某房地产项目可行性研究报告模板.docx

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某房地产项目可行性研究报告模板

某房地产项目可行性研究报告模板

公司名称：

编制人员：

完成日期：

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析，形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。

3、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

4、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：

形成一致意见后，附后存档。

总论：

1、项目概况

（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）

2、主要经济指标

序号

项目名称

指标

序号

单位

指标

1

总占地面积

2

总建筑面积

3

建筑容积率

4

小区绿化率

5

产品类型

‹›多层住宅‹›小高层‹›高层‹›商业房‹›别墅

6

地面车库数量

7

地下车库数量

8

综合售价

9

建设单价

10

总投资额

11

营业总额

12

13

14

15

3、研究结论及建议

内容：

1、对项目总的评价结论

2、在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。

3、相关的注意事项及建议

正文

一、城市住宅市场分析

1_.1、城市区位优势分析

1_.2、城市规划的发展趋势

1_.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平

1_.4、城市经济状况

名称

2001年

2002年

2003年

2004年

1、GDP（亿元）

2、财政收入（亿元）

3、人均可支配收入（元）

4、二手房年成交量（万M2）

5、商品房年成交量（万M2）

1_.5、人文、消费习惯、天气、政策描述

要求简洁、语言精炼

二、建筑市场分析及建设条件分析

2_.1、当地三大建筑材料供应、价格情况

名称

单价

名称

单价

水泥

多层建筑单价

黄沙

小高层建筑单价

石子

监理价格

钢筋

周边项目是否打桩

桩基价格

2_.2、当地建筑市场管理情况

2_.3、拟建项目建设条件

（位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）

三、项目实施进度安排方案

项目实施进度安排（提供表格及横道图）

四、营销市场调查

4_.1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）

楼盘名称

楼盘名称

地址

地址

产品形态

产品形态

住宅均价

住宅均价

商业均价

商业均价

规模

规模

配套情况

配套情况

工程进度

工程进度

销售状况

销售状况

户型比例

户型比例

其它

其它

4_.2、和最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较

序号

比较因素

典型楼盘分值

权重

拟建项目分值

备注（详细）

1

地段位置

100

40%

110

距所在片区中心的远近；

商业、写字楼为临街或背街；

2

配套设施

100

10%

115

城镇基础设施：

供水、供电、排水；

社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化

3

规划设计

100

10%

110

规划水平、理念

4

物业管理

100

10%

95

保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质

5

交通情况

100

5%

80

大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度

6

楼盘规模

100

3%

100

建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；

7

产品外观

100

5%

105

是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；

8

户型设计

100

10%

105

户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高

9

发展商信誉

100

2%

90

资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌

10

销售手法

100

5%

110

11

其它方面

如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重

12

合计

106_.05

各行权重乘以拟建楼盘分值

13

拟建楼盘价格

6000*106.05/100=6363

计算：

典型楼盘价格*表14项合计/100

注：

1、此表格主要是想通过和当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使我们的价格制定更客观合理。

2、如典型楼盘的特点较突出，而这恰恰是我们没有的，可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。

如我们具备，对方没有，同样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。

3、此表中的权重比例，分公司可根据实际情况进行适当调整。

4_.3、市场及客户群体研究

1、市场定位：

回答项目定位的目标问题。

2、客户群体定位：

回答什么群体来购房，为什么来购买此房屋。

3、当地是否有存在对住房有不同的习惯要求

4_.4、预测楼盘价格水平及销售周期

1、根据上表及调查人员对市场的理解，给出三个价位，乐观价格、悲观价格、中间价格，如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价予以测算，依次类推，避免用市场最高价（乐观价格）预测销售收入，其价格需经分管营销的公司领导确认。

2、比较周边各楼盘销售周期，确定拟建项目的合理销售周期，此表格需经分管营销的公司领导确认。

五、土地价格分析

5_.1、提供周边地块以前成交价格的情况。

5_.2、土地价格预测

基于土地价格在报告阶段属可变动因素，在报告中应对土地价格给一个框架。

（中标价格.市场价格.承受价格），据撑握的内部情况，对土地价格给予一个相对合理的预测。

六、经济效益分析

6_.1、销售进度及回款时间表

6_.2、项目四项指标测算表

例表：

___________项目测算表（万元）

项目名称

综合容积率

一、总成本

标准

说明

1、土地费用

土地为___万/亩

2、前期费用

设计规划监理费

3、行政性收费

4、建安工程费

5、景观及配套费用

6、销售成本

按销售收入3%控制

7、财务费用

贷款按总投入50%利率为8%

8、管理费

按总投入的3%计

合计

二、销售收入

1、销售总收入

2、营业税及预收

11.5%按10%计算

合计

三、税后利润

四、总营业额

总收入加建安

五、考核指标

和标准比较结果

6_.3、现金流量表

要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。

最后要给出资金需求的最高点。

附：

样表：

1

2

3

4

5

6

7

8

一、总成本

　-4833

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

1、土地费用

-1612

-800

-812

2、前期费用

-28

-28

3、行政性收费

-298

-120

-178

4、建安工程费

-1736

-30

-170

-300

-400

-300

-300

-236

5、景观及配套费用

-620

-50

-200

-370

6、销售费用

-223

-20

-20

-80

-80

-23

7、财务费用

-181

-50

-50

-50

-31

8、管理费

-135

-15

-20

-20

-20

-20

-20

-20

二、销售收入

6696

1、销售总收入

7440

350

2000

2000

2000

1090

2、营业税及预收

744

-35

-200

-200

-200

-109

合计

-800

-955

-65

972

1250

1057

661

-256

累计现金流

-800

-1755

-1820

-848

402

1459

2120

1864

6_.4、敏感性分析

序号

项目

变动幅度

（%）

所得税后

总投入

万元

总营业额万元

总利润

万元

利润率（%）

利投比

利营比

营投比

0

基本方案

1

售房综合价

+5%

-5%

2

建筑成本投入

+5%

-5%

3、

土地成本投入

+5%

-5%

注：