完整新编保税物流中心项目可行性研究报告.docx
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完整新编保税物流中心项目可行性研究报告
保税物流中心项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XX市保税物流中心项目。
1.1.2项目建设单位
XX公用事业集团有限公司。
1.1.3可行性研究报告编制依据
1、XX市政府组织的专题研究《XX市东部沿海地区总体规划》；
2、XX市发展第三产业领导小组办公室编《XX市现代物流业投资指南》；
4、国家发展和改革委员会、海关总署等部委联合下发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》；
5、XX市发改局与咨询方签订的《技术咨询服务协议》；
6、XX市政府各部门提供的有关资料。
1.1.4可行性研究的范围
可行性研究工作限定在XX市保税物流中心项目的功能分析、建设规模分析、场址选择、物流集疏贮运、信息管理和海关监管技术方案论证、设备选型、工程方案、公用工程、组织管理、财务效益评价和社会评价的范围内。
1.1.5项目提出的理由与过程
XX具有独特的区位优势，地处包括港、澳在内的“大珠三角经济圈”腹地，位于“广州—珠海—澳门”经济轴线的中点，是连接珠三角东、西翼的结合部，背靠佛山，东邻广州，隔珠江口与深圳相望，随着CEPA的实现、港珠澳大桥的建设及泛珠三角区域的建立，这将使XX成为连接珠三角与粤西广阔腹地的咽喉所在，区位辐射能力将进一步增强，区位优势越趋明显，完全有望成为珠江口西岸的区域性物流中心。
XX市公路、航道、港口等基础设施条件良好。
陆路方面，京珠高速公路东线与市内的公路纵横交错，构成发达的道路网。
未来的京珠高速西线、古神公路，以及贯通东西的经济大动脉——沿海高速和中江高速公路，将进一步密切XX与周边城市的联系；水路方面，全市有XX港、小榄港、黄埔港和神湾港四个港口，其中XX港可泊3000吨级船舶，集装箱吞吐量列全国第9位；空运方面，从XX前往，周边广州、深圳、珠海、香港、澳门五个机场均只有1个多小时的车程。
在信息基础设施方面，XX基本建成了光纤网、有线电视网、电力通讯网、移动通讯网、联通通讯网为基础的骨干网络，目前网络基础建设处于省内领先水平，信息网络层次结构则具有国际水平。
2016年，XX市经济呈现良好的快速发展势头，实现生产总值610.14亿元，比上年增长增长18.72％，增速居全省第三位；进出口总值达156.2亿美元，比上年增长19.0％，其中出口99.9亿美元，进口56.2亿美元；外贸依存度高达212％，其中出口依存度136％，进口依存度76％；2016年合同利用外资8.22亿美元，实际利用外资5.25亿美元，分别增长33.46％和43.02％。
XX市产业布局逐步显现出组团式和特色化：
西部和西北部地区形成了以民营经济为主体的传统产业组团，并且一镇一品的发展模式特别明显；东部地区特别是在火炬区形成了以外资企业为主体的高科技产业组团；南部地区逐步形成了以三资企业为主的出口加工组团；而中心城区则成为现代服务业密集区，各种模式竞相演进，推动了区域经济发展。
全市经济特别是工业经济的持续、快速发展，所产生的巨大的生产和消费需求必然对物流业的发展提出更强烈的要求，据调查，仅开发区区内企业对保税物流仓储面积的总需求在10万平方米以上。
因此，在XX市设立保税物流中心，可为企业提供高效便捷的通关服务，将对全市工业化的进程、产业结构的调整、全市经济的持续、快速、健康发展起到巨大的促进作用。
市政府相关部门在深入调研和充分论证的基础上，拟在毗邻XX火炬高技术产业开发区的民众镇设立保税物流中心。
该中心将立足于为外向型经济服务，其物流腹地范围将覆盖珠三角和广东西部地区。
项目拟由XX公用事业集团有限公司出资建设。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
