杭州20号地块初步可行性报告Word下载.docx
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D
22170
≤2.8
E
27420
≤2.9
F
24189
1.3招标方式
该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：
2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：
30—11：
30，下午1：
30—5：
00止（9月29日下午截至时间为2：
30）。
竞价地点：
杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家俬城四楼拍卖厅）。
挂牌出让起价为人民币297835万元。
1.4土地款支付方式
在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：
第一期在2007年4月20日之前，支付30%；
第二期在2007年10月20日之前，支付30%；
第三期在2008年5月20日之前，支付20%。
第二部分市场分析
2.1对房地产业宏观政策的若干判断
2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松
从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率，5月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。
2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向
启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。
2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策
2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策。
而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。
所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别是具有稀缺性的土地。
2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整
除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：
短期回落后的强势反弹。
而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？
其主要原因是：
1）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。
2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。
3）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。
4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。
5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。
6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。
特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除外）。
2.2杭州住宅市场走势基本分析
2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。
结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点：
1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺
2005年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对14703名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明：
大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占27%。
居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或较满意。
购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占39.8%，“不一定”购房的占21.7%。
我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未满足；
二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有2－3万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求；
三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。
2005年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：
2005年6月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到432套，但经过四个月低迷期，10月份的成交量上升到1854套，11月上升到2515套，今年5月达到3056套。
而在2003年1月至2004年12月杭州住宅市场最为火爆期，只有4个月份月成交量超过2000套，分别在2003年6月、7月、2004年11月、12月，分别为2016套，2069套，2760套和3724套。
2006年1－8月份新建商品房成交11134套，同比去年的8755套，增加了27.17%，表明市场承受能力明显增强。
图2-12005年1月至2006年杭州商品房月成交趋势（单位：
套）
2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。
杭州透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2005年6月底的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。
若按2005年全年成交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。
若按2005年全年成交商品房21969套的速度，则需要8个多月。
今明年供给压力较大主要来自于：
2003年是市区土地投放量最大的一年，达3500亩，2004年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰期；
第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；
第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达9000多套。
3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧
在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。
但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。
地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。
楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。
从2005年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。
拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。
案例一：
深蓝广场
深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。
该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米15000元左右，一直爬升到25000元，房价在杭州市区始终遥遥领先。
表2-1深蓝广场04年5月至今成交均价
记录时间
均价
2006-07-03
25000元/平方米（高楼层）
2006-03-06
20000元/平方米
2006-01-20
21800元/平方米
2004-05-11
17000元/平方米
案例二：
金色海岸
被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，2005年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近2000万元。
今年7月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破1亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。
而均价也从去年的21000元/平方米飚升至26300元/平方米。
表2-2金色海岸05年10月至今成交均价
2007-09-01
26300元/平方米
2006-07-11
2006-03-03
22600元/平方米
2005-10-27
21000元/平方米
在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自2005年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2005年价格相对稳定，进入2006年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。
特别是中大吴庄挂牌价从2006年6月（44865元/平方米）开始持续上升，9月份的挂牌均价为48160元/平方米。
图2-2部分高档二手房挂牌均价走势（单位：
元/平方米）
为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？
究其主要原因有：
1）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断；
2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。
4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征
我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但并不会改变其上升的趋势：
1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。
