美丽乡村田园综合体项目可行性研究报告.docx
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美丽乡村田园综合体项目可行性研究报告
第一章总论
1.1.1项目名称
美丽乡村田园综合体建设项目
1.1.2项目建设单位
XX市XX镇政府
1.1.3项目建设单位基本情况
XX镇地处XX景德镇XX市区北郊，从东西北三个方向环抱市区，为XX市粮食、蔬菜生产基地和主要的货物集散地之一。
镇政府驻XX岭，距市府1.5公里，与市区融为一体。
全镇总面积为82.5平方公里。
总户数11359户，总人口43014人，其中农业人口41422人，非农业人口1592人，镇区人口3625人。
辖顾家、庙顶下、程家边、唐家皈等4个居委会，山塘、大田、菱田、橘溪、湖塘、程家、陶兴、叶兴、徐家皈、官将、绢口、江罗、新高桥、义方、西冲等15个行政村，镇政府驻XX岭（顾家居委会）。
1.1.4项目建设地址
项目建设地址位于XX市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“视头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磕溪村”、“大田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“XX”穿境而过，面积约4平方公里。
1.1.5项目建设规模和建设内容
本项目依托XX市XX镇磕溪七彩农园，建设XX美丽乡村田园综合体，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约4平方公里。
一、项目总建设规模和建设内容：
1、建设滨水新天地，建筑面积48320平方米、绿化面积32310平方米、硬质（含停车场）面积18445平方米、水系面积10580平方米、其他相关设施面积80535平方米。
2、建设民俗商业街，建筑面积31936平方米、绿化面积20637平方米、硬质广场面积10633平方米、其他相关设施面积39920平方米。
3、XX道景观，水系改造面积128587平方米、绿化面积233971平方米、水上栈道及滨水硬广场质面积23141平方米、其他相关设施面积385699平方米。
4、乡镇企业遗址公园，建筑物改造（含内部）面积9411平方米、建筑拆除面积1439平方米、景观建设（水泥厂内部）建筑面积18750平方米、山体公园面积213076平方米、其他相关设施设面积29600平方米。
5、七彩农园（含综合服务区域），功能建筑面积3818平方米、硬质铺地面积12673平方米、农田及花田面积534145平方米、其他相关设施面积580300平方米。
6、七彩农田建设，水系改造（含湿地）面积3765平方米、农田面积425817平方米、其他相关设施面积429582平方米。
7、七彩药田建设，药田面积134062平方米、功能建筑面积1380平方米、水系改造（湿地）面积3000平方米、其他相关设施面积138442平方米。
8、建设七彩人家，包含道路管网及外立面改造及景观提升面积1687255平方米。
9、建设湿地酒店建筑面积32199平方米。
项目一期建设规模和建设内容:
项目1-老206两侧景观（25806m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
人行道
m2
15180
2
绿化种植
m2
10626
3
外立面改造
m
3000
4
其他（路灯及小品等）
m2
25806
项目2-磕溪河沿河风光带（207976.57m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
风光带
m2
207976.57
项目3-东入口（28195.5m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
硬质
m2
