紫罗兰花园项目建设可行性研究报告Word格式.docx

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昆明房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范，房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质需求的上升，近年国家出台了若干调控政策，预计昆明市房地产业在2009年在将保持稳步上升的态势。

该项目位于新省委行政中心和最时尚的商圈，将是白领最为熟悉和认同的区域。

其次，住宅户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。

目前，小龙潭矿务局与普天地产达成欲购3000套职工住宅的意向，待收到国土资源厅用地性质变更后，与该单位签订团购合同，每套就可以收15万元购房款。

省委和省属各厅级部委等单位部门搬迁到南市区。

从项目的宏观和微观层次的形势分析，项目的开发具有良好的开发前景且开发条件已成熟。

1.1.6可行性研究报告研究的主要内容

建设项目的背景；

项目投资环境和市场研究；

建筑规划方案；

节水节能措施；

环境影响评价；

消防及安全防护；

组织机构与人员配置、项目实施进度；

投资估算；

研究结论与建议等。

1.1.7编制原则

本可行性研究报告以昆明市繁华的南市区社会经济发展及城市规划为主线，符合国家资源“四节”（节约建设土地、节水、节能、节材）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。

第二节项目概况

1.2.1拟建地点：

昆明市盘龙江以西，正大河以东的六甲乡金家村。

1.2.2经济指标

1.总用地:

287.5亩（191666㎡）

2.总建筑面积:

656666㎡

3.地上建筑面积：

536666㎡

4.地下车库、人防120000㎡（3000个车位）

其中:

临街商铺36000㎡；

住宅面积500666㎡；

5.容积率:

2.8

6.建筑密度:

25%

7.绿化率:

55%

8.建筑层数：

11层

2、拟建盖户型（住宅总面积为500666㎡）共4445套。

①顶层复式楼120套，每套为240㎡，面积为28800㎡。

②花园洋房180套，每套为200㎡，面积为36000㎡。

③错层300套，每套为140㎡，面积为42000㎡。

④小高层a2000套，每套为120㎡，面积为240000㎡。

⑤小高层b700套，每套为100㎡，面积为70000㎡。

⑥小高层c654套，每套为90㎡，面积为58860㎡。

⑦小高层d500套，每套为50㎡，面积为25000㎡。

1.2.3开发建设方式

开发建设方式为滚动式开发建设，总体规划设计，分期实施，分三期开发建设。

因全球金融危机和房地产销售下滑等影响，为降低风险，第一期按订单数开发建设。

1.2.4项目投入总资金情况

本项目投入总资金为162256.5万元。

一、直接建筑成本

（一）地下车库及人防

基坑合875万元

1.土方开挖：

540000m3×

12元/m3=6480000元

2.喷锚护壁：

6300㎡×

300元/m3=1890000元

3.土方回填：

15000m3×

25元/m3=375000元

基础合8016万元

1.垫层：

12000m3×

250元/m3=3000000元

2.砖底模：

5000m3×

270元/m3=1350000元

3.防水层：

126000㎡×

28元/㎡=3528000元（含墙体）

4.钢筋混凝土阀板基础:

96000m3×

750元/m3=72000000元

5.止水带:

1400m×

200元/m=280000元

墙体合1322万元

1.钢筋混凝土墙：

3200m3×

1200元/m3=3840000元

2.保护层:

6300㎡×

30元/㎡=189000元

3.钢筋混凝土柱：

5040m3×

1500元/m3=7560000元

4.钢筋混凝土楼梯：

1800㎡×

300元/㎡=540000元

5.砖砌防火墙：

4050m3×

270元/m3=1093500元

顶板合7800万元

1.混凝土板：

48000m3×

1400元/m3=67200000元

2.墙、地、顶抹灰刮白：

360000㎡×

30元/㎡=10800000元

人防工事合3080万元

1.正压通风系统：

4套×

300000/套=1200000元

2.防爆波、防生化设备：

400000/套=1600000元

3.人防土建增加：

56000㎡×

500元/㎡=28000000元

排水系统合40万元

1.自动控制系统：

150000元

2.水泵：

3.管道：

100000元

消防系统合166万元

1.感烟、感温系统：

2000点×

500元/点=1000000元

2.消防联动系统：

1套×

120000/套=120000元

3.自动喷淋系统：

150元/点=300000元

4.消防水泵：

4台×

15000/台=60000元

5.防火卷帘门：

600㎡×

300元/㎡=180000元

指标

1.地下车库及人防总造价：

20459万元

2.地下车库及人防单价：

1705元/㎡

3.总建筑面积单价：

312元/㎡

未计入的费用

1.电气、照明

2.停车引导

3.单元门及户内控制

（二）上部建筑

1.钢筋制安:

