农副产品批发市场可研报告.docx
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农副产品批发市场可研报告
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
1.2项目提出的背景
1.3项目承办单位概况
1.4可行性研究工作过程
1.5可行性研究的主要结论
第二章项目建设的必要性和社会意义
2.1项目建设的必要性
2.2社会意义
第三章市场需求预测与项目建设规模
3.1项目产品的市场调查
3.2项目产品的竞争能力预测
3.3本项目的建设规模
第四章项目建设条件
4.1原料与资源条件
4.2厂址的选择
4.3厂址的建设条件
第五章技术工艺和设备选择
5.1项目生产规模的确定
5.2技术工艺方案
5.3设备选型
5.4总图与运输
5.5公用工程及辅助设施
第六章环境保护、节能及工业卫生
6.1建设地点环境现状
6.2主要污染源及污染物
6.3综合利用及治理方案
6.4绿化
6.5节能
第七章生产组织及劳动定员
7.1企业组织及工作制度
7.2劳动定员
7.3人员培训
第八章项目实施计划与进度安排
第九章投资估算与资金筹措
9.1投资估算的依据
9.2投资估算
9.3流动资金估算
9.4项目工程建设计划
9.5资金筹措计划
第十章财务评价与效益分析
10.1经营成本
10.2收入预期
10.3项目财务分析
第十一章项目实施风险评价
第十二章结论
12.1经济效益可观
12.2生态效益突出
12.3社会效益显著
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称:
1.1.2承办单位：
法定代表人：
项目联系人：
联系电话：
1.1.3项目拟建地点及承办单位概况
拟建项目位于xxxxxxxxxx，洛吉快速通道以西，310国道以北，建设用地554.946亩，交通便利，地理位置十分优越，具备人流、物流、信息流条件，,是建立农副产品国际物流中心的最佳用地。
拟建项目承办单位：
xxxxxx农副产品批发市场有限公司，拟建项目是该公司于2011年10月通过洛阳市招商引资平台，拟落户洛阳市老城区邙山镇的港商独资项目，预计投资3亿元人民币，老城区政府正以良好的投资环境，方便、快捷的工作效率为投资商提供全方位的服务。
xxxxxx农副产品批发市场有限公司成立于2011年11月，位于xxxxxxxx，公司注册资本为18000万港币，法定代表人：
xxxxxx。
该公司是由中国农产品交易有限公司在河南省洛阳市投资设立的港商独资企业。
中国农产品交易有限公司（）于1995年1月在百慕达注册成立，主要从事农副产品批发市场的开发、建设与管理。
现为我国最具规模的农产品批发市场管理企业之一，公司在我国目前主要经营及管理的三大农产品批发贸易平台分别位于湖北省武汉市、广西壮族自治区玉林市和江苏省徐州市，在全中国已初步建立并形成了集农副产品生产、批发、零售于一体、覆盖全国的农副产品大流通体系，并为全国农产品提供了一个集高素质管理、食品安全监控和分销流畅的交易平台、链条。
该公司2012年拟落户洛阳市，建设xxxxxx农副产品国际物流中心项目，为了管理拟建项目的需要，于2011年11月投资成立了xxxxxx农副产品批发市场有限公司。
xxxxxx农副产品批发市场有限公司实行总经理负责制，下设财务部、工程部、农贸市场部、物流管理部、办公室共四部一室管理机构，有中高层管理人员、专业技术人员、部门主管及工作人员五百多人。
公司主要开展本项目基础设施的建设及建成后50年内的经营、管理等业务。
公司总经理xxxxxx，香港人，毕业于香港理工大学，本科学历，为英国特许公认会计师公会资深会员及香港会计师公会会员。
1999年加入xxxxxx集团有限公司任董事总经理，2009年加入中国农产品交易有限公司并任董事局主席。
另获委任为本公司主席、行政总裁及法定代表人，以及本公司薪酬委员会及提名委员会各自的主席。
陈先生曾为香港联合交易所有限公司（「联交所」）主板上市公司xxxxxx集团有限公司、位元堂药业控股有限公司及PNG资源控股有限公司（前称利来控股有限公司）之执行董事，以及上海集优机械股份有限公司之独立非执行董事。
有着扎实的专业基础知识及丰富的人生阅历，善于思考，敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新的精神和多年的建设项目管理经验，有较强的组织管理和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。
如今他以多年的管理经验及对农副产品批发市场的开发、建设与管理的极大热爱又投入到本项目的开发建设中，富国惠农、开发产业、建设洛阳、造福一方，体现了他“身卑未敢忘忧国”的情怀。
1.2拟建项目概况
1.2.1项目拟建地点
拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。
