重庆上江城可行性研究报告.docx
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重庆上江城可行性研究报告
重庆上江城可行性研究报告
第一章第一章项目开发背景与概况
一、一、项目名称及开发商背景
1、1、项目名称：
“上江城”（天宝小区）
、2、开发商简介。
重庆晋愉地产集团股份有限公司，属二级房地产开发企业，前身为成立于1996年4月的重庆晋愉物业发展有限公司，为适应市场经济的发展于2000年3月组建股份制集团公司，总注册资金为1.256亿元。
晋愉地产集团属下共有四家公司，目前主营房地产开发、物业管理、物资贸易、建筑安装、建筑装饰等业务，现已形成“开发、生产、商贸、科研”等主导产业。
晋愉地产集团以“推动中国地产产业新潮流”为己任，以产业报国，引领民族新兴产业快步发展，创民族品牌，铸西部旗帜。
在成立至今短短的五年中，在集团公司的正确领导和社会各界的大力支持下，经公司全体员工的艰苦努力，公司不断发展壮大，现已形成年开发20万平方米的能力。
公司自成立至今，共完成投资近4亿元人民币，占同期重庆市房地产投资总额的8%。
，公司成功开发了
“杨家坪团结路一期危改工程”、“新华印刷厂三号小区（杨馨花
园）”，“晋愉•城市彩园”，总计完成房屋开发面积超过30万M2取得了良好的经济效益和社会效益，积累了丰富的地产开发经验。
2000年，公司被评为九龙坡区十佳企业；市工商银行评为“AA”级信誉企业；中国质量万里行委员会授予“质量定点示范单位”称号；中国房地产协会评选为“重庆市典型住宅价格指数”典型项目；2001年，被重庆市政府评为“重庆市房地产开发企业五十强企业”；在2001年的重庆市房地产交易会上，被重庆市建委评为“最佳参展单位”。
公司坚持人才战略与名企魅力同在，以“无德无才不用，有德无才不用，有才无德不用，有德有才可用”的用人原则，诚邀贤能，共谋发展；以“盖有非常之功，必待非常之人”的用人标准，不拘一格，唯才是举。
集团公司现有员工103人，其中本科以上学历37人，大专学历46人，高中级职称66人，平均年龄31岁。
公司职员知识含量较高，年龄结构合理，充分体现了企业的知识化、专业化、年轻化。
为公司的持续性战略发展奠定了良好的基础。
中国西部大开发政策及新近加入的WTO将给我司创造更加良好的投资环境，本着发展中国最高水平地产而促进中国民族地产的发展目的，引进和消化世界最先进的管理理念和管理方法，公司切入市场变化之需求，强力推进国产化进程，坚定不移地走质量品牌发展道路，强调与国际水平看齐，与国际经济接轨，力争在3〜5时间内把企业建成适应并满足国际竞争需要的智力密集型地产管理集团。
“道可道，非常之道”这便是晋愉的致胜之道、发展之路。
晋愉地产在新的一年里将迎来新的挑战和机遇。
“晋愉•天宝新城”、“晋
愉•九龙彩园”、“晋愉•世纪彩园”等三个项目，拟定开发当量将达到70万平方米，预计四年内完成。
这对晋愉地产集团公司的进一步壮大，企业品牌的巩固将起到立竿见影的作用。
“服务社会，诚信各界，以人为本，追求卓越”是晋愉地产集团矢志不渝的企业理念，“团结奋进，高效求实”是晋愉人追求的企业精神，坚持质量第一，以更高的标准，为国家和社会作更大的贡献！
二、项目基本情况
1、地理位置与交通情况
“上江城”项目（又名“天宝小区”）位于九龙坡区杨家坪直港大道,小区区位、地理位置优越，是九龙坡区未来黄金发展区域，距主城区仅1公里之遥，同时交通及生活配套设施逐步也将很快趋于完善。
地块所处位置交通便捷，滨江大道及小区公路形成交通主动脉，小区南北大道，鹅公岩大桥，高速公路、李家沱大桥、高架轻轨、中心商业步行街更是四通八达、坐享便利。
2、周边环境与人口状况
小区东临长江、滨江路及成渝铁路，南靠青山，西靠和尚山水厂，北接杨家坪直港大道及和尚山变电站，旁边还有江畔花园、滨江大道（宽20米），风景优美，四季如画，无任何工业污染。
小区所在的区域--九龙坡区，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，是重庆市工业大区、经济强区、幅员437平方公里，人口90万左右，其中城镇居民60万，是重庆市主城区人口最多的一个大区。
该小区规划总户数1182户，居住人口约4137人，是个大型的、综合的居住社区。
3、拆迁安置情况
项目规划红线内拆迁房屋总量12000m2,房屋质量普遍极差，高压线铁塔、坟场、小工厂等拆迁是个棘手的难题。
三、项目开发的必要性
重庆既是西部地区惟一的直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富的资源和广阔的市场，西部大开发给重庆市的经济发展带来了前所未有的发展机遇。
重庆是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京、津、沪，甚至赶不上全国的平均水平。
城市化水平偏低，必须加快发展。
据重庆经济发展规划，我市城市化率2010年将达到45％，这其中蕴藏着巨大的房地产投资机会。
加快城镇化进程是推进重庆市建设发展的重要任务。