65Kg/m2×

（4.5＋0.5）元/Kg=325元/㎡

2.商品砼:

0.42m3/m2×

280元/m3=118元/㎡

3.砖墙:

0.45m3/m2×

140元/m3=63元/㎡

4.窗子:

0.25m2/m2×

220元/m2=55元/㎡

5.门:

0.015m2/m2×

500元/m2=7.5元/㎡

6.厨房、卫生间墙地面装修：

35元/㎡

7.外墙装饰:

0.6m2/m2×

80元/m2=48元/㎡

8.屋面造型:

0.15m2/m2×

120元/m2=18元/㎡

9.内墙装饰:

1.5m2/m2×

15元/m2=22.5元/㎡

10.室内地面:

0.75m2/m2×

12元/m2=9元/㎡

11.屋面保温及防水:

0.4m2/m2×

100元/m2=40元/㎡

12.厨房、卫生间防水:

0.3m2/m2×

40元/m2=12元/㎡

13.卫生洁具：

55元/㎡

14.水、电安装:

40＋40元/m2=80元/㎡

15.消防:

45元/㎡

16.电梯:

90元/㎡

17.雨落管、化粪池、阴井、雨水沟等:

30元/㎡

18.脚手架:

25元/㎡

上部建筑单价价:

1078元/㎡

上部建筑总造价:

1078元/㎡×

536666㎡=57853万元

（三）桩基础

1.PC400-95砼静压桩：

0.75m/㎡×

110元/m=83元/㎡

2.C25钢筋混凝土承台：

0.08m3/m2×

560元/m3=45元/㎡

桩基础单价：

128元/㎡

桩基础总造价：

128元/㎡×

536666㎡=6869万元

*直接建筑成本

（一）地下车库及人防总造价：

（二）上部建筑总造价:

57855万元

（三）桩基础总造价：

6869万元

合计：

85183万元

平方米造价：

1297元/㎡

二．管理费、预备费等

（一）管理费：

建筑成本×

7.5%=6389万元

（二）利润：

2.5%=2130万元

（三）不可预见费：

3.5%=2981万元

指标

单价：

175元/㎡

总价：

11500万元

三.规费

单价：

85元/㎡

总价：

4562万元

四.前期费用

1.设计费：

656666㎡×

16元/㎡=1051万元

2.工程勘察费：

2.6元/㎡=171万元

3.监理费：

8元/㎡=525万元

4.审图费：

4.8元/㎡=315万元

5.质量监督费：

2.5元/㎡=164万元

34元/㎡

2226万元

五.配套费

1.自来水配套费：

536666㎡×

28元/㎡=1503万元

2.供电配套费：

45元/㎡=2415万元

3.煤气配套费：

23元/㎡=1234万元

79元/㎡

5152万元

六.道路、绿化、景观

1.道路：

0.06㎡/㎡×

350元/㎡=1127万元

2.绿化：

0.14㎡/㎡×

300元/㎡=2254万元

3.景观：

一项×

3000000元/项=300万元

56元/㎡

3681万元

七.安防系统

1.可视对讲门钥：

8元/㎡=429万元

2.红外防盗系统：

12元/㎡=644万元

3.车辆门禁系统：

3元/㎡=161万元

4.背景音乐系统：

1元/㎡=54万元

庭院照明系统：

2.5元/㎡=134万元

22元/㎡

1422万元

**成本合计

直接建筑成本：

管理费、预备费等：

规费：

前期费用：

2226

配套费：

道路、绿化、景观：

安防系统:

1422万元

合价：

113726万元

1730元/㎡

八.税费

**成本合计的8.6%=9718万元

148元/㎡

项目总投资

成本合计＋税费=113726万元＋9718万元

123444万元+38812.5万元=162256.5万元

最终单价（不含地价）：

1880元/㎡

1880元/㎡+600元/㎡=2480元/㎡（含地价）

第二章项目投资环境和市场研究

第一节房地产市场的宏观背景

2008年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，预计中国经济将以高于8%的增长速度受到世界各国关注。

在北京成功举办奥运会和残奥会，国际地位显著上升的基础上。

今年10月份以来世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中国政府将采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。

实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。

为了扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。

为进一步规模房地产市场，2006年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。

政府前两年对房地产行业出台了一系列宏观调控措施：

——按揭贷款利率上调：

去年第一季度，中国人民银行继去年首次调整银行贷款利以来，继续调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

