乳山踏街报告文档精Word格式.docx

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历史概略

乳山历史悠久，据境内古文化遗址出土文物考证和史籍记载，远在新石器时代中期，境内就有人类聚居。

汉高祖元年（公元前206年），境内置育犁县。

东汉建武五年（公元29年），育犁县并入东牟县。

此后，境域先后属文登县、观阳县、牟平县。

清雍正十三年（1735年），境域分属海阳县、宁海州（1914年改称牟平县）。

数千年来，先民们用自己的智慧和汗水创造着文明。

商、周时期，农、牧、渔业已很兴盛。

汉时，人民已将柞茧用于缫丝制帛。

隋时，采金业兴起。

唐时，乳山口已成为与外埠进行物资交流的重要口岸。

明时，缫丝、制盐、酿造、食品等手工业已较发达。

至清末，夏村、乳山口等地已成为规模较大的商贸之地。

1930年，境内有了中国共产党的活动。

1932年，中共牟海县委建立。

1941年2月，划牟平县南部和海阳县东部707个自然村成立牟海县。

是年3月7日，牟海县第一次参议员会议召开，宣告牟海行署诞生。

1942年9月，牟海县全境获得解放。

1945年1月，牟海县更名乳山县（以乳山口南岸的大乳山而得名），确定夏村为县城。

1958年10月撤销乳山县，境域分划归海阳县、文登县及烟台市。

1961年10月恢复乳山县，隶属烟台专区，1983年11月改属烟台市（地级）。

1987年6月威海市升为地级市，乳山县改属威海市。

1993年7月，乳山撤县设市。

2001年4月区划变更，乳山市辖两个省级开发区，15个镇（街道），601个行政村。

优势产业

－金属冶炼。

乳山市地下矿产资源丰富，现已探明金、银、铜、铁等各种金属20多种，尤以黄金著称，年产黄金18万两，居全国县级前列。

全市规模以上工业企业7家。

拥有以黄金开采为主的山东金洲矿业集团有限公司（年产黄金5万两，加气混凝土1.8万立方米）、乳山市金华集团有限公司（年产黄金4.1万两，绢云母粉4000吨）和以铁矿开采加工为主的威海鑫山集团（年产铁精矿粉和铸造生铁各20万吨）三大龙头企业及黄金、生铁等拳头产品。

－机械配件。

现已形成了具有一定规模优势、加工手段较为齐全、管理科学、技术先进的工业体系。

全市规模以上机械制造及金属制品企业72家。

培植起了烟台三环集团乳山双连有限公司（年产各类锁具4000万把、刹车片500万片）、乳山市力久特种电机有限公司（年产各类特种电机30万千瓦）、山东玉龙车辆股份有限公司（年产连杆等汽车配件5000万件）、华邦精冲蹄铁公司（生产制动器蹄铁）等一批骨干企业，拥有半金属汽车刹车片、刹车装置、铜铁挂锁、电机、连杆等一批主导产品。

－纺织染整。

染纺服装工业是乳山的传统产业和出口支柱产业，全市规模以上企业67家。

形成了山东富豪皮革有限公司（年产各类皮革箱包230万件）、山东笙歌集团、山东乳山工艺品有限责任公司（年产各类服装350万件）、山东海润丝业有限公司（年产白厂丝200吨）等外向型加工企业，拥有皮革箱包、布绒玩具、高仿真化纤面料、真丝内衣、绣品、高档织物面料染织及加工整理等一批主导产品。

－食品加工。

食品工业是乳山的优势产业，全市规模以上工业企业70家。

形成了山东鲁菱果汁有限公司（年产浓缩果汁2万吨）、华隆（乳山）食品工业有限公司（年产各类花生制品1.5万吨）、乳山市曙光啤酒有限公司（年产啤酒10万吨）等一批骨干企业，拥有浓缩果汁、花生制品、罐头、饮料、脱水蔬菜、啤酒等一批拳头产品。

－化工建材。

乳山化工行业以化肥和农药两大产品系列为主体，以威海恒邦化工有限公司（年产化肥40万吨）、威海市农药厂（年产农药2400吨）、威海市明珠硅胶有限公司（年产硅胶3万吨）等为企业骨干，拥有农用化肥、生物农药、消毒剂、干燥剂等一批主导产品。