8285.6
2
绿化种植
m2
19909.9
3
建筑
m2
232
4
景墙
m
36
项目4-北入口（22544.4m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
总景观面积
m2
22544.4
项目5-乡镇企业遗址公园（313955.11m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
山体（含绿化及硬质）
m2
138587.49
2
地面公园建筑面积
m2
21000
3
地面公园景观面积
m2
175367.62
4
景墙
m
36
项目6-服务区停车场及一期建设道路（82971.9m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
服务区停车场
m2
24217.3
2
一期道路（含行道树绿化）
m2
58754.60
其他设施费用
序号
项目名称
单位
数量
1
水电管网设施等
项
1.00
1.1.6项目建设期
项目建设期为3年（36个月）
1.1.7项目总投资及资金筹措
项目总投资为8.14亿元，一期投资3亿元。
资金筹措：
通过招商引资、PPP运作模式和自筹解决。
第二章项目兴建的理由与必要性
1、XX特色文化资源
赣剧之源：
元朝，诞生了的XX第一位元曲作家赵善庆，其《唐太宗骊山七德舞》等八部杂剧被称为“蓝田美玉”。
自此戏风盛起，明朝时期形成“XX腔”，到清乾隆年间演变为“饶河戏”后，时任XX省文化局局长的XX籍戏剧家石凌鹤，将XX的饶河班、上饶的广信班调入省会南昌，各取所长、兼收并蓄，创立了赣剧；其改编的《还魂记•游园惊梦》被周恩来评为“美秀娇甜”。
412，47060
武术之乡：
民间一向有习武的习俗，XX历史上有5位武状元，XX就有两位。
清武状元曾著有军事武术著作《六合长矛阵》和《拾枪演炮图》。
1996年XX获得“全国武术之乡”称号，江南武术院已是声名远播。
孝德之地：
唐代有孝女饶娥，柳宗元撰碑文，朝廷赐匾额，范仲淹题诗。
明代孝妇黎罕壁伺奉丈夫祖母曾祖母到老，史载她“扶瞽婆八年”、“抱瘫婆七载”。
2、XX特色风俗
喜庆走亲：
民间逢有喜事，亲戚朋友皆前往祝贺，这是走亲中的重要内容。
包括：
送生、送满月、周岁、祝寿、贺糅、启蒙入学、毕业请酒、送年、送端阳、送中秋等。
唱戏：
XX人热爱唱戏，酬神应节、喜庆吉日等都离不开戏剧表演。
水桌酒：
是别具一格的XX酒宴，以每道菜均带汤水而得名。
过去每逢红白喜事，均以水桌招待客人。
3、美食特色
XX桃酥：
先后荣获省优、部优和首届中国食品博览会金银奖等8项桂冠，被海内外食品专家誉为“中国桃酥王”。
XX狗肉：
这一传统食品己有2000多年的历史。
蔡家水芋：
属绿色有机地方特色蔬菜。
思红蜂产品：
包括蜂蜜、蜂王浆等。
4、特色产业
XX省唯一红木家具市场
古戏台制作产业
地方特色乡镇企业
5、旅游发展客源市场分析
（1）旅游客源市场分析
客源市场现状：
XX市旅游市场总体规模较小，增幅缓慢，游客量小且消费水平低。
客源市场前景：
客源市场潜力巨大。
项目地理位置较好，交通便利，属于文化名城景德镇的旅游辐射范围，自身也具备有吸引力的旅游资源。
主要风景名胜有：
洪岩仙境风景区（4A级旅游景区、景德镇最佳十景之一）、文山石林景区（3A级旅游景区）。
据XX市2015年国民经济和社会发展统计公报显示：
XX市全年接待国内旅游人数720万人次，增长18.4%；旅游综合收入52亿元，增长28.4%o全年接待境外旅游人数465人次，增长7.9%；旅游外汇收入5.58万美元，增长7.9%0
（2）旅游客源市场细分
XX市现有的主要观光市场主要包括：
红色旅游专线市场：
市区---众埠（红十军旧址）---十里岗
古戏台民间文化观光专线市场：
市区一砚山一镇桥镇
文化寻根朝拜专线市场：
市区---众埠镇（马氏宗祠）
地质科考休闲线市场：
市区---名口镇军峰湖（亿年硅化木遗址）
