精编中高端住宅小区物业管理服务投标文件.docx
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精编中高端住宅小区物业管理服务投标文件
《浦江馨都》
住宅小区物业服务投标文件
（技术标书）
第一章物业服务费用的收支预案
一、投标报价单
二、物业服务费收支结余预算汇总
三、物业服务费收入预算
四、物业服务费支出预算及分类明细
第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向
第三章管理服务理念和目标
第四章物业服务分项目标、标准与承诺
第五章物业服务早期介入方案／物业服务交接方案
第六章项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法
第七章综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施
二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施
三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施
四、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案
五、保障物业管理区域内环境清洁度的措施
六、小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施
七、物业管理区域内秩序维护员24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述
八、小区公共秩序维护管理设想
九、物业使用中对禁止性行为的管理措施
十、小区交通管理和车辆停放管理设想
十一、小区消防安全宣传和防范设想
十二、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想
十三、物业档案管理设想
第八章物业维修和管理的应急措施。
一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施
二、小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施
三、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施
四、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
五、发生火警时的应急措施
六、接报刑事、治安事件处理程序
七、遇燃气泄漏、触电事故处理程序
八、遇爆炸物或可疑物品处理程序
九、电梯困人应急处理程序
十、其他突发事件的应急处理程序
第九章物业服务用房及相应管理设施的配置方案，物业服务用房的使用计划
第十章加强业主相互沟通的具体措施
第十一章物业服务特约经营服务方案
第十二章需要招标方配合要求及对招标方的建议和要求
第一章物业服务费用的收支预案
《浦江馨都》投标报价单
项目
报价
（元/月/平方米）
高层
多层
一、综合管理服务收费标准
二、公共区域清洁卫生服务收费标准
三、公共区域秩序维护服务收费标准
四、公共区域绿化日常养护服务收费标准
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修收费标准
高层物业服务收费合计报价
元/月/平方米
多层物业服务收费合计报价
元/月/平方米
项目服务人员总数
人
项目年度盈余
万元
投标人
投标企业名称：
（企业盖章）
说明：
以上申报请不要附带任何条件，也不要更改单位。
计算中如遇小数，请计算至三位，保留二位。
本报价单装订在技术标（暗标）标书第一章第一页时，请不要加盖企业公章和标注企业名称。
另外，请将本报价单一份单独盖章后用信封独立封存，与封存后的投标书一起提交给现场监标人员。
物业服务费收支结余预算汇总
物业服务费收支/结余总额（元）
月度物业服务费收入
年度物业服务费收入
月度物业服务费支出
年度物业服务费支出
月度物业服务费结余
年度物业服务费结余
物业服务费收入预算
项目
合计
（元/月/平方米）
高层
多层
一、综合管理服务收费标准
二、公共区域清洁卫生服务收费标准
三、公共区域秩序维护服务收费标准
四、公共区域绿化日常养护服务收费标准
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修收费标准
高层物业服务费收入合计
元/月/平方米
多层物业服务费收入合计
元/月/平方米
物业服务费支出预算及分类明细
序号
项目
月支出
（元）
占收入（%）
备注
1
员工薪金/社会保险/各项费用
见：
第？
页，《员工薪金/社会保险/各项费用明细表》
2
行政办公费
见：
第？
页，《行政办公费用明细表》
3
保洁费
见：
第？
页，《保洁费用明细表》
4
秩序维护费
见：
第？
页，《秩序维护费用明细表》
5
绿化养护费
见：
第？
页，《绿化养护费用明细表》
6
电梯养护、年检、限速检测费
见：
第？
页，《电梯养护、年检等费用明细表》
7
房屋、设备设施日常养护费
见：
第？
页，《房屋、设备设施日常养护费用明细表》
8
