房地产项目前期物管示范区样板房售楼部管理及相关标准Word文档格式.docx

房地产项目前期物管示范区样板房售楼部管理及相关标准Word文档格式.docx

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向客户指引售楼处入口方向，同时通知售楼处迎宾岗位人员。

开车门规范动作：

一手开车门，一手挡住车顶楣请客户出车厢。

●下雨或太阳照射严重时提供并协助客户撑伞。

●当有客户问及销售情况时，应礼貌简明回答，如有不清楚或不确定的事项要引导客户咨询现场销售人员。

停车场安保工作职责及人员分配

●在接到门前迎宾岗的通知后，当车辆行驶至岗位五步远时敬礼，指挥客户车辆停放整齐。

车辆指挥动作规范、简便，精神状态饱满。

●主动为客户打开车门，如多人乘车则先打开右后门，再打开其它车门。

开车门动作需规范，一手开车门，一手挡住车顶楣请客户出车厢。

客户下车后向客户指引售楼处入口方向。

●下雨或太阳照射严重时提供并协助客户撑伞，太阳辐射严重时提供遮阳板盖住车辆挡风玻璃。

●引领客户行进时，走在客人左前侧1米左右距离，并附有必要的手势。

●妥善保护客户的车辆不受任何外力损坏。

售房部、样板区安保工作职责及人员分配

两个岗位各一名

●客户到访时行军姿敬礼，然后指引客人进入样板区和售房部。

●礼貌劝阻衣冠不整及无关人员进入样板区及售房部。

如有情况及时通知领导并采取措施制止。

●检查临时施工单位人员，负责登记施工人员进出信息。

●实施物品出入管理，货物出入与出门凭证保持一致。

●参观样板区的来访客户如需拍摄，需佩带售楼处“摄影证”。

未佩带“摄影证”的来访客户，本岗位保安需小步快跑至身前，军姿敬礼，口头礼貌阻止其拍摄行为：

“请不要拍摄，谢谢您的合作。

”等待客户取消拍摄后，该岗位保安归位。

●发现区域内的治安、消防、水浸等异常情况，及时通知领班并在现场采取必要措施。

夜间巡逻安保

人员配备：

2名

●保安巡逻路线应覆盖营销现场区域内各重点部位，应保持巡逻区域内的设施、设备及消防设施器材完好，发现损坏及时报修。

●巡逻岗保安人员对夜间临时施工人员进行巡视。

●发现区域内的治安、消防、水浸等异常情况，及时通知领导和后勤部门，夜间无法及时修复的需在现场采取必要措施。

●发现可疑人员需上前询问和检查并劝离无关人员，如有情况及时通知公安部门并采取措施制止。

电瓶车驾驶员

1名

●电瓶车应停放在指定的地点等候，除看房客人、销售人员、公司领导外（看房客人应由销售人员陪同），其他人应谢绝乘坐，说：

“对不起，这是看楼专车，请您谅解”。

●接到通知后，驾驶员应站立于驾驶座旁，等待客人全部上车座稳后，驾驶员应军姿敬礼，说：

“欢迎参观***。

”然后上车。

车辆启动前，应提醒客人：

“请抓好扶手，车辆马上起动了。

”

