一行业宏观环境精.docx
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一行业宏观环境精
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1.珠海房地产行业环境
1.1珠海城市经济总量………………………………………………………………………2
1.2珠海城市人口……………………………………………………………………………3
1.3珠海城镇居民年人均可支配收入………………………………………………………3
1.4政府发展战略……………………………………………………………………………4
1.5城市规划战略……………………………………………………………………………4
1.6重大交通基础设施………………………………………………………………………5
1.7重大经济项目……………………………………………………………………………6
2.2006年上半年房地产行业发展概况
2.1一级市场（土地市场）…………………………………………………………………7
2.2二级市场（新建商品房市场）…………………………………………………………8
2.3三级市场（二手房交易市场）…………………………………………………………17
2.4房地产金融……………………………………………………………………………18
2.5国六条对本地市场的影响……………………………………………………………19
3．影响行业未来走势因素分析及预测
3.1短期走势分析（2006年年底前）………………………………………………………20
3.2中期走势分析（1～3年）………………………………………………………………22
3.3长期走势分析（3～5年）………………………………………………………………24
2006年1～6月珠海房地产市场分析报告
1.珠海房地产行业环境
1.1珠海城市经济总量的
2006年上半年，珠海市经济继续平稳增长，发展继续加快，速度再创近年新高。
1.1.1GDP创同期新高：
2001—2005年珠海经济增长平稳，GDP总量年均增幅13.9%；2006年上半年珠海市GDP总量达到346.84亿元，同比增长16.2%，增速同比加快3.4个百分点，创“九五”以来同期新高，完成全年预期目标的47.7%。
图1.2001~2005年珠海GDP总量变化图
————数据来源:
珠海市统计信息网
图2.2001~2005年珠海GDP增长情况图
————数据来源:
珠海市统计信息网
1.1.2固定资产投资稳步增长：
2006年上半年完成全社会固定资产投资总额115.63亿元，增长17.8%，增幅同比回落8.9个百分点，低于全国同期29.8%平均增幅。
分区域看，香洲、斗门、金湾均衡增长，增幅分别为17.9%、16.7%和17.6%。
1.2珠海城市人口
图3.2001~2005年珠海市常住人口变化图
————数据来源：
珠海市统计局历年珠海市国民经济和社会发展统计公报
1.2.12001—2005年珠海市常住人口增长平缓，年均增幅1.71%；
1.2.2珠海市常住人口从1990年60.2万人增加到2005年的141.57万人，表明珠海自上世纪九十年代以来人口增加主要途径为外来移民。
1.2.3珠海市新增户籍人口，其中约40%属于购房入户。
1.3珠海市城镇居民年人均可支配收入
图4.2001~2005珠海市城镇居民年人均可支配收入变化图
2001—2005年珠海市城镇居民人均可支配收入变化图
15869.91
15320.16
16602.13
18346.54
18908
0
5000
10000
15000
20000
2001
2002
2003
2004
2005
居民年收入（元）
————数据来源：
珠海市统计局历年珠海市国民经济和社会发展统计公报
1.3.12001—2005年珠海市城镇居民年人均可支配收入增幅不大，但增长平稳，年均增幅为5.68%；2006年上半年城镇居民年人均可支配收入9259.54元，同比增长5.7%，增长速度基本与前五年持平。
1.4政府发展战略
1.4.1国务院审定的《珠海市城市总体规划（2001~2020）》中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”