市委、市政府专门对建设部门发文，要求到2010年，我市的城镇化水平由2000年末的33％提高到届时的全国平均水平45%。
2001年末的市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了34.59％，比上年增长了1.5个百分点。
预计2002年，城镇化水平可以再提高1.5个百分点。
由此衍生的房地产需求量，将是支撑重庆未来近十年的房地产开发的巨大潜在市场。
同时城市化进程的加快必然带来流动人口的增加，流动人口的扩张对住宅的需求具有不可低估的作用。
再者，市民生活水平的提高促进了生活结构的调整，已经由原来的吃、穿、用逐渐转变为住与行，加上我国已加入WTO汽车的价格大幅度下降，因此住宅和小汽车的消费近几年将大幅度增加。
随着重庆的税收优惠政策的出台，重庆的经济将突飞猛进，今年经济增长不但高于全国的平均水平，而且呈“高开高走”的态势。
今后重庆的房地产业将有更好的市场环境和更大的有效需求。
另据重庆市1999〜2000年统计年鉴，杨家坪所在的九龙坡区，多项经济指数都位居主城区前列。
其中，年末总人口87万，居主城区第一位，具有明显的人口优势；人均GDP达12189元，居全市第三位；人均社会零售商品额5183元，居全市第三位。
城市居民年末存款余额全市排名第二，人均社会零售总额全市排名第三。
这一系列的城市经济指标说明，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力，将聚集更大的人气，必将吸引着越来越多的人前来置业。
但综观杨家坪地区住宅市场，10万平方米以上的小区却屈指可数，除了珠江花园和广厦经典以外，其他楼盘，如金江明珠、润安大厦等小区周围的楼盘品质较低，配套不完善。
因此杨家坪地区的房地产多年来给人的感觉是“无规模、无档次、无名盘”。
为此区委、区政府根据重庆市城市规划总体布局，决定把直港大道一带发展成为未来成片住宅小区，彻底改变以前九龙坡区房地产发展的落后状况。
而杨家坪是九龙坡区的行政、经济、商贸和文化中心，也是重庆主城区十二个组团和四个城市副中心之一，她以杨家坪转盘及周边的商业、住宅片区为主体，地势相对平坦，“天宝新城”位于杨家坪邻长江面，景色迷人，规划面积约1.5平方公里，经过几年的持续开发以及政策倾斜，大社区配套基本形成，社区人文环境也初见雏形，具备了较好的居住氛围。
因此，“上江城”高尚住宅项目的开发无论从市场的角度、政府规划的角度，还是都是未来发展的角度都是完全必要的。
项目的建成还有着重要的社会效益和环境效益。
根据有关专家的测算，每增加房地产投资1万元，带动相关产业国内生产总值增加近2万元，该项目的总投资约2.46亿元，因此带动相关产业GDP增加约4.9亿元。
项目开发为社会提供几百个就业岗位，包括建筑、建材、装饰、机械、冶金、商业等几十个行业。
项目规划布局上强调利用地形的高低落差优势，建筑物借山势分层而立，远观建筑物层次分明、错落有致，建筑物天际线跌宕起伏，景观因势就形、显山露水、纵横交融，立体落差分布。
小区建筑物与环境和谐统一，相依相存，仿佛从山上生成，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化的精髓展现无遗。
由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝新城的城市建筑。
在尽量减少土石方量的情况下，保护了原始山地地貌，地区的原有生态环境得到了改善，使滨江景观、山体景观和小区内部景观形成一
体。
四、
四、
项目主要财务测算指标
1、
1、
总投资：
23519万，其中成本21494.3万；费用2024.7万
2、
2、
销售总收入：
33952万
3、
3、
所得税前利润：
8492.1万
4、
4、
税后净利润：
5689.8万
5、
5、
开发周期：
5年（2001年—2005年）
6、
6、
税前投资回报率：
39.5%
7、
7、
税后投资回报率：
26.47%
8、
8、
财务净现值NPV（i0=12%）:
4375万
9、
9、
财务内部收益率IRR=37%
10投资回收期：
2.75年
第二章项目建设条件
一、场地条件
整个规划区用地大致呈三角形，南北长约290m东西长约320m地块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向6m宽车道，
5m人行道，通往滩子口。
地块东侧有城市干道一一滨江路穿过，此路为双向8m车道，5m人行道，通往九渡口货运码头。
南侧有呈带状的城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。
天宝小区总计拆迁征地面积为60400m其中保护绿地面积为
6013m红线内的城市道路面积为12368m剩余规划可用地面积为
42019m由于地块内二条城市干道的影响，将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地”，北侧飞地面积为3636m东侧飞地面积为866m核心区主要规划用地面积为37517m。
