房地产开发与经营1剖析文档格式.docx
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第七章房地产开发项目可行性研究
可行性研究财务评价风险
1．什么是可行性研究？
房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？
2．可行性研究的种类有哪些？
3．可行性研究包括哪些内容？
4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？
5．什么是财务内部收益率？
什么是内部收益率？
什么是财务净现值？
6．国民经济评价指标包括哪些？
7．风险分析方法有哪些？
如何进行风险分析？
第八章房地产融资
融资贷款信托股票债券风险
1．我国房地产融资的渠道包括哪些？
各有什么特点？
2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
3．房地产开发成本由哪些项组成？
不同融资方式的成本的区别何在？
4．房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？
5．不同类型房地产的融资风险是什么？
采用何种方式可以降低融资风险？
6．采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。
第九章房地产开发项目管理
质量管理进度管理成本管理
1．结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。
2．简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。
3．影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些？
应怎样预防？
4．简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。
5．横道图、网络图各有什么优缺点？
6．简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。
7．结合实际简述合同管理的重要性。
活动项目
近前工序
正常作业时间
（天）
赶工时间
正常作业费用
（万元）
赶工费用
（±
万元/天）
a
—
3
2
15
1
b
7
20
c
6
19
d
4
14
e
b、c
16
f
18
g
h
e、g
5
17
8．某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h表示，下面是工序活动列表：
（1）请绘制出横道图和网络图。
（2）请找出关键线路。
第十章房地产市场营销
品牌营销价格营销渠道营销市场细分
1．房地产营销的4P、4C、4R、4V和5S原理是什么？
2．简述房地产品质营销策略及意义。
3．简述房地产市场细分及其作用。
4．简述房地产广告策略。
第十一章房地产交易
房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押
1．土地出让价格及其评估方法有哪些?
2．如何进行房地产买卖市场细分?
3．房地产租赁合同的要点有哪些?
4．房地产抵押登记及其重要性是什么?
第十二章物业管理
物业物业管理居住物业非居住物业
1．简述物业管理的含义。
2．简述物业管理的内容。
3．简述物业管理的程序。
房地产开发与经营练习1
一、单项选择题
1.房地产是一种特殊的商品，它的（）是与其劳动力、资本以及其他类型商品最大的区别。
A.价值量巨大B.政策性特强
C.本身是一种物化劳动D.不可移动性
2.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。
A.多样性B.固定性
C.稀缺性D.体积大，消耗材料多
3.对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。
A.自身支付能力B.拥有物业后所能获取的预期收益大小
C.市场供求状况D.区域因素
4.下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（）。
A.文化卫生用地50年B.旅游用地50年
C.综合用地40年D.体育用地40年
5.房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
6.下列土地不能被视为闲置土地的有（）。
A.未按规定的土地用途利用B.未经当地人民政府同意闲置的土地
C.超过规定期限未动工开发的建设用地D.已损坏的商品房用地
7.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）的市场营销方式。
A.委托物业代理B.延期销售
C.开发商自行销售D.预售
8.如果开发商①难于估算成本；
②公司打算与同行和平共处；
③如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应。
此时往往采用（）。
A.挑战定价法B.价值定价法
C.认知价值定价法D.随行就市定价法
9.某宗土地使用出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限为（）年。
A.10年B.40年C.30年D.20年
10.下列哪项不属于房地产开发资金筹集的方式结构（）。
A.成本筹资B.企业内部筹资
C.债券筹资D.无股票筹资
1.D2.C3.B4.A5.D6.D7.C8.D9.B10.A
二、判断题
1.所谓无偿无期限使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。
同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。
即使遇到国家新的建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期的占用下去。
（）
2.赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。
3.SWOT分析是优势、劣势、机会、技术的合称。
（）
4.建设项目开发期的长短会导致建造成本发生变化。
5.房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。
6.在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。
7.资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
8.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
9.房地产开发企业自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。
10.销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
1.×
2.×
3.×
4.√5.×
6.×
7.√8.√9.×
10.√
三、计算题（20分）
某商品房120m2，售价7800元/m2。
某机关工作人员欲购买此房。
1.其购房资金可由哪几部分构成？
2.各部分资金额分别是多少？
（假定公积金贷款额度为25万元）
3.若20年分期付款，则其每月还款额是多少？
（不考虑利息支出）
答题要点：
1.购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。
2.自有资金=7800×
120×
30%＝280800元
公积金贷款=250000元
商业贷款=7800×
120－280800－250000=405200元