公共能耗费
见：
第？
页，《公共能耗费用明细表》
9
公共保险费
公众责任险、雇主责任险，按照年？
元预算。
10
不可预计费
按物业服务费收缴率95%推算，预留5%的准备金。
11
管理者酬金
项目利润及物业公司总部对项目监督管理的开支。
12
其他费用
节日布置、社区业主活动费用等，按每月？
元预提。
13
法定税金
按物业服务费总收入的5.65%计算。
支出合计
项目支出占收入？
%
项目结余
项目结余占收入？
%
（一）支出测算明细
序号
项目
测算依据
月支出
年支出
备注
一
工资及福利保险
67978.32
815739.84
1
管理处主任
1人，2500元/月/人
2500
30000
2
客户主管
1人，1500元/月/人
1500
18000
3
工程主管
1人，1500元/月/人
1500
18000
4
安全主管
1人，1500元/月/人
1500
18000
5
环境管理员
1人，1040元/月/人
1040
12480
6
收费兼档案管理
1人，1040元/月/人
1040
12480
7
客服人员
2人，850元/月/人
1700
20400
8
中级维修工
2人，1140元/月/人
2280
27360
9
维修工
3人，940元/月/人
2820
33840
10
保安员
18人，920元/月/人
16560
198720
三班制，6人/班
11
保洁员
14人，550元/月/人
7700
92400
12
福利费、工会经费、教育经费
按工资额的17.5%计提
7024.5
84294
40140*17.5%
13
劳动保险
按工资额的31.3%计提
12563.82
150765.84
40140*31.3%
14
年终双薪
多发一个月工资
3345
40140
40140/12
15
员工人身意外保险
45人，12元/月/人
540
6480
16
员工制服折旧
45人，15元/月/人
675
8100
17
保安员住宿费
18人，80元/月/人
1440
17280
房租、水电费
18
加班费
45人，50元/月/人
2250
27000
二
办公费
5490
65880
1
交通费
管理人员8人，50元/月/人
400
4800
2
通讯费
800
9600
3
办公用品、低耗品
1500
18000
4
审计费
40
480
5
诉讼费
200
2400
6
培训费
45人，10元/月/人
450
5400
7
办公水电费
1500
18000
8
招聘费
300
3600
9
招待费
300
3600
三
设施设备维修保养费
25786.25
309435
1
电梯维保费
2台低区，1F、4F-13F，680元/台/月；3台高区，1F、13F-26F，880元/台/月，
4000
48000
2台消防兼货梯，-2F-26F，1200元/台/月
2400
28800
2台无机房垂直电梯，-1F-3F，500元/台/月；4台扶梯，1000元/台/月
5000
60000
2
电梯检测费
2台低区，890元/台/年；3台高区，1280元/台/年
468.33
5620
2台消防梯，1340元/台/年
223.33
2680
2台无机房垂直电梯，550元/台/年；4台扶梯，720元/台/年
331.67
3980
3
变频水泵
2组6台，1000元/台/年
500
6000
4
二次供水水质处理
每年2次，1200元/次
200
2400
5
供配电系统
维修材料更换
1500
18000
6
消防系统
检测、配件更换、维护
2500
30000
含灭火器的更换
7
办公区空调系统
1元/㎡/年，38390.58㎡
3199.22
38390.58
公共部位空调
8
商业区空调系统
2元/㎡/年，6082.2㎡
1013.7
12164.4
内部空调
9
监控系统
800
9600
10
电梯对讲系统
100
1200
11
车库管理系统
300
3600
12
电子巡更
50
600
13
照明系统
泛光照明、广场照明、公共区域照明
1000
12000
灯泡更换、线路维护
14
给排水系统
管道维护、排污泵保养及卫生间面盆洁具维修更换
1000
12000
15
楼宇零星维修
吊顶、道路、门窗、扶手等维修
1200
14400
四
清洁绿化费
13380
160560
1
清洁材料费
清洁工具、用品、卫生间用品
5000
60000
2
绿化材料费
大堂、空中花园绿植布置等
1800
21600
含广场绿化养护
3
消杀费
每月一次，6-9月每月2次，
80
960
60元/次
4
化废池清理
每年4次，每次3车，100元/车
100
1200
5
外墙清洗费
每年清洗2次，25000㎡，
5000
60000
1.2元/㎡
6
节假日摆设
每年2次，3000元/次
500
6000
7
垃圾清运费
每天3车，每车10元
900
10800
五
治安及公共秩序维护费
对讲机维护费15元/部/月，12部，其他费用
600
7200
六
社区文化费
每年3次活动，每次3000元
750
9000
七
公共责任保险
按300万投保，费率0.5%
1250
15000
八
启动资金分摊
分三年分摊，共163365元
4538
54456
九
公共水电费
50000
600000
1
照明