建材工业依托境内储量达70多亿立方米的花岗石资源，目前全市形成了以板材加工、水泥生产为主导的建材产业体系，年加工花岗石板材60万平方米；

拥有长城水泥有限公司（年产水泥100万吨）等水泥生产企业，年产量达130万吨。

乳山旅游业概述

乳山市依山傍海，旅游资源丰富，境内拥有被誉为“天下第一滩”的国家AAAA级景区银滩旅游度假区、被称为“天然石雕园”的岠嵎山国家森林公园、“海上仙境”大乳山休闲旅游度假区以及小汤温泉、圣水宫等十几处风景名胜，碧海蓝天、名泉秀山共同描绘出1668平方公里如诗如画的乳山景色。

2002年荣获“中国优秀旅游城市”称号。

近年来，乳山市立足海岸线长、旅游资源丰富的优势，以“生态型花园式滨海旅游城市”为定位，以建设胶东半岛旅游目的地和加速对接山东旅游黄金海岸线为目标，本着“与全省沿海旅游发展规划相衔接、与威海千公里幸福海岸线建设相融合”的原则，从乳山实际出发，着眼于打造百年立市产业，按照“整合资源、一体开发”的方针，高起点编制了旅游发展总体规划。

在规划实施上，按照“节点城市——承接城市——目的地城市”的发展走势，分近、中、远三期逐层次推进开发，其中近期为重点开发与集中突破阶段，中期为深度开发与全面发展阶段，远期为整体提升与持续发展阶段，力争通过十年的努力，把乳山建设成山东滨海旅游中心承转基地和特色滨海旅游目的地。

目前，乳山市正在围绕打造核心产品、培育产业基础，全力推进大乳山休闲旅游度假区、黄金文化公园、岠嵎山森林旅游区等一批投资过亿元旅游大项目建设，乳山旅游业正由开发向开放、由资源优势向经济优势稳步推进。

通过加大旅游配套设施投入，完善吃、住、行、游、购、娱产业链条和服务体系，努力营造良好的服务环境，相继开通了银滩旅游度假区一日游、大乳山休闲旅游度假区一日游、岠嵎山森林公园一日游等精品旅游线路，推出了大陶家渔家乐、威茗茶园生态游，冯德英文学馆文化旅游等特色旅游项目，深受海内外游客的青睐。

同时，积极引导市内各旅行社与青岛、济南、北京、上海、大连等地的旅行社建立了合作关系，形成了互送客源、捆绑开发的良好经营局面。

2007年，全市共接待国内外旅客二百多万人次，乳山已成为山东省沿海旅游圈的重要一环。

丰富资源

乳山市资源充足，物产丰富，素有“金岭银滩”的美誉，是著名的“水产之乡”、“水果之乡”和“黄金之乡”。

境内有长达185公里的海岸线，年产对虾、扇贝、海参、鲍鱼等海珍品及各种鱼类贝类30多万吨，年产苹果、阳梨、板栗等20多种水果及干杂果25万吨，为山东省外向型农业示范区，是胶东水果大市；

乳山产金出银，素有“金岭银滩”之美誉，矿产资源丰富，已探明金、银、铜、铁等金属矿藏和大理石、花岗石、石墨、磷等非金属矿藏， 

其中年产黄金18万两以上，居中国县级第五位，花岗石储量70多亿立方米。

地理位置

乳山市位于山东半岛东南端（北纬36°

41′至37°

08′，东经121°

11′至121°

51′），地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。

济威铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。

市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内，相当于同时拥有三大火车站、三大港口、三大机场，海陆空交通便捷。

境域东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1668平方公里。

全市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185公里。

行政区划

1945年1月，乳山县由牟海县更名而来（以乳山口南岸的大乳山而得名），确定夏村为县城。

2001年4月区划变更，乳山市辖两个省级开发区，1个街道（城区），14个镇，601个行政村。

游游景区

银滩

银滩旅游度假区是国家AAAA级旅游度假区，区内林秀海碧、礁奇滩曲、风光旖旎，有长达20公里的海滩和可容纳10万人的海水浴场，天蓝海碧，细沙如银，坡缓浪静，自然环境优美，旅游资源丰富。

