长三角地区房地产市场比较分析Word文档下载推荐.docx
《长三角地区房地产市场比较分析Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长三角地区房地产市场比较分析Word文档下载推荐.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
成交总宗数
成交总面积
可建设面积
上海
248
945
1449
217
924
1317
89
651
929
554
2521
3750
苏州
67
297
324
221
1319
1353
100
462
632
388
2080
2311
南京
55
336
641
131
817
1676
68
503
719
254
1658
3134
宁波
72
260
558
152
472
625
78
408
726
302
1141
1909
杭州
94
263
98
436
1156
60
213
470
252
913
2267
湖州
183
319
136
446
634
10
20
332
206
650
1286
嘉兴
29
58
160
570
48
200
382
237
647
1051
无锡
13
32
41
62
272
115
374
539
190
566
853
合肥
37
179
727
57
258
782
17
180
74
506
1690
绍兴
102
195
299
113
243
118
364
645
台州
49
95
169
187
268
15
295
458
金华
64
99
75
109
8
36
45
176
270
丽水
7
25
35
42
264
舟山
52
70
83
4
12
14
34
134
197
温州
31
130
衢州
61
5
26
85
120
2、2008年长三角土地市场土地交易普遍锐减
2003-208年五年间，2003年土地成交量增长最大，16个城市同比增长率的平均值为558%。
2006年和2007年土地市场交易增长明显，16个城市的同比增长率的平均值分别为165%和214%。
2008年，长三角各城市的土地交易萎缩，土地成交量锐减。
嘉兴，衢州和无锡的土地成交面积减少最多，同比减少了80%以上；
湖州，绍兴，苏州，台州和南京的土地成交面积减少了50%以上；
金华，舟山，合肥和宁波的土地成交减少幅度稍微小些，成交量减幅分别为14%，25%。
31%和44%。
这主要是因为2008年长三角地区房地产市场步入调整期，一方面，各地政府减少了土地供给量；
另一方面，不少开发商资金在销售困难的压力下，资金严重短缺，拿地动力不足。
从未成交率看，2008年的未成交率比2007年明显上升，其中衢州2008年有一半以上的土地未成交，台州有32%的土地未成交。
2008年，上海和温州土地交易同比仍有小幅度增长。
上海在2004年和2005年土地成交量分别同比下降了64%和13%，2006年2007年和2008年分别同比下降了64%，41%和2%，2008年的增长幅度明显减少。
温州在2005年和2006年土地成交分别增长160%和164%在2007年减少了58%，在2008年恢复小幅度增长，增长率为5%（见表2-2）
表2-22008年16个城市土地成交量同比增长情况
2008年土地成交面积
2007年土地成交面积
2008年土地成交面积增长率
2008年末成交率
2007年末成交率
-58
0.4
-85
0.8
6
-88
-71
0.9
-77
0.7
-39
3
2
-80
-14
21
69
-25
24
-81
1
178
-73
-30
0.1
0.3
-44
16
（2）土地交易结构比较分析
1、长三角城市普遍采用招标方式出让土地
长三角地区城市土地出让以招标方式出让的地块宗数所占比重最大。
无锡和南京2006-2008年所有的土地均采用招标的方式出让。
上海和杭州2006年和2007年土地出让均采用招标方式，2008年房地产市场形势下滑，少量土地采用挂牌的方式出让。
绍兴，苏州，金华，舟山，丽水，温州，台州和宁波城市土地出让也是以招标方式为主。
拍卖是这三种市场化出让方式中市场化程度最高、竞争最激烈的，各城市土地出让中拍卖方式比重较低。
2007年和2008年除了温州和合肥以外，其余城市都是以招标或者挂牌的形式出让的。
由此可见，温州的土地市场竞争最激烈。
挂牌是竞争程度最低的一种出让方式，在土地市场交易不活跃的城市，政府倾向于采用挂牌的方式出让土地。
