从供给需求角度分析我国房地产政策有效性文档格式.docx
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2003年之前的贷款政策都是倾向于激励房地产交易的。
1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。
新的办法扩大了贷款可用于购买住房的范围，扩大了贷款的实施城市范围，扩大了办理个人住房贷款的金融机构范围，而且利率更优惠。
这一政策的推行直接刺激了住房贷款的增长，1998年个人住房贷款比上年增加了324亿元，1999年又增加了858亿元。
2003年之后的贷款政策逐渐收紧，2010年召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于50%=之后国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三1金诗跃华东理工大学商学院研究生一年级
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套及以上住房放贷。
1.2货币政策
货币政策主要是指央行通过提高或者降低银行准备金率来达到增加或者减少货币供给的方法，运用这种方法在短期内就能起到显著的效果，但是正因为这种政策的效果太过明显，很难把握尺度，所以用得很谨慎。
1998-2007年，中国人民银行采取了宽松的货币政策措施，刺激国内需求，遏制消费物价指数持续负增长和企业开工不足、失业人口不断增长的势头：
大幅度降低利率，扩大贷款利率浮动区间；
加大公开市场操作力度，灵活调控基础货币；
取消贷款限额控制，灵活运用信贷政策，调整贷款结构。
促进经济增长的政策意图相当明显。
2007年金融危机开始至今，中国经济进入了新一轮的抗通胀时期，由于在2007年，为了抵制金融危机，中国政府批准了4万亿的基础建设项目，这使得2007年，我国GDP依然保持了8%的增速，顺利度过了金融危机的难关，但在之后的两年，这个政策的副作用渐渐明显，由于前期的过度投资，以及基础货币的乘数效应，2009以及2010年两年的通货膨胀率都达到了5.5%以上，2011年上半年甚至超过了6%,国家因此施行了紧缩的货币政策，十次上调存款准备金率，以“防止经济增长由偏快转为过热”，抑制房地产价格过快上涨是题中之义。
紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率。
发行央行票据，进行正回购操作，这些为的是缩小商业银行的放贷能力，回收过剩的流动性。
少了金融的支持，开发商举步为艰。
整个房地产行业面临资金周转问题。
1.3税收政策
税收政策主要是通过调整房地产相关税率，加大或者减小买房者和房产商的购房以及建房成本，从需求和供给两方面来控制房地产市场的交易积极性。
2008年之前的房产税收基本没有变化，但在2008年1国务院发布了第546号令，宣布自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
土地增值税也有变化，《条例》指出，对于土地增值税，要按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；
超过1倍的，预征率为5%=
然后从消费者的角度来看，个人所得税的起征点以及税率都有些许下降，不过对于整个消费者的收入而言，这部分钱还不及通货膨胀率带来的损失。
山此可以看出，税收政策的从严也是房产市场政策的一个明显趋势。
1.4行政干预
行政干预是中国特色的一种通过政府批文干预市场的方式。
2006年之前，行政干预在房地产市场的干预主要针对户型，对实际的供给和需求没有多大的影响。
比如建设部等九部委曾经联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上。
这个政策主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。
2009年开始，行政干预就偏向于严厉抵制房地产交易这个方向，国四条、国八条、新国八条，这些政策的出台，使得房地产市场的交易积极性受到了很大的打击，2009年开始，房地产市场进入低潮，房价增长开始放缓，受到货币紧缩政策影响，2011年第三季度上海2
楼市共计成交商品住宅16589套，环比第二季度下滑18%,同比去年同期同样大幅下挫25.9%,共计成交面积191.4万平，环比跌幅达15.4%,同比也下滑了23.4%。
28月份房地产市场甚至微跌l%o
2运用马歇尔均衡价值模型分析政策有效性
2.1马歇尔均衡价值模型
均衡价格是指需求价格和供给价格相一致时的价格。