1.4.2珠海市委市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局
1.4.3提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。
1.5城市规划战略
1.5.1“135”规划内容：
“135”行动计划，即《珠海市近期城市规划建设管理实施纲要》（简称135行动计划），
计划在五年内投资近百亿元资金打造一个全新的珠海。
“135”行动计划的核心是指通过
五年的努力使珠海“一年见美、三年变优、五年显特”。
“一年见美”――到2007年底，通过提升人居环境的外在质量，实现城市环境的净化、
绿化与美化。
“三年变优”――到2009年底，城市空间结构更完善，城市服务功能提升，
城市品质明显优化。
“五年显特”――到2011年底，通过全面提高城市规划、建设、管理水平，凸显海滨山水城市魅力，形成鲜明的珠海城市特色。
届时全市总人口控制在185万人，城市化水平93%，城市绿化覆盖率60%以上，每年城市空气质量二级以上天数355天，城市集中式饮用水源水质等多项达标率均达到100%，城镇污水集中处理率达到80%，城镇生活垃圾无害化处理率100%。
“135”行动计划进一步提出，到2030年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸区域性中心城市。
城市主要职能为：
区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。
1.5.2“135计划”为城市带来的影响：
改善城市环境，给予明确的城市定位，并制定出具体的时间进度和阶段性目标，是“135计划”可具操作性的具体体现。
计划的实施对于提升珠海的城市竞争力将会发挥重大的作用，同时也进一步提升了珠海的城市居住价值，对珠海的房地产市场起到了较大的促进作用。
1.6重大交通基础设施动态
1.6.1港珠澳大桥前期的25项论证工作已完成23项，并列入广东省“十一五”规划重点项目
1.6.2广珠铁路已开始招商工作
1.6.3粤西沿海高速公路珠海段已建成通车
1.6.4江珠高速公路将于2006年底前通车
1.6.5太澳高速公路（广珠西线高速）正在顺利推进中
1.6.6105国道上冲段改建工程、珠海大道改造工程、及京珠高速公路珠海出口段、金凤路、南横路、三台石路北段等城市交通干线项目均已启动
1.6.7广珠轻轨预计今年年底全面开工
随着“一桥、两岸、双港”、“八纵八横”“两铁一网”的海陆空交通体系的逐步完备，珠海的区位角色将有质的变化，经济总量、城市职能也将有质的飞跃；
1.7重大经济项目动态
1.7.1拉斯维加斯金沙集团投资150亿美元横琴岛度假胜地工程，预计2006年底动工。
1.7.2海泉湾度假城已经开业；
1.7.3珠海机场与香港机场合作协议已签订；
1.7.4珠海港区2个5万吨级集装箱码头，珠海电厂三期工程，广东省第二个LNG接收站等重大项目也取得重要进展。
重大经济项目为珠海经济发展打开上行通道，让政府的发展战略得到实质上的落实，成为珠海未来经济发展的强劲引擎。
2.2006年上半年房地产行业发展概况
◎一级市场供应成交均减少；
◎二级市场新开工面积增幅较大；
◎二级市场成交量下降；
◎二级市场成交均价攀升；
◎三级市场成交宗数、成交面积、成交均价均下降；
2.1一级市场（土地交易市场）
2.1.1供应量
2006年上半年，珠海市国有土地资源局共发布挂牌出让土地4宗，用地面积共计25.63万㎡，其中香洲区2宗，共4.7㎡，其他区域2宗，共20.93万㎡。
2.1.2成交量及成交分析
2.1.2.1成交量：
4宗出让土地只有香洲区1宗成交，成交面积1.14万㎡，总成交金额5755.36万元，楼面地价2510元/㎡。
图5.2003~2006年上半年土地挂牌量和成交量走势图
————数据来源：
珠海市国土资源局
2.1.2.2成交分析
2006年上半年土地市场表现波澜不惊，推出土地的成交比例仅为4.5%，远低于2003－2005年的63.2%～88%的水平，形成较大反差（人民东路成交地块，由于周边生活配套齐全、容积率低、总价不高，吸引了近十家企业竞投，成交价格创出老香洲土地单价新高）。
安诚研究认为，主要原因有以下两点：
◎挂牌土地有两宗面积较大的位处西区，市场成熟度较低，开发难度较大；
◎拍地正值国六条新政颁布，开发商拿地态度渐趋谨慎。
2.1.2.3交易价格分析