当在房地产市场不景气时，政府也倾向于采用挂牌的方式出让入地。
湖州2006年--2008年挂牌成交的土地比重最大；
衢州2008年和2006年挂牌成交宗数最大；
合肥在2006年58.82%的土地成交采用挂牌方式出让，但是2007年挂牌的宗数减少到7.02%。
由此可见，湖州、衢州和合肥的土地市场竞争比较缓和（见表2-5）
表2--52006--2008年16个城市各种形式出让土地面积占比
招标宗数所占比重
拍卖宗数所占比重
挂牌宗数所占比重
2008年
2007年
2006年
18
30
81
96
40
0.6
93
63
73
79
87
84
50
71
66
28
33
86
0.2
92
27
2、长三角城市成交土地规模比较
从2008年的土地成交平均单宗面积看，南京成交地块的平均面积最大。
南京、上海、金华、无锡、嘉兴、嘉兴、绍兴和衢州政府出让地块的平均单宗面积从206年--2008年不断减小。
从成交土地的平均单宗金额看，温州的单宗土地成交金额最大，超过3亿元。
2006~2008年16个城市平均每宗土地规模如下表表2-4
表2--42006--2008年16个城市平均每宗土地的规模
成交土地平均单宗面积
成交土地平均单宗金额
3801
3293
5154
1567
2294
5828
819
1174
8453
2096
9354
13667
6873
17306
10176
26704
20068
2707
2424
2203
4050
3877
4156
7170
1742
8528
4748
8356
11262
3935
48196
33187
30287
5165
2045
7706
16025
12382
7554
20236
28699
15073
8444
4960
16991
12336
19792
23856
（3）土地交易价格比较分析
1、城市土地交易均价分为三个梯队
温州和杭州的土地价格高，属于第一梯队。
2006~22008年，温州土地交易价格每年都是最高，土地交易价格均价超过1万元。
其中，2007年土地价格达到1.3万元/平方米。
温州2008年成交住宅用地3宗土地，平均楼面地价为2.6万元/平方米，2007年住宅用地成交1宗，楼面地价2.66万元/平方米，连续两年都是16个城市中地价最高的。
2006~2008年杭州土地价每年都仅次于温州，位居第二。
2007年土地价格达到1.2万元/平方米。
湖州、衢州、绍兴、苏州、金华、丽水、合肥、南京、宁波和上海的土地价格在1000-4000元/平方米之间，属于第二梯队。
嘉兴、无锡、舟山的土地成交价格较低，2008年这三个城市的土地均价都不超过1000元/平方米，嘉兴2008年土地出让中61.61%为工业用地，因此，总体土地均价比较低（见表2-7）
表2--72006---2008年16个城市土地成交均价
2008年同比增长
2007年同比增长
2006年同比增长
1242
23
1004
-60
2534
493
784
-16
944
-32
1394
1172
208
380
-84
2479
331
1208
-55
2733
-21
3488
54
1546
-46
2898
2198
9524
12123
8113
-12
985
-31
1245
47
1203
941
1563
202
569
-64
1585
1488
2340
3470
-5
3669
10811
-19
13430
12423
167
3048
1849
1966
3299
2727
43
1900
3304
-28
4599
125
2035
2333
46
1597
-50
3245
3237
4646
3257
2、2007年-2008年各城市地价变化趋势相差较大
长三角地区的房地产市场在2007年和2008年发生了非常明显的波动，不同的城市在这两年的波动差异比较大。
其中，苏州、杭州、舟山、温州、南京和上海的地价在2007年同比增长，2008年同比减少。
其中，舟山2008年地价降价幅度最大，比2007年下降了64.08%。
南京2007年同比增长126%，2008年下降了28.15%，两年之间地价差异很大。
相反，湖州、衢州、无锡、金华、台州和宁波2007年的土地成交价格下降，2008年上升。
衢州2008年地价同比增长了208.44%，涨幅最大。
丽水2006~2008年土地成交价格逐年递减。
绍兴和嘉兴在2007年和2008年土地交易均价同比均减少。
3、商业发展空间大