东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。
总占地面积约554.946亩。
该项目用地现状为耕地及居住用地，为了加快该地区的建设，老城区政府抢抓机遇、创新机制、精心谋划、狠抓项目落实，强力推进基础设施建设，以大项目促强、带动、推进产业大聚集，力争早日将老城区建设成为环境优美、功能完善、传统产业功能突出、现代产业特色鲜明、现代文化与历史文化交相辉映的现代新城。
良好的投资环境，为本项目的进一步落实提供了可靠的保证。
老城区政府坚持“规划第一，科学发展”的首要原则，委托洛阳规划建筑设计有限公司，对洛阳市老城区邙山镇进行重新规划（2010—2020）（正在进行中），拟将此地块规划为物流用地，用于xxxxxx农副产品国际物流中心项目的建设，相关手续正在办理，xxxxxx农副产品批发市场有限公司已委托00000000对该地块进行总体规划，目前，已基本完成总体规划。
1.2.2建设内容及方案
项目定位为豫西地区一站式服务的超大型农副产品综合批发市场，立足豫西、辐射山西、陕西等地区，并通过集团公司农产品物流中心网络辐射全国。
该项目将建设成为设施一流、国内领先的综合性农产品交易中心，包括果菜交易中心、水产交易中心、副食品交易中心、粮油交易中心、仓储冷链物流中心、加工配送中心、质量检验检测中心、结算中心、监控中心和相关的市场配套设施等。
项目全部建成后，预计年交易量达700万吨，年交易额超人民币150亿元，成为豫西地区最重要的农产品物流中心。
xxxxxx农副产品国际物流中心建筑用地约369964.18平方米（554.946亩），建筑总面积237967m2，容积率0.69。
1.2.3投资预计
经测算，本项目预计总投资3亿元。
详见附表二《投资估算表》。
1.3主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
说明
1
总用地面积
公顷
36.9964
2
总建筑面积
m2
237967
3
总投资
亿元
3
人民币
4
道路面积
公顷
5.0241
5
绿化面积
公顷
19.4918
6
绿化率
%
20
7
容积率
1.4
1.4可行性研究报告编制的依据和研究范围
1.4.1项目编制依据：
（1）承办单位编制本项目可行性研究报告委托书。
（2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。
（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。
（4）国家发展改革委员会颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》。
（5）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）。
（6）《全国优势农产品区域布局规划》（2008~2015年）；
（7）《洛阳市城市总体规划》（2011-2020）。
（8）国家及行业现行规范、规定。
（9）洛阳市工程造价信息（2011年第5期）。
（10）项目地理位置图。
（11）xxxxxx农副产品国际物流中心项目总平面布置图。
1.4.2研究范围：
根据国家发改委颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告研究工作的范围及内容如下：
（1）探讨项目建设的意义和必要性；
（2）论证建设条件；
（3）确定建设规模与工程方案；
（4）安排项目建设进度；
（5）研究环保、消防、安全卫生及节能措施；
（6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。
1.5项目开发的理由
我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买方市场。
居民生活水平迅速提高，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间不断扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。
农副产品批发市场建设项目，正是为了适应这种市场消费需求结构发展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求不断进行引导、扩大与提升，最终实现产业化，保证食品安全。
天公造物，厚赐洛阳，丰富的旅游资源是历史遗留下一粒粒的明珠，散落在中原大地--龙门石窟、白马寺、洛阳山水等名胜旅游区，吸引数以百万计的往来客商，据2011年不完全统计，牡丹花会期间接待游客1770万人次；“五一”小长假期间接待游客211万人次；“十一”期间接待游客365.74万人次；普通双休日高峰记录曾显示：
接待游客近百万人次。
游客人数的增加直接带动餐饮业的蓬勃发展。
而不断发展壮大的餐饮业饮食需求的70%来自一级农副产品批发市场。
洛阳是历史悠久的古都，也是新兴的现代化工业城市，更是农业强市。