综合观光休闲线市场：
包含市内所有重要景点多日旅游
随着市场的发展，中国旅游业己经从大众观光的"门票旅游时代〃向深度休闲度假的“泛旅游时代〃转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的目的地。
以本项目作为发散原点，未来可增加乡村休闲游市场人群，形成重要的旅游目的地。
（3）旅游客源市场预测
份
预测项
2017年
2019年
2021年
2023年
游客总数（万人次）
288
414.7
501.8
553.2
旅游总收入
（万元）
28800
74650
130465
143840
注：
1）项目旅游接待人次2017年为景区建设期，游客设定为XX2015年旅游人数的40%,2019年为建设基本完成，景区长足发展期，游客增长为20%,从2020-2021全部深度建设完毕，景区持续发展，并进行各种名誉申报，游客量增长率为10%,2023以后为稳定器，游客年增长率为5%
2）2017年人均消费100元，2019一一2020年人均综合消费为180元，2021——2023年人均消费260元。
3）收入考虑了项目旅游资源开发和服务设施建设的态势。
现代社会，人们渴望能去优美的环境中放松、休闲。
于是，同归田野、自然的乡村就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
随着中国经济发展和居民收入增长，消费结构转型升级加快，中国乡村旅游发展态势迅猛。
据统计，2014年，全国共有乡村旅游经营户超过200万家，乡村旅游特色村10万个，接待游客12亿人次，约占全国旅游接待总人数的三分之一。
快速发展的乡村旅游也成为带动中国贫困人口脱贫致富的重要方式之一。
统计显示，2010年至2014年。
全国通过发展乡村旅游带动了10%以上贫困人口脱贫，旅游脱贫人数达1000万人以上。
2015年中旬中国国家旅游局、XX院扶贫办共同宣布，“十三五”时期，中国计划通过发展旅游带动17%的贫困人口实现脱贫。
预计2015年到2020年，中国通过
发展旅游将带动约1200万贫困人口脱贫。
当前，国家政策对旅游扶贫及乡村旅游的重视无疑为农村经济提供了一个适宜的发展环境。
第三章场址选择
项目建设地址位于XX市市区北郊，包含“湖塘村”、“大山坞村”、“视头村”、“杨家坞村”、“钱家村”、“磕溪村”、“大田村”、“杨衣山”八个村落，用地范围内山体林立，“XX”穿境而过，面积约4平方公里。
距XX市火车站约6KM,距某某市G35济广高速出口约12.5KMoXX市（市中心距离项目地约3.7KM）景德镇市（市中心距离项目地约4.5KM）,交通便捷。
XX市位于赣东北腹地，处赣东北丘陵山地，向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区。
市域东境与婺源县、德兴市相邻，南部与弋阳县、万年县交界；西部与波阳县接壤，北部与景德镇市昌江区，浮梁县毗连。
XX历史悠久、人文昌达。
东汉灵帝光和元年（公元178年）始设县治，因“南临乐安河，北接平林”而得名，至今巳有1800多年历史。
1992年9月21日经XX院批准撤县设市，属XX省计划单列市。
全市共有国土面积1980平方公里，辖16个乡镇、2个街道办事处、1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局；城区面积达15平方公里，人口15万人；全市总人口90万人。
XX市发展目标是在“十二五”规划期内，努力将XX市打造成为“经济活跃、社会和谐、生态宜人、文化浓郁”的现代化中等城市，中国江南菜乡。
2、地质条件
XX地处赣东北丘陵与鄱阳湖平原过渡地带，东北南边沿多山，历居山主峰海拨789.2米，为全市最高点。
中部平原与丘陵交错，西部多平原。
市区海拔18.2至32.6米。
XX市地处黄山和怀玉山余脉向鄱阳湖平原过渡地带，境内以丘陵山岗旱地为主。
