临汾市德和上城项目投资可行性研究分析报告docWord格式文档下载.docx
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1.1项目概况
1.1.1项目位置
德和世纪城项目位于临汾市经济开发区向阳西路北侧，临汾市旧城区的北部，未来新城区中轴带位置。
东邻鼓楼北大街，西临滨河辅路，南接向阳西路，北达河汾四路，基地东西南皆紧邻城市交通线。
德和世纪城项目共由1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#九大地块组成。
其中，1#、2#、4#、5#、6#、7#地块为一期开发，8#、9#地块用于二期开发，3#地块为三期开发。
德和上城项目用地是4#地块，位于德和世纪城项目西北角区域，南接华远名邸，西至西大街，北至河汾五路，东至中大街。
本项目地块北侧相邻五洲休闲广场、唐尧大酒店等高档休闲场所，并有沃尔玛超市在建；
西侧连接滨河生态园区（市政府酝酿多年的汾河拦坝蓄水工程规划将增加水面面积120万平方米，结合两岸的公园、游乐设施、使整个滨河生态区成为城市的“绿肺”）；
南侧有大型古城公园及天鹅大酒店在建；
东侧衔接鼓楼北繁华地段，区位环境优越，发展空间巨大。
1.1.2项目经济指标
德和世纪城整体项目总占地1034亩，总建筑面积1511674㎡，建筑密度为18.3%，容积率为2.8。
其中，德和上城项目占地面积5.7万㎡，建筑面积171265㎡，容积率为3
用地单位：
山西德和房地产开发有限公司
用地性质：
居住/商业用地
使用年限：
70年
建设层数≤24层建筑高度≤70m绿化率≥33%
1.1.3项目开发现状
该项目用地90%为净地状态、其余10%部分有地上建筑物需拆迁，未做七通一平。
2临汾市房地产宏观背景分析
2.1.1临汾市概况
历史由来:
临汾市古为帝尧之都，因地处汾水之滨而得名，素有“现代花果城”和“华夏第—都”美誉。
地理位置:
临汾市位于山西省西南部，黄河中游，汾水之滨，北纬35°
23′—36°
57′、东经110°
22′—112°
34′之间。
中部是辽阔富饶的盆地。
面积和人口:
全市面积20275平方公里，现辖3市14县。
临汾市2007年年末总人口为417.22万人，全市城镇人口为151.7万人，比上年增加3.39万人。
乡村人口为265.52万人，比上年减少0.87万人。
城镇化率为36.36%，比上年增长了0.6个百分点。
气候条件:
临汾市地处半干旱、半湿润温带大陆性季风气候区，四季分明，雨热同期，光照时数为2417小时—2714小时，年平均气温8.9—12.1℃，降水量453.9-588.4毫米，无霜期125-191天，是华北地区光能资源高值区。
农业基础:
以粮棉和多种经济作物为主，土地产出率高，特别是中部临汾盆地，土质肥沃，气候温和，特产丰富，素称“膏腴之地”和“棉麦之乡”，小麦产量占全省29.2％，主产小麦、棉花、玉米、豆子、红薯等以及红枣、核桃、苹果、红果、柿子、花椒等干鲜果。
全市野生植物种类繁多，为山西省最丰富的地区之—，是发展林牧业和天然饮品的宝地。
矿产资源:
临汾市矿产丰富，能源工业发展潜力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的矿种有38余种，其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。
铁矿总储量4．2亿吨；
煤炭储藏面积1．54万平方公里，总储量960亿吨，其中乡宁主焦煤为全国三大主焦煤基地之一。
交通运输:
临汾市交通便利，通讯快捷。
南同蒲铁路贯穿南北，侯西线、侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉和欧亚大陆桥的重要区间；
