鲜活农产品物流建设项目可行性研究报告.docx
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鲜活农产品物流建设项目可行性研究报告
X鲜活农产品物流建设项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
第一章概论…………………………………………3
一、项目概述………………………………………3
二、项目编制依据………………………………………3
三、承办单位概况………………………………4
第二章市场需求分析…………………………………5
一、物流园区的发展背景…………………………5
二、项目发展概况………………………………………8
第三章投资估算与资金筹措…………………………15
一、投资估算编制说明…………………………………15
二、投资估算……………………………………………15
第四章项目实施进度安排……………………………22
一、项目实施阶段安排…………………………………22
二项目实施费用预计…………………………………23
第五章园区建设项目实施建议………………………23
一、对园区建设项目的实施提供宏观环境支持………23
二、明确物流园区在物流开发和发展中的地位………23
三、抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障…………24
四、引导和培育市场需求……………………………26
五、建立科学的园区建设发展机制……………………26
第六章园区运作系统设计……………………………26
一、运作系统框架………………………………………26
二、园区内物流整体运作设计…………………………32
第七章效益预计…………………………………………35
一、投资收回预计……………………………………35
二、促进农业产业化发展……………………………35
三、促进农民增收…………………………………35
四、促进全市经济发展…………………………………35
第八章结论与建议………………………………………36
第九章财务报表………………………………………36
第十章附件………………………………………………37
第一章概论
一、项目概述
1、项目名称
XX鲜活农产品物流建设项目
2、项目承办单位
X
3、法定代表人
4、项目建设地址
项目拟建地区、地点:
X东山过境高速公路以东，X连接线以南，小槐沟以北，X村以西的地块。
5、建设规模
本项目总用地面积为100亩
二、项目编制依据
1、《X市“十一五”道路货运暨现代物流发展规划》
2、X省政府《关于加快服务业发展的实施意见》（2008.4.15）
3、《X市经济和社会发展十一五规划》（2008.3.8）
4、“X省拟打造百个物流企业”（X商报 2008-5-13）
5、《X物流园区的建设》报道（2006年12月）
6、《X省建筑安装工程预算定额》晋建标字［2005］
7、《X省建设工程其他费用暂行标准》晋建标字［2005］
三、承办单位概况
X始建于2000年8月，原名X钧新科技发展有限公司,于2007年7月10日正式更名为X,注册资本为500万元，总部位于X市杏花岭区小沟坡东街6号白龙花园，基地设在杏花岭区中涧河乡X村西口，东山过境高速公路东出口南侧，交通便利，是一家集生态科学、农林业技术开发，胚胎工程、畜牧养殖研究，物流仓储、房地产开发及荒山绿化等为一体的综合经济实体。
公司组织机构健全，更设有专门的科研机构、培育中心、养殖基地等，现有职工40多人（80%具有大专以上学历），其中有高级管理人员10人，专业技术人员20多人。
经过6年多的迅猛发展，公司现拥有总资产达2000万元，年利润在100万元以上。
公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程的开发建设。
公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程的开发建设。
公司目前正在引进新的技术，吸收资金短期内建立股份制企业。
公司全体员工本着超前、承担、诚信的经营理念，把公司建设成为技术、设施、服务、规模等综合指标X第一的多元化的集团公司。
第二章市场需求分析
一、物流项目的发展背景
1．1对物流概念的理解
根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：
物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。
这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。
物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。
现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。
①对物流运作功能的理解
物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
②对物流增值功能的理解
物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
③物流信息功能的理解
物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
④对物流价值功能的理解
物流是通过降低企业运输及配送费用。