地势东［西低，地形大致呈二个梯级：
北、东、南二方边缘为低山丘陵梯级，高程在海拔200〜500米之间；中部是平原与丘陵交错梯级，高程在海拔100-200米之间；西部乐安江及大支流沿岸为平原梯级（亦称“XX盆地”），高程在海拔20〜60米之间。
市境内地形地貌多样，低山丘陵地带多石灰岩，有不少岩溶山洞，如洪岩、汪家岩、中堡岩、梅岩、涌山岩。
3、自然条件
气候特点：
XX属亚热带湿润性季风气候区，冷暖交替，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。
年平均气温17.6摄氏度，最热月份为7月、月均温为29.4°C,最冷月份为一月、月均温为5.2°C。
极端最低温为-13.4°C；常年无霜期219-313天，多年平均为247.2天，年平均降水量1672.3毫米；年蒸发量1220.7毫米；年平均日照为1766.3小时。
不利气候主要是晚春有寒潮袭境，中夏多暴雨洪涝，伏秋少雨干旱，晚秋有寒露风入侵。
以东北风为主，冬季西北风较大。
第四章总体规划及空间布局
以提升场地旅游价值、改善农民生活、提升农民收入为规划前提，总体规划思路如下:
（1）尊重现状区域分布及道路网络，确立明确的区域定位，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区。
（2）整理各区域之间的交通网络，形成大的文化旅游环及休闲旅游慢行环路，联通主要的旅游区域。
（3）关注XX的生态保育、旅游风光的建设，对其进行水系梳理、景观提升，根据现状形成多个水岸活动点，与水岸桃花结合，打造“十里磕溪风光带”，形成XX镇的旅游水上旅游轴线。
（4）关注村落提升，对规划区块内的村落进行提升，首要提升某某沿岸村落风光，突出旅游形象。
主体功能打造：
以“七彩磕溪”为引爆点，抓住赣剧之源、XX美食、创意木雕三个特色，打造集乡村休闲、养老养生、文化创意、民俗
美食等功能为一体的美丽乡村田园综合体。
空间布局：
一、总体空间结构为：
“一核两轴两环五园四进八大村落”一核：
XX市乡镇企业遗址文化公园两轴：
1南北人文轴（原206国道）
2东西生态轴（磕溪桃源风光带）
五园：
1七彩农园
2七彩药田
3七彩花田
4民俗商业街
5乡村滨水新天地
四进：
东西南北入口
八大村落：
大田村、杨家坞、大山坞、湖塘村、视头村、磕溪村、钱家、杨衣山。
二、功能分析：
以七彩生活为功能基础，包括多重功能：
（1）商业活动-入口商业水街、民俗商业街、乡村滨水新天地
（2）农业旅游活动-七彩花田、农夫乐园、农夫果园、农夫菜园、农夫文化园
（3）养生活动-养生七彩药园、养生酒店、太极双鱼文化园
（4）文化体验活动-XX市乡镇企业遗址文化公园。
（5）酒店住宿-水乡酒店
（6）综合管理服务
第五章项目建设规模和建设方案
本项目依托XX市XX镇磕溪七彩农园，建设XX美丽乡村田园综合体，集田园观光、农业体验、特色人文、精品村落等景观为一体，构筑一个大的城市田园综合体旅游风光区，规划面积约4平方公里。
一、项目总建设规模和建设内容：
1、建设滨水新天地，建筑面积48320平方米、绿化面积32310平方米、硬质（含停车场）面积18445平方米、水系面积10580平方米、其他相关设施面积80535平方米。
2、建设民俗商业街，建筑面积31936平方米、绿化面积20637平方米、硬质广场面积10633平方米、其他相关设施面积39920平方米。
3、XX道景观，水系改造面积128587平方米、绿化面积233971平方米、水上栈道及滨水硬广场质面积23141平方米、其他相关设施面积385699平方米。
4、乡镇企业遗址公园，建筑物改造（含内部）面积9411平方米、建筑拆除面积1439平方米、景观建设（水泥厂内部）建筑面积18750平方米、山体公园面积213076平方米、其他相关设施设面积29600平方米。
5、七彩农园（含综合服务区域），功能建筑面积3818平方米、硬质铺地面积12673平方米、农田及花田面积534145平方米、其他相关设施面积580300平方米。