需求价格是消费者对一定数量的商品所愿支付的价格；
供给价格是生产者为提供一定数量商品所愿接受的价格。
马歇尔用商品的均衡价格来衡量商品的价值，认为均衡价格和价值是一致的，而需求价格的决定和供给价格的决定有很大的区别，他通过对需求和供给的分析，提出均衡价格论，指出在供给和需求达到均衡状态时，产量和价格也同时达到均衡。
2.2不同房地产政策类型下马歇尔均衡价值模型的运用
2.2.1.按揭政策
可以想见，按揭政策是政府对于购房人资金持有的一种要求。
在2003年之前，政府实施的是扩大房地产交易的政策，所以房贷政策也是倾向于鼓励借贷的。
在这样的政策下，市场会是这样的：
价
格房屋数量
注：
图2.2.1
（1）
由于在1998年，商品房的交易刚刚开始，有许多商品房是空置的，所以房屋的供给是一条比较平缓的曲线。
由于房屋贷款的成本降低，相当于人们得到了一笔补贴，所以人们对于房屋的需求曲线向右移动，进而新的均衡点是房屋的价格不变，房屋数量变多的点。
如图中A所在的情况。
从福利经济学角度，通过这个政策，受益最多的是消费者，因为房屋的供给是完全弹性2上海搜房网数据监控中心统计
3
的，所以这笔隐性补贴的最终受益者是广大消费者。
然而到了2000年，商品房的交易达到了饱和，需求明显多于供给，房价上升，此时，政策的结果就是过高的房价和更少的房屋数量。
如B所示。
在这个情况下，过分加大鼓励买房的政策显然不能达到预期的效果，因为在这种情况下，房屋的供给是一条缺乏弹性的直线，面对这样的供给，需求曲线的右移是房产商获得政策的所有福利，消费者的福利反而受到了侵蚀，而且山于数量的下降，还会造成社会福利的纯粹损失，所以在2003年，政府看到了这个问题，开始着手解决房价过高的危机。
格
房屋数量
图2.2.1
（2）
再来看2003年之后的房屋贷款政策。
在2003年之后，房屋的贷款政策偏紧，政府对于原来已经有一套房屋的购房者，施行高额贷款利率。
那么在这样的背景下，房屋的需求和供给关系，可以山图表示。
在政府施行政策之后，购房者的购房成本实际是上升了，所以房屋的需求曲线向左移动了，但是，这个政策是有针对性的，也就是说，只有符合已经拥有一套房的购房者，才会受到政府的政策影响，那么这时候的实际房屋需求曲线将会比完全受到政策影响的需求曲线稍稍平缓。
实际的需求曲线将会是图中虚线表述的曲线。
新的均衡点将会是A点，在这个点，房屋的价格将会比之前的均衡价格有所下降，从这个角度讲，政府的目的的确达到了；
但是，房屋的成交数量将会下降，房产商将会谨慎开发地产。
从新的均衡，分析新的社会福利情况。
首先，从消费者角度来看，这个政策使得消费者剩余较之之前的情况变得更差。
由于均衡点的改变，新的消费者剩余，先比原来的均衡小了B这一块，又由于需求曲线的偏转，所以新的均衡是消费者剩余又比之前的小了C的部分。
其次，从地产商也就是供给角度来看，这个政策使得生产者剩余损失了D这一部分，生产者的积极性受到影响。
再次，我们从政府的角度出发，通过这个政策，政府获得了诸如房价下跌，政策获得人民拥护，社会团结和谐的效用，这体现在B和D的总和。
最后，可以看到有一部分政策导致的社会福利纯粹损失E,这部分损失是由于政府实施了房贷政策之后，供给的减少导致的，也就是说通过实施这个政策，社会的总福利是减少了C和E两个部分。
2.2.2.货币政策
2003年之前的货币政策很明显是一种扩张的货币政策，这种货币政策下，消费者对于买房的成本就会变低，这是贷款政策放松的缘故，之前已经说明，这个政策的结果是，更多的消费者会在政策的鼓励下购买房产。
而这个政策更大的受众是房产商，因为原本房地产的4
投入就很大，资金链的运作非常艰难，而现在实施了宽松的货币政策，更多的企业可以贷到款，他们可以用这些资本来进行房地产项目的开发，因此在这个阶段，许许多多的企业涌入了房地产市场，房地产的开发进入了加速的阶段。
在这个阶段，货币政策对房价的影响是这样的：
图2.2.2
（1）
在2003年之前，如图中A区域，由于房地产市场刚刚成型，有许多的房屋是空置的，因而房屋的供给是一条水平的直线，当货币政策刺激房屋供给曲线向右移动的时候，由于供给曲线的弹性为无穷大，所以新的均衡点和原先的均衡点是重合的，也就是说，在市场方兴未艾的时候，货币政策对于房地产商来说只是解决了融资难度的问题，对于房地产销量来说并没有形成很大的突破，该卖不出去的房子还是没有卖出去。
在这时候，新的均衡和老的均衡一样，没有带来任何一方的福利变化。
2003年之后到2007年之前，如图中B区域，中国的经济进入持续的快速增长，房屋的购买已经不像之前那样是一种新兴事物，空置房很快被销售一空，此时房屋的供给曲线，是一条向上的曲线，在这个时候，由于实行了适当宽松的稳健型货币政策，房产商开发房屋的成本减小使得房屋供给曲线向右移动，这使得房屋价格降低了，房屋的成交数量上升。