随着经济的发展及社会的进步，洛阳市城市面貌也在发生着日新月异的变化。
几年来，洛阳市在加快洛南新区建设步伐的同时，对旧城改造力度也进一步加强，带动相关产业快速发展。
本项目建设地点位于洛阳市老城区的北部，经济不太发达，王城大道的打通及机场路的建设，给该地区带来了机遇。
但是，市区内王城大道两侧经济开发突飞猛进，而作为王城大道的延伸地段营庄及后洞村却没有太大的发展。
由于多种原因，老城区产业发展在一定程度上存在地域失衡、业态失衡、结构失衡等问题，产业集聚效应不强。
目前，区域内以民营企业和摊点为主，呈各自为战态势，企业管理水平低，硬件设施档次低，盈利能力低；区内缺少带动性强、规模大、效益好的龙头企业，产业集聚效应难以发挥。
近年来，老城区区委、区政府根据市委提出的“中心开花在老城体现”、“老城要在全省争取名次”的要求，树立“大产业、大文化、大发展”的理念，抓住市委毛万春书记担任老城区首席服务官的机遇，突出抓好文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业和民生民利六大重点工作，强化项目建设、招商引资、民营经济三个支撑，推动老城区经济社会快速发展，并取得了很大的成绩。
xxxxxx农副产品国际物流中心项目，就是老城区政府引进的以农业为主体的现代物流、配送产业项目，产业集聚效应较强，项目建成后，依托豫西地区极具竞争力的农副产品特色产品产地优势，大力推进现代化物流中心的建设，并通过整合周边的中小型专业市场，形成以覆盖山西、陕西、山东、湖北等地的中部最具特色的农副产品集散中心、信息交易中心。
该项目投资方有经营农副产品批发的多年经验,在全国有7-8个市场在经营,辐射面是全国性的。
洛阳地处中原，将会是宏进全国市场网络的中心枢纽,对平稳农产品价格,改善农产品的物价信息的时效性,提高农民的收入有积极性的作用。
该项目可实现南菜北调、北菜南调的功能,再加上市场现代化中央结算管理,高清的监控系统,外资企业先进的管理模式,对衔接国际化的经营农产品市场有着非常好的示范带头作用。
该项目由xxxxxx农副产品批发市场有限公司自筹资金建设，打破了老城区经济快速发展中的资金瓶颈，加快了老城区城市基础设施建设的步伐，改善了老城区经济建设的投资环境，提升了老城区城市整体形象，为老城区农业产业化发展起到了示范带头作用，提高了该地区老百姓的物质、文化生活水平。
在洛阳形成一个完整的农产品产业链，在调控我市农产品价格，适时发布农产品行情信息，促进我市农业经济发展，实现农民增收、农业增效等方面都将发挥重要作用。
同时也将带动我市乃至全省的农产品批发业和相关产业的进一步发展，具有明显的社会效益和经济效益。
因此，该项目的确立利国利民，该项目的建设迫在眉睫。
1．6研究工作概况
我单位在接受xxxxxx农副产品批发市场有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对xxxxxx农副产品批发市场有限公司进行了考察和了解，对项目用地及周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件。
在充分、细致调查的基础上，就编制本可行性研究报告的有关问题与xxxxxx农副产品批发市场有限公司的领导及相关人员进行了深入交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。
经过反复论证研究，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作范围和深度的规定，结合老城区邙山镇现状和发展规划、建设用地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案、环境保护与劳动安全及节能措施、项目管理及实施计划安排、投资估算与资金筹措等方面进行了综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。
1．7建设条件
拟建项目位于洛阳市老城区邙山镇营庄村。
东至洛吉快速通道；南至310国道；西部隔已建成的工业生产企业与机场路相望；北接拟建中电产业洛阳基地。
总占地面积约554.946亩。
建设区域交通、通讯方便，给排水管网需进一步完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。
洛阳市老城区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持，项目建设各方面条件已经成熟。
1．8结论及建议
1.8.1结论
通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下：
（1）项目建设非常必要且具有重要意义。
实行集中发展战略，走集约化发展之路，能在空间上加快生产方式的转变。
有利于集约利用土地资源，促使道路、排水、供电、通信等基础设施集中建设和使用，有利于减少污染，解决好环保问题。
