湖南怀化项目调研Word文档下载推荐.docx

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城、乡居民人均可支配收入分别达到20940元、7130元，增长9%和10%。

二、怀化的商业现状

1、概述

近几年来，怀化围绕“构筑商贸物流中心、建设生态宜居城市”战略目标，大力实施“科技引领、交通现行、兴工活商、富民强市”发展战略，发展势头强劲，在优质稻、药材、油料、畜牧水产等优势农业、医疗、林产、食品、电力及电化学等支柱产业不断壮大的同时，以商贸物流为主的第三产业迅速发展，占全市经济比重达42%，逐步成为了该市的优势和特色，并初步形成了以河西区为核心的商贸流通体系，主要辐射周边7个市州，1500万左右人口，尤其是铜仁、吉首等地。

2015年，怀化市实施重点商贸物流项目29个，完成投资38.5亿元，为年计划的101.7%，包括规划建设现代物流产业园、现代商业街等。

商贸业：

其优越的地理位置、有利的交通条件，市内商贸发展繁盛，各类专业市场具有相对的集聚性，区域经济发展良好，基本形成了以服装服饰、日用百货、建材家居、农副产品、五金机电等行业为主的专业批发市场，初步形成了以怀化为中心、辐射周边县市的商贸流通体系。

目前已建成各类商品交易市场营业面积100多万平方米，年交易额逾150多亿，年销售额超亿元的市场有18个。

怀化现有专业市场大致可以分为4个板块，分别为河西板块、火车站板块、城东板块和城南板块，其中河西板块和火车站板块是市场分布的主要板块，占据怀化的市场体量的90%左右，小商品类各大批发市场主要集中在火车站板块。

火车站板块地处怀化市中心，以服装鞋包、日用百货、家纺面料、家电、花鸟等四类业态的专业市场为主，人气较旺，批零兼营，经营情况相对较好；

其余成交额较大的专业市场均分布在河西区。

河西区市场经营形态基本都是专业街形式，相当于义乌以前朝阳街、五台街等专业街模式。

物流业：

近年来，市内物流运输量快速增加，呈现出公路运输比重逐年增加，2007年的64%增加至2012年的76%，物流场站主要集中在河西区和鹤城区，辐射范围为以怀化为中心的周边500公里以内，辐射地主要以贵州铜仁、黔西南地区为主。

经实地调查并走访经营户过程中，也得到了印证。

绝大多数经营户的省内客户群体主要以怀化下属县市为主，省外的客户群体来自贵州铜仁、黔西南地区。

从项目合作方提供的商品物流来源地和目的地比例图分析可看出：

怀化市物流现状是典型的中转型物流。

从货物物流来源地分析，怀化市中转的物流主要来源于省内长沙、浙江、广东、福建、江苏等地。

怀化市中转的物流主要目的地为下属周边县市、市区，约占41%，贵州的比例约占7%，广西的比例约占7%，重庆约占4%，其余为省内其他县市。

电商业：

近几年，怀化市委、市政府高度重视电子商务发展，把电商业作为战略性产业来培育，出台了《怀化市加快电子商务发展的若干政策措施》，全市电商产业呈爆发式增长态势。

2014年全市电商交易额只有17.9亿元，2015年增加到了45亿元、增长151%，今年将突破100亿元、增长458%，成为全省电商增长最快的市州之一。

2015年，怀化市市委市政府以电商精准扶贫为抓手、以电商园区建设为龙头、以知名平台引进为突破、以示范企业培育为重点，全力抓好电子商务主体培育、平台建设、模式创新、物流支撑体系构建，大力推动电商产业与实体经济、精准扶贫、百姓生活深度融合。

近期，怀化13个县（市、区）已获得省财政1300万元的电商扶贫资金支持；

从2015年10月起，溆浦县电商园、鹤城区电子商务孵化园、怀化市电商产业园相继正式挂牌运营，依托阿里国际的溪谷电商园和依托农村淘宝的怀化（中方）电商创业园、靖州电商产业园、通道电商产业园、沅陵电商产业园等也正在积极筹建。

2015年7月，“淘宝特色中国.怀化馆”正式上线，3月16日“苏宁易购中华特色.怀化馆”正式上线。

怀化电子商务的快速发展，不仅创造了新的消费需求，开辟了就业增收新渠道，而且正在加速与工业、农业、服务业融合发展，助推经济结构转型升级，成为发展新动力。

现有各专业市场情况：

此次调研实地走访了河西区及火车站附近部分市场，主要有：

嫩溪垅商业批发广场、佳惠·

怀化商城、河西商贸城（宝庆商贸城）、五金水暖机电市场和湖南西部小商品市场，具体情况如下：

a.嫩溪垅商业批发广场：

位于火车站附近的商业圈，分地下一层，地面四层，负一层为床上用品、内衣、睡衣等，一层为男装，二层为女装，三层童装，四层精品女装，共计商位280户左右；

市场建筑形态为室内传统商业模式，市场以零售为主，商品来源株洲、广州，辐射范围以怀化地区为主。

b.佳惠·

怀化商城：

位于火车站附近的商业圈，是佳惠集团开发的，原老怀化商城搬迁改建的，分地下一层，地面四层，主要经营家用电器、日用百货、小家电、小五金、劳保用品、床上用品、袜子、鞋、喜庆用品等日用消费品，共计商位420户左右。