核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为39m北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有10m高差，为现设计方案中的入口部分。
整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。
小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。
其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用，10KV线路总长约1000m且有高压铁塔3座。
在地块北部有已形成的城市防洪沟渠一条，贯穿东西方向，截面为2.5X2.5
平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。
另在此地块内有规划的二条管沟，其中一条为城市排污主管，规划截面2MX2M沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。
另外一道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截面2.5MX3M对出口高程有小于192米的限制。
小区内新建的房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。
二、二、拆迁房屋情况
小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层5层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。
第三章市场分析及需求预测一、宏观经济环境分析
在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长速度。
统计资料显示，全年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%，其中第三产业增加值32254亿元，增长
7.4%。
2001年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。
全年居民消费价格总水平比上年上涨0.7%。
其中住房价格上涨1.2%。
工业品出厂价格下降1.3%；原材料、燃料、动力购进价格下降0.2%；固定资产投资价格上涨0.4%。
就业规模继续扩大。
年末全国就业人员7.3亿，比上年末增加940万人。
其中城镇就业人员23940万人，增加789万人。
年末国有企业下岗职工为515万人，比上年末减少142万人。
全年通过多种途径使227万人实现了再就业。
国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。
7月北京申奥成功，11月中国正式成为WTC成员国，宏观经济政策、市场格局发生了巨大的变化。
就房地产而言，在刺激内需、货币分房等2001年以来市场持续发展，形势喜人。
1-11月房地产投资额同比增长29.72%，供应大幅度增长的同时，销售也同步增长，1-11月全国商
品房销售面积达到11617万川，同比增长21.6%;商品房价格也从2000年年底的2103元/川上升2219元/m2,整个市场进入新一轮景气上升周期。
重庆市在刚刚过去的一年里，全市GDP实现1750亿元，比2000年增长161亿元，是直辖以来经济总量增长最多的一年，也是直辖以来宏观形势最好的一年。
2001年完成地方预算财政收入126.4亿元，比上年增长21%。
经济增长速度从1999年的7.6%上升到2000年8.5%，进而上升到2001年的9%，呈稳步增长态势。
2001年，第三产业实现增加值730亿元，在总量上已经超过第二产业。
另外我国宏观政策在保持高速、稳定增长的同时还呈现以下变化：
1、存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高
人民银行自1996年以来连续八次降低存贷款利率，个人住房贷款最高年利率调整为5.58％，其调整幅度之大，频率之高，均是改革开放以来少有的;同时开征利息税和实行扩张性财政政策，对储蓄存款利息征收0.45％，使得居民储蓄存款增长趋缓，更多的资金流入房地产市场成为可能。
2002年2月金融机构各存款年利率平均下调0.25％。
此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99％下调为0.72％，下调0.27个百分点;一年期定期存款利率由2.25％下调为1.98％，下调0.27个百分点。
各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58％下调为5.04％，下调0.54个百分点;一年期贷款利率由5.85％下调为5.31％，下调0.54个百分点。
从金融系统提供的居民储蓄情况分析，重庆1999年城镇居民储蓄已经超过900亿元，人均储蓄存款余额2965元。