当前，在新的宏观条件下，一方面国家管理资源日益规范，手段更加先进，监管力度更大。
另一方面，经济发展与资源约束、环境约束的矛盾日益突出，尤其是产业发展与用地的矛盾已成为一个重要难题。
在这种情况下，不可能再走过去“户户点火、村村冒烟”，粗放经营、浪费资源的老路，必须集约经营、节约用地，走产业集中发展之路，可以正确处理好经济建设与耕地保护的关系，减少基础设施投入，降低土地使用的各种成本，同时使经济社会能得以可持续发展。
引导共同指向的产业向特定优势区域集中，促进产业相对集中，有利于延伸产业链，形成产业配套能力，不断壮大产业实力，增强产业竞争力。
本项目为农副产品批发市场，产业集聚效应强，示范、带头作用显著。
因此项目建设非常必要且具有重要意义。
（2）建设地点合理
本项目位于老城区邙山镇重要地段，地块内基本是耕地及居住用地，东临洛吉快速通道，南临310国道，交通条件非常便利，区域基础设施相对完善，但过于简陋，水、电配套设施齐全，需进一步完善。
整体环境相对比较落后，本项目的建设完善了该区域的基础设施建设，建设地点合理。
（3）建筑条件充足
本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。
1.8.2建议
本项目位于洛阳老城邙山镇重要地段，项目的建成对于促进区域经济的发展，促进洛阳建设具有重要意义。
为确保项目的顺利实施，建议承办单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作内容，应严格执行规范的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
2.1.1历史背景
洛阳位于河南省西部，黄河南岸，洛水之北，自古被华夏先民认为是“天下之中”。
从中国第一个王朝——夏朝开始,先后有商、西周、东周、东汉、曹魏、西晋、北魏、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十三个朝代在此建都共计1500余年，是中国历史上建都时间最早、最长、朝代最多的城市。
以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明主要的发祥地之一。
中华民族的先祖尧舜二帝常年生活于此，我国最早的历史文献“河图洛书”出自这里,儒学渊源于此，道学肇始于此，佛学首传于此，理学寻源于此；这里圣贤云集，人文荟萃，蔡伦造纸、张衡制仪、司马氏制典、许慎作《说文解字》，杜甫、白居易、欧阳修、曹植、左思……都在这里留下了千古传诵的诗文。
以洛阳为中心形成发展起来的河洛文化，是中华民族主流文化的核心和源头，支撑华夏民族创造了五千年连绵不断的历史文明。
在东汉和隋唐时期，洛阳的城市发展曾两度达到了鼎盛，东汉时的洛阳曾是世界各国朝礼之地；在盛唐时期，作为东京的洛阳与西京长安共同成为世界上最大的都会城市。
洛阳商贾云集、漕运发达，素有“九州腹地、十省通衢”的美誉，是古代陆上“丝绸之路”的东起点，与欧洲、中亚和南亚建立起了频繁的贸易、文化往来，促进了东西方的相互了解与发展。
洛阳是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。
驰名海内外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”，每吸引着大批的中外游客到洛阳旅游观光。
洛阳牡丹久负盛誉，驰名中外，每年4月举办的“牡丹花会”游人如潮。
辉煌文明史，殷殷鉴古今。
为了彰显中华民族悠久灿烂的历史文明，并使其为建设社会主义和谐社会服务，保护好、利用好历史遗存是当代人义不容辞的责任。
发展洛阳产业集聚区即是履行这种责任的重要内容之一，本项目----“xxxxxx农副产品国际物流中心”即是按照洛阳市老城区邙山镇总体规划（2010—2020）实施的先期项目。
2.1.2时代背景
2011年，国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见（国发〔2011〕32号）指出：
中原地处我国中心地带，是中华民族和华夏文明的重要发源地。
中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。
按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则，形成放射状、网络化空间开发格局。
“核心带动”，提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功能，推进郑（州）汴（开封）一体化发展，建设郑（州）洛（阳）工业走廊，增强引领区域发展的核心带动能力。
党的政策如一缕春风，象冲锋的号角，让洛阳人振奋，为实施开放带动战略，进一步优化对外开放的政策环境，引导和鼓励境内外客商在我市投资兴业，促进洛阳经济健康持续发展。