●车辆行进中不要主动与客人谈话，认真注视前方情况，如有客人主动提问时做简明回答。

●车辆转弯或行人较多时，减速行驶车速保持在5公里/小时以下。

车辆转弯时应提醒客人：

“车辆转弯请抓好扶手。

●路上行人较多时减慢速度，按一至二声喇叭提示，注意使用文明用语。

●到目的地车辆停稳后才能让客人依次下车。

保洁主管（1名）

工作职责：

●按周编制管辖区域各部门（岗位区域）工作日程，并负责组织实施。

●巡视清洁作业区域，对分担区域的保洁质量、进度、安全进行督导和控制。

●负责保洁人员考核、奖惩工作。

●负责管辖区的《采购计划》编报及《保洁作业日记》填报工作。

●负责与业主方的协调及出现问题的疏导和解决。

●负责管辖区域清洁药剂、工具及设备的保管及保养工作。

●负责新上岗员工保洁培训工作。

●每日负责主持保洁员工班前班后例会。

●负责员工的仪容仪表检查工作。

案场保洁：

●服从并执行上级的工作安排，保持良好的工作状态准时上岗。

●按照操作规程和工作要求做好售楼处卖场、办公区域和卫生间的清洁卫生。

●负责检查责任区域内各种设施设备的完好程度并及时报修。

●对在物业范围内捡到的一切遗留、遗弃物品要及时如数上缴，不得私自处理。

●正确使用各种清洁设备，对使用后的设施设备进行妥善的清洁保养，及时放回指定场所。

下班前要清理工作场所及各种用具，清点所有物品，如有丢失要及时查找并报告。

●合理使用各类清洁剂及水电，尽量降低成本。

●保持良好的仪容仪表和精神面貌，随时向客人提供礼貌服务。

●掌握物业基本服务设施布局和服务项目，能及时回答客人咨询，帮助客人解决困难。

●售楼处内植物的日常养护。

园林示范区（包括样板区）保洁

～5人

●示范区入口处每天都必须几次彻底清洁。

以保证良好的企业形象。

●示范区外车道每天清扫而且要用水去冲洗，每周刷洗。

●所有的植物每天检查、浇水，将垃圾、烟头收走。

●清洁所有的垃圾筒，每天将所有的垃圾放在指定位置。

●所有口香糖和杂草从车道上清除，发现裂缝、损坏及时汇报给领导。

●墙上的污渍及时去除。

●售房部的门窗清洁和示范园林中各种指示牌的清洁。

●示范区植物的日常养护。

●示范区喷泉、水池每周彻底清洗一次。

样板房保洁

每套样板房1名

●样板房地面、墙面和家具饰物的清洁和擦洗。

●负责定期对使用过的鞋套进行清洗。

●在样板房中见到客人要微笑问好。

●样板房的清洁要在每日正式接待客户之前或下班之后进行。

●负责样板房中门窗的清洁。

●负责样板房中植物的日常养护。

●负责样板房的物品不被损坏及丢失。

后勤主管1名

●向物业经理建议及提交绿化维护和项目保养计划。

●管理及统筹后勤部运作和工作执行。

●监察各二次装修工程过程是否符合标准。

●监察样板区公共用电和用水量，并设法省电省水。

●监察项目各系统之运行情况，并设法加以改善。

●监察和确保项目所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期检查、测试和保养。

●保证售房部水吧正常运行。

●保证示范区食堂正常运行。

●每月向物业经理提交工作报告。

绿化养护人员一名

●室外绿地养护人员应按统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄。

●养护工具应随身携带，不允许随意放置。

●养护作业时不应妨碍营销的正常活动。

●售房部室内植物的日常养护指导和病虫害的处理。

●户外植物的养护，养护完毕后妥善处理养护现场，保持地面清洁，无污水、积水。

●植物病虫害的防治和过冬植物的处理需完全按照标准流程和专家指导。

●植物花卉在日常放置和施肥过程中，应确保无有害或刺激性异味释放，保持空气清新。

维修技工一名

●按设备设施特性及保养要求制定适宜的维护计划并实施，保持管理区域内设备设施正常运行，监测指标符合要求。

●维修人员按规定着统一制服，佩戴胸牌，持有效操作证书上岗，安全操作。

●建立健全设备设施档案，满足设备设施正常维护与运行，维护保养记录清晰、全面、完整、正确。

●文明有序作业，最大限度地减少对环境和客户的影响及员工的人身危害。

●特种设备的维护保养应委托具有相应资质和能力的专业维保单位，由法定专门机构按规定频度进行检验，确保有效期内安全运行。

无资质人员不得自行维修和维护。

水吧服务人员2名

●水吧人员应提前10分钟到岗，整理好个人的仪容仪表。

●检查岗位物品是否摆放在指定位置和各种设施设备和器皿的清洁和完好。

●客人到访并在洽谈区入座后，主动上前向客户问好同时递上水单，礼貌的询问客户需要哪种饮品。

●对多次到访和熟悉的客户要记住客户的喜好，同时要记录每一名客户所点的酒水名称和特别要求。