考虑到重庆是一
个农村人口众多的直辖市，且农村收入相对较低，若农村人均储蓄以25％计，则城镇居民人均储蓄存款额约为5187元。
除去计算中的人为虚拟和累计储蓄等因素，一般城镇居民人均存款应在3-5万元之间。
降息是扩大有效需求的最直接手段。
降息将直接带动住房、汽车等消费信贷成本的降低。
这种扩大拉动内需的宏观政策，将促进经济保持平稳的增长势头，同时对房地产，特别是住宅的消费将起到极大的促进作用。
2、居民人均收入水平和住房支出稳步上升
根据调查资料表明，2000〜2001年重庆市居民人均可支配收入为6276元，由于国家实行货币化分房政策，住房开支大幅度上升，2000年全市人均购房开支达600元以上，比上年增长有较大幅度的增长。
3、按揭条件加强，预售门槛提高
2001年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行，即《新商品房预售合同》、《商品房销售管理办法》、《央行关于规范住宅贷款的决定》，以及重庆市地房局《关于提高预售条件的决定》，将极大的提高房地产资金门槛，加大市场规范力度。
进而使得房地产企业两极分化，在3〜5年惨烈的市场竞争中迅速完成市场重新洗牌、重组。
4、房地产开发税费下降为促进重庆住宅市场的繁荣，重庆市政府大幅度降低了房地产交易税费：
一般商品房综合税费减至2％，契税1.5%，进一步减轻了购房者的负担。
还有重庆市及各区定期举行的房交会对交易税的集中减免活动，也给购房消费带来极大的促进。
其他的各种规税和规费也减少取缔了几十项，在完善的市场经济条件下将逐渐趋于合理，这种趋势必然使得房地产开发税费占总成本的比例逐渐减少。
二、重庆市房地产投资环境分析
由于受到国家宏观经济调控、重庆市直辖、西部大开发政策、WTO等经济利好因素的影响，近年来重庆房地产投资环境有了很大的改善，但竞争也日益加剧。
1、国民经济持续稳定发展，为重庆房地产的发展奠定了良好的基础。
1997年3月14日，重庆成为中国的第四个直辖市。
经过四年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来。
直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。
最近重庆被中国经济学专家的学术研究报告评为西部最具竞争力的城市。
九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益不断改善。
三类产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。
所有制结构明显调整，
城乡结构进一步改善，城镇化水平由1995年的18.6%提高到2000年的33%，仍低于全国的平均水平，重庆要在2010年实现45％的城市化率的目标，重庆近十年的房地产开发总量将是非常可观的。
2、2000年重庆实现国内生产总值增长8.5%，高于全国平均水平。
2000年经济增长速度明显加快，许多企业扭亏为赢，城镇居民人均可支配收入6200元，比上年增长5%，全年社会商品零售总额581.61亿，比上年同期增长7.9%，这极大地增强了居民预期收入看涨的信心。
3、城市化迅速增长，形成了巨大的住房和投资需求。
1经济的持续发展带来的是城市化进程的加快。
近10年来，尤
其是直辖以来，重庆人口城市化率大幅度提高，据第五次人口普查公布，截止到2000年11月1日，全市总人口3090万人，其中城镇居民1023万，城镇化率33%，根据预测，未来10年，按0.6%的人口平均增长率和1.5%的城镇化增长率估计，到2010年末，全市人口将达到3218万人，其中城镇人口1509万，城市化率达46%。
2城市化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房
建设与住房消费具有广阔的发展空间。
按建设部提出的2010年人均居住面积达到14川的住房发展目标估算，重庆市现有人口1023万城镇人口因其9.6川的现状人均居住标准较低而在未来10年内将新增4501万川的住房需求。
因此，在未来10年内，重庆因城市化增长所形成的新增住宅需求总量都在11130万川以上，按主城区城镇人口占全市城镇人口的比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为500万平方米。
可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年。
4、政府的行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善。
重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。
1全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行"一站式办公"，精简
行政机构，规范行政机构，规范办事程序，强化服务意识。