拟建地点为XX市民众镇浪网村和接源村,地块位于番中公路与京珠高速公路之间，阳光大道以南、鸡鸭水道以北。
总规划控制面积为3平方公里,首期工程建设用地0.7154平方公里（1073亩）。
1.2.2建设规模与目标
物流中心的发展目标是建成物流自由港。
项目建成后具备以下六大功能：
保税仓储功能、国际物流配送功能、简单加工和增值服务功能、进出口贸易和转口贸易功能、口岸功能和出口退税功能和物流信息处理功能。
保税物流中心将突出服务功能多元化优势，开展全方位一站式的物流服务。
严格按国家规定和国际惯例运作，实现货物、资金、人员等生产要素进出口和投资经营范围自由，充分享受国家有关优惠政策。
XX市保税物流中心建设用地规模约为3平方公里，首期用地规模0.7154平方公里（1073亩）。
辖内职能包括：
海关监管、检验、检疫、银行金融服务、自由贸易、物流仓储、配送加工、办公、商品展示交易、信息服务和生活配套等。
仓库:
24万平方米;
集装箱设计年吞吐量:
15万TEU;
年货物贮运量:
400万吨/年;
设道路面积:
14万平方米;
综合办公大楼:
1万平方米另外，
生活配套建筑:
1.5万平方米。
1.2.3项目投入总资金情况
本项目总投资67422.1万元；其中，固定资产投资65221.9万元，建设期利息1397.1万元，铺底流动资金803.1万元。
自有资金20369.7万元，占30.2%，银行贷款45655.4万元，占69.8%。
项目总资金69295.9万元，其中，建设投资（含建设期利息）66619.0万元，全额流动资金2676.9万元。
1.2.4项目效益情况
本项目全投资财务内部收益率所得税后13.7%，所得税前18.4%。
全部投资回收期：
所得税后6.91年，所得税前6.10年。
自有资金财务内部收益率：
所得税后19.3%。
项目的盈利能力良好。
本项目借款偿还期7.12年（含建设期1年），财务清偿能力较强。
1.2.5主要技术经济指标
扩建项目主要经济技术指标见表1-1。
项目主要经济技术指标表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
规划总占地面积
万平方米
300
1.2
首期工程占地面积
万平方米
66.67
1.3
总建筑面积
万平方米
26.5
1.5
绿地、广场面积
万平方米
16.79
1.6
道路面积
平方米
14.38
2
建筑容积率
0.38
3
建筑密度
％
36.5
4
年货物贮运量
万吨
400
5
生产天数
天
330
6
项目定员
人
360
7
用水量
万吨
92
8
用电量
万度
2729
9
燃料油
吨
2737
10
总投资
万元
67422.1
其中：
自有资金
万元
20369.7
长期贷款
万元
45655.4
建设期利息
万元
1397.1
11
增量全投资财FIRR
%
13.7
税后
12
借款偿还期
年
7.12
1.2.6可行性研究的结论
XX市经济发展迅猛,具有典型的外向型经济特征，同时又具有独特的区位优势，公路、航道、港口、电信等基础设施条件良好。
在XX市设立保税物流中心，可为企业提供高效便捷的通关服务，将对全市工业化的进程、产业结构的调整、全市经济的持续、快速、健康发展起到巨大的促进作用，其物流腹地范围将覆盖珠三角和广东西部地区。
经环境评价，项目对周边环境基本无不良影响。
从经济评价的结果看，本项目具有良好的财务效益和社会效益。
综合评价,项目可行。
1.3问题与建议
项目具有良好的经济效益和社会效益，对促进当地经济增长和产业结构的调整具有重要的作用。
建议政府和金融机构对本项目给予大力支持。
项目建设所在地为民众镇浪网村和接源村，靠近鸡鸦水道，建议在鸡鸦水道上建设一座1至3千吨级码头配套本项目，有利于保税物流中心的运营，减少运输成本。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1国家发展和改革委员会、海关总署等部委联合下发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》