楼体泛光照明、室外广场照明、智能化设备及消防设备运行费、消防梯运行费、配电房电损、车库照明、保洁用水、绿化用水、消防通道照明等
28000
336000
2
设备用电
变频水泵、电梯运行费、楼层公共照明用电用水等
22000
264000
十
不可预测费
以上9项支出之和的2.5%
4244.3
50931.8
十一
管理者酬金
以上10项支出之和的5%
8700.84
104410.1
十二
税金
所有收入的5.6%
10838.39
130060.7
合计
193556.12
2322673.4
第二章开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向
一、物资装备投入的原则
1、按满足服务质量/环境管理目标实际需要的原则；
2、科学、节约、必需、实用的原则；
3、固定资产的摊销应符合国家规定的原则；
4、物资装备投入由招标方负责的原则。
二、物资装备投入的测算
在物资装备投入测算中，按办公设备、设施设备维修机具用具、清洁保洁设备、安全护卫装备、易耗品分类细列并测算。
三、物资装备投入计划。
1、留置在管理处使用。
（1）办公设备类
序号
项目
数量
单价
小计（元）
用途
1
办公桌、椅
18套
400.00
7200.00
办公用
2
电脑及打印机等
2台
5600.00
11200.00
办公用
3
文件柜
8个
700.00
5600.00
办公用
4
保险柜
1个
500.00
500.00
财务
5
复印机
1台
12000.00
12000.00
办公用
6
传真机
1台
1100.00
1100.00
办公用
7
电话机
8部
80.00
640.00
8
各类标识
1批
3000.00
3000.00
9
照相机
1部
1000.00
1000.00
社区文化用
合计
42240.00
（2）设施设备维修机具用具类
序号
项目
数量
单价
小计（元）
用途
备注
1
扳子、起子
3套
100.00
300.00
维修
2
卷尺
3把
5.00
1.00
维修
5米
3
轻便式管子铰扳
1套
150.00
150.00
维修
4
手提电钻
1把
500.00
500.00
维修
5
强光电筒
3把
100.00
300.00
维修
6
锯弓（固定式）
2套
20.00
40.00
维修
7
电工工具
3套
200.00
600.00
维修
8
带脚管子铰扳
1把
100.00
100.00
维修
9
内六角扳
6套
80.00
480.00
维修
10
锉刀
4把
10.00
40.00
维修
11
管子钳
6把
60.00
360.00
维修
12
管子割刀
1把
60.00
60.00
维修
13
套筒扳手
1套
500.00
500.00
维修
32件套
14
梅花扳手
2套
200.00
400.00
维修
8件套
15
开口扳手
2套
200.00
400.00
维修
10件套
16
管螺纹丝攻
1套
200.00
200.00
维修
6-80mm
17
螺丝刀
3套
100.00
300.00
维修
18
钢丝钳
3把
20.00
60.00
维修
8寸
19
斜口钳
3把
20.00
60.00
维修
6寸
20
活动扳手
3套
200.00
600.00
维修
21
圆规
1把
10.00
10.00
维修
22
直角尺
2把
10.00
20.00
维修
23
大剪刀
1把
20.00
20.00
维修
24
电锤
1把
1000.00
1000.00
维修
25
电工工具臬
3只
100.00
300.00
维修
26
手锤
3把
20.00
60.00
维修
6磅
27
手锤
2把
30.00
60.00
维修
12磅
28
固定式台虎钳
1台
300.00
300.00
维修
29
烙铁
1只
100.00
100.00
维修
30
铝合金梯
2部
1000.00
2000.00
维修
31
电工安全带
1套
100.00
100.00
维修
32
吊砣
1只
10.00
10.00
维修
33
三角拉马
1套
100.00
100.00
维修
34
游标卡尺
1把
200.00
200.00
维修
35
外径千分尺
1把
200.00
200.00
维修
36
卡簧钳（内）
1把
150.00
150.00
维修
37
卡簧钳（外）
1把
150.00
150.00
维修
38
液压压线钳
1套
500.00
500.00
维修
YQK-240
39
瓦木工工具
1套
300.00
300.00
维修
40
磁力线砣
1只
50.00
50.00
维修
41
水平尺
1把
50.00
50.00
维修
42
裁纸刀
2把
5.00
10.00
维修
43
尖嘴钳
3把
15.00
45.00
维修
44
弱电专用烙铁
1块
100.00
200.00
维修
45
仪表专用螺丝起
1套
150.00
150.00
维修
46
什锦锉
1套
120.00
120.00
维修
47
电脑维修专用起
1套
150.00
150.00
维修
合计
11700.00
（3）清洁、保洁类
序号
项目
数量
单价
小计（元）
用途
备注
1
清洁工具
45套
150.00
6750.00
日常保洁用
2
绿化工具
6套
200.00
1200.00
绿化用