大（同）运（城）高速公路、霍（州）侯（马）—级公路、大（同）运（城）二级公路、国道209线、309线以及晋（城）韩（城）公路纵横全境。
旅游资源:
全市现有各种文物单位2594处，其中国家级9处，省级55处。
综合经济:
形成以煤炭、焦化、机械、电力为骨干，化工、轻纺、建材、电子、食品等较全面配套的工业体系，拥有临汾钢铁公司、山西焦化集团、山西三维集团、霍州矿务局等35家大中型工业企业。
2006年，GDP达到591.6亿元，财政总收入102.2亿元，两项指标位居山西省第二。
这里有完备的工业体系，是山西省新型能源、重化工基地的重要组成部分，已形成5500万吨原煤、2500万吨机焦、1200万吨生铁、500万吨钢、120万吨铸件的生产能力。
同时，煤化工、精细化工、生物制药等新兴产业也初具规模。
临汾发展潜力巨大。
“十一五”时期，临汾将围绕“中部领先，进军百强”的总目标，高扬“树正气，鼓实劲，求发展”的主旋律，突出“四大主题”，紧扣“六大环节”，推进“四个转变”，努力建设经济强盛、政治开明、文化繁荣、社会和谐、民生殷实、环境优美的新临汾。
2.1.2临汾市宏观经济发展状况
（一）整体经济保持平稳增长
据山西省统计局联审核定，全市2007年生产总值完成658.5亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，比预期目标10%高0.3个百分点。
第一产业平稳发展。
全年粮食总产34.4亿斤，增长3.2%，为历史上第二个高产年。
其中，夏粮14.1亿斤，比上年减产11.1%；
秋粮20.3亿斤，创历史最高水平，比上年增长16.3%。
牧业生产保持平稳，养殖收益明显提高。
全年肉类总产量12.1万吨，增长1%，禽蛋产量6.75万吨，增长1.5%，牛奶产量2.58万吨，增长10.1%。
全年全市第一产业增加值完成34.7亿元，按可比价计算，同比增长1.8%。
第二产业增速虽有所回落，但继续保持高位运行。
全年全市规模以上工业增加值完成335.1亿元，增长15.8%，比预期目标14%高1.8个百分点。
主要工业产品产量中，能源原材料产品中除原煤产量完成4122万吨、下降7.2%外，其余保持平稳增长态势，其中生铁产量1162万吨，增长5.6%；
焦炭产量2239万吨，增长3.9%；
发电量增长101.4亿千瓦时，增长0.1%；
粗钢产量523.2万吨，增长6.9%。
一些技术含量较高、附加值高的产品产量增长较快，钢材产量达到375.9万吨，增长20.9%；
精炼铜5.5万吨，增长48.2%；
粗苯14.9万吨，增长35.2%，焦油68.1万吨，增长12.4%。
全年全市第二产业增加值完成429.5亿元，同比增长11.9%。
第三产业呈现平稳发展态势，全年完成194.3亿元，比上年增长8.4%。
分县市区看，除蒲县下降36.3%外，其余16个县市区保持平稳增长，12个县市区增幅超全市平均水平。
依次为：
安泽县增长23.8%，浮山县增长17.5%，襄汾县增长17%，曲沃县增长17%，侯马市增长15.3%，古县增长15.3%，翼城县增长12.6%，乡宁县增长12.5%，隰县增长11.5%，尧都区增长11.3%，吉县增长11.2%，汾西县增长11.2%。
（二）经济运行质量有所提高
2007年全市经济的较快增长是在环境治理和淘汰落后产能力度加大、取缔关停企业较多、煤炭行业安全生产整顿停产时间较长的情况下实现的，体现了较高的运行质量。
一是工业效益整体提升。
前11个月，全市规模以上工业企业实现利润48.85亿元，比上年同期增长30.2%，实现利税115.08亿元，增长25%，工业经济效益综合指数达到215.12%，比上年同期提高20.94个百分点。
分行业看，化学原料及制品业实现利润4.87亿元，同比增长1.2倍；
黑色金属冶炼及压延加工业10.39亿元，同比增长1.1倍；