实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。
随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。
在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。
随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。
1．2物流园区的战略意义
物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面。
1.2.1对经济社会发展的促进作用
对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：
①培育新的经济增长点
流园区的建设，有利于物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进本市现代物流与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济增长点，为本市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。
②创造经济发展的环境水平创造了条件。
1.2.2对物流系统及功能的完善作用
区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、城市之间、城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物
加快建设物流园区，将创造以杏花岭区为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展流管理与组织系统提出了较高要求。
①完善物流设施系统
建设物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的物流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。
②完善物流功能系统
由于物流园区的内涵决定了物流园区应设置于交通运输枢纽，因此，开发和建设物流园区，将会使X市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于X市市域范围内的物流合理组织。
1.2.3对物流效率和企业效益的提高作用
建设物流园区，将大大改善以杏花岭为中心的经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。
二、项目发展概况
2.1加快项目规划建设的背景
随着全球经济一体化和我国经济建设的长足发展，党和国家把流通现代化改造和现代物流发展提到了国家经济发展战略规划和重要应对措施的高度，并把发展现代物流业作为“十五”期间三大重点任务之一。
国家相关部门出台了一系列有利于促进流通现代化和物流产业发展的政策意见。
特别是国家交通部多次开会和通知，要求加快现代物流业的发展，加快公路主枢纽及物流园区建设。
X是全国的老工业基地，X是全国的老工业城市，又处于中部经济欠发达地区。
近年来，虽然通过艰苦的经济结构调整，经济运行开始步入健康稳步发展阶段，但与沿海发达地区相比还有很大的差距。
所以走新型工业化和流通现代化的道路，加快产业结构和流通结构调整，加快交通资源和商贸资源整合，加快港站枢纽和物流园区基础设施建设，实现大运高速公路经济带中轴辐射突破性发展，即成为X省和X市两级政府第一位的战略性任务。
XX物流园区建设项目是现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设对杏花岭区和X市经济流通实现跨越式发展具有举足轻重的作用。
正因如此，加快杏花岭X“物流产业经济园区”建设，引起了市委、市政府主要领导的高度重视。
2.2项目建设的必要性
在2006年10月22日举行的“X市现代服务业推进会”上，省委常委、市委书记申维辰为我市现代物流的发展描绘了这样一幅宏伟蓝图：
X市依托区位优势和比较优势，以现代化、规范化和专业化为标准，以综合交通运输体系和信息网络平台为支撑，以现代物流企业为载体，以体制创新和技术装备现代化为手段，构建多层次、符合市场经济规律的社会化、专业化现代物流体系，成为黄河中游区域物流中心，在全国形成影响力和号召力。
X财经大学经济学教授靳共元认为：
“现在，发展现代物流业在我市已经占据了天时、地利、人和，而目前我市物流业仍是建设‘X经济圈’的软肋之一。
目前，X与发达地区相比，主要差距就在现代服务业。
”
面对目前服务业物流发展存在的诸多问题，《X市“十一五”道路货运暨现代物流发展规划》中，展现了X市建设五大物流中心的宏伟蓝图。
今年4月，省政府出台了《关于加快服务业发展的实施意见》，其中把我市建设成现代能源原材料物流中心被列为发展重点。
市委、市政府明确提出：
“把大力发展现代服务业作为X市创建新型城市的战略选择”。
强调现代物流业依托交通干线和网络,建立以X为中心、以大同和侯马为主要节点的物流格局。
X是全省六大物流园区之首，由此看来，我区X“物流产业经济园区”项目的建设,符合X市特殊的区位特点和能源等优势，此项目的建设无论对杏花岭区、还是对X市发展现代物流业必将起到积极的推动作用。
2.3项目在行业中的地位
我省促进现代物流发展措施正式出台，预计到2010年，拟投资360亿元，打造100多个经济和社会效益均佳的物流项目。