为了解释方便，我们可以用第一次均衡的效果来解释。
新的均衡点相较于原来的均衡点，消费者剩余增加了C这个部分，生产者剩余增加了D这个部分，社会总福利增加了E这个部分，也就是说，通过宽松货币政策实施，总得社会福利增加了E。
但是与此同时，山于宽松的货币政策，消费者的需求曲线也随之向右移动，而且移动得程度更大3,所以，最终在两者的均衡下，房屋的价格还是上升了。
山此我们可以看到，社会的总效用还是提高了，此时政策的效果实实在在发挥出来，房产商提供了更多的房屋，更多的消费者住上了新房。
但是过高的房价使得社会对于房价的恐慌心理渐渐加深，贫富差距的显现也越来越突出，所以为了稳定人心，构建和谐社会，政府不得不出台政策抑制房价。
3山上海统计局的数据显示2009年上海常住人口1921.32万人，居住房屋50211万平方米，人均24平方米，’六普’资料显示，2010年上海常住人口人均住房建筑面积27.25平方米，比“五普”提高3.25平方米；
但自有房屋比例为57.9%。
也就是说，半数的人还在租住住房。
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2008年之后的货币政策进入了调控通货膨胀的阶段，央行数十次调高存款准备金利率，达到了25%的高位，银行存款准备金率的上升使得融资变得非常困难，这对于处于资金链紧张状态的各个房产商来说是十分棘手的问题，下面就是这种情况下的供给和需求情况：
图2.2.2
（2）
由图可知由于货币政策收紧银行信贷，房产商无法从银行贷到更多的资金维持房地产项目的继续开发，所以，房屋的供给曲线向上移动，这是，新的均衡点就产生了，新的均衡点是A点，在这一点上，房屋的价格提高了，房屋的成交数量也下降了，山此可见，政府的这个政策反而不能起到稳定房价的作用。
我们从福利经济学的角度来看，由于实施了紧缩的货币政策，均衡点发生了变动，从C点变化到了A点，此时，消费者福利减少了B这一块，生产者福利减小了D这一块，社会总福利损失E这块。
从这个角度上讲，这个政策导致了社会福利净损失E,也就是说，社会福利下降了。
政府紧缩了货币供给，这样做不但不能控制房价稳定，反而还导致社会纯损的出现。
这里还要提到一个问题，就是在短期内，山于资金供给不足，很多房产企业在银行借贷的款项到了还款日，却找不到地方调头寸，没有办法完成银行按时还款的任务。
这时候就出现了温州名企老板“跑路”的事件。
这个事件其实暗示着，房地产可能在短期内下调价格，通过低价来卖出一些房子，收回一些经营成本，用来盘活企业的头寸，偿还银行贷款。
但这个情况绝对不会持续很久，一旦经济恢复景气，房地产商融资困难问题被解决之后，房产市场又会重新上演房价继续走高的好戏。
2.2.3.税收政策
再来看税收政策，在08年之前，关于房地产的税收一直没有大的变化，但是在08年，房产税的征收，土地增值税的增加这些都使得房屋的买卖成本加剧。
以下是房地产在施行严格税收政策下的供给需求模型：
图2.2.3
在施行了房屋土地增值税增加这一个政策之后，对于房地产企业来说，就是开发的成本较之之前有了上升，这导致了房屋的供给曲线向上移动了；
而对于购房者来说，房产税将会使得购房之后的每一年都有一定金额的资金流出，所以，购房的成本比之前要高了，所以对于购房者来说，房屋的需求曲线较之之前向左移动了。
最后的均衡点在原来的均衡点的左边，也就是说，房屋的成交数量将会比之前减少不少，而房屋的价格就要看两者的变化程度。
无论房地产的价格是高了还是低了，有一点是肯定的，那就是社会福利的纯粹损失。
经过了一番调整之后，房地产市场的供给和需求达到了新的平衡，这个平衡点就是图中的A点，A点处的社会福利较之之前的社会福利除了D这一块保持不变以外，其他的B这一块，便是由于政策而导致的社会福利的纯粹损失。
2.2.4.行政干预
最后我们来看一下行政干预的作用。
2006年之前的行政干预比较多的是采用通告的方式，也就是说，对于房价的影响程度不大，所以在这里就不再分析，关键在于2006年之后的各项房产政策，这些政策通过控制购房者的类型，采用二级价格歧视的方式，对房地产市场上的购房者进行了分类，规定，已经有房子的，不能再买房，除非是婚房。
这样的规定使得房地产市场上投机的成分基本上被肃清，那么这时候市场上有的就是刚性需求。
下面是政策实施后的供给需求曲线：
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图2.2.4
从图中，可以看出，房屋的需求曲线是这样的一条曲线，在这条曲线的左上方是一条斜率较大的直线，这表明在这个社会当中存在着精英分子，他们的收入非常高，所以对于房屋的价格是不敏感的，房价的涨跌对于他们影响不大；