●按不同饮料的制作程序和标准迅捷的进行准备。

●以女士及老年人优先的原则（如有儿童，则儿童优先）进行服务。

●在把饮料放在客人的桌上以前，轻声的提醒客人“对不起，请您慢用”。

●服务时要随时走动，注意观察，勤换烟灰缸（烟灰缸中有三个烟头时应更换）。

●客人离座后，要及时的将杯具或桌面清理干净，将桌面上原有的物品整理好，并整齐的摆回原位，达到能够接待下一桌客人的状态。

●将客人使用过的杯具及相关器具收回到酒吧后，及时按照洗消程序及标准进行清洗，然后用消毒柜进行消毒处理。

●每天下班前清点器皿的数量和饮品等物料数量，并做记录。

如物料缺少需要补充，则应及时向后勤主管提出申请。

食堂人员2名

工作职责

●热爱炊事工作，树立全心全意为公司员工服务的思想，态度热情，平等待人，遵纪守法，加强工作责任心，做到优质服务。

●服从分配，认真做好所分配的工作，遵守劳动纪律，做到出勤出力，有事有病要及时请假。

●加强业务学习，不断提高烹饪技术水平，虚心听取公司员工意见，使员工吃得实惠，吃得满意。

●关心集体，爱护公物，节约用电、用水、用气。

合理使用粮油调味品，固定设备要爱惜，勤保养，做到轻拿轻放，经常清理，妥善保管，严格执行食品卫生法，注意清洁卫生。

●注意个人卫生，坚持穿戴工作服、帽上班，做好四勤；

勤洗手，勤洗澡、勤洗衣、勤换工作服、帽。

四、前期物管工作标准

第一节：

保安管理标准

（一）仪容仪表

1、服装：

Ø

各岗位员工必须着本岗位制服上岗，着装统一。

制服应勤洗勤换，确保制服的干净、整洁、无污迹、油渍。

制服应平整、挺括、无皱褶。

制服应完好无损、不开线、不掉扣。

制服应扣好扣子，不得翻起衣领，不卷起制服袖子、裤脚。

按规定佩戴帽。

按规定打领带、扎腰带。

员工上岗须穿黑色袜子并将其拉展。

下班后不得穿制服回家。

2、服务铭牌：

员工上岗须戴铭牌，统一戴在左胸，位置与地面平行，不得歪斜。

铭牌应字迹清晰、完整。

3、个人卫生：

员工上岗前应整理个人卫生，做到整洁、干净、无异味。

员工不得留长指甲，保持指甲干净。

男性员工不得留长发，小胡子，长鬓角。

女性员工不留奇异发型，发型应美观大方、整洁。

4、饰物：

员工上岗可戴饰物手表，结婚或订婚戒指。

员工上岗不得戴贵重戒子、耳环、手镯、项链。

（二）形体动作

1、站姿：

站立服务采用跨立式。

站姿应优美，精神饱满，表情自然，面带微笑。

站立时应两眼平视或注视服务对象，不斜视客人或东张西望。

2、走姿：

行走时动作文雅，面带微笑，自然大方。

两眼平视，正对前方，身体保持垂直平稳，不左右摇晃，无八字罗圈腿。

步速适中，（每步45cm，每分钟90步），注意前方。

与客人相交时，微笑问好，侧身让道。

引导客人行进时，主动问好，指示方向，走在客人右前方1.5－2步距离处，身体略为侧向客人。

行进中与客人交谈，应走在客人侧面0.5步处或基本与客人保持平行，转弯先向客人示意指示方向。

3、坐姿：

当班或与客人交谈需坐下时，坐姿平稳、端庄、自然、面带微笑。

两脚并齐，两手垂于体侧或放在两腿上，重心垂直向下，双肩平稳放松。

坐下服务或与客人交谈时，两眼注视客人，精力集中，不斜视客人。

4、手势：

为客户服务或与客户交谈时，手势正确，动作优美、自然、符合规定。

手势幅度适中，客人易于理解，不会引起客人反感或者误会。

使用手势时，尊重客人的风俗习惯，注意同语言结合，不用可能引起客人反感的手势。

（三）服务质量

1、主动热情、用户至上：

牢固树立用户至上，用户满意第一的观念，以高度的责任心对待本职工作。

想用户之所想，急用户之所急，服务于用户开口之前。

注重礼貌，态度和蔼，待客诚恳，一视同仁。

2、耐心周到，体贴入微：

服务有耐心，不急躁、不厌烦、操作认真。

不怕麻烦，有忍耐精神，忍辱负重，一视同仁。

3、礼貌服务，举止文雅：

注重仪表仪容，感观庄重、大方。

说话和气，语言亲切，称呼得体，使用敬语。

服务操作和举止言行文明、大方、规范。

尊重服务对象的风俗习惯，注重自身的礼貌修养。

4、助人为乐，施以亲情：

亲情对待所有服务对象，尤其对老弱病人应主动照顾，问寒问暖，细致服务。

对残疾人服务更要细心周详，体贴入微。

努力为有困难的客人提供帮助，对客人的求助不要说“不”。

（四）礼节礼貌

1、日常礼貌：

对客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑。

尊重客人的习俗和习惯，不品头评足，按客人的要求和习惯提供服务。

严格遵守约定的时间，不误时，不失约，快速准备提供服务。

上岗或在公共场所，不高声呼叫，动作轻稳，声音柔和，不打扰人。

主动为客人提行李，爱护客人物品，轻拿轻放，不翻动客人物品。