3.（250000+405200）÷
（20×
12）=2730元
四、案例分析
某人三年前以4000元/m2的价格购买了一处住宅，现在该处住宅的市场价为8000元/m2。
这体现了房地产的哪种经济特性？
详细分析该特性受哪些因素的影响。
体现了房地产的保值增值性。
因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。
影响房地产保值增值的因素：
1.地段状况。
除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是其周围的交通情况。
道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。
所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。
也要把握投资时间的问题，一般城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待期；
但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。
2.周边环境。
一套房产并不是孤零零地存在着的，它是与周边的环境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值的判断产生影响。
比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。
3.物业管理。
房子后期发展都是要靠物业来维护。
有价值的小区离不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。
4.社区定位。
（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品位等。
5.配套设施。
配套越齐全，增值潜力越大。
6.本身品质。
住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会相应减少。
品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。
住房品质好，在某些方面又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。
7.期房增值。
期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。
8.经济周期。
经济周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经济的上升期，房价就会上涨。
所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。
9.概念创新。
（具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。
10.商圈建设。
现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。
五、论述题
根据房地产开发企业核心业务过程的不同，如何对房地产开发模式进行分类？
举例说明。
1.多元化开发模式
（1）跨行业开发：
指开发企业跨行业的互动发展。
如：
青岛海尔地产集团有限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。
（2）综合项目开发：
指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；
集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；
具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。
万达广场。
（3）纵向一体化：
指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。
万科、天山集团。
2.专业化开发模式
（1）特定物业类型开发：
将某类物业作为企业相对专一的开发对象。
万科专注开发中档住宅。
（2）特定业务领域开发：
是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。
可以采用土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。
（3）服务集成式开发：
是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过程，是房地产开发业发展方向之一，主要包括：
①房屋个性化定制与服务：
是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象是市场客户。
真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间内直接送到顾客手上）。
②房地产开发项目管理与服务：
是一种“虚拟”开发方式（服务对象是其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目的实施。
练习二
1、单项选择题
1.房地产开发是指在依法取得（）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
A.国有B.外企
C.私有D.社会
2.房地产经纪是指为当事人提供（）的经营活动。
A.销售和居间代理B.服务和销售
C.保险和房地产信息D.房地产居间介绍、代理和经纪
3.房地产市场的参与者中专业顾问包括（）。
①建筑师；
②工程师；
③会计师；
④律师；
⑤估价师；
⑥造价工程师
A.①②④B.①②⑤
C.①②③④⑤D.都是
4.在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。
A.增加B.减少
C.改变D.不变
5.房地产交易实质上是（）的交易。
A.房地产权益B.房地产实物
C.土地使用权D.房地产产权凭证
6.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。
A.投资机会选择与决策分析B.前期工作
C.建设阶段D.租售阶段
7.下列土地不能被视为闲置土地的有（）。
8.在开发项目（）阶段开始委托物业代理机构，则更有利于代理工作的开展。
A.建设施工B.销售C.物业管理D.前期策划
9.以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限（）。
A.不变B.延期
C.另行商定D.可变
10.某块土地使用权出让合同约定其使用期限为50年，现已用去20年，则签订抵押合同时，该块土地使用权抵押期限应为（）年。
A.10B.20C.30D.40
1.A2.D3.D4.A5.A6.B7.D8.D9.A10.C
2、判断题
1.房地产投资开发除了取得土地、建造房屋，然后预售或出传新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房地产后等待一段时间再转卖，对旧房屋进行装修改造，接手在建工程后继续开发等方式。
2.中国城市土地使用制度经过改革，找到了一种新的土地使用制度，即在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权无偿、有期限地出让给土地使用者。
3.生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。
4.“三通一平”包括通水、电、热力和道路平整。
5.开发商公开招标项目应授标给最低报价者。
6.土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