国家发展改革委员会、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商局于2016年8月5日联合制定下发《关于促进我国现代物流业发展的意见》，意见中提出：
加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。
《关于促进我国现代物流业发展的意见》提出，加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。
采取必要的调控措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。
对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。
《关于促进我国现代物流业发展的意见》提出简化通关程序。
优化口岸通关作业流程，完善口岸快速通关改革，推行物流企业与口岸通关监管部门信息联网，对进出口货物实施“提前报检、提前报关、货到验放”的通关新模式，提高信息化应用和管理水平。
边防、海关、检验检疫、税务、外汇管理等部门要在有效监管的前提下简化作业程序，实现信息共享，加快通关速度。
鼓励建立海关监管、商品检疫、地面服务一体化的货物进出境快速处理机制。
2.1.2XX市概况
XX具有独特的区位优势，地处包括港、澳在内的“大珠三角经济圈”腹地，位于“广州—珠海—澳门”经济轴线的中点，是连接珠三角东、西翼的结合部，背靠佛山，东邻广州，隔珠江口与深圳相望。
随着CEPA的实现、港珠澳大桥的建设及泛珠三角区域的建立，将使XX成为连接珠三角与粤西广阔腹地的咽喉所在，区位辐射能力将进一步增强，区位优势越趋明显，完全有望成为珠江口西岸的区域性物流中心。
XX已具备设立物流中心的条件。
从交通方面看，XX市公路、航道、港口等基础设施条件良好。
陆路方面，京珠高速公路东线与市内的公路纵横交错，构成发达的道路网。
未来京珠高速西线、古神公路，以及贯通东西的经济大动脉——沿海高速和中江高速公路，将进一步密切XX与周边城市的联系。
水路方面，全市有XX港、小榄港、黄埔港和神湾港四个港口，其中XX港可泊3000吨级船舶，集装箱吞吐量列全国第9位，全球第96位。
空运方面，从XX前往周边广州、深圳、珠海、香港、澳门五个机场均只有1个多小时的车程。
在信息基础设施方面，XX基本建成了光纤网、有线电视网、电力通讯网、移动通讯网、联通通讯网为基础的骨干网络，目前网络基础建设处于省内领先水平，信息网络层次结构则具有国际水平。
随着XX市“工业立市”战略的实施及从“工业立市”向“工业强市”迈进过程中，工业经济取得迅猛增长，进而推动了全市经济的快速发展。
2016年，XX实现生产总值610.14亿元，增长18.72％，增速居全省第三位。
累计完成全社会工业总产值（现价）2016.39亿元，增长27.8％；工业增加值371.99亿元，增长24.06。
XX市经济的外向型特征明显：
2016年，XX市进出口总值达156.2亿美元，比上年增长19.0％；其中出口99.9亿美元，进口56.2亿美元，外贸依存度高达212％，其中出口依存度136％，进口依存度76％；2016年合同利用外资8.22亿美元，实际利用外资5.25亿美元，分别增长33.46％和43.02％。
XX市产业布局逐步显现出组团式和特色化：
西部和西北部地区形成了以民营经济为主体的传统产业组团，并且—镇—品的发展模式特别明显；东部地区特别是在火炬区形成了以外资企业为主体的高科技产业组团；南部地区逐步形成了以三资企业为主的出口加工组团；而中心城区则成为现代服务业密集区，各种模式竞相演进，推动了区域经济发展。
2.1.3XX市发展现代物流业情况