同客人交谈时注意倾听，不随意插嘴或打断客人的谈话。

不说对客人不礼貌的话，不做客人忌讳的动作。

2、使用敬语：

根据时间、场合、对象，正确运用迎接、问候、告别等敬语。

对客人要用请求、建议、劝告式语言，不准用否定、命令、训戒式语言。

服务中要平心静气，有耐心，不和客人争吵。

服务语言应使用普通话和规范语言，不用俗语、俚语和粗语。

（五）工作纪律

严格遵守工作时间，不迟到，不早退，不无故旷工，不擅离职守，自觉请销假。

认真做好班前准备和交接班工作，没有接班不准擅自离岗。

上岗前检查个人服装，仪表仪容，保持饱满精神和愉快情绪。

上岗前不准喝酒和吃有异味的食物。

上岗时不喝带有酒精性饮料。

上岗时不准吃零食、吸烟、聊天、打闹；

不准做与工作无关的事情，不打接私人电话。

不准向客人索要物品，小费和私收回扣；

不准擅自接收客人礼物。

不准讽刺、挖苦、刁难客人，严禁与客人争吵、打斗。

不准乱动客人设备、物品，不准私拿客人遗弃或遗失物品。

不准蒙骗客人，不准乱收费，不准私自向客人兜售与工作无关的产品。

不准私自动用和侵占公物。

不准向客人泄露单位内部情况。

（六）言行禁止：

禁止在客人面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰。

禁止在客人面前挖耳朵、鼻子、眼屎，搓泥垢，抓头痒，修指甲，照镜子。

禁止在客人面前剔牙、打饱嗝。

禁止随地吐痰、乱扔果皮纸屑、烟头或杂物。

禁止上岗时吃零食、吸烟、聊天、打闹、做与工作无关的事情。

禁止敞胸露怀、挽袖撸腿、歪戴帽子、随意蹲坐。

第二节保洁员管理

一、保洁员管理目标

示范区达到5S标准（整洁度、舒适度、美感度）；

室内温度保持夏季（25度左右），冬季（22度左右）；

保持室内空气清新、干湿适宜。

销售大厅整体环境较洁净，办公物品摆放有序；

接待区域：

地面整洁光亮、桌椅摆放整齐；

前台接待台：

台面整洁、加配鲜花，接待台里面办公物品摆放非常整齐，电话放置规整，接待台下面无杂物；

签约台：

整体整洁，合同内容公示全面，电脑、打印机等办公设备摆放规整且洁净；

员工办公室：

办公桌面无污迹、办公文件及用品摆放整齐；

样板间：

专人负责保洁、整理，有客户看房时能热情服务并简单介绍；

售楼大厅内的背景音乐以柔和、抒情为主，音量适中（背景音乐播放由保安人员负责）；

灯具照明无缺失、熄灭、闪烁等现象，如有灯具需维修、更换，报物业维修部，维修应在24小时内修复，如无法按时修复，也应给予答复；

沙盘有破损、照明不亮等情况报物业维修部，24小时内修复，如无法按时修复，也应给予答复；

二、保洁时间：

每日定时保洁

每日上午8：

00以前、下午18：

00后清运垃圾，特殊情况可随时处理；

除定时打扫外，在不打扰到客户及工作人员的前提下，以随时发现脏污随时清理为原则，随时保持台面、地面整洁；

访谈区客户离开后，3分钟内清理接待桌的烟灰缸、水杯等，桌椅摆放回原位；

卫生间应随时打扫,每三小时清理一次，并填写卫生间保洁记录表；

三、保洁员管理标准：

注意保持个人卫生，男员工不得留胡须，女员工不得浓妆艳抹及佩带过多的饰物，工作服干净平整，配带胸卡上岗。

在工作中保持良好的仪态，手不插兜，行走轻稳。

工作时间禁止闲逛，嬉笑打闹，聊天，吃东西，吸烟或做与工作无关的事情。

岗前不得喝酒，吃有刺激性气味的食物。

工作中不得外出，串岗，下班后更换服装离岗，不得无故逗留。

员工必须按规定的班次上岗，提前10分钟到岗，做好班前准备，不得无故迟到、早退，未经批准不得私自换岗。

员工有事不能出勤时，应及时办理请假手续，并在接班前获得领班批准。

使用礼貌用语，态度热情，注意礼让。

操作时如需配合，要征得对方同意。

如需进入房间工作，先敲门并报明身份，征得同意，方可进入，开关门要轻。

不得对客人指手划脚，品评议论，有问题及时报告上级，不得与任何人发生争吵，吵闹。

不得私自收集废品或擅自处理。

使用指定的员工通道出入售楼处，除工作需要外，并主动出示证件，配合保安人员的工作。

不得随意搬动拨弄消防工程设备，按钮等。

掌握保洁常识，一般保洁部分严禁使用强酸、强碱、钢砂、锋利器具，避免破坏建筑物材质。

爱护财物，挪动物品应轻拿轻放，避免磕碰，发出噪音，工作完毕恢复原位。

工作中要集中精力，注意安全，进行湿作业或高空作业时要设立作业告示牌，避免污染，伤害客人。

在操作中尽量避免扬尘，溅洒液体，油污及其它。

搬运物品及清运垃圾时不得在地面拖拽行走，防止划伤污染地面、墙面。

垃圾运到指定地点，严禁乱扔乱倒。

检查卫生间各类易耗品的使用情况及时补充卫生间手纸、洗手液及卫生球。

四、清洗安全操作规程

牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。

清扫保洁员在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上。

清扫人员不得私自拨动任何机器设备及开关以免发生事故。

清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为上。

清扫人员在泡开水时，应思想集中，以免烫伤。

室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。

五、清扫保洁应注意的事项：

【售楼处内】

避免在客户集中时清扫。

在看到地上有纸屑烟头等物后应及时拾起。

注意售楼处的通风机空气流通。

【办公室】

对办公室的日常清扫，由于受时间制约，需要在规定的时间内迅速完成作业，作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。

进入办公室作业时，最好由2人以上同时进入，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。

擦拭办公桌时，桌面上的文件、物品等不得乱动，如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向保安部门报告。

吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在上班前或下班后进行。

管理办公室的钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交于任何人员。

【样板间】

对样板间的日常清扫时，避免在客户参观时清扫。

管理样板间的钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交于任何人员。

注意样板间的通风机空气流通。

【卫生间】

清理卫生间所用的工作应专用，使用后应定期消毒，与其它清扫器具分开使用、保管。

作业时应在现场竖立“正在清扫”的告示牌，以便客人注意，予以配合。

注意卫生间的通风，按规定开关排风扇。

六、操作规范及细则

先使用扫帚扫除垃圾尘土，再用拖布拖擦1-3遍（如地毯要吸尘）。

而后视情况每30分钟巡视一遍。

清倒烟灰垃圾筒，并将烟灰垃圾筒冲洗干净，将地擦干净后，按原位摆好。

按预定顺序，依次擦试门窗、墙壁饰物、镜面、开关座、插座盒、消火栓、消防门、标识牌、风口、踢脚板等（墙面积大为定期作业，可穿插在日常清扫中进行，即每天只做一段）。

【办公室的清扫】

备：

准备好清扫工具，水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋、吸尘器。

进：

室内有人者，应先打招呼，得到允许后再作业。

查：

进入办公室后，先查明有无异常现象，有无客人遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品，如发现异常，先向主管上报后再作业。

倒：

清倒烟灰缸，纸篓，垃圾筒。

倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。

清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里面有无危险物品，并及时处理。

擦：

从门口开始，由左至右或由右至左，擦试室内家具时由高到低，先里后外，擦墙壁时，重点擦墙壁饰物、电开关插座，空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。

墙面的擦试为定期作业，可穿插在日常保洁中进行。

整：

台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等擦拭后应按习惯的固定位置摆放，报纸书籍码放整齐，文件资料及贵重物品不动。

吸：

按照先里后外，先边角，桌下，后大面积顺序进行吸尘作业。

椅子等设备挪后要复位摆好，发现局部脏污应及时处理。

关：

作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格然后关灯，锁门。

【样板间的清扫】

样板间内有客户参观时不允许作业。

进入样板间后，先检查有无异常现象，有无客人遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品，如发现异常，先向主管上报后再作业。

样板间内摆放的物品，如电话、台历、台灯、装饰品等擦拭后应按习惯的固定位置摆放，报纸书籍码放整齐。

按照先里后外，先边角，桌下，后大面积