7.销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用
8.赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。
9.资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
10.房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。
1.√2.×
4.×
5.×
6.√7.√8.×
9.√10.×
三、辨析题
1.房地产既存在价值积累，又存在价值的衰减。
2.某两处房地产的价格相同，它们的价值也相同。
该说法正确吗？
并说明原因。
1.正确。
一方面，房地产的每个连续投资是会有成果的；
另一方面，房地产经济价值的积累性并不能持续的增加商品的价值，也就是说，一个城市的土地，无论其历史上投入过多少劳动，这座城市的土地价值也只能和当前与此城市相当的新兴城市的土地具有相同的价值，并不会因为过去投入的劳动多，现在的价值因房地产价值的积累性高就会大一些。
而且，既然存在价值积累，就必然会有价值的损耗和消耗，所以，房地产价值的积累和衰减是一个事物的两个方面。
2.不正确。
房地产具有异质性的特点，决定了每一宗房地产的价值都不相同。
即从时间、地点和空间位置来看，没有房地产是相同的或完全一样的。
四、案例分析题
A开发商开发3人以下家庭需求的经济适用房；
B开发商开发满足5人以上家庭需求的住宅；
C开发商同时开发3人以下家庭需求的普通住宅和3—5人家庭需求的高档住宅。
其中：
市场分为3人以下家庭需求、3—5人家庭需求、5人以上家庭需求；
产品分为经济适用房、普通住宅和高档住宅三类。
分析这三个开发商选择的是哪种目标市场模式，并说明该模式的特点。
1.A开发商：
市场集中化。
房地产开发企业只选择一个细分市场。
通过集中营销，企业能更清楚的了解细分市场的需求，建立巩固的市场地位。
同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。
2.B开发商：
市场专业化。
房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
3.C开发商：
选择专业化。
房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。
这种策略能分散企业的风险，即使其中一个细分市场丧失了吸引力，还可以在其他细分市场盈利。
试述如何对房地产项目进行STP营销战略分析？
1.市场细分（S）
市场细分是将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体。
市场细分的目的是将具有需求类似的消费者加以分类，分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似；
分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。
市场细分的步骤如下：
⑴根据需要选定产品市场范围；
⑵列举潜在的顾客的基本需求；
⑶分析潜在的顾客的不同需求；
）
⑷舍去潜在顾客的共同需求；
⑸为市场暂时取名；
⑹进一步认识各分市场的特点；
⑺测量各分市场的规模大小；
⑻选择目标市场，设计市场营销策略。
2.目标市场选择（T）
目标市场选择是对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。
目标市场选择模式主要有如下6种：
⑴市场集中化⑵选择专业化⑶产品专业化
⑷市场专业化⑸全面覆盖⑹大量定制
3.市场定位（P）
⑴确定定位的动机和目的
⑵考虑土地的规模、条件，确定定位的范围和方法⑶市场现状和趋势分析
⑷确定产品定位的目标⑸评估备选方案，确定最佳方案及相关执行计划
练习三
一、单项选择题
1．下列（）不是房地产开发与经营的特性。
A．异质性B．难度大
C．风险大D．政策性强
2．房屋的买卖、租赁、交换、抵押等经济活动，属于（）。
A．房地产消费及使用经营B．房地产流通经营
C．房地产专项经营D．房地产综合经营
3．城市新区开发属于（）。
A．初次开发、外延式开发和综合开发
B．再次开发、内涵式开发和单项开发
C．初次开发、内涵式开发和综合开发
D．再次开发、外延式开发和单项开发
4．房地产主管部门建立房地产企业的（），是监督房
地产企业经营行为的方式之一。
A．信用档案系统B．资质审批
C．注册登记D．行政组织管理
5．房地产项目用地的获取方式有（）。
A．划拨、出让、转让、出租B．划拨、出让、转让
C．出让、转让、出租D．出让、转让
6．（）属于动态盈利能力指标。
A．借款偿还期、利息备付率B．成本利润率、投资利润率
C．财务内部收益率、财务净现值D．销售利润率、资产负债率
7．某项目总开发成本为5000万，销售收入7500万，则成本利润率和销售利润率分别为（）。
A．33%，33%B．50%，50%
C．33%，50%D．50%，33%
8．（）属于房地产个别风险，非房地产系统风险。
A．持有期风险B．市场供求风险
C．通货膨胀风险D．利率风险
9．可行性研究费用支出属于房地产开发项目的（）。
A．前期工程费B．房屋开发费
C．管理费D．不可预见费
10．细分市场是根据（）对产品进行的划分。
A．产品B．消费者
C．开发商自身D．产品的有效竞争者
11．下列哪种融资方式不属于直接融资（）。
A．债券B．股票
C．短期融资券D．非银行金融机构贷款
12．工程建设不像一般工业产品，不具有固定的生产流水线和规范化的生产工艺，因此其（）。
A．影响因素多B．质量波动大
C．质量变异大D．质量隐蔽性
13．项目工程质量控制的方法包括（）。
A．排列图法、SPC图法B．直方图法、SWOT法
C．SPC图法、SWOT法D．敏感性曲线图法、因果分析图法
14．（）营销理论的基础是以消费者为中心。
A．4PB．4CC．4RD．4V
15．进度计划的制定通常采用网络图和（）。
A．资金流动计划图B．直方图
C．横道图D．控制图
1.A2.B3.A4.A5.A6.C7.D8.A9.A10.B
11.D12.B13.A14.B15.C
二、名词解释
1.房地产外延式开发
房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未利用地，满足城市规模扩展需求的过程。
2.影子价格
是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。
3.房地产市场细分
是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。
4.房地产融资
广义是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一些列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
5.房地产抵押贷款
房地产抵押贷款，是指抵押人（借款人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向抵押权人（贷款人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
三、简答题
1.房地产开发与经营的区别与联系。
A．房地产开发。
广义：
国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动；
狭义：
主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
B．房地产经营。
包括房地产生产过程的开发环节、
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