对比2008年商业用地和住宅用地的楼面地价，上海、宁波、南京、苏州和衢州的商业用地楼面地价低于住宅用地的楼面地价，表明了商业地产具有较大投资潜力。
随着城市经济的发展，商业地产的投资价值必将逐步显现。
台州、无锡、杭州和湖州的商业用地楼面价格已经高于住宅用地的楼面地价。
丽水、温州、台州和上海2008年住宅用地的楼面地价同比有所下降，其中，丽水2008年住宅用地楼面地价为3160元/平方米，比2007年下降了47%，下降幅度最大。
上海2008年住宅用地楼面地价为3854元/平方米，比2007年下降了28%，降幅仅次于丽水（见表2-8）
表2-82006--2008年16个城市各种用途土地楼面地价
（4）住宅用地市场供需比较
上海、温州和舟山土地供应紧张，三年内的住宅用地可建设面积明显小于2007年住宅销售面积，可见这些城市土地供应较为紧张，土地比较短缺。
丽水、金华和台州土地出让增长速度快于住宅销售增长速度。
上海和台州的土地成交额增长速度快于住宅销售金额增速。
2、新建商品房市场比较研究
（1）房地产投资比较
1、长三角城市房地产投资水平与城市经济水平基本协调
房地产投资于城市经济间存在一定的关联性和带动性。
房地产投资占GDP的比重反映了房地产投资与城市经济的协调关系，用于判断是否出现经济过热和市场泡沫。
根据了解，房地产投资占GDP比重在15%以内是合理的，在15%以上说明市场有轻微的泡沫现象。
台州、舟山、湖州、苏州、温州、无锡、衢州、杭州、南京、宁波和上海的房地产投资额占GDP比重小于15%，这说明房地产产业与城市经济发展较为协调，房地产投资适度。
丽水、嘉兴和绍兴的比重大于30%，说明房地产投资有轻微的过渡现象。
合肥房地产投资额占GDP得比重大于30%，说明房地产投资过度，虽然当前能较快拉动经济的发展，但是过度的投资可能会导致未来较高的空置和房地产市场的泡沫现象。
全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。
房地产投资占全社会固定资产投资比重是直接反映投资活动是否合理的基础性指标。
在发达国家，房地产投资一般占全社会固定资产投资的20%~30%。
据了解，房地产投资占全社会固定资产投资额的30%以内是正常的，超过30%说明市场有泡沫现象。
从房地产投资额占全社会固定资产投资额比重来看，舟山和衢州的比重略低于20%，台州、嘉兴、南京、宁波、湖州、无锡、金华、绍兴和上海的比重占20%~30%之间，基本属于正常范围。
丽水、苏州、杭州、合肥和温州的房地产投资占全社会固定资产投资比重大于30%，这说明这些城市的房地产行业已经出现较为明显的过度投资现象。
2、房地产投资程度比较
从房地产投资增长速度看舟山和台州房地产投资额出现负增长，增长速度分别为-56.81%和-16.43%。
上海和宁波房地产投资额增长平缓，增速分别为2.5%和3.08%。
丽水、温州、杭州、金华、南京和苏州的房地产投资额增长明显，增速均大于10%。
嘉兴、合肥、无锡、绍兴、衢州和湖州房地产投资额增长迅猛，增速大于30%。
将房地产投速度减去全社会固定资产投资增速得到房地产投资增速差，将房地产投资的增速与GDP指数相除得到房地产投资弹性系数，两者反映了房地产投资增长与城市经济增长的协调性。
从房地产投资增速差看，台州、合肥、舟山和上海的房地产投资增速明显低于全社会固定资产投资增速，两者的速差对于10%。
这主要是有些城市由于过去几年的高速增长，房地产投资开始放缓，如台州2007年房地产投资增速为-16%。
有些城市受良好预期的影响，开发商过度投资房地产，导致了房地产投资过热。
宁波和杭州的房地产投资以略低于全社会固定资产投资的增长速度增长。
丽水、温州和金华的房地产投资增速略大于全社会固定资产投资增速，两者之差基本在10%以内。
南京、苏州、嘉兴、无锡、衢州、绍兴和湖州的房地产投资增速明显高于全社会固定资产投资，两者增速之差大于10%，这些城市的房地产行业有一定的泡沫现象。
从房地产投资弹性系数看，湖州的弹性系数大于3，有明显的投资泡沫，其余城市均在正常范围内。
（2）新建商品房销售比较分析
根据商品房和住宅销售面积和销售价格，可以讲16个城市分为以下四种类型。
上海、杭州、宁波和苏州属于第一种类型，这四个城市的住宅和商品房销售量较大，房价高、房地产市场发育程度高。
南京、合肥和无锡属于第二种类型，这三个城市虽然商品房和住宅的销售量与第一类城市相差不大，但是其房价水平明显低于第一类城市。
温州、绍兴、丽水属于第三类城市，这些城市与第二类城市相反，
升级会员 