本项目属于杏花岭区“物流产业经济园区”建设的项目，而“物流产业经济园区”建设的项目已被列入X市政府的重要议事日程。
该项目符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求，项目建成后可望作为大运高速公路资源整合和经济带建设的重要组成部分。
2.4项目建设的目的
本项目的建设实施为实现X出口道路周边的经济园区现代化，吸引区内外客商投资发展现代物流、仓储、商贸服务业和文化娱乐业，逐步把我区建成人流、物流、资金流和信息流的商贸服务大区，为我区及X市的经济建设增加新的经济增长点。
2.5项目拟建的理由与重要性
2001年，根据X省国民经济和社会发展“十一”计划，省交通厅在X交通发展“十五”规划中提出了实施“3216”工程的战略目标，其中的“2”即建设物流基础设施和信息网络两个平台；“6”即建设高速公路网、客货场站网、快速客运网、物流配送网、汽车维修网、信息服务网六个网络。
2002年7月，根据省委、省政府构建大运高速公路经济开发带,X-—榆次（晋中）经济一体化发展和X市经济率先发展的战略布署，结合X公路建设跨越式发展、现代物流模式的创新发展需要，吸取各省市公路主枢纽建设的经验和教训，针对原《X公路主枢纽整体布局规划》货运系统是根据20世纪90年代中期X市社会经济和城市建设发展水平及公路货运功能存在着：
建设规模太小、功能单一、低水平重复建设、场站布局和功能已不能适应目前社会经济、城市建设、现代交通、现代物流发展需要等问题，提出了《规划》调整意见。
将原规划的三营盘、贾家庄、东社、剪子湾、阳曲五个货运站布局调整为松庄、小王村、X、西北环等六个货运市场暨物流中心。
杏花岭区委、区政府在《2004年国民经济和社会发展计划草案》的报告中指出：
无论从公路货运现代化站场的筹划，还是物流基础设施的建设计划，都已在省、市、区各级政府战略发展规划之中。
在省市全局发展的环节中，我区的“物流产业经济园区”项目已被市政府列入重要议事日程。
2.6项目建设的可行性
2.6.1得天独厚的区位优势：
“X物流园区”地处城乡结合部，地域广阔，自然环境较好，空气清新，无污染。
几乎无居民区和村落，有利于整体规划布局开发。
2.6.2快捷便利的交通资源：
X物流园区位于X环城高速公路X出口南侧，东邻大运高速公路经济开发带，南接市区道路网络，西靠太铁运输专用货场。
杏花岭区政府已完成“接通X出口连接线、打通我区北部东出口，形成环城交通网”项目建设。
交通条件交通网络的形成为本项目建设奠定了硬件基础。
2.6.3环保及社会效益显著：
仓储物流业属于低污染或无污染行业，投入少，见效快，经济效益高。
X物流园区地理位置较高，可鸟瞰X市区，处于X市上风口。
在此规划发展仓储物流园区，不仅符合X市环保的要求，还增加大量的就业机会，而且也不会对X市生态环境的改善增加压力。
2.6.4千载难逢的发展机遇：
国家中部崛起战略和部分县区享受“西部开发”相关政策扶持，X市正面临地区均衡发展的政策机遇。
国家统筹区域协调发展，中部地区将逐渐形成享受西部和东北老工业基地相同或相近的政策待遇。
改变中部地区处于政策“边缘区”的不利局面，有利于X市把握新的机遇，发挥比较优势，积极向国家争取实质性政策和项目支持，实现加速发展。
X市城市化步伐的加快，促使城市功能不断加强，城市品味进一步提高，城市辐射功能也逐步加大。
都将为X市现代物流的发展提供有利条件、创造一个千载难逢的发展机遇，这对我公司将承建的“X物流园区项目”同样提供了不可多得的发展先机。
2.7项目规划建设的指导思想
以党的十七精神为指导，依国家“十一”计划为框架，按照《X省现代物流“十一五”发展规划》以“资源型”物流为核心，加速发展区域基本物流业态，形成沟通城乡、有利区域经济发展的现代物流服务体系；按照X市委、市政府“大力发展现代服务业”作为建设创新型城市的战略要求，以加快建设促进发展为主题，以提高效率与效益及优化环境为目标，努力构建货运物流和仓储网络体系。
2.8项目规划建设的原则
坚持货运主枢纽功能与物流园区功能相结合，相互依托、相互促进，提高效益；坚持立足近期，着眼长远相结合，与时俱进，适度超前，留有余地；坚持政府规划、政策指导、行业管理、企业主体、市场运作相结合，注重经济效益和社会效益；坚持园区基础设施建设与生态环境建设相结合，绿化园区、美化环境，创建生态园区。
2.9项目建设选址
经多次深入现场勘察比选，最终选定在杏花岭区中涧河乡X地区，具体位置是X东山过境高速公路以东，高速公路X出口以南，丈子村以西的地块。
园区选址东邻大运高速公路经济开发带，可辐射阳泉、石家庄；南接市区道路网络，可直至临汾、运城；西靠太铁北站运输专用货场，可连接我国西部地区；北可连接忻州、大同。
园区选址又紧邻太钢集团有限公司和X市尖草坪小商品批发市场。
此外附近有6条公交路线通过。
在此规划建设X物流园区有利于促进商流、物流、资金流、信息流的高效合理流动，有利于拓展大运经济带的构建，促进多式联运和综合运输体系的形成，有利于整合杏花岭区经济资源并拉动区域经济的发展。
2.10项目建设总体规模
2.10.1X物流园区建设总规模：
计划总用地6.46公顷，合97亩。
净用地4.33公顷，合65亩。
其中：
建筑占地面积20亩，停车场占地10亩，平面堆场占地15亩，场区道路占地10亩，场地绿化占地10亩。
园区建设估算投资9400万元。
资金来源为：
政府投资3000万元，企业投资3400万元，银行贷款3000万元。
2.10.2总建筑面积：
25600平方米。
其中：