市场批零兼营，商品来源广东、长沙、义乌及金华其他县市等地，辐射范围为怀化地区、贵州铜仁。

c.五金水暖机电市场：

占地面积123亩，建筑面积19万平方米，总投资16000万元，主要经营五金、交电，辐射范围为市区、周边县市、贵州铜仁。

市场建筑形态是专业街形式，经营户数205户。

d.河西商贸城（宝庆商贸城）：

由怀化宝庆经互会开发建设，占地面积142.8亩，建筑面积8万平方米，总投资18000万元，开业时间1996年，主要经营副食、百货。

市场建筑形态是专业街形式，总门面数1050个。

商品来源义乌、长沙等地，辐射范围为怀化地区、贵州、少部分四川等地

e.湖南西部小商品市场：

由怀化神龙房地产有限公司投资建设，占地面积104亩，建筑面积9.8万平方米，总投资10000万元，开业时间2008年，主要经营建材、窗帘、床上用品。

市场建筑形态是专业街形式，总门面数600个。

辐射范围为市区、周边县市、贵州铜仁。

2、特征

1）政府缺乏对市场的整体性规划。

项目招商以产权销售的商业地产开发为主，削弱了政府“划行规市”的能力，导致市场规模普遍较小、经营业态水平不高、场内管理比较混乱，存在商住一体化现象，缺乏组织化、规范化的有效管理机制。

2）怀化的市场主要是二级批发市场，缺乏相关产业支撑。

经营产品主要来源于生产型专业市场，没有产业支撑的市场，未来存在很多不确定性。

3）火车站周边的专业批发市场以铺位形式，虽然人气较旺，但市场管理水平偏低；

其它分布在河西区域的市场则多以专业街的形式存在，较为分散，不够集中。

4）市场存在无序开发，同质化竞争严重。

对接小组走访过程中发现：

“专业市场不专业”,同一行业存在多个市场经营，且家电、建材等市场存在重复建设现象，造成行业分散经营，商流不聚集，不利于市场发展。

5）公路货物运输比重较大，但基础设施建设衔接不够，建设起点低、规模小，多式联运尚未得到充分发展。

公路货物运输站场比较零散，且隶属于不同系统。

三、项目概况

项目位置：

项目位于怀化市河西经济开发区，沿舞阳大道两侧分布。

整体规划由北往南从环城西路到沪昆高铁，西邻南山寨公园，交通通达性好，毗邻包茂高速、沪昆高铁、209国道、320国道等多条交通主干线。

项目规模：

项目总占地2500亩左右，开发体量达216万方，其中综合型交易市场分为三期开发，总占地超过1200亩，开发体量超过100万方：

项目一期占地368亩，建筑面积37万方，定位为以家居艺术全产业链经营、城市MALL体验的“一站式”家居艺术采集岛；

项目二期为小商品市场（意向与公司合作区域），占地约400余亩，建筑面积近40万方；

项目三期为武陵山中药材市场，占地约400余亩，建筑面积近50万方。

项目总投资超过100个亿，计划5年内建成，成熟后每年将为城市带来超过240个亿的总产值和5万个以上的就业岗位。

项目现状：

项目于2015年12月启动，经实地考察，综合型交易市场的一期开发建设基本完成，据开发商介绍，目前已与居然之家、怡亚通供应链服务平台、跨境商品交易中心、保税仓等建立战略合作关系，作为首批项目引进；

该项目的二期为小商品市场，分两个阶段进行开发，第一阶段的体量约为14万方，预计8月份挂牌拿地，该规划方案正在制定中。

项目规划：

项目总体定位为一个以综合性交易市场、现代化物流基地、电子贸易平台为主体，以商务办公、会议展示、创新创业、公共服务、生活休闲为辅助的，集现代物流、仓储配送、商品展示、电子商贸、商业配套服务及信息交流、金额结算等功能于一体的大型商贸物流综合体。

项目周边交通：

舞阳大道，往北经舞水一桥接舞水路与城区相连，往南经舞水五桥与209国道、包茂高速南连接线连接；

河西大道，经舞水二桥接天星路与城区相连；

环城西路，经舞水三桥接环城南路与城区相连，经舞水四桥与320国道和包茂高速公路相连。

项目投资主体介绍：

项目由怀化武陵山国际商贸物流城开发有限公司投资开发建设，该公司由浙江美达集团有限公司发起组建，于2015年12月在怀化市经开区注册成立，注册资金一亿元，由杭州美达金顶投资发展有限公司、浙江嘉瑞实业有限公司、怀化市经开区城市建设投资有限公司及自然人王新四家股东构成。

