户型面积配比任务书范本.docx

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户型面积配比任务书范本

十堰•东风阳光城Ⅱ期

房型面积配比

设

计

建

议

书

东风汽车房地产有限公司

二〇〇七年十一月八日

一、房型面积配比表

面积区间（㎡）

房型

套数

户数比

备注

85-90m2

2.2.1

180

23％

95-105m2

2.2.1＋1

210

27％

+1为多功能房

110-120m2

110-120+40m2

3.2.1

204

26％

22套配套子母套中母套

120-130m2

3.2.2

156

20％

150-160m2

4.2.2

22

3%

复式面积100-120m2

小复式

12

1%

总计

784

100.0%

注：

1、以上房型面积配比比例以《十堰·东风阳光城Ⅱ期项目策划报告》为主要依据。

2、面积区间为建筑面积，均包含公摊。

3、以上户型数量不包含公寓及子母套中子套单元。

二、房型的继承与创新

通过对武汉阳光城ⅠⅡⅢ期及十堰阳光城Ⅰ期销售情况的总结，我公司认为在这两个项目中，有几种房型整体设计比较成功的，市场销售情况比较好，可以借鉴地运用到十堰阳光城Ⅱ项目的房型设计中。

同时，十堰阳光城Ⅰ期房型设计中也存在一些不足，提请设计公司在Ⅱ期设计中改进。

此外，我们按照“产品差异化”的开发路线，结合十堰市场的需求状况，提出关于Ⅱ期房型创新设计的几点建议。

具体情况如下：

关于对武汉阳光城和十堰阳光城反映较好的房型

1、武汉阳光城Ⅲ期比较好的畅销房型参见附件2。

2、十堰阳光城Ⅰ期比较好的畅销房型如下：

、1#楼101m2“2房2厅1卫+多功能房”房型；

、3#楼124m2“3房2厅2卫”房型；

、3#楼139m2“4房2厅2卫”房型；

、5#楼114m2“3房2厅2卫”房型；

、5#楼128m2“3房2厅2卫”房型；

、顶层带阁楼（局部带露台）；

、层高较高的公寓；

关于对十堰阳光城房型中局部设计较好部位

从十堰阳光城Ⅰ期的销售情况和十堰客户的反馈来看，Ⅰ期房型中有以下部位设计是比较好的，得到了市场的认可，可在Ⅱ期房型设计中借鉴：

1、多层坡屋顶，顶层带阁楼及局部带露台；

2、“两房两厅+多功能房”的多功能房设计；

3、7#楼小高层“四房两厅+入户花园”中的入户花园的设计；

4、双阳台设计即：

南向观景阳台和北向生活阳台设计；

5、南向观景宽阳台设计（注意后期的封闭、空调的摆放）；

6、书房、卧室低台飘窗设计；

7、套内储藏空间的利用设计合理；

关于十堰阳光城Ⅰ期房型设计存在的不足

1、大部分住宅公摊面积大，公摊率较高，得房率较低；

2、购房业主普遍反映Ⅰ期房型均存在厨房偏小；

3、二层公寓走廊过宽，公摊率较大，卫生间面积过大；

4、“八角型”异型房间作为客厅（视觉通透，采光通风好）接受程度较高，作为卧室（形状不规则，不方便使用）接受程度较低；

5、部分顶层房型阁楼未设置“老虎窗”或设置不足，影响采光。

关于十堰阳光城Ⅱ期房型创新设计的建议

十堰阳光城Ⅱ期房型创新设计按照“产品差异化”的创新原则，提出如下几点建议：

1、创建“子母套，三代居”单元

所谓“子母套，三代居”指在同一单元内有一大一小两个相互联系又相互独立户型，这种户型对应的是一种新的生活观念：

核心家庭与长辈既要亲情共处，又要有各自的私密空间。

此房型建筑面积可设置40m2左右。

2、创建“复式小户型”单元

小面积往往因为平面空间有限很难设计，而根据成熟市场的营销经验，将小面积单元设计成复式结构的小户型房，往往会受到市场的关注。

由于高度增加，可以达到5.6米，同时可将5.6米层高分割成起居室和卧室两个独立的生活空间，一层可设置客厅、厨房和公卫，二层设置卧室卫生间，使得空间加大，提高了空间利用率，实现“小面积、大空间”创新设计。

此房型建筑面积可设置为100-120m2。

3、多层坡屋顶，顶层户户带阁楼露台

根据十堰阳光城Ⅰ期的销售情况，我们建议Ⅱ期的多层物业的顶层仍采用坡屋顶带阁楼设计，根据情况设置露台，尽可能做到每户有一个露台，并考虑太阳能热水器的有序摆放。

4、多层的底层设置入户花园

多层在没有架空车库的底层可通过设置室外入户花园等方式，创造营销卖点，提升底层销售价格；有架空车库的底层，在规划允许前提下，可将底层架空车库伸出建筑物标准层外轮廓线，深出的尺寸需满足停放车辆的长度要求。

深出的部分可作为车库上方住宅一层的平台，同时也可实现半地下车库停车面积增加的目的。

三、房型布置的建议

房型分布部位的建议

1、为方便营销管理工作，同类型房型宜集中布置于同栋楼内，每栋楼房型原则上不超过2种（边单元除外）；

2、鉴于项目存在分两阶段开发的可能，建议将“2.2.1”、“2.2.1+1”“3.2.1”及“3.2.2”分别按约一半的比例在一、二组团分开布置，以增加单个开发阶段房型的多样性，避免某种房型集中在一个组团内。

