，另外碧云花园均价也在1300美金左右。
这些高档高价项目对于提升区域档次有极大促进作用，它们的存在对于本案可谓有百益而无一害。
✧罗山花苑和银泰花园是金桥生活园区内最先启动的两个内销房项目，目前都已基本售完，对本案不构成竞争，但是它们的市场定位值得我们反思：
罗山花苑是1997年的动迁房项目，均价2800元/平方米；
银泰花园是1999年的项目，小高层的销售价格只有3300-3800元/平方米，联体别墅的成交均价也只有4300元/平方米；
相对于这个地段，应该说这两个项目走的都是低价实惠型路线，但去化速度并不是很理想。
最主要的原因应该在于没有真正掌握地域特性：
高尚优雅而非繁华便利，这种特性决定了低档的定位路线不是很适合。
✧与本案紧邻的时代金领，总建达15万平方米，目前尚未开盘，预计开盘价格在4000-5200元/平方米，均价约4500元/平方米，从其产品规划、客源定位和价格定位方面来看，该案已经基本把握住了该区域的特性和发掘出了区域应有的土地价值，由于该案体量较大，销售期与本案重叠，是本案最直接的竞争对手，我们在进行产品定位时必须仔细研究该案以寻求细分市场。
S14地块内罗山花苑北侧地块已经完成拆迁，预计将在2002年推向市场，届时也是本
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