大乳山

大乳山旅游度假区景观丰富，环境优美，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温在11.4度。

山、海、滩、湾、岛资源齐全，总占地面积5200公顷。

度假区以“母爱圣地，幸福乳山”为文化主线，全力打造“母爱文化和福地养生文化”，建设集“观光旅游、休闲度假、养生康体、文化娱乐”为一体的综合性大型旅游胜地。

岠嵎山

岠嵎山风景区山石独特，形人似物，栩栩如生，是名副其实的“天然石雕园”；

岠嵎山风景区森林景观幽雅，植物种类丰富，是名副其实的“植物园”；

岠嵎山水文资源丰富，湖塘、瀑布、山泉与山、林有机结合，小气候特征明显，空气中每平方厘米负氧离子含量高达80多万个，是名副其实的“天然氧吧”。

回归自然，体味野性，请到岠嵎山一游。

小汤温泉

小汤温泉位于乳山市区东北25公里处的小汤村，是一处享誉颇高的天然理想汤泉，为胶东温泉之上乘。

泉水温度高，热效应好，水温常年在57℃左右，且矿化度高，浮力压力大，对人体作用力强，并含有丰富的矿物元素，可疗多种疾病，其物理和化学效应明显，对关节炎、神经衰弱、皮肤病、腰肌劳损等具有较高疗效，常人沐浴，亦可提神健身，起到良好的保健作用。

圣水宫

圣水宫，又名玉虚观，位于乳山市冯家镇，为省级重点文物保护单位，名列《中国名胜辞典》之中。

这里群山绵亘，峰奇谷幽、林岚深邃、清泉奔涌，素有小昆嵛之美誉，自古就以山异水奇闻名遐迩，自然、人文景观十分丰富。

马石山

马石山位于乳山境西北隅。

这里群峰巍峨，奇石嶙峋，林木葱郁，鸟类繁多，保留着原始山林特有的秀美风貌，最高峰海拔467米。

马石山下果园飘香，山上松柏苍翠，巍峨的革命烈士纪念塔和肃穆的革命烈士纪念堂又为这风光秀丽的马石山增添一份庄严肃穆之感。

马石山已成为重要的爱国主义教育基地。

堕崮山

堕崮山位于银滩旅游度假区中部以北2公里处，海拔395.9米，山体巍峨耸立，阴坡陡峭，阳坡缓长，形似仙翁盘膝而坐，向南延伸至和尚洞海滨，有三观亭和仙人桥两处景观。

每年的堕崮山庙会在周边地区有较大影响。

乳山口

乳山市南部沿海，山秀海碧，礁奇滩曲，峨峰相峙，夹海成口，其中最负盛名的便是乳山口。

乳山口以大乳山为中心，南濒一望无际的黄海，北有平静的乳山口湾，西面和垛山、小乳山、西乳山隔海相望。

海口南面，有一横贯东西的岛屿——小青岛，为乳山口的天然屏障，这里气候宜人，山岛竦峙，波清水碧，历史上曾有“北有旅顺口，南有乳山口”的之说。

乳山口山、水、岛，各具风韵，独有其趣。

、

宫家岛

宫家岛位于银滩旅游度假区中部正南海中，距海岸距离1100米，南北长1700米，东西宽约600米，窄处约50米，总面积约0.8平方公里（最低潮位线），海岛海拔平均高度6.9米，地质为坚硬的花岗岩基础，岛上拥有丰富的淡水资源和简易码头。