该项目是湖南省重点招商引资项目。

a.杭州美达金顶投资发展有限公司：

是美达集团有限公司的全资子公司，于2015年5月22日在杭州工商局登记注册，公司注册资本55000000（万元），主要经营服务：

实业投资;

投资管理;

投资咨询（除证券、期货）;

市政工程施工；

批发零售：

五金建材;

机电设备；

货物及技术进出口。

b.浙江嘉瑞实业有限公司：

成立于2010年6月，是一家以销售、科技服务为一体的综合性企业。

公司成立以来，秉承“以人为本、诚信为准、共同发展”的理念，依托高素质团队，辅以不断完善的现代企业管理模式，在社会各界的支持下，投资了几项大型现代化智能建筑工程。

经过不断及积累、不断的创新，公司以诚信与优质的服务，得到了各行业客户的一直认可与好评，为企业赢得了卓越的商誉。

c.怀化市经开区城市建设投资有限公司:

成立于2008年1月21日，注册资本为人民币20000万元。

公司股东湖南怀化经济开发区管理委员会出资20%，股东怀化市人民政府国有资产监督管理委员会出资80%。

公司成立以来，先后承建了舞阳大道、天星西路、河西大道、龙泉湖路、黄家山路、李公湾大桥等经开区内所有基础设施和广告产业园、公租房、标准化产房项目开发建设。

截至目前，投公司资产规模逾44亿元，净资产达到30亿元，负债率为29.8%，近三年平均净利润在0.9亿元以上。

四、项目SWOT分析

1、优势（S）

a.项目位于河西板块，道路规划合理，交通优势明显，接连包茂高速，209国道、320国道，仅离市中心3公里。

b.项目是怀化市未来专业市场发展的重点板块，以发展现代商贸物流业和新型加工业为主的开发园区,未来将承接主城区的商贸物流转移和升级，区域潜力巨大。

c.项目符合河西区商贸物流中心的定位，可申请享受政府相关优惠政策。

2、弱势（W）

a.项目所在区块处于新兴经济开发阶段，周边道路建设改造刚启动，舞阳大道南段还在施工中，加之与怀化南站（怀化高铁站）被㵲水河隔断，缺乏相对便捷性。

b.项目与小商品市场集聚的火车站板块距离较远，短时间内难以吸引采购商，人气培育需要一段时间。

c.项目处于新兴发展区域，周边硬件配套尚未改造完成，人文环境相对比较落后，消费者认同度不够高。

3、机遇（O）

a.怀化市场辐射周边县市及贵州铜仁、黔西南地区，其中怀化市450万居民，贵州铜仁地区330万居民，贵州黔西南地区280万居民，共计1060万人口可列为怀化市专业市场的目标客户群。

b.怀化市各类专业市场发展较为成熟，但缺乏统一规划，商贸配套不够完善，集现代物流、仓储配送、商品展示、电子商贸、配套服务等功能于一体的大型商贸物流综合体有一定前景。

c.怀化市河西区现已为湖南省省级经济开发区，政府对项目支持力度较大，周边交通规划也将会更为合理。

4、威胁（T）

a.2016年4月开业的国际商贸城（原佳慧·

怀化商城一期重建项目）进一步强化了怀化火车站板块的商圈地位，商流分流将有一定难度。

b．怀化市场多而不专，同质化竞争严重，尤其是家具类、日用百货类等行业；

另外，区域内的红星美凯龙、金口岸粮油等专业市场，对项目也造成一定的竞争。

c.受宏观经济形势影响，商贸总体需求有所下降，缺乏相关产业支撑的怀化商贸业或多或少将会受影响。

五、结论及建议

当地服装鞋包类、日用百货类、家纺面料类等批发市场主要集中在火车站板块，市场人气的集聚，商圈发展繁盛，且对周边县市及贵州铜仁、黔西南地区具有一定的区域影响力和知名度。

虽然现有市场配套普遍缺乏，市场仓库配备比例低，导致各商家仓储分散，经营不便，但对该项目处于全新开发的新兴区域，项目的招商、运营还是存在不可控的因素。

基于该项目所处的城市位置、城市经济、人口密度、当地市场经营环境和辐射范围等因素，加上项目处于怀化市市委市政府未来重点发展的河西区域，是湖南省省级经济开发区，未来将承接主城区的商贸物流转移和升级，建议采用“品牌输出”方式合作，另外可以把怀化市作为“义乌总仓—全球分仓体系”试点先行先试。