中共洛阳市委、市政府出台了鼓励外来投资者以资金、设备、品牌、专利技术等方式投向我市重点发展的产业和领域的相关优惠政策及《加快培育发展大型市场的意见》，以加快我市大型市场培育发展步伐，提高商贸流通业整体竞争力。
《意见》规定对五类大型市场给予3年的资金扶持，分别为在洛阳注册，年销售收入超过1亿元的新办批发贸易企业、年销售收入超过5亿元的新办专业市场、年销售收入超过1亿元的新办商品零售企业；新设立的营业面积达到800平方米以上专门销售旅游商品和本地土特产品的商场；新建的农机、农贸、农产品等专业（批发）市场。
这五类大型市场自营业起3年内，市财政拿出按其缴纳市级税收地方留成增量部分的资金支持企业发展。
进入行业全国30强的市场，也获得其当年缴纳市级税收地方留成增量部分的资金支持。
《意见》还将农业和信息化产业作为服务业发展的重头戏：
鼓励连锁经营网络建设，促进连锁经营网点向农村、社区延伸，促进城乡商贸一体化。
对连锁门店总数在20个以上的连锁经营企业，从市服务业引导资金中一次性奖励1万元。
对新建并达到标准的乡村便民连锁超市（须经有关部门验收），自营业之日起，第一年市财政拿出按照其缴纳市级税收地方留成部分的资金支持企业发展。
支持本地产品农产品进入超市，对当年组织当地农特优产品进超市，采购额在200万元以上的，从市服务业引导资金中按采购额的0.5%给予奖励。
经省政府投资主管部门批准的在建鲜活农副产品批发市场、电子信息产品技术交易市场等项目，减半征收城市建设配套费、道路临时占用费，免收征地管理费。
对投资新建信息发布、价格指导、网上交易、资源统一配置和其他支撑辅助功能为一体的电子商务网络，企业实行电子化管理、电子交易等信息化建设和改造，其软件及配套硬件实际投资在100万元以上的，从市服务业引导资金中按投资额的10%给予奖励。
城市服务业的发展需要更多中高级批发市场的建设，因此鼓励现有市场升级改造也是今后一个时期发展的重点。
《意见》规定，对投资额在554.946万元以上（土地除外）的市场扩建、改建项目，从市服务业引导资金中给予两年贷款贴息或按工程实际支付额的10%给予补助。
在国家政策的鼓励下，在市委市政府的正确领导下，近年来，老城区的发展突发猛进，招商引资成绩突出，2010年全年累计签约千万元以上项目13个，金额89亿元。
到位市外境内资金11.6亿元，占市定目标114%，同比增长41.2%。
合同利用外资完成4000万美元，占市定目标112%；实际利用外资完成2200万美元，占市定目标107.3%；出口创汇850万美元，占市定目标106.4%。
2011年，老城区政府为实现2010年底市委毛万春书记在老城调研时，要求老城各项工作要走在全市前列，发展环境要做到全市最好、全省最优、全国一流，主要发展指标高于全市平均水平，在洛河以北旧城区建设发展中实现“中心开花”，并在全省争取名次，对老城发展寄予的厚望。
2011年老城区工作的总体要求是：
全面贯彻落实党的十七届五中全会精神，以科学发展观为统领，紧紧围绕“福民强区”发展目标，突出文化旅游、楼宇地产、现代物流、商贸服务、生态农业和民生民利六大重点，强化项目建设、招商引资、民营经济三个支撑，落实环境创优、平安建设、作风建设三项保障，加快经济结构调整和发展方式转变，加快城乡统筹发展，加快和谐社会建设，推动老城经济社会平稳较快发展。
在完成上述目标的同时，我们将抓好十大重点工程和十项惠民实事。
目标任务已确定，老城区代区长钱群在老城区十四届人大六次会议上要求老城区在项目建设上实现突破，项目是经济发展的支撑，必须全力以赴用项目突破瓶颈制约，用项目推动产业升级，用项目实现“中心开花”。
坚持把加大投入、促进增长作为工作的重中之重，深入开展项目建设，强力推进招商引资，以项目带动投入，以项目推动发展。
重点是抓好40多个千万元以上项目的运作和建设，争取尽早竣工，发挥效益；全面落实项目推进各项制度，积极为项目建设提供优质高效服务。
强化招商引资。
进一步深化对外开放，继续保持招商引资强劲态势。
依托文化、商贸、物流、房地产等优势产业，着力引进一批配套性强、关联度大、产业链长、经济效益好的项目，实现产业招商；依托旧城改造、城中村和城郊村改造，摸清土地状况，实现土地招商；依托牡丹花会、中博会、厦交会等招商平台，创新招商方式，针对性地开展领导招商、定向招商、小分队招商。
紧盯境内外500强和国内行业100强企业，积极引进外向度高、龙头型、总部型企业。
加强出口创汇工作，大力扶持出口企业做大做强，积极引进产业链长、带动能力强的出口企业，培育新的出口增长点。
到年底，全区到位市外境内资金12亿元以上。
本项目预计引进港商投资3亿元人民币，自2012年起实施，拟在3年内完成全部投资。
东风吹，战鼓急，老城区政府正以时不我待、只争朝夕的精神状态，打破常规，高效运转，奋发有为，争创一流，为项目的快速发展创造环境。
2.2项目建设的重要性
经过几十年的改革和发展，我国农产品供给由长期短缺变为总量基本平衡，并出现了结构性过剩，我国农产品市场已经进入了由需求主导的买
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