岛上植被丰富，周边礁石密布，是垂钓的天然良所，拥有千余米长的沙滩浴场，环境优美。

小青岛

小青岛是乳山口港的门户和天然屏障，位于乳山口港南7公里的海域中。

它分为南北两岛，远处观之，若沉若浮，恰似两只金龟在海上戏嬉，故人称金龟戏水。

小青岛由沙砾岩构成，四周多奇礁怪石，尤其是满布海滩的晶莹圆润的鹅卵石，最让游人称道。

岛上居民不足百户，世代以捕鱼为生，于清康熙年间迁居于此。

由于远离尘嚣，岛上民风纯厚，热情好客，是领略渔家风情的理想去处，游人赞之为“岛圣之地，佳境之处”。

南黄岛

南黄岛位于乳山市海阳所镇最南端，一个四面环海的岛屿，面积0.58平方公里，岛上常年被松树及其他树木覆盖，风光秀丽、景色迷人，岛与内陆相距远处5华里，近处2华里。

南黄岛村座落于南黄岛上，是个典型的渔业村，现有住户178户，人口500人，全村以捕捞业为经济支柱，共有大小渔船近百只，码头2处。

近几年，各级政府加大投入，改善岛上基本生活条件，实施了跨海引电、引水工程，使岛上的用水、用电得到便利。

乳山市精品旅游线路

母爱文化之旅：

岠嵎山国家森林公园→大乳山滨海旅游度假区→银滩旅游度假区。

红色文化之旅：

观马石山雄壮景色→电影《马石山十勇士》故事发生地→参观烈士陵园。

宗教文化之旅：

岠嵎山国家森林公园→岠嵎禅寺→玉皇阁→圣水宫→堕崮山碧霞元君祠。

生态农业观光之旅：

玉皇山茶园→农事活动→大陶家拉泊网→海水浴→吃渔家饭。

晚间多彩欢乐之旅：

体验激情大乳山→海天康乐园→东方琉璃世界→“润”→圣母山。

海上休闲浪漫之旅：

潮汐湖水上运动基地→东方如意国际城游艇俱乐部→小青岛渔家乐。

二、乳山市住宅房地产市场分布

乳山市在地图上是一个不规则的多边形，大体形状如图：

其中红线围成的部分是由北环路、浦东路和开发街围绕而成的乳山市区；

在市区外侧沿外环路呈环状分布的绿色区域是乳山外环区；

在图中沿海岸线的区域为乳山新城区银滩区。

三、乳山市房地产市场现状

3.1乳山市区住宅房地产市场现状

乳山市区的区位优劣分析

乳山市区是乳山的老城区，经济发达，乳山市以轻工业为支柱产业，时间较久、实力雄厚的企业多集中于乳山市区。

乳山城市交通便利，通勤成本低。

到旧长途汽车站（因为交通的压力，乳山市政府已将其迁出，新车站已建成在世纪大道南段）10分钟车程。

离火车站半小时以内车程。

商业医疗条件健全，乳山市市医院位于市中心位置，乳山市中医院位于乳山市区外缘，保证了本区高质量的医疗能力。

利群、华联、家家悦等大型超市多集聚于此，为本区内生活提供了十分的便利。

文化底蕴深厚，本区的幼稚园、小学不计其数，有着最悠久历史的乳山一中，为本区营建了一个很优雅的环境。

同时由于本区的年代久远，一些问题也显现出来。

由于此地的人口密度大，建筑物覆盖率达，环境污染、噪声污染的问题日渐影响到本区人们的生活舒适度。

而又因其再开发成本较高，很难在此区有大规模的整修项目进行。

随着人们对居住环境的高要求，越来越多的市区居民迁出市区。

本区原有住宅开始滑落，转为其他用途。

本区的未来的房地产市场主要是商业房地产，同时本区二手房市场和出租房市场也是日渐兴盛。

乳山市区建筑产品形态

板块区域

产品形态

占比

乳山区

多层

80%

小高层

20%

乳山市区的产品形态以多层为主，近期一系列的高层产品也成为乳山市民选择的一个趋势，基本每个新盘都会规划有小高层、高层，未来的市场开发产品多样化已是必然。

乳山市区户型配比

居室／面积

面积段（㎡）

主力面积段（㎡）

一居室

48-80

50-70

6%

二居室

80-110

90-10

56%

三居室

90-160

110-130

38%

在乳山市的项目中，二居室占据了重要的位置。

从单个户型面积看，面积较大。

因为本区的购买人群主要是作为第一居所居住。

所以户型偏大。

3.2外环区住宅房地产市场现状