XX市委、市政府对XX的现代物流业的发展给予了高度的重视和积极推动，使XX的现代物流业获得了迅速发展。
2002年，XX委、市政府印发了《关于进一步加快第三产业发展的若干意见》（中委[2002]1号），将现代物流业列为XX市发展第三产业的两大龙头行业之一，明确要以现代物流业为龙头带动生产服务业的发展。
随后制定出台了《关于加快现代流通业发展的意见》，明确了加快发展现代流通业特别是现代物流业的思路和目标，并在市场准入、财税政策等方面给予扶持。
XX市发改局也结合XX产业布局、产业发展需求和珠三角物流圈发展趋势，制定了《XX市现代物流业发展规划》，确立了依托区位优势和特色经济优势，以现代交通、信息网络平台为支撑，以体制创新和技术装备现代化为手段，构造多层次、符合市场经济规律的社会化、专业化物流体系。
超前、科学的规划的制定和出台，为XX市现代物流业的加快发展奠定了良好的基础。
近几年来，XX市物流业在政府推动，经济快速发展的带动下有了长足的发展，其广阔前景正吸引着国内外业界踏足。
如日本本田捆包公司决定在XX建设大型现代化仓储设施，英国B&Q公司规划在XX设立装饰材料物流中心。
2016年XX市港口货物吞吐量1960.6万吨，约为2001年的3倍；集装箱吞吐量93万标箱，是2001年的1.6倍；全市各种运输方式完成货物周转量38.1亿吨公里，比2001年增长52%。
XX市经济特别是工业经济的持续、快速发展，所产生的巨大的生产和消费需求必然对物流业的发展提出更强烈的要求。
2.1.4XX市现有保税仓、出口监管仓运作情况
XX外运目前是XX唯一具备公共保税仓和出口监管仓业务经营资格的第三方物流企业。
其公共保税仓和出口监管仓，位于XX港外贸码头。
由于受外贸码头内环境等客观条件的限制，公共保税仓和出口监管仓业务未能充分开展。
XX市公共保税仓及出口监管仓近三年进出仓情况统计见表2-1。
XX市公共保税仓、监管仓进出仓情况
表4-1
年份
进仓（吨）
出仓（吨）
进口金额（万美元）
出口金额（万美元）
2002
1137
2558
116
141
2003
4426
3599
232
211
2016
5668
4534
518
413
从表中可以看出，XX公共保税仓和出口监管仓的每年只有不到1000万美元的进出额，与XX市156.2亿美元年进出口额是不相适应的，主要原因有以下几点：
1、政策滞后，管理滞后。
如不能开展简单加工等增值服务，不能存放出口货物，保税仓、监管仓货物不能相互拆分和组装，不能开展仓转仓业务等。
2、功能单一，不能开展增值服务，无法满足商品配送、物料分拨的需求，导致物流操作模式低、附加值低，在供应链中不能发挥最佳物流效益。
3、仓库布局不合理，仓库面积小，现保税仓实际运作的仓库面积3000平方米，其中有1000平方米为棚仓；监管仓面积约2000平方米，难以满足未来物流配送量的需求，也没有场地开展配送、分拨业务和简单加工、质检等增值服务。
4、管理水平低，未能提供物流信息处理服务。
保税仓和监管仓现未能实现与海关联网，未能在仓储过程中采用计算机管理，仓储物流尚未与信息流有效结合形成电子商务，在物流信息服务上为一片空白。
2.1.5项目业主简介
项目由XX公用事业集团有限公司具体承建。
XX公用事业集团有限公司成立于1998年10月30日，为国有独资企业，注册资金10亿元人民币，总资产近80亿元。
作为XX市新一轮国有企业改革的试点，XX公用事业集团是根据XX市委、市政府“以高起点、高质量、高效益为原则，按上市公司标准建立现代企业制度，努力成为XX市经济建设骨干力量”的要求而组建成的紧密型企业集团。
集团公司现全资拥有XX市公物仓储中心有限公司，控股XX市小榄贸框进出货运车辆检查场有限公司、现全资拥有XX市供水有限公司、XX市路桥建设有限公司、XX市场发展有限公司、XX市污水处理公司、XX公用工程有限公司、XX市公共汽车公司、XX市园林建设发展总公司等一批骨干企业，主营自来水、道路、桥梁、市场物业、污水处理、公共汽车、园林、港口、煤气等城市公用事业产业的投资、建设和经营管理。