办公、管理、展销中心建筑面积6700平方米，仓储、配送中心建筑面积9400平方米，调度中心建筑面积800平方米，产品加工中心建筑面积3800平方米，检验中心建筑面积1200平方米，公寓建筑面积2500平方米，后勤服务中心建筑面积850平方米，公厕建筑面积290平方米。
其它配套设施建筑面积1100平方米。
2.10.3项目建设布局规划
X物流园区将设置：
仓储区、货物配送处置区、综合服务区三大区域。
其中仓储区又分为工业生产资料仓储区、农副产品仓储区。
2.11项目分析
2.11.1市场需求预测分析。
本项目作为我区现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设将对杏花岭区以及X市经济流通实现跨越式发展具有举足轻重的作用。
2.11.2估计产品生命周期及可经营承包责任制时间。
预计二期工程竣工后的2010年可实现营业收入2182万元，上缴国家税收400多万元。
预计正常营业情况下，9400余万元的投资回收期限为9年。
第三章投资估算与资金筹措
一、投资估算编制说明
本估算为鲜活农产品物流中心的投资估算。
共用地面积6.46公顷，净用地面积4.33公顷，总建筑面积25540㎡。
〈1〉、本工程的方案设计图纸及方案设计说明。
〈2〉、《X省建筑工程投资估算指标》二〇〇三年。
〈3〉、《X省建筑工程消耗量定额》二〇〇五年
〈4〉、《X省建筑工程其他费用暂行标准》。
〈5〉、《民用建筑可行研究与投资估算快速报价》。
〈6〉、《建设项目经济评价方法与参数》。
〈7〉、建筑物均按节能建筑考虑。
〈8〉、本估算未含征地费投资在内。
二、投资估算，见下表
投资估算
序号
工程费用名称
取费基数
工程造价
（万元）
备注
一、
工程费用
1
办公管理展销中心
F=6700m²
（1）
地基处理
6700m²×80元/m²
53.60
（2）
土建
6700m²×1350元/m²
904.50
（3）
商品砼
6700m²×140元/m²
93.80
（4）
商品构件
6700m²×80元/m²
53.60
（5）
室内外装饰
6700m²×400元/m²
268.00
（6）
给排水
6700m²×40元/m²
26.80
（7）
消防
6700m²×60元/m²
40.20
（8）
暖通
6700m²×60元/m²
40.20
（9）
电照电力
6700m²×200元/m²
134.00
（10）
弱电
6700m²×80元/m²
53.60
（11）
电梯
1部×25万元/部
25.00
小计
0
2527.31元/m²
2
仓储配送中心
F=9400m²
（1）
地基处理
9400m²×50元/m²
47.00
（2）
土建
9400m²×1300元/m²
1222.00
（3）
商品砼
9400m²×120元/m²
112.80
（4）
商品构件
9400m²×80元/m²
75.20
（5）
室内外装饰
9400m²×180元/m²
169.20
（6）
给排水
9400m²×50元/m²
47.00
（7）
消防
9400m²×80元/m²
75.20
（8）
暖通
9400m²×100元/m²
94.00
（9）
电照电力
9400m²×180元/m²
169.20
（10）
弱电
9400m²×60元/m²
56.40
小计
2200元/m²
3
调度中心
F=800m²
（1）
地基处理
800m²×80元/m²
6.40
（2）
土建
800m²×1180元/m²
94.40
（3）
商品砼
800m²×140元/m²
11.20
（4）
商品构件
800m²×60元/m²
4.80
（5）
室内外装饰
800m²×180元/m²
14.40
（6）
给排水
800m²×40元/m²
3.20
（7）
消防
800m²×40元/m²
3.20
（8）
采暖
800m²×60元/m²
4.80
（9）
电照电力
800m²×180元/m²
14.40
（10）
弱电
800m²×50元/m²
4.00
小计
0
2010元/m²
4
产品加工中心
F=3800m²
（1）
地基处理
3800m²×80元/m²
30.40
（2）
土建
3800m²×1400元/m²
532.00
（3）
商品砼
3800m²×140元/m²
53.20
（4）
商品构件
3800m²×60元/m²
22.80
（5）
室内外装饰
3800m²×280元/m²
106.40
（6）
给排水
3800m²×100元/m²
38.00
（7）
消防
3800m²×40元/m²
15.20
（8）
采暖
3800m²×70元/m²
26.60
（9）
电照电力
3800m²×200元/m²
76.00
（10）
弱电
3800m²×60元/m²
22.80
小计
0
2430元/m²
5
检验中心
F=1200m²
（1）
地基处理
1200m²×80元/m²
9.60
（2）
土建
1200m²×1300元/m²
156.00
（3）
商品砼
1200m²×140元/m²
16.80
（4）
商品构件
1200m²×80元/m²
9.60
（5）
室内外装饰
1200m²×350元/m²
42.00
（6）
给排水
1200m²×60元/m²
7.20
（7）
消防
1200m²×40元/m²
4.80
（8）
采暖
1200m²×60元/m²
7.20
（9）
电照电力
1200m²×200元/m²
24.00
（10）
弱电
1200m²×60元/m²
7.20
小计
2370元/m²
6
公寓
F=2500m²
（1）
地基处理
2500m²×80元/m²
20.00
（2）
升级会员 