包括小草剪、大草剪等
3
吸尘器
1台
1000.00
1000.00
保洁用
4
手推车
8辆
800.00
6400.00
保洁用
5
高压喷雾机
1台
2000.00
2000.00
绿化用
6
手动喷雾器
6台
1000.00
6000.00
保洁消杀用
7
绿篱修
剪机
2台
2000.00
4000.00
绿化用
8
机动剪草机
1台
10000.00
10000.00
绿化用
9
擦地机
1台
10000.00
10000.00
保洁用
10
吸水机
1台
10000.00
10000.00
保洁用
合计
57350.00
（4）安全、交通、消防类
序号
项目
数量
单价
小计（元）
用途
1
对讲机
20组
2000.00
40000.00
治安、工程用
2
橡皮警棍
30根
50.00
1500.00
治安用
3
电警棍
5根
400.00
2000.00
治安用
4
钢盔
30套
50.00
1500.00
治安、消防用
5
消防靴
30套
50.00
1500.00
消防用
6
强光电筒
20只
100.00
200.00
巡逻用
7
消防斧、消防桶
1批
1000.00
1000.00
消防用
8
消防用具箱
10只
300.00
3000.00
消防用
合计
50700.00
（5）易耗品类
说明：
对服装、保洁耗材、办公耗材等低值易耗品，直接计入物业管理费支出成本中。
（6）物资装备投入汇总表
序号
项目
金额
（元）
折旧年限（年）
计提折旧（元/年）
备注
1
办公设备
42240.00
3
14080.00
物资装备投入按3年期折旧完毕（暂不考虑线值），下同。
2
设施设备维修机具用具
11700.00
3
3900.00
3
清洁保
洁设备
57350.00
3
19116.67
4
安全护
卫装备
50700.00
3
16900.00
合计
161990.00
3
53996.67
说明：
上述表格为全部交付使用后的物资装备计划，宜根据物业交付使
用情况分期分批购置。
第三章管理服务理念和目标
第一节服务定位
一、管理项目调研
浦江馨都项目建造的物业类型为：
高层、多层，坐落于先新路1058弄。
物业管理区域四至范围:
东至规划二路、向阳河，西至三鲁路，南至先新路，北至规划一路（上述范围不包括环卫分所、市政污水设施）。
项目总用地面积80938.20平方米，总建筑面积157783.53平方米。
其中地上总建筑面积142243.67平方米。
包括：
住宅建筑面积136756.31平方米（含：
多层住宅建筑面积9366.48平方米，高层住宅建筑面积127389.83平方米），商业建筑面积224.48平方米，其他建筑面积5262.88平方米；地下总建筑面积15539.86平方米。
包括：
住宅地下室建筑面积5723.86平方米，地下机动车库建筑面积9816.00平方米。
小区绿化率36.20%，绿化面积29266.00平方米，集中绿化率15.30%，集中绿化面积12350.00平方米。
本项目规划建设机动车停车位总数：
716个，其中：
地上停车位数量429个，地下停车位数量287个。
按照规划设计建造了非机动车停车位2976个。
小区拥有建筑物24栋，住宅1984套。
共设置2个出入口，其中：
人、车共行出入口1个，开放时间：
24小时。
另1个出入口定时开放。
项目优势分析
（1）上海市房地产市场趋势。
上海市区土地供应量的日益稀缺，地价走高，使得高层住宅正成为上海楼市的主流。
从近几年上海市区商品房供给情况看，高层项目基本上占据了上海楼市的“半壁江山”。
与此同时，上海市GDP的逐年增长，消费者的购房能力的增强，是上海高层住宅市场的有力支撑。
根据上述分析，浦江馨都发展前景非常乐观。
（2）五星团队精心打造、突显品牌优势。
浦江馨都是上海科润房地产开发有限公司倾力打造，项目地处先新路，置身于繁华商圈之内，在区域优势上浑然天成。
二、服务定位。
将浦江馨都作为上海市的精品住宅小区去打造；
致力于管理效能的提升和不断完善，营造“高效能生活社区”；
致力于构建文化居住圈，营造“健康和谐社区”；
致力于创建市级优秀示范物业，提升服务品质。
第二节服务理念和特色
浦江馨都项目位于上海市先新路1058弄，周边配套设施齐全，交通十分便利。
除多层、高层住宅外，该项目还配有商业用房，是居家生活的理想之地。
为做好服务工作，为业主解除后顾之忧，我们倡导“全员参与”的管理文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“和睦亲善”的小区文化、塑造“亲和人文”的环境文化，以“追求卓越，精益求精”为服务理念，建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程的持续改善，不断超越业主的需求期望。
您的需要，我们努力的方向；您的微笑，我们努力的目标。
我们的每一项服务作业、每一个作业动作都有严格合理的操作标准和流程。
对于聘用的各级员工，我们都将对其进行大量的专业培训，并通过严格周密的巡检、抽查和日常考核等方式来保证作业标准和流程得以实施，发挥良好的效果。
我们还将运用先进、科学的调查工具来分析、掌握业主
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