2006年上半年唯一一宗成交土地的楼面地价是2510元/㎡，按一般房地产开发流程来估算其推出时各项成本支出（包括土地成本、建造成本、资金成本、营销成本、税金、开发管理成本等），推算出其成本为4600元/㎡左右，再以开发商获取销售额的20%利润来计算，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该区域5000元/㎡左右的市场价格。
说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。
2.2二级市场（新开发商品房市场）
2.2.1供应方面
2.2.1.1供应主体
虽然2006年上半年末政府出台国六条调控市场，但整体而言，珠海房地产开发商对市场的心态依旧乐观，开发市场呈现出以往不同的显著特点：
◎其他行业资金介入：
珠海良好的房地产发展形势以及丰厚的利润，使以前没有涉及房地产业务的企业也纷纷进入这一领域；
◎外来实力发展商进入：
由于历史原因，本土中小规模发展商统领了珠海的房地产市场，本地品牌华发地产一枝独秀，但随着城市经济的快速发展，城市魅力日益显现，外地实力开发商开始看好珠海的市场，近年来已有多家外地房地产企业进驻珠海，香港和记黄埔、中国远大集团均增加在珠海的开发量，万科地产、金地集团、中化方兴、方圆集团等在珠海的地产项目已经进入实质性的运作阶段；
◎本地品牌开发商土地储备的步伐加快：
看好珠海的后续发展潜力，本地品牌开发商频频增加土地储备，作为珠海地产龙头的华发地产更是土地储备充足，截至目前，据媒体报道，该公司储备的可供开发的土地达140万平方米，可建筑面积200万平方米以上，多数地块已经动工，且可供未来3至5年的持续开发，2006年其累积有建筑面积100万平方米的项目开工。
2.2.1.2房地产开发投资
◎房地产开发投资继续保持快速增长。
2006年上半年，珠海市共完成房地产开发投资27.2475亿元，同比增长23.79%，略低于全国同期24.2%平均增幅；
其中，住宅类完成开发投资190627万元，同比增长43.35%，涨幅较快，住宅类仍是投资重点。
从图6可以看出，2001年至2004年珠海市房地产业开发投资额年均增幅5.4%，而05年开始房地产开发投资出现大幅上升，2005年、2006年上半年房地产开发投资额分别保持了22%左右的增长速度。
图6.2001~2006年上半年珠海房地产开发投资额增长情况图
————数据来源:
珠海市统计信息网
◎全社会完成固定资产投资额占GDP比重有逐年变大趋势
2006年上半年全社会完成固定资产投资额占GDP总量的33.43%，而这个数值从01年至05年的变化看有逐年变增大的趋势。
图7.2001~2006年上半年珠海固定资产投资占GDP比例变化图
————数据来源:
珠海市统计信息网
◎房地产类开发投资占全市固定资产投资比例仍然较大。
2006年上半年房地产开发投资额占全社会完成固定资产投资额的23.57%，略高于全国21.16%平均水平。
从图7看，该比例数据从2001年至2004年持续下滑，2004年至2006年上半年保持在23%平均比例。
图8.2001~2006年上半年珠海房地产开发投资额占固定资产投资比例变化图
房地产开发投资占固定资产投资比例变化
32.66%
30.77%
27.53%
22.50%
22.85%
23.57%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年上半年
房地产开发投资占固定资
产投资比例变化
————数据来源:
珠海市统计信息网
2.2.1.3商品房建设
◎施工面积增速加快
2006年上半年珠海市总施工面积同比增长30.28%；
其中住宅类施工面积119.46万㎡，同比增长62.20%；
商业营业用房增长15.95%，与2005年全年的23.71%相比，增速加快；
写字楼类同比较少71.60%，继续其低迷趋势；
各区域施工总量上值得注意的是2006年上半年斗门区施工面积同比增长129.40%，商品房建设活跃度较以往大幅增加。
◎新开工面积大幅增加，全市新开工面积增长59.60%，远远高于2005年全年的19.66%水平，增加幅度很大；
◎竣工面积增速放缓，全市竣工面积增长3.13%，低于2005年全年19.46%的增幅水平。
表1.2005年～2006年上半年房地产建设相关数据表
施工面积（万㎡）