集团公司以传统产业的稳定收益、现金流和财务能力为基础平台，搭建两个“翅膀”金融产业和高新技术产业，作为集团迎接新经济时代实施战略重构的举措。
集团公司成立以来，控股上市公司“公用科技”（股票代码：
000685），参股广发证券，参与XX市基础信息管网的投资建设并获得特许经营权，成功地参与中海油珠海--XX天然气项目的建设和经营，以及积极切入信息产业、环保能源产业。
集团公司倡导团队合作精神，提倡人本观念，强调职业操守，追求公司与员工共同成长。
在用人机制上，坚持“品德、气量、能力”三要素，致力于营造“重才、爱才、容才”的工作、学习环境。
目前集团拥有一支由博士、硕士、学士和尽责敬业、注重学习改善的专业人才组成的团队，这一切为推动集团的持续发展奠定了坚实的基础。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设将是XX市外向型经济发展的需要。
XX市经济的外向型特征十分明显：
2016年，XX市进出口总值达156.2亿美元；其中出口99.9亿美元，进口56.2亿美元，外贸依存度高达212％。
但XX市现有的公共保税监管仓设施落后及功能不全，远不能满足企业对保税物流的需要，经调查预计开发区区内企业对保税物流仓储面积的需求在10万平方米以上，而现在运行公共保税仓实际运作面积仅3000平方米，功能也不齐全，使得不少XX企业在异地租赁保税仓库，加大了企业运作的难度和经营成本。
项目的建设将能为XX市企业提供高效的保税物流服务，提高企业应对对外贸易增长需求的能力，降低企业运作的难度及经营成本。
2、项目建设是XX市进一步改善投资环境，提高城市竞争力的需要。
随着世界贸易的发展变化，投资者进行投资不再只关注土地、劳动力价格以及各种优惠政策，是否拥有优良、高效的物流系统体系已成为投资考虑的重点。
项目将成一个高效、通关便利保税物流中心，并提供相应的物流增值服务，提升XX市整个物流行业水平，特别是提高进出口贸易的物流效率，将吸引更多的外向型企业到XX市投资发展。
3、项目建设是促进XX市现代物流业的发展需要。
项目的建成将成为XX市与境外进行物流活动的中心，是XX市现代物流完整体系重要的组成部分。
同时项目将建设一个高标准的，具有增值服务功能物流信息平台，加快XX市物流电子信息化的进程。
同时项目建成后将吸引一批具有先进管理理念和丰富经验的大型物流企业入驻，促进和带动XX市现有物流企业提高管理和服务水平，更好地为客户提供更优质的物流服务。
4、项目的建设是XX市推进社会可持续发展的需要。
利用物流中心专业化和社会化的服务，企业单位可减少对自备仓库的需求，提高整个社会物流仓储面积利用率，降低全社会对仓储使用土地的需求；同时通过利用第三方物流企业的运输车辆，将提高物流运输车辆的装载率，有利于合理利用道路交通设施，减轻物流运输对城市交通的压力，降低城市车辆污染，从而美化城市环境，促进XX经济社会的可持续发展。
第三章市场需求分析与预测
3.1物流分析
3.1.1XX市物流发展优势明显
改革开放以来，XX市以经济建设为中心，大力推进工业化进程，经济规模不断扩大。
XX具有独特的区位优势，地处包括港、澳在内的“大珠三角经济圈”腹地，位于“广州一珠海一澳门”经济轴线的中点，是连接珠三角东、西翼的结合部，背靠佛山，东邻广州，隔珠江口与深圳相望，随着CEPA的实现、港珠澳大桥的建设及泛珠三角区域的建立，这将使XX成为连接珠三角与粤西广阔腹地的咽喉所在，区位辐射能力将进一步增强，区位优势越趋明显，完全有望成为珠江口西岸的区域性物流中心。
XX具备发展现代化物流业的基础设施条件。
从交通方面看，XX市公路、航道、港口等基础设施条件良好。
陆路方面，京珠高速公路东线与市内的公路纵横交错，构成发达的道路网。
未来京珠高速西线、古神公路，以及贯通东西的经济大动脉——沿海高速和中江高速公路，将进一步密切XX与周边城市的联系；水路方面，全市有XX港、小榄港、黄埔港和神湾港四个港口，其中XX港可泊3000吨级船舶，集装箱吞吐量列全国第9位，全球第96位；空运方面，从XX前往周边广州、深圳、珠海、香港、澳门五个机场均只有1个多小时的车程。