3、小高层的房型布置建议：

考虑小高层公摊面积大，得房率相对较低的特点，原则上以布置中、大面积的房型为主，端单元布置大面积房型，中间单元布置中等面积房型。

具体建议如下：

8#楼11#楼区位及景观资源较优，宜布置“四房”，中间单元布置“三房”。

12#13#楼位于项目用地北端，北面靠山，建成后北向面临高挡土墙，区位及景观资源相对较差，同时考虑小高层公摊率的影响，中间单元宜布置含多功能房的“两房”，端单元可设置“子母套”（子套在小高层布置主要考虑老人方便）；

4、多层楼栋端单元宜布置中大面积的“三房”，中间宜布置“两房”；

5、“子母套，三代居”套型中的大套房型宜为“3.2.1”；

6、顶层单元的设置建议

Ⅱ期的顶层单元可设置“多层坡屋面带阁楼露台”，同时注意“老虎窗”的合理设置。

十堰阳光城Ⅱ期房型布置分布建议表（见附件1）

住宅公摊率的建议

Ⅱ期户型设计中，要尽可能降低公摊率，提高得房率。

除“子套单元”和“复式小户型”及公寓三种房型外，其他房型公摊率要较Ⅰ期普通多层住宅（公寓除外）平均公摊率（约11-13%）有所降低。

四、户型设计的基本要求

1、基本原则：

套内客厅、主卧、观景阳台南向布置，公卫、厨房及生活阳台北向布置。

套内空间尽可能做到动静分区、干湿分区，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性；

2、户型设计应考虑结构的经济性和合理性。

本项目所有房屋均为框架结构，方案设计时，结构应尽可能规整对位，有地下车库的，应考虑柱网规整布置及竖向管线合理布置，达到车库的有效使用；

3、所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端单元户型的创新设计，以便最大限度地提高销售单价；

4、可考虑通过设置客厅落地飘窗、多边形观景窗等形式增强各种面积的房型在档次、功能及品质上的差异和特点；

5、户型面积在85m2以上的住宅，公卫均需考虑洗浴分离，有独立的洗衣机位；

6、厨房的长边轴线尺寸影响到餐厅尺寸，因此长边尺寸至关重要，建议不低于3.0m；

7、餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道混合；

8、避免暗卫、暗厨（个别主卧卫除外）；

9、注意管井的合理设置；

10、以上建议，在实际设计中宜灵活利用、合理把握。

五、具体户型的设计建议

1、“子母套”中子套单元的设计建议

1功能设置建议

在“子母套，三代居”房型中作为子套单元供老人使用，要考虑老人特殊使用要求，同时，设计要考虑兼容性，业主需要时可实现将两套打通变成“四房”。

子套小户型设计应确保“三个一”基本功能，即确保1卧+1卫+1厅。

此房型具体布置位置参见《户型面积布置分布表》，做法可参考附图。

子套中“1卫”设计要考虑老人的特殊使用要求，主要考虑设置面盆、座便、浴缸，不考虑设置洗衣机位。

面积设置建议

作为“子母套，三代居”中的子套单元，建筑面积控制在40m2左右。

尺寸设计建议

“1卧”开间尺寸3600-3900，“1卫”开间尺寸1800-2100。

2、“复式小户型”单元的设计建议

功能设置建议

“复式小户型”实现“两房两厅两卫”的使用功能。

一层和二层可分别设置成起居室和卧室两个独立的生活空间，其中一层可设置客厅、餐厅、厨房和公卫，二层设置卧室、卫生间和阳台，可考虑客厅一、二层贯通。

面积设置建议

“复式小户型”总面积100-120m2，单层面积50-60m2。

其中，一层客厅面积不小于20m2，餐厅面积不小于9m2，厨房面积不小于6m2，卫生间面积不小于5m2。

二层客厅部位与一层贯通，主卧面积不小于15m2，次卧（多功能房）不小于9m2。

尺寸设计建议

一层：

客厅开间尺寸不低于3900，餐厅长边轴线尺寸不低于3000，卫生间开间尺寸不低于1800；

二层：

主卧开间尺寸不低于3300，次卧（或多功能房）开间尺寸2700-3300，卫生间开间尺寸不低于1800。

3、两室两厅一卫

1此户型以紧凑、适用为原则，客厅、主卧南向布置；

2为增加两房的实用性，可采用双阳台设计，南向与客厅连接设置观景阳台，北向与餐厅及厨房连接设置生活阳台；

3客厅开间3900-4200，主卧开间3600-3900，次卧3000-3600；

4厨房宜为2400*2700，北向设置，可侧面连接生活阳台；

5餐厅长边轴线尺寸不宜小于2700；

6公卫设计以实用为原则，公卫开间1800-2100。

4、两房两厅一卫+多功能房

可借鉴十堰阳光城Ⅰ期“2.2.1+1”户型设计，但需注意厨房尺寸作相应放大。

5、三房两厅两卫及三房两厅一卫

1此户型以舒适为设计原则，布置以3*2*1为主要户型，可部分考虑3*2*2户型；

2客厅开间4200左右，主卧开间3600-4200；

3厨房宜为2400*3000；

4餐厅长边轴线尺寸不小于3000；

5公卫、主卫不小于1800*3300，3*2*1的公卫可以适当做大一些，但尺寸不宜大于2100*3600；

6部分主卧可作衣帽间以增强主卧实用功能；

7主卧可设置飘窗作为观景空间。

6、四室两厅两卫

1此房型以舒适为设计原则；

2客厅开间4200-4800，主卧开间不小于3900-4200；

3厨房宜为2400*3000，可连接工人房；

4餐厅长边轴线尺寸不小于3000；

5设置小面积的入户花园以增强四房功能；

6公卫、主卫不小于1800*3300，公卫可以适当做大一些，但尺寸不大于2100*3300；

7主卧可设置飘窗作为观景空间。