同比增幅
新开工面积（万㎡）
同比增幅
竣工面积（万㎡）
同比增幅
2005年上半年
407.94
2.14%
81.79
-35.25%
94.21
17.82%
其中斗门区
30.07
22.19%
19.78
304.50%
4.02
-32.89%
2006年上半年
531.45
30.28%
130.54
59.60%
97.16
3.13%
其中斗门区
68.98
129.40%
22.24
12.44%
7.12
77.11%
————数据来源：
珠海市建设局
2.2.1.4批准预售面积与2005年同期基本持平
2006年上半年，珠海市新建商品房批准预售面积76.58万㎡,比2005年同期增长4.0%。
图9.2005~2006年上半年批准预售面积量变化图
————数据来源:
珠海市统计信息网
2.2.1.5商品房空置面积保持近年较大幅度减少势头，不合理空置率进一步减少。
2006年上半年商品房空置面积70.19万㎡，比2005年上半年减少19.4%。
其中待销部分（空置一年以内）7.94万㎡,同比轻微上浮0.4%，滞销部分（空置1－3年）26.9万㎡,积压部分（空置3年以上）35.35万㎡,分别同比减少23.3%和19.8%。
合理空置（待销部分）占空置总量的11.31%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量的88.69%，而去年同期合理空置和不合理空置分别占到空置总量的9%和91%，空置结构有轻微变化，但更趋向于合理。
图10.2001~2006年上半年珠海市商品房空置面积变化图
2001-2006年上半年珠海市商品房空置面积变化图
170
129.09
122
91.9
87.08
70.19
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2001
2002
2003
2004
2005
2006年上半年
2001-2006年上半
年珠海市商品房
空置面积变化图
————数据来源:
珠海市统计信息网
2.2.2需求方面
2.2.2.1商品房购买人群（包括二级、三级市场）：
◎本地户籍为购房主力，但比例有逐年递减趋势，幅度约在2%～3%左右
从图11显示统计数据看，私人购买人群中，2006年上半年，本地户籍仍是珠海购房主力，比例为53%，但在成交平均面积是购买客户分类中最小的，为82.08㎡。
◎外地购房人员比例有逐年增加的趋势。
2006年上半年，珠海市外户籍购房比例达到了38.08%，但其成交均价是购买客户分类中最小的,为3736元/㎡。
◎外籍客户也有逐年增加的趋势，购买单位主要以大面积高档住宅为主。
2006年上半年外籍客户只占到8.9%，但成交金额比例却达到15%，其在本市的需求以大面积高档住宅为主，成交平均面积为109.62㎡，成交均价为5795元/㎡，均大大超过其他购买客户群；
图11.2003~2006年上半年私人购买人群分类变化
————数据来源:
珠海市房地产登记中心
注：
此统计数字仅为当月产权登记的数字，不代表当月实际成交量
表2.2006年上半年私人购房人群分析表
本市户籍
市外户籍
外籍
2006年上半年
成交平均面积（㎡/套）
成交均价
（元/㎡）
成交平均面积（㎡/套）
成交均价
（元/㎡）
成交平均面积（㎡/套）
成交均价（元/㎡）
82.08
4337
88.1
3736
109.62
5795
————数据来源:
珠海市房地产登记中
注：
此统计数字仅为当月产权登记的数字，不代表当月实际成交量
2.2.2.2成交方面
◎预购总面积下降幅度较大，预购总金额下降较多
2006年上半年，商品房预购登记面积46.98万平方米，比2005年上半年减少30.60%，预购金额25.71亿元，同比减少11.82%。
其中普通住宅预购登记面积45.67万平方米，比2005年上半年减少27.58%；
商铺预购登记面积0.92万平方米，比2005年上半年减少80%；
写字楼预购登记面积114.58平方米，比2005年上半年减少8.5%；
图12.2004~2006年上半年预购情况曲线图
————数据来源:
珠海市房地产登记中心
2.2.3价格：
2.2.3.1商品房预购价格增长快速。
2006年上半年商品房预购均价为5473元/㎡，涨幅是近年的新高