相继出台了《关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定》的有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中的"程序多、手续繁、效率低、办事难"等问题。
2启动了整治发展环境的"十个一批"工程，即废止一批地方性政
策和规定，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费、破除一批政府主管部门所办的中介机构，规范一批报刊的征订、整治一批重点窗口行业、评价一批政府职能部门、出台一批对外开放的优惠政策，表彰一批促进经济建设发展环境的人和事。
"十个一批工程的实施，有效地提高了政府的办事效率，制止了许多乱收费的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。
5、法律法规逐步健全，房地产经营走上规范化和法制化为加强政府对房地产业的宏观管理，现行相关法律及政策愈来愈全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。
①去年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范。
②《重庆市商品房预售登记管理暂行规定》的出台，进一步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了"已交付全部土地出让金"和"10万川以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升到地上两层以上（地下层除外）；10万川以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体应完成规划面积的三分之一以上"的预售条件要求，严禁诸如"内部认购"、"定购"等变相预售行为。
预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款大批回笼资金的运作模式变得比较困难。
3为规范住房金融业务、防范住房贷款风险，去年6月26日，
中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，这一规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。
4目前《非成套公有住房出售管理办法》和《关于调整重庆市城
镇公有住房租金的决定》已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。
5《商品住宅性能认定办法》开始实施，该办法从住宅产品的适
用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术应用等方面确认商品住宅的等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据，它的实行将促进商品住宅整体质量的提高。
三、地块区域经济分析
（一）九龙坡区域概况九龙坡区地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，东连渝中区，北壤沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西扼成渝高速公路大门，是重庆市工业大区、经济强区、房地产业后起之秀。
幅员：
437平方公里。
交通：
有长江上游最大的深水货运码头--九龙坡港，以及西南最大的两个铁路货运编组站--重庆南站和重庆西站；成渝高速公路和川黔铁路在该区呈"二龙戏珠"之势；李家沱大桥、鹅公岩大桥、白市驿机场"三足鼎立"。
随着市区内地铁、高架轻轨的修建，区位优势将更
加突出。
配套：
该区拥有重庆动物园、杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场、花卉广场、梅堡公园等休闲场所；西郊医院、九龙坡区中医院、华西口腔医院等医疗机构；有重庆美院、重庆工学院、重庆钢专、育才中学、西郊小学等大中小学。
规划：
以城市建设、房地产开发为带动经济发展。
正加快旧城改造和安居工程建设；以天宝新城、九龙新城为主进行新城拓展；华岩工业区，石堰工业区及华岩土寺景区旅游资源开发已经起步。
（二）九龙坡区城市经济前景
1、九龙坡区消费购买力巨大目前，九龙坡区现有人口87万人，是重庆市主城区人口最多的一个大区。
人口资源丰富，是支撑九区商业经济的基础。
九龙坡区
GDP连续几年排名全重庆市第二位，区域内私营经济非常发达，消费力旺盛。
渝中区、高新区、大渡口区都在其辐射范围之内，九龙坡区有着巨大的商业购买潜力。
2、轻轨的建成将为九龙坡区吸引更多的轻轨沿线消费者轻轨的兴建带动"线形"城市经济的发展。
轻轨沿线大坪、大渡口
等区域的商业消费者。
将投向杨家坪商业圈的大坪区域、大渡口区域居住人口众多，商业配套设施不健全，商
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