6、七彩农田建设，水系改造（含湿地）面积3765平方米、农田面积425817平方米、其他相关设施面积429582平方米。
7、七彩药田建设，药田面积134062平方米、功能建筑面积1380平方米、水系改造（湿地）面积3000平方米、其他相关设施面积138442平方米。
8、建设七彩人家，包含道路管网及外立面改造及景观提升面积1687255平方米。
9、建设湿地酒店建筑面积32199平方米。
、项目一期建设规模和建设内容:
项目1-老206两侧景观（25806m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
人行道
m2
15180
2
绿化种植
m2
10626
3
外立面改造
m
3000
4
其他（路灯及小品等）
m2
25806
项目2-磕溪河沿河风光带（207976.57m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
风光带
m2
207976.57
项目3-东入口（28195.5m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
硬质
m2
8285.6
2
绿化种植
m2
19909.9
3
建筑
m2
232
4
景墙
m
36
项目4-北入口（22544.4m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
总景观面积
m2
22544.4
项目5-乡镇企业遗址公园（313955.11m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
山体（含绿化及硬质）
m2
138587.49
2
地面公园建筑面积
m2
21000
3
地面公园景观面积
m2
175367.62
4
景墙
m
36
项目6-服务区停车场及一期建设道路（82971.9m2）
序号
项目名称
单位
数量
1
服务区停车场
m2
24217.3
2
一期道路（含行道树绿化）
m2
58754.60
其他设施费用
序号
项目名称
单位
数量
1
水电管网设施等
项
1.00
5.2.1区域入口
根据人流来向及需求区位入口的功能定位：
南入口【主入口】-紧邻XX市区，直通城市主干道，也是未来主要高速路车流进入方向，成为项目最主要的入口处。
北入口【人文入口】-主要为景德镇方向人流，处于南北人文轴，形成一个城市人文形象入口点。
西入口【便捷入口】-主要服务现状高速路进入人流及XX市部分进入人流。
东入口【景观入口】-位于新206国道，处于项目中段，主要服务XX市方向人流，形成特色景观入口。
南入口-利用现状水系形成水街及入口服务庭院、公共停车场地。
北入口-利用现状三角地，形成秀美XX迎宾节点。
东入口-选取标高与206国道最接近处作为入口，以乡野景观风情为入口特色。
满足停车、综合服务、门票服务等内容。
5.2.2路网梳理
路网布局-两带、两环、七桥、多园路
南北带：
千米翠林大道（宽12M原206国道）
东西带：
滨水道（宽6M）
外环：
乡村文化游环道（宽6M）
内环：
慢行休闲游环道（宽4M）,设计配有两段辅助慢行道，增加慢行的景观性。
七桥：
仅最东侧河道最窄处增加四座方便通行的景观桥，其余三座均为现状桥梁。
多园路：
内部游园小路（宽1.2-2.5M）
1、道路处理方式
（1）外环：
乡村文化游环道（6M）
道路处理方法：
1）外环文化游环道为6m灰色沥青道路。
2）外环文化游环道与内环慢行休闲环道重合部分采用1.5m彩色沥青与4.5m灰色沥青相接的形式。
（2）内环：
慢行休闲游环道（4M）
内环慢行休闲游环道为4m宽的彩色沥青道路。
（3）多园路：
内部游园小路（1.2-2.5M）
内部游园小路为1.2-2.5m宽，运用不同的石材相互组合，组成不同的图案，增加游客趣味，体现生态自然环保的景观特点。