炼焦业5.59亿元，同比增长40.8%；
煤炭开采和洗选业19.94亿元，同比增长12.3％。
预计全年将继续保持这一趋势。
二是财政收入继续保持较快增长。
全年全市财政总收入累计完成123.48亿元，为全年奋斗目标120亿元的102.90%，比上年增长20.83%，增加21.03亿元。
其中，一般预算收入累计完成47.13亿元，增长18.02%，一般预算支出累计执行90.28亿元，增长22.05%。
分征收系统看，国税系统累计完成75.52亿元（含先征后退），同比增长22.62%，地税系统累计完成32.35亿元，同比增长32.83%，财政系统累计完成15.61亿元，同比减少5.40%。
分县市区看，17个县市区均保持平稳较快增长，其中安泽县（50.07%）、大宁县（49.45%）、古县（43.73%）、襄汾县（33.62%）、曲沃县（32.08%）、洪洞县（24.73%）、侯马市（22.83%）和吉县（22.75%）8个县市增速超过全市平均水平。
13个县市区财政总收入超过亿元，分别是：
尧都区（22.07亿元）、洪洞县（16.47亿元）、襄汾县（15.00亿元）、乡宁县（12.20亿元）、霍州市（9.49亿元）、翼城县（8.40亿元）、古县（6.34亿元）、蒲县（6.18亿元）、侯马市（6.11亿元）、曲沃县（5.06亿元）、浮山县（4.01亿元）、安泽县（2.40亿元）和汾西县（1.48亿元）。
三是节能降耗取得一定成效。
前三季度，全市规模以上工业增加值能耗为6.4吨标煤，同比下降9.45%，下降幅度位居全省第2。
预计全年规模以上万元工业增加值能耗同比下降10%左右。
（三）拉动经济增长的力量趋于协调
从拉动经济增长的因素看，除生产要素供给较为充足、主要工业品价格上升等外部环境较为宽松外，从需求角度看，投资、消费需求均保持较快增长，从生产角度看，一些新的增长点达产达效，促进了全市经济的较快发展。
一是投资需求保持较快增长。
全年全社会固定资产投资累计完成234.2亿元，增长22.7%。
分产业看，第一产业完成投资6.7亿元，比上年增长71.6%;
第二产业完成145.5亿元，增长19.7%;
第三产业完成82.1亿元，增长25.2%。
全年全市施工项目1322个，其中新开工项目1041个,比上年减少130个。
新增固定资产162亿元，增长32.7%。
二是消费需求较为旺盛，推动经济增长的力量显著增强。
全年全市累计实现社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长20.5%，比预期目标15%高5.5个百分点。
对外贸易活跃。
全市海关进出口总额完成3.95亿美元，同比增长33.73%，其中出口总额2.25亿美元，增长11.67%；
进口总额1.7亿美元，增长81.06%。
三是一批调产项目达产达效，“三个方阵企业”的龙头企业增势强劲。
太钢集团临钢公司、山西华铜铜业、三维股份、山焦、翼城酒钢、山西中宇、霍州煤电8大企业总量占到全市规模工业总计的1/3，比上年提高3个百分点，增速高于全市平均水平11个百分点，拉动全市工业增速近10个百分点，为全市经济较快增长发挥了重要支撑作用。
（四）民生状况继续得到改善
由于从政策和经济发展中受益较多，城乡居民收入继续保持较快增长势头。
全年全市城镇居民人均可支配收入完成9997元，增长12.9%，比预期增长目标12%高0.9个百分点。
其中市区城镇居民人均可支配收入11529元，增长13.5%，比年初预期目标10%高3.5个百分点。
同时，受农副产品价格上涨、出售农产品收入增加拉动，全市农民收入呈现同步增长势头。
全年全市农民人均纯收入4065元，增长13%，比年初预期目标7%高6个百分点。
2.2.1城市总体布局结构