2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。
3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极为正常的。
2.3杭州写字楼市场分析
根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：
1、市场潜在供应量大
从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。
2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。
从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为200万平方米。
2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）15块，总面积为422287平方米。
从可建面积来看，2005年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米。
截至2006年8月底，杭州共出让写字楼用途地块7块，总面积为38962平方米。
从可建面积来看，截至2006年8月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为28万平方米。
2、市场吸纳能力有限
与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。
也就是说，尽管WTO的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场一定会风起云涌。
从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化；
虽有一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。
表2-3杭州市区近年来写字楼成交面积
2003
2004
2005
2006（1－9月）
新建写字楼销售面积（万平方米）
21.27
15.1
20.3
21.3
综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。
尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。
3、写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离
一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。
以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在2万元/平方米左右，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这一价格。
从价格涨幅来看，2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约10000元；
同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。
5年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达2.5万元/平方米左右；
和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过18500元/平方米，涨幅远远低于住宅。
从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。
通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。
武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为11600元/平方米，而目前日租金为2.3元/平方米，扣除约30%的税金，收益率仅为5.1%。
如果按照50年的收益年限将年租金折现（折现率取8%），可得该物业的收益价为7189元/平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利。
表2-3各大商圈典型物业基本情况
区域
区域特点
物业名称
建筑面积
（万M2）
售价
（元/M2）
租金
（元/M2·
天）
物管费用
（元/M2·
月）
黄龙商圈
杭州顶级写字楼区域
公元大厦
11.5
18500
嘉华国际
5.0
4.5
8.0
黄龙恒励大厦
3.2
6
世贸二期
1.9？
现代国际大厦B楼
1.44
3.5
10
世贸丽晶城·
欧美中心
24.8
12000起
1.8
武林商圈
商业环境优越，但布局分散，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一
环球中心
11
21631
10.0
13000起
8
丽阳国际商务中心
3.0
11600
2.3
4.2
红石·
中央大厦
3.3
12000
越都商务大厦
4.0
13000
元通大厦
2.6
4
租金内含
庆春商圈
金融机构集中，办公配套比较成熟。
瑞丰国际商务大厦
5
广利大厦
6.3
金融大厦
1.5
银座大厦
3.8
13913
4.8
文教商圈
信息产业密集，市场活跃，出租率高
求是大厦
2.0
9200
昌地火炬大厦
颐高创业大厦
百脑汇
科技大厦
续上表
城站吴山商圈
交通便利，商务环境和办公配套较其他区域相对较差
西湖国贸大厦
6.2
14000
利群大厦
万新大厦
7.6
12800
西湖定安名都
7.75
4、成交地价低
对2004年至2006年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000元/M2以上的只有10块，仅占成交地块总数的21.7%，2000－3000元/M2的14块，占成交地块总数的30.4%，1000－2000元/M2的20块，占成交地块总数的43.5%，1000元/M2以下的2块，占4.3%。
明显低于高地段住宅用地的价格。
5、本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应
本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，杭州二百大的失败就是很好的经验考证。
加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。
而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。
6、周边地块写字楼价格一览
具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路一带，目前该区域在售写字楼主要有：
环球中心、丽阳国际商务中心、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。
结合本地块区位分析，若本项目A、B地块定位为写字楼，则目前的价格在14000-15000元/M2左右，低于酒店式公寓价格。
表2-4周边在售写字楼概况
序号
楼盘
名称
位置
开盘时间
开盘均价（元/m2）
可预（销）售总套数（套）
可预（销）售总面积（m2）
已预（销）售总套数（套）
销售率
已预销售均价（元/m2）
1
西湖文化广场
05-06-23
25000
89
68740.75
12.4%
19275
2
丽阳国际
湖墅南路186号
06-04-19
67
21933.48
14
20.9%
10623
3
越都大厦
文晖路287号
06-05-29
10700
153
28929.64
85
55.6%
14151
红石中央花园二期
拱墅区红石板小区
04-04-05
49
5104.41
46
93.9%
6765
基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。
2.4杭州酒店业分析
本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店的理由。
1、酒店建设两头热的倾向比较明显
2005年，杭州共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家，拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21%和4.07%。
新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。
2005年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。
一星级酒店客房数和床位数分别增长了22.87%和21.28%。
见下表2-5。
2、高星酒店效益下滑
与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑，2005年杭州五星级饭店的入住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的75.2%下降了7.1个百分点。
平均房价为582元，而2004年为614元。
四星级房价为317元，比2004年下降6%，而2004年平均房价为337元。
房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。
下表2-6为2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况。
表2-52005年杭州星级酒店情况表
星级
家数
客房数（间）
增减%
床位数
（张）
平均房价（元）
出租率%
五星
9
2787
111.84
4667
135.51
582.15
-5.12
68.12
-9.64
四星
25
7143
5.01
12546
4.29
354.56
-1.38
71.33
-0.32
三星
79
11430
-3.52
22039
-2.84
262.34
1.48
72.67
-4.03
二星
111
8310
8.78
16667
6.63
145.88
-2.54
56.47
-5.73
一星
298
22.87
610
21.28
64.24
-45.63
59.31
-2.96
合计
230
29968
5.21
56529
4.07
314.34
1.29
68.17
-4.59
表2-62003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况
年份
入住率
平均房价
增减
每间客房收益
2003年
68.57%
508.98
349.01
2004年
75.40%
613.58
20.55%
462.64
32.56%
2005年
68.12%
-5.12%
396.56
-14.28%
平均（03-05）
7.19%
6.81%
2、潜在供给量大
据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店四五星级客房数将达1500-2000间左右，占杭州所有星级酒店2万
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