外环区的区位优劣分析

外环区可以算是乳山市三个板块中发展最晚的一个区域。

在开发之前，此处多为农耕地，自2004年乳山市外环路的修建带动了这个区域房地产市场。

本区较之银滩区距市区较近，环境优美。

而且有较好的发展前景。

乳山市政府已经把次区作为乳山市建设重点，重点把握。

近几年此地发展迅速，乳山的重点工业区金岭工业园开始生产活动，集中了大部分人口。

乳山市法院、乳山市电视台广电大厦、乳山市检察院等的迁入，增大了次区的人口流量。

乳山市前期筹划的乳山市最大的集住宿、餐饮、购物一体的利群商业城现已投入建设。

种种迹象显示了外环区在乳山市房地产市场上发挥着日益重要的作用。

但是就目前而言，外环区的生活基本设施还不是很完善，应该说次区是一个还没有显现出来的绩优股。

外环区建筑产品形态

外环区

44%

外环区作为一座新开发区域，主要以小高层为主，兼顾多层，其他建筑形态没有出现。

很明显的可以看出房地产商也意识到乳山市房地产市场产品的单一性，正在依据实际的市场需求制定开发方案。

外环区户型配比

户型面积段（㎡）

60-80

65%

90-120

35%

外环区以小户型的小高层为主，更加切实的考虑到本区主要购买人群是实际购买能力，其中一居室多集中在外环区的北侧靠近乡镇处，而二居室多集中于金岭开发区所在的外环南侧。

四、乳山市住宅房地产市场主要需求人群

具体分析住宅房地产开发板块的购买人群。

乳山市区坐落于市中心，但是新开发楼盘较少，所以本区的购买人群可以大致分两类：

工作地点位于城市中心的人群。

这类人大部分考虑的是交通的便利。

这部分人大多算是乳山市收入水平处于中等偏上的人群，有较大的购买力。

还有一类人是换房人群，随着社会的进步以及技术的先进，新开发的楼盘无论是在建筑结构、居住环境、舒适度等方面都比久楼盘好，所以吸引了大批的换房人群。

这两类人群组成了乳山市区主要的购买人群。

外环区的购买人群最为复杂。

而且本区的住宅房地产市场潜在需求较大。

可以分为四类：

随着城市化进程的发展，农村人口的迁入是本区最大的购买人群。

本区小户型占比较大，给较低购买力的这类人提供了较好的购买对象。

工业区工作人员。

乳山各工业园区中经营最好的园区坐落于此。

而且园区的大部分企业的高管人群的收入都不低，这说明他们有很强的购买能力。

为本区房地产是市场提供了较大的需求市场。

外来务工人员。

近几年随着乳山市城市的发展越来越多的外来人口。

他们多选择在此处购买房产，本区距市区不算很远，而且房价较低，环境也不错。

换房人群。

此类人群大多是有较高购买力的人群。

一般本区的大户型多是为这群人安排的。

银滩区主要购买人群有两类：

一类是作为第二居所的度假人士。

银滩区整体生态环境，有利于身心健康生活。

随着生活品质的提高，旅游休闲逐步成为主流，符合当代人由观光向休闲、度假过度的心里需求。

另一类是众多的投资者。

海滨AAAA级旅游度假区的规划，以及市政项目的规划，前景被看好。

而且该区域价格相对较低，价格增值空间弹性较大，具有较高投资回报率，促使广大投资者看好未来升值空间。

可以看出乳山市的房地产市场有较大的市场需求，而且其中小户型是主要的需求对象。

乳山市房地产市场有足够的房源供应。

但是大量的供应条件下，仍然存在大量购房者买不到自己希望中的住宅，主要就是因为需求与供应的不对称性，大量的开发商选择开发大户型，可是现行市场大户型的供应已经出现严重过剩现象，说明开发商的开发策略有失误，而且实际上部分开发商已经意识到这一点，在新开发的楼盘中小户型占据了主导地位，以满足低总价的市场需求。

乳山市的住宅房地产市场需求在经济的告诉发展下，一定会有所扩大。

影响其需求量的因素主要有：

本地居民收入水平和消费结构。

近几年乳山市的发展变化有目共睹，一个以农业为主的小城镇第三产业正在迅速崛起。

人们的经济水平不断提升。