为加快推进晋南中心城市发展，“十一五”期间，市区按照“东改西扩，北引南优”的发展思路，不断拉伸城市交通，拓展城市框架，优化城市功能，抽疏旧城人口。
市区按照80万人口、120平方公里修订总体规划，向西跨汾河到大运高速，向东到段店乡、县底镇，向北到乔李镇，向南到尧庙、金殿镇，高起点规划、高标准建设“一轴三团八区”，即以汾河为中心轴线，逐步完成河东旧城区向河西新城区转移。
加快建设河西、临汾开发区和尧庙三个组团。
构建中心城市行政区、住宅区、商贸区、教育区、科技服务区、休闲娱乐区、旅游区和高新技术产业区。
形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市框架。
增强中心城市的经济、科技、教育、金融等功能。
“十一五”期间，完成河西新区、鼓楼西汾河大桥、市区环城路和绕城高速等20项城市基础设施重点建设项目，提高城市承载能力。
完成市区汾河段河道治理和生态建设工程，建设沿汾城市湿地生态休闲区，改善城市环境，提升城市品位。
实施老城区道路改造、公共绿化、小巷硬化、供排水、停车场、公厕等基础设施项目，搬迁部门机关、企业和学校，疏散城市中心人口，不断改善群众的居住环境。
加快城市服务体系建设，满足群众购物、运动、休闲、娱乐、就医的需要。
加强社会福利设施和社区服务建设。
2.2.2特色城镇化的推进
按照“城市现代化、集镇城市化、城乡一体化”的思路，推进城镇化与工业化同步发展，走出一条适应临汾市情的有利于产业和人口聚集的具有临汾特色的新型城镇化道路。
培育城镇集群经济圈。
以产业优先发展为支撑，以规范的公共服务为保障，以扩大中心城市规模和建设小城镇为重点，提高城市的辐射力和小城镇的吸纳力，逐步形成布局合理、功能完善的城镇集群新体系。
以临汾市区为一级中心，侯马市、霍州市为二级中心，中部平川县城为三级中心，以7个全国重点镇和4个全省中心镇为增长极点，构建一轴两圈新框架，以霍侯公路为轴线，连接霍州、洪洞、尧都、襄汾、曲沃、侯马、翼城、古县、浮山九个城市和汾西、蒲县、乡宁部分区域的30个重点镇，建设中部城市群和经济带；
发挥临汾历史悠久、资源丰富、人才集聚、文化底蕴深厚的优势，突出临汾中心城市地位，构建临汾经济圈，建设晋南中心城市；
发挥侯马交通枢纽区位优势，引导各种生产要素向侯马、曲沃集中布局，加快经济发展和城市扩张，构建侯马经济圈，建设中西部商贸物流会展中心。
通过圈轴的发展与辐射带动，逐步向网络开发模式过渡，形成中部、东部、西部三个经济区。
明确城市分工，加强城市互动，推进城镇融合，促进产业和人口向城镇集聚。
稳步推进城镇危房和“城中村”改造。
2010年城镇人口达到200万人左右。
2.3.1临汾2007年房地产开发投资情况
房地产业做为临汾市的一个新兴产业，2007年，临汾市房地产开发投资快速增长，商品房建设规模明显扩大，销售加快，空置面积明显减少。
但同时，商品房销售价格居高不下，供应结构不尽合理、市场秩序不够规范等问题也日益显现，影响到房地产市场的健康发展。
2007年临汾市房地产发展呈现八大特点：
一、房地产开发企业完成投资首次突破10亿元。
2007年，临汾市具有资质等级的房地产开发企业累计完成投资13.5亿元，同比增长45.9%，增幅比上年提高26.8个百分点，高于同期全市全社会固定资产投资增幅23.2个百分点，分别比全国、全省高15.7和21.8个百分点，位居全省第3。
二、商品住宅投资比重上升。
2007年临汾市房地产开发企业累计完成商品住宅投资10.4亿元，增长49.8%，占全部房地产开发投资的比重77%，比上年提高2个百分点；
办公楼投资0.54亿元，增长4.8%；
商业营业用房投资0.74亿元，下降50.7%；
其他投资1.81亿元，增长5.4倍。
三、商品房供应增多。
2007年，临汾市房地产开发企业施工房屋面积170.6万平方米，比上年增长34.2%。