在信息基础设施方面，XX基本建成了光纤网、有线电视网、电力通讯网、移动通讯网、联通通讯网为基础的骨干网络，目前网络基础建设处于省内领先水平，信息网络层次结构则具有国际水平。
XX经济持续快速的发展，为物流业提供了坚实的物质支撑。
随着XX市“工业立市”战略的实施及从“工业立市”向“工业强市”迈进过程中，工业经济取得迅猛增长，进而推动了全市经济的快速发展。
2016年，实现生产总值610.14亿元，增长18.72％，增速居全省第三位。
累计完成全社会工业总产值（现价）2016.39亿元，增长27.8％；工业增加值371.99亿元，增长24.06％。
全市经济的外向型和组团式特征明显：
2016年，XX市进出口总值达156.2亿美元，比上年增长19.0％；其中出口99.9亿美元，进口56.2亿美元，外贸依存度高达212％，其中出口依存度136％，进口依存度76%；2016年合同利用外资8.22亿美元，实际利用外资5.25亿美元，分别增长33.46％和43.02％。
3.1.2XX物流业的发展
XX市大力发展物流业，出台了一系列优惠政策，对物流企业进行扶持。
WTO、CEPA和港澳珠大桥、轻轨等区域性基础设施的建设将进一步凸显XX市的区位优势，为XX市服务业的加快发展提供了良好的机遇。
2002年至今全市新建及拟建物流业项目共计97个，总投资23.3亿元，总建筑面积307.8万平方米，其中物流仓储及货运项目立项54个，总投资11亿元，建筑面积达95.5万平方米。
专业市场项目立项共计103个，总投资12.1亿元，建筑面积212万平方米。
现代物流业随着火炬商贸中转物流集聚区、西北部工业组团产业物流集聚区和城市配送物流集聚区的快速发展而迅速壮大，2016年XX市港口货物吞吐量1960.6万吨，约为2001年的3倍；集装箱吞吐量93万标箱，是2001年的1.6倍；全市各种运输方式完成货物周转量38.1亿吨公里，比2001年增长52%。
XX市流通业的整体水平不断提高。
3.1.3物流集聚带逐渐形成
XX市产业布局逐步显现出组团式和特色化：
西部和西北部地区形成了以民营经济为主体的传统产业组团，并且一镇一品的发展模式特别明显；东部地区特别是在火炬区形成了以外资企业为主体的高科技产业组团；南部地区逐步形成了以三资企业为主的出口加工组团；而中心城区则成为现代服务业密集区，各种模式竞相演进，推动了区域经济发展。
各类商品市场快速发展，为现代物流业提供了充分的物流结点，具有区域特色经济的专业市场又形成了一批专业物流集散地。
XX初步形成三大物流集聚带，它们是西北部的工业组团产业物流集聚区，中部的城市配送物流集聚区和东部的火炬商贸中转物流集聚区。
3.2市场需求预测
3.2.1预测思路
XX市经济特别是工业经济的持续、快速发展，所产生的巨大的生产和消费需求必然对物流业的发展提出更强烈的要求。
保税物流中心物流量的预测，是建立在对XX市及其辐射范围内经济发展现状的调查基础上。
物流中心的建设规模必须要适应XX市及其辐射的珠江三角洲西岸和邻近地区的经济发展水平，又要符合XX市城市总体布局规划和市场建设的需要。
保税物流中心的建设，既要有适度超前经济发展速度的意识，又要符合经济发展的实际状况，充分合理利用已征用的土地资源，发挥其区位辐射优势。
本预测根据XX市经济发展水平，经过科学分析，由XX市GDP推断和预测XX港吞吐量，再结合其他影响因素，最终得出保税物流中心货运量预测，为确定保税物流中心的发展规模、安排建设时序和进行合理化经营提供重要依据。
3.2.2预测模型
XX市经济的最主要特点是外向型，两头在外的出口加工特征明显，外贸依存度很高。
XX市出口货物大量通过XX港中转到
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