2、道路处理方式-慢行道
3、道路处理方式-滨水道
4、道路交叉口处理方式
南北轴道路与外环路交叉口形成两处道路节点，设计建议在交叉口放置景点标识。
5.2.3分区规划
生态轴---磕溪桃源风光带
【规划范围】现状XX及沿岸地区，全长约：
3170m,面积约:
35.6万。
【规划思路】
恢复恢复自然生境、恢复大地原貌；
回归让自然回归、让生物回归；
融入让河流与两岸人居融合、让人居与自然生境融合，保护生态环境、享受健康生活。
【规划内容】
河道清淤、河岸处理：
XX河面最窄处14M,最宽处138M（北至农田边界，南至河堤道路）。
现状北岸无河堤，主要为农田，水岸标高普遍低于南岸3-5Mo
处理标准断面：
在对河道进行景观化升级时，考虑水位上升对两岸的影响，对河岸进行治理，形成1:
2的河道边坡，北岸沿河形成景观道作为防洪堤顶路，整体水位抬高，更容易形成优良的景观。
水系梳理：
通过对岸线的梳理形成开合有度，生态亲水的水体环境。
新增桥梁4座，水系最宽处约138M,最窄处约14M,拦水坝。
桥梁定位-沿岸活动项目多集中在原206道路以东，因此新增桥梁均设置于河流东段，该段落规划竹筏通行活动，因此桥梁形态以拱桥为主，方便竹筏通行和提高景观效应。
驳岸的形式：
根据不同的地形以及人的亲水性，设计了不同类型的驳岸，丰富水边景观，增加游客的参与性。
景点展示-彩虹水岸：
XX穿越206国道区域，现状为农田，桥上视野良好，此区域与七彩花田相连，形成彩虹水岸。
景点展示-溪畔人家:
现状有平台及亲水踏步、有较好的景观面，利用该场地形成两岸对景。
景点展示-香鸯木台:
利用现状平台形成亲水木栈道景观。
景点展75-听水观桥：
改建现有206老桥，设计特色传统石拱桥，成为特色亮点。
桥东侧设置围水石堰，提高溪河道上游水位，并在此处形成水瀑景观。
景点展示-龙溪岛：
利用XX现状洲头形成一个养生洲，以老人活动、集体活动、室内养生活动为主，同时也是客服中心及会议论坛中心，与水上码头相连。
周边以水杉林、茅草屋构成自然风光。
景点展不-临山观水：
与杨家坞山体对景，形成观赏平台。
景点展示-太极双鱼岛：
现状天然形成如同太极八卦形态的岛屿，设计调整水系，在邻水的山体上设计观景亭，内部增加益生芳香植物。
景点展示-山水一线：
大山坞水系与磕溪水系交界处，形成山水交接的游赏景观点。
人文轴…原206国道道路轴线：
景观结构
文化轴以玉带串珠的形式形成四大文化点分别为：
北入口-秀美XX、核心点-XX市乡镇企业遗址文化公园、服务点-综合服务区、南入口-古韵水街。
XX市乡镇企业遗址文化公园:
设计范围：
刚强水泥厂+大军山面积约:
29.677m2
设计建议：
建议后期将周边两个厂均纳入遗址公园范围，形成一个大的企业文化圈。
设计理念：
再生、创新、绿色科技
设计内容：
（1）整合建筑空间
根据对现场的考察，设计拆除六栋建筑，将空间利用形成景观用地。
并利用可上人屋顶形成屋顶花园。
（2）整理游览路线及内部功能
设计建议打开现状南部围墙，形成主入口广场，保留现状入
口1为次入口，中部以植物及围墙遮挡封闭。
A:
水泥厂构建遗存
B:
主题客栈茶吧
C:
原食堂改造特色餐厅D:
现状建筑改造室内停车场从
主入口进入形成环状游线
1号建筑为木雕产业展厅；
2号建筑为水泥厂产业展厅；
3-5
（3）建筑外立面改造
首先对外立面进行清洁处理，主体贴红砖，形成特色建筑外立面，对钢结构产业遗存刷漆，局部保留原始立面，采用攀岩植物与立面结合，增加历史沧桑感。
特殊建筑（原员工宿舍）设计特色餐厅，根据自身建筑形态进行改造。
（4）新建大门方案
（5）环境意向
（6）大军山景观营造
与企业展厅区域相连形成后花园，主要构成登山栈道、山顶观景阁、背山水景等，并沿山形成环路，与南北轴线道路及其他景区相连。
综合服务区:
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