其中，住宅150.5万平方米，增长46.2%；
办公楼4.5万平方米，增长0.5%；
商业营业用房12.18万平方米，下降32.8%；
其他用房3.4万平方米，增长1.1倍。
全年竣工商品房屋35.5万平方米，增长7.2%。
四、自筹资金占比重较高。
2007年，临汾市房地产开发企业到位开发资金14.1亿元，比上年增长58.9%，比投资完成额增幅高13个百分点，资金保障较好。
其中，自筹资金8.4亿元，增长69.8%，占到全部资金的54.8%。
五、商品房销售加快。
2007年，临汾市房地产开发企业商品房销售面积46.7万平方米，比上年增长26.7%。
其中，现房销售16.6万平方米，增长1.9倍；
期房销售30.08万平方米，减少3.6%。
商品房销售额11.4亿元，比上年同期增长57.8%。
其中，现房销售额4.4亿元，增长3.7倍；
期房销售额7亿元，增长10.8%。
六、土地购置大幅增加。
2007年临汾市房地产开发企业当年购置土地58.3万平方米，比上年净增35.6万平方米，增幅达1.6倍；
土地开发投资1亿元，完成开发土地面积41.6万平方米，分别增长23.8%和1.2倍。
七、商品房空置面积减少。
截至到12月末，临汾市房地产开发企业商品房空置面积5.3万平方米，比上年末减少12.7%，其中，空置1－3年的0.8万平方米，减少13.6%，空置三年以上的不足2000平方米，减少5.5%。
八、投资主要集中在平川县市。
分县市看，2007年临汾市商品房开发投资主要集中在平川县市，其中尧都区、洪洞县和侯马市，分别完成房地产开发投资8.3亿元、2亿元和1.9亿元，分别占临汾市房地产开发投资总额的61.3%、15.2%、13.1%，三县市投资额占到了全市投资总额的90%。
2.3.3房地产需求趋势
临汾房地产需求趋势近年来呈现以下特点：
1、品质与价格同步提升；
2、中小户型成为市场主流；
3、城西城东快速发展，成为临汾人民未来主要的居住区域；
4、商业物业需求量旺盛；
5、大量的煤老板将进入房地产行业从事房地产开发建设；
6、白领阶层、公务员、私营业主将成为市场消费的主力；
7、消费者的个性化需求将得到满足。
2.4项目周边区域发展状况
2.4.1区域概况
临汾经济技术开发区是1997年7月经山西省人民政府批准成立的省级开发区。
临汾开发区管委会作为临汾市人民政府的派出机构，行使部分省级经济管理权限，部分市级行政管理权限和市级综合管理权限，对开发区实行统一领导、统一规划、统一管理。
临汾开发区位于临汾市老城区的西北部，规划面积7.8平方公里，开发区地理位置优越、交通便利、通讯快捷、基础设施完善，服务功能齐全。
中小企业创业公司和担保公司可为企业提供创业的融资平台，房地产开发公司可为企业工程建设提供优质高效的服务。
临汾开发区通过利用国家优惠政策，营造一流发展环境，提供热情细致周到的服务，已成为中外投资者的沃土，创业者的乐园。
一、地理位置
临汾开发区位于山西省西南部，距离山西省省会太原市300公里，地理坐标为北纬36度，东经110度50分，海拔420米-457米。
开发区地处临汾市区北郊，在临汾市市区总体规划53平方公里范围内。
周边铁路公路四通八达，非常便捷。
二、自然环境
临汾开发区位于临汾盆地内，地处半干旱、半湿润季风气候区，属温带大陆性气候，四季分明，雨热同期。
气温特点冬寒夏热，光照全年为2417小时—2741小时，年平均气温介于8.6度—12.6度之间，年无霜期为193天—227天，年降水量为500毫米。
三、市场情况
临汾开发区下辖一个办事处，十一个社区居委会，总人口约4万余人，其中社区居民近2万人，人均年收入4152元；
城市居民人均年收入8104元，可支配消费能力为7132元。
四、基础设施
临汾开发区自成立以来，开发区通信设施先进，临汾移动生产大楼已投入使用，中国联通大楼正在建设中，电信、网通等生产大楼正在筹建中；