从3月17日起，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理。

此外国六条和清算土地增值税对开发商开发项目提出了更高的要求，主要影响如下：

1）对超过90平米的中大户型有一定的影响，控制其开发比例，提高首付款。

2）控制了开发商开发个盘的周期。

3）限制了短期投资者

房地产是国民经济的支柱性产业，是国民经济发展的“晴雨表”，国民经济发展的很大部分是依靠房地产投资来拉动的。

因此政府对房地产的态度是很暧昧的：

既要让房地产保持一定的增长速度来拉动国民经济的增长，但是又不能使它增长过快，增长过快就会出现泡沫，给国民经济安全带来威胁。

根据这一点我们可以说：

政府最近对房地产市场的调控是暂时的，是朝着对经济发展有利的方向来引导房地产行业的发展，政府不会过度打压房地产，只是控制一下房地产行业的投资、增长速度，把房地产行业中可能存在的泡沫挤压出去，使得房地产行业能够健康发展。

在这一轮的调控之后，相信房地产行业又将会进入新一轮的增长周期。

从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需求；

另一方规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛，促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续、健康发展起到了积极的推动作用。

第二节云南房地产市场分析

2.2.1云南房地产市场发展现状

我省在准确把握国家房地产宏观调控政策的基本原则的基础上，出台了引导和扶持云南房地产业发展的相关措施，使房地产市场继续保持了开发投资适度增长、商品房和商品住宅价格比较稳定、商品房供给和需求同步增长的良好局面。

到2005年年底，全省房地产开发超额完成了年度投资200亿元的计划，达到250亿元以上，实现了两年翻一番的跨越式发展。

房地产业的快速发展，有力地促进了城镇居民住房水平的提高，到去年底，城镇人均居住面积将达到28平方米，房地产投资占固定资产投资总额的比重保持在16％以上，房地产业已成为推动我省社会经济发展的重要产业。

据云南省建设厅统计，我省城镇居民人均居住面积已逾11平方米，为1978年的3倍多。

去年,云南全省城镇竣工住宅面积1098万平方米，完成住宅建设投资138亿元，对全省国民经济增长的拉动率为2.7％,成为国民经济又一新的增长点。

大规模进行的住宅建设，使以城市普通住宅为主的房地产业成为新的消费热点,房地产市场日益活跃。

目前全省房地产开发经营企业增至300多家，房地产市场去年销售商品住宅256万多平方米,比上年增长59.8％。

在住宅销售中，个人购房比重提高到60％左右，并有继续提高的趋势。

至今,全省已建成规模在2万平方米以上的住宅小区近200个。

在改善城镇居民居住条件的同时，云南省加快了住房货币化分配进程，到去年底全省出售公房收入累计达170亿元。

经省人民政府批准，部分城市已购公房和经济适用住房的交易市场相继启动，今年对购房房贷有了新的更宽松的政策。

多种税收予以减免。

2.2.2云南房地产市场特点

从2004年以来，国家打出了宏观调控政策“组合拳”，以抑制一些地区房地产开发投资、信贷和土地供应过快、房价快速上涨的势头。

但“我省商品房市场总体水平不高，运行平稳，供求也总体平稳，尚无空置压力，今后群众对住房的需求还很旺盛”。

2005年１至８月全省的开发投资规模仅占全国同期的1.54％，在全国排第20位；

房地产开发投资占固定资产投资的比重是15.3％，低于全国平均水平6.6个百分点；

我省房地产市场发展较晚，近年来的增长是对过去长期处于滞后状态的回补。

而且，我省商品房销售面积均大于竣工面积，市场供求基本平衡。

商品房价格处于相对平稳态势。

2005年１至７月，全省商品房价格为2062.0元／平方米，同比下降1.45％，大大低于全国平均价2988.0元／平方米，价格水平在全国排第19位。

我省属地震多发地带，因抗震设防要求，建房成本要比其他不设防地区高20％左右。

近几年的价格上涨，主要是成本推动的上涨，不存在房价过高问题，也不存在过热或泡沫问题。

在此背景下，有关研究认为，云南房地产业发展较晚，开发投资虽然增幅较大，但与全国相比，基数较低，在城镇固定资产投资中的比重也不高，对于敏感的房价问题，研究认为，房地产市场的供求总体平稳，尚无空置压力，商品房价格总体水平不高，且运行平稳，随着城镇化的发展，城镇居民和进城农民改善住房条件的需求仍很旺盛。

省政府将采取措施，加强对供应、需求、市场秩序的调控，保护和扶持发展中的云南房地产业。

第三节昆明房地产市场分析

2.3.1昆明市经济发展及城区规划背景

1、国内生产总值。

2006年昆明市国内生产总值为1203.14亿元，比上年增长12.30%。

历年国内生产总值情况见下图：

2、结构

2006年GDP构成：

第一产业实现增加值81.55亿元，比上年增长4.5%，第二产业实现561.90亿元，比上年增长15.7%，第三产业实现559.69亿元，比上年增长10.2%。

三次产业结构为6.8:

46.7:

46.5。

3、社会消费品零售总额

2006年昆明市社会消费品零售总额达484.2亿元，增长16.5%，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续、稳定的增长态势。

1）人均国内生产总值

2006年昆明市人均国内生产总值为19663元，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续、稳定的增长态势。

2）人均可支配收入

2006年昆明市人均可支配收入为10766元，同比增长率为12%。

昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。

4、人口

1）人口规模

2006年年末昆明市总人口为615.2万人，主要聚集在180平方公里的市区。

2）人口密度

2006年全市总体为556人/平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度为29621人/平方公里，西山区为332人/平方公里，官渡区为615人/平方公里，东川区为156人/平方公里。

因此：

经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为房地产的发展和增长提供了消费基础。

2.3.2昆明城市房地产市场现状分析

近几年来，昆明市的房地产业得到长足发展，房地产业产值已占全市GDP的5%以上，成为我市的第三大支柱产业。

拥有全省近一半的房地产开发企业500余家，注册的房产中介机构有400余家，商品房的建设、开发、销售以及存量房的上市交易等占到了全省总量的一半以上，初步形成了门类齐全、服务完善、供需两旺、交易频繁的房地产市场。

昆明的房地产业市场直接影响着全省房地产业市场的走势。

2005年，在政府的宏观调控和房地产各行各业的共同努力下，昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，房价保持相对平稳，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。

总的来说，宏观调控对昆明楼市的影响不大，随着房价涨幅逐渐减慢，昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，供给和需求基本平衡，使得昆明房地产市场更加有序的健康发展。

目前昆明市的房地产市场发展处于一个良性发展状态，虽然近年受一些因素影响，昆明的商品房价格有所上升，但参考同期土地价格、原材料价格上涨等因素，商品房价格上涨幅度很小，属正常的波动。

2.3.3昆明城市房地产市场发展态势

从2000年开始至今，让昆明的房地产历史翻开了新的篇章。

经历了两个时代发展的房地产业，从此步入稳定、成熟的发展期。

市场经济的初步建立，使房地产业也更加规范、有序。

大浪淘沙、适者生存。

这一自然法则让竞争中的昆明房地产格局不断变化。

“80年代看中房、90年代看官房、21世纪百家争鸣、群雄逐鹿”。

21世纪初，本阶段房地产企业正在发生着一场资本结构的转变。

由于房地产市场竞争日趋激烈，原有的一批私营或股份制的房地产企业，纷纷谋求企业经营规模的扩大、资本结构的充实和竞争实力的提升，如庆丰之于云电。

由于房地产相对的厚利，其它产业的巨额资本也正加强对房地产业的渗透，如有色冶金背景的云铜地产、红塔集团下属的红塔物业等。

与此同时，省外大型房地产企业已经开始觊觎昆明房地产住宅市场，并有了实际的动作，如大连万达等。

省外房企大举入滇，屯兵昆明。

“大时代，大地产”的世纪：

从产品经济到概念地产，从满足居住到创造生活，房地产有了质的飞跃。

有专家在总结中国住宅发展历程时指出，昆明的住宅经历了经济节约型、实用型、发展转变型、景观舒适型几个阶段，现正向着生态文化型发展，而这一转变最终引发市场供应质的转变。

在21世纪前几个年头，昆明的经济依然保持高速增长，老百姓经济收入不断提高，经济承受能力明显增强。

其居住远不止是有无房的问题，而是要更加美观、舒适、安全、健康，还要有生活的品味。

这意味着，在昆明楼市，一枝独秀式的时代已经过去，因为，单凭一个房地产公司生产出来的产品，已经满足不了消费者的品味。

在激烈的竞争中，房地产开发商们很清楚地看到：

得天独厚的自然条件及区位优势，使昆明成为最适合人类居住的城市之一；

绿色强省、旅游大省的建设，使云南成了最有吸引力的地方；

东盟经济自由区域合作，使昆明这一桥头堡商机无限；

现代新昆明“一湖四片、一湖四环”的宏伟规划将进一步加快昆明城市化进程，促进房地产健康。

我们可以从历年来的房地产开发趋势来说明目前房地产业发展水平。

昆明房地产开发周期约为4－5年，在新的历史机遇情况下，目前正经历一个循环周期。

2006年，昆明市房地产业保持健康稳定的发展态势，政府会考虑适时采用一定调控措施，保持房价平稳，政府出台了很多优惠政策，房地产商应该将这些优惠政策切实转化到开发中，让人民群