之后是一段斜率比较平缓的直线，这说明，这个社会上的中层是对房市比较关注的一个阶层，他们有一定的购房能力，只要价格合适，他们会义无反顾地买入；
最后是这个社会的下级人群，他们是那些打工族，整天疲于奔命,只要能够有地方住就好了，他们不会在意房子的价格，因为价格细微变化无法改变他们买不起房的现状，他们对房了是可望而不可及的。
定义了这样一条曲线，接下来分析由于限购政策导致的供给和需求的变化。
在原来的均衡点上，由于没有限购，房产在有能力买房的人中间进行分配，所以均衡点在E点，这个点是供给曲线和需求曲线中比较平缓的那段相交的点。
然而由于限购令的实施，很大一部分能够买房的人，他们无法再买房了，于是剩下的只有那些对房了可望不可及的人了，图中需求曲线A点以上部分变成不能取到的点，原来的需求曲线变成了A点右下方的那一条代表着社会底层人群的曲线。
反过来，我们再看供给曲线，由于政府对于房产商的土地采用了拍卖的方式，底价由政府出，所以企业面临一个最低的成本问题。
07年的房地产政策对政府批地的要求做了新的修改，修改提高了企业拿地的成本，修改后的结果是一大批“地王”4的诞生。
也就是地产商为了能够保本，他们不会把价格降到自己成本价以下，也就是说供给曲线的下半段其实是取不到的虚线。
最后，再来看供给曲线和需求曲线的均衡点，由于供给曲线在那个地方是取不到的，所以对于市场上如此低得一个需求价格，房产商是不会妥协的，他们不会轻易松口来满足那些社会底层人群的需要，他们在等待着，等待政府重新安排政策，缓解楼市的供求矛盾。
2.3结论
从上面的分析我们看出，政府在房地产市场上的用心可谓良苦，但是，市场的反应却不能让人认同。
2003年之前，政府的政策旨在促进房地产产业的发展，采用了许多激励政策，房地产市场也在一片叫好声中迅速成长起来，社会的福利的确上升不少，但是在这个过程当中，政府没能控制好房地产价格的飙升，虽然政府采用了从供给角度出发的也好，从需求角度出发的也好种种方法，但最后只是落得个社会福利损失，房价岿然不动，甚至反抗性上涨42010年1至2月，北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元，六环路以外均价为每平方米10409元。
成为“地王”。
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的结局。
这说明，政府运用政策的方向出现了问题，问题本身不在房地产市场本身，而在于其他保障体系的不完善，如果保障房体系完善，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，那么房地产的价格过高现象也会随之消散。
3解决房价问题的一点建议
3.1调整住宅房地产市场住房供应结构
住房供应结构应该转向广大的中低收人家庭，向他们提供经济适用的中小户型住宅，这就需要政府出台有关鼓励政策和优惠政策，鼓励开发商开发面向中低收人家庭的商品房。
目前高档商品房空置率不断攀升，而普通中低价位的商品房却供不应求，政府应该限制审批中高档商品房，特别是别墅一类的豪华项目，减少中高档商品房的土地供应量，并且要求开发企业对说所开发项目的物业类型、户型特点、面积大小提供明确的说明，否则，不予审批。
3.2制定符合当前居民收人水平的土地使用及税收制度
土地价格过高是造成商品房价格上涨的主要原因，目前我国大部分城市地价评估体系还不完善，地价评估还处于低水平阶段，城市规划滞后于地价评估，并且土地市场由国家控制、土地供应方式由国家垄断，土地使用权取得主要是通过拍卖的方式，从而导致土地交易过高,房屋建造成本加大，严重制约了土地交易市场的健康发展，再加上商品房开发环节多，各种税费种类繁多，进一步加大了住宅商品房的建造成本，因此，必须调整我国当前土地使用及税收制度；
a）建立和完善基于城市规划的分区基准地价评估体系；
b）对开发中低档次的住宅商品房项目的给予适当的税费优惠；
c）加快房地产税费改革，积极探索与尝试物业税的新型税费制度。
3.3放宽居民购买普通商品房对个人住房抵押贷款的条件
与购买高档商品房相比较，购买中小户型的经济适用型商品房的风险要小的多，因为该类型的商品房市场价格波动小、升值潜力大，所以，银行向居民提供个人住房抵押贷款时，应该考虑对中低收人家庭的个人住房抵押贷款申请者提供优惠政策。
4结束语
目前我国人均可支配收入还不能承受房价上涨过快的压力，在一定程度上，房地产行业存在着投资过热、投资不对位的现象，特别是居住型物业，政府应该切实采取有效措施，调整供应结构，规范房地产市场制度，使我国的房地产业健康、持续的快速发展。
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