供排水管道已基本敷设完成，使用方便；
电力供应充足，可满足不同用户的需求；
集中供热站也在积极准备建设中，可满足客商的热力需要。
并不断加大基础设施建设投入资金，各种基础设施日益完善。
即将完工的九条主干道贯穿整个区域，主干道之间由支路相互连接，形成网络状分布的道路体系，使开发区内交通便捷，四通八达；
五、服务设施
临汾开发区服务设施齐全。
中国银行大楼矗立在开发区繁华地段，中国信合坂下信用社服务规范，业务量大，其所属的营业网点遍布各个社区，存贷款非常方便；
五洲休闲广场是集餐饮、住宿、娱乐为一体的多功能涉外三星级酒店，四星级唐尧酒店即将投入使用，另外还有金世纪娱乐城和滨江假日广场等场所，可满足不同阶层、不同人士的休闲消费需求；
开发区文化教育种类完整，有中学学校4所，职业培训学校2所，以及分布于各个社区的小学、幼儿园等，可为居民提供教学质量高、就读方便快捷的教育条件；
卫生医疗事业蓬勃发展，大型综合医院新立医院和临汾儿童医院，可为患者提供方便高效的就医条件，各社区医疗服务中心肩负着居民的就医重任；
开发区商贸市场建设带动了整个区域的经济发展，广奇家俱城是晋南最大的、档次最高的家俱市场，新星机电城和汽车专业市场繁荣了当地的市场氛围，拟建的汽贸博览城占地近200亩，是规范的、功能齐全的汽车市场；
写字楼、住宅楼、标准厂房的建设，更将为广大投资者提供优越的发展环境。
2.4.2区域发展规划
临汾开发区规划面积7.8平方公里，是以清洁型一类工业为主体，以科技和商贸为双翼的新型生态园林式经济区。
开发区规划结构呈三片二心结构。
“三片”：
西部为开发区主中心区，用地规模约4.5平方公里，此区北部为工业区，中部为中心区，南部为商住区；
东片用地规模约2.0平方公里，主要为居住区；
北片用地规模约1.3平方公里，为生态观光区。
“二心”：
西部依河汾路、中大街，形成开发区主中心；
东部以卫校为中心形成居住区中心。
临汾开发区规划居住人口8万人，规划期至2020年。
2.5.1区域板块竞争分析
为便于进行产品细分研究，按照临汾目前房地产发展趋势，可大致划分为三个区域，即老城板块、东城板块、西城板块（含开发区）进行分类竞争分析。
1、老城板块
老城板块为鼓楼南北大街与迎春街之间的城区部分。
本区域项目有裕祥花园、三和家园，潜在项目有新供和地产项目。
板块分析：
老城板块属于临汾市民概念中的市区，各项配套相对全面，但缺乏建设的生机和活力，在政府大的战略规划指导下，该板块仍然有一定数量项目出现，但体量和规模都不大，总体容量不大。
2、东城板块
东城板块为迎春街以东区域。
本区域项目有恒安第一城、九州花园、莱茵半岛等，潜在项目有派德森项目。
东城板块为政府重点发展区域之一。
作为东改的先驱，本区域已经有新项目暂露头角，但总体来看还处于萌芽状态，毕竟交通、市政以及配套等都处于初步开发建设阶段。
在未来两到三年内，可能出现繁荣景象。
3、西城板块
西城板块为鼓楼大街以西，包括向阳路以北以及开发区等。
主要项目有华远名邸、圣会·
家天下、博浩源馨城、滨河湾城市花园、广奇·
财富中心、滨江明珠等，潜在项目有御景水城，北城壕联片改造项目，源宏国际新城。
西城板块为临汾最有潜力和活力的区域。
目前该区的存在项目和潜在项目最多，容量最大，而且该板块紧贴母城，交通便捷，区域相对成熟。
预计一年内，临汾将出现大规模的住宅“西进”运动。
3项目优劣势分析
3.1项目优势分析
（1）项目位于临汾市区西北部经济开发区，是临汾最具宜居区域，区位优势绝佳。
（2）本项目是整体项目的一部分，整体项目体量大，规模全市第一，在本地绝无仅有，总占地1034亩，且地处城市最高尚的居住区域，属罕见的大型城市运营项目，具有无可比
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