其中商品住宅预购均价为5189元/㎡，同比2004年上半年、2005年上半年分别增长27.06%、27.3%，。
商铺预购均价为16850元/㎡，同比2005年上半年增长124.16%，增幅较快。
图13.2004~2006年上半年预购均价走势图
————数据来源:
珠海市房地产登记中心
2.2.3.2中高档住宅的成交比例增大拉动住宅价格上升
图14.2006年上半年商品住宅预购数据分析图
————数据来源:
珠海市房地产登记中心
表3.2006年上半年商品住宅预购数据表
2006.01
2006.02
2006.03
2006.04
2006.05
2006.06
预购户均面积（㎡）
97.23
100.15
105.53
101.02
106.69
106.17
预购均价（元/㎡）
4733
4729
5235
5284
5198
5574
————数据来源:
珠海市房地产登记中心
图13和表3所示是2006年上半年各月份商品住宅预购户均面积和预购均价情况，图表显示，2006年上半年预购均价总体处在一个持续上涨阶段，而预购均价曲线的线性趋势线和预购平均面积曲线的线性趋势线几乎是平行走高，说明在预购均价持续上涨的同时，预购户均面积也在持续增大。
据此可以得出，06年2006年上半年各月份价格上升与中大面积、中高端产品供应与成交量增大高度相关。
2.2.4上半年重大项目信息参考
华发新城三期
表4.华发新城三期信息表
楼盘名称
开盘时间
推出栋数
总套数
占地面积/万㎡
总建筑面积/万㎡
已推出销售率
销售周期
均价
华发新城三期
三期总计
2006.3.25
1766套
9.74
34.77
第一批单位
2006.3.25
9栋
610套
基本售罄
3周
6100元/平方米
第二批单位
2006年4月22日
4栋
281套
基本售罄
2个月
6100元/平方米
第三批单位
2006年7月1日
1栋
56套
基本售罄
2个月
7000元/平方米
第四批单位
预计9月份
————数据来源：
安诚市场研究部
华发新城项为珠海著名的地产品牌开发商华发集团投资开发，华发新城三期的开发是06年上半年珠海房地产市场为数不多的亮点之一，其数批单位的热销不仅验证了华发新城的品牌效应，也说明购房者对高品质楼盘的青睐。
华发集团下半年尚有100万㎡左右的开发量，华发集团将继续在珠海房地产市场扮演龙头开发商的角色。
远大美域
表5.远大美域一期信息表
楼盘名称
开盘时间
总套数
占地面积/万㎡
总建筑面积/万㎡
已推出销售率
销售周期
均价
远大美域
总计
2005.12.20
23
35
一期第一批单位
2005.12.20
418套
基本售罄
3个月左右
5200元/平方米
一期第二批单位
2005.3.25
354套
基本售罄
1.5个月
5700元/平方米
一期第三批单位
2006.5.1
280套
部分在售
5700元/平方米
———数据来源：
安诚市场研究部
远大美域为远大房地产开发公司开发，远大美域是其在珠海开发的第二个房地产项目。
远大美域一期目前已开发完毕，和华发新城一样，远大美域的开发量和开发品质在上半年珠海房地产市场上占有重要位置，其目前正着手准备2期的开发。
海湾半山
表6.海湾半山信息表
楼盘名称
开盘时间
推出栋数
总套数
占地面积/万㎡
总建筑面积/万㎡
已推出销售率
销售周期
均价
海湾半山
12月
共4栋
312
7.1
7.32
售罄
3个月
13000元
————数据来源：
安诚市场研究部
海湾半山是远大房地产开发公司开发的第一个房地产项目，海湾半山的开发掀起了珠海海景楼盘新的价格标尺，对未来的海景楼盘的价格走势有很大的借鉴作用。
2.3三级市场
2.3.1交易量萎缩
2006年上半年珠海三级市场成交5111宗，成交建筑面积65.42万㎡，成交金额15.88亿元，与去年同期相比，分别下降23.6％、9.34％和16.2％。
2.3.2成交价格少量下降
成交均价来看，2006年上半年珠海三级市场成交均价2428元/平方米，比去年同期的2626元/平方米相比，下降了198元/平方米，下降幅度达7.6％
表7.2005、2006年房地产三级市场数据表
2005年上半年
2006年上半年
增幅
成交宗数（宗）
6690
5111
－23.6％
成交面积（万平方米）
72.16
65.42
－9.34％
成交金额（亿元）
18.95
15.88
－16.2％
成交均价（元/平方米）
2626
242
升级会员 