房地产开发会计Word下载.docx

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房屋的经营指房屋的销售与出租。

房地产开发企业在开发完工的土地上继续开发房屋，开发完成后作为商品出售或出租。

房地产开发企业开发与经营的房屋，按用途可分为商品房、周转房、经营房和代建房等。

商品房是指房地产开发企业为销售而开发建设的房屋；

周转房是指房地产开发企业为安置动迁居民周转使用的、产权归企业所有的各种房屋；

经营房是指房地产开发企业开发建成后用于出租或经营的各种房屋；

代建房是指受政府或其他单位的委托而开发建设的房屋。

（三）城市基础设施和公共配套设施的开发建设

根据城市建设总体规划、近期需要、长远发展或项目设计总体规划的要求，为满足客户生产生活的需要，房地产开发企业要开发建设与项目配套的各种服务性设施，主要包括市政、公用、动力、通讯等设施的开发建设。

城市基础设施和公共配套设施的开发业务具有复杂性的特点，房地产开发企业在开发建设此类设施时，必须遵循各部门相互协调、配合、同步和综合的要求。

（四）代建工程的开发

代建工程的开发是指，房地产开发企业接受政府或其他单位的委托进行工程的开发，主要包括代为开发土地建设，房屋建设，道路铺设，供热、供气供水管道以及其他基础设施建设等各项工程。

二、房地产开发企业经营的特点

房地产开发企业跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等，房地产开发企业的产品是地产和房产，产品开发周期长、生产经营形式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营具有很多的不同。

具体而言，房地产开发企业的生产经营具有以下几方面的显著特点。

（一）开发经营的计划性

房地产开发企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

（二）开发经营的复杂性

1.经营业务内容复杂

房地产开发企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务囊括了从规划设计、征地拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

所以，房地产开发企业经营涉及面极为广泛，经营业务内容复杂。

而且企业开发建设一个住宅小区，占地面积大，涉及的项目多，从规划角度如何提高容积率，从设计角度如何改善小区生活环境，从施工角度如何保证建设质量，从计划角度如何及时竣工交付使用，从财务角度如何降低工程成本，这些都是综合开发过程中需要科学合理解决的复杂问题。

2.经营往来关系复杂

一个房地产开发工程项目的推出，涉及到规划、市政、供电、电讯、文教、卫生、园林、环卫、公安、工商、建设、物价、财政、税务等商业服务机构和政府管理机关，需要打交道的部门和单位几十个，综合开发过程中的协作单位往往也有几十个。

另外，房地产开发企业的经济往来对象也很多，企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

（三）开发经营的流动性和分散性

房地产开发企业产品体积庞大，而且还与土地连接在一起，不能移动，因此必须固定在使用单位进行生产。

由于产品固定性的特点，因而使产品的生产具有流动性。

相应地，一个房地产开发企业往往同时对若干个建设项目进行施工建设，这些建设项目很可能不在同一个地区或城市，而是分散在各个建设地点，因而形成房地产开发企业开发经营的流动性和分散性。

（四）开发经营的长周期性、高投资性和高风险性

房地产开发企业的任何开发项目，从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫到竣工交付使用等几个开发阶段，建设周期少则数月，多则数年才能全部完成，产品开发经营周期较长。

房地产是一个资金密集型产品，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，一个房地产项目投入少则数百万，多则数亿、数十亿。

房地产开发项目建设周期长，只有到全部建成以后，才能交付使用或销售收回资金，所以其回收期也很长。

而且，房地产开发产品单位价值高，负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，因而投资风险也大。

（五）开发经营产品的多样性

房地产开发企业的产品主要是住宅、写字楼、办公楼、商业用房、服务用房、地面道路、地面地下设施以及各种建筑安装劳务等，这些产品五彩缤纷，多彩多样，造型不一，用途不同，价格悬殊。

房地产开发产品的经营方式也多种多样，或销售，或出租等。

（六）开发经营产品的单件性

房地产开发企业的每一种产品都具有不同的用途和结构，外形不一，多姿多态，因此对每一种产品都必须单独设计、单独施工，每一种产品所消耗的人力、物力、财力都有所不同。

因此，房地产开发企业产品的生产属于单件性生产，必须按施工图纸进行施工。

除上述之外，房地产开发企业的经营活动还具有以下特点：

房地产企业开发经营的房地产是实物资产，具有保值增值的功能；

在通常情况下，房地产商品由房产和地产组成，两者的交易具有不可分割性；

房地产产品通常在固定地点上进行开发建设，房地产产品具有不可移动性；

房地产商品的价格受所处地理位置、交通条件、基础设施、配套工程等相关因素的影响较大，通常按供需双方合同或协议的价格、市场价格作价销售等等。

第2节房地产开发行业会计的特点

房地产开发行业会计是伴随着房地产业的发展而逐渐形成的一种专业会计，它是以房地产开发企业为会计主体的一种行业会计，是财务会计的一种。

具体来说，房地产开发行业会计是以货币为主要计量单位，采用一定的方法和程序，对房地产开发企业的经营活动进行连续、系统、全面地核算和监督，为房地产开发企业经营者等利益相关者提供会计信息的综合性管理活动，是房地产开发企业经营管理的重要组成部分。

房地产开发的对象是土地和房屋，具有产品开发周期长、生产经营方式多样等特点，与此相适应，房地产开发行业会计与其他行业会计相比，具有以下五个方面的特点。

一、筹资渠道的多元性

房地产开发企业的资金需要量巨大，其所需资金的来源与工业企业等行业不同，房地产开发企业的资金主要依赖房地产开发企业自行筹集取得，集资开发是我国房地产开发企业的一个显著特点。

为了完成开发任务，需要从多方面筹集资金，房地产开发企业筹资的形式与渠道主要有：

第一，预收购房定金或预收建设资金；

第二，预收代建工程款；

第三，土地开发及商品房贷款；

第四，发行企业债券；

第五，与其他单位联合开发，吸收其他单位投资；

第六，发行股票、增资扩股；

等等。

上述前四种方式属于债务筹资，是目前我国房地产开发企业的主要融资渠道，所以房地产开发企业的资产负债率比较高，借款费用负担较重，围绕债务筹资而发生的经济业务的会计核算构成房地产开发企业会计的重要内容和特色；

后两种方式属于资本筹资，随着我国经济体制改革的不断深入和房地产业的不断发展，它们将逐步成为我国房地产开发企业筹资的重要形式和渠道。

二、结算业务的频繁性和财务关系的复杂性

在开发经营过程中，房地产开发企业与很多单位发生经济业务往来，不仅包括材料物资供应单位，建筑产品购买单位，而且还包括勘查设计单位、施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。

加之企业间的购销业务大量采用预收预付结算方式，从而使开发企业因经济业务往来而引起的资金结算关系极为复杂。

在与材料物资供应单位的购销业务中，首先要预付购货定金或一部分货款，待材料物资购销发生时再办理货款的结算；

在与施工企业的承包往来中，大量使用预付备料款或工程款，然后再根据工程进度结算应付的工程进度款；

在与购房单位或委托单位进行房屋销售、转让、或代建往来业务中，也常采用先预收购房定金或代建工程款，待房屋或工程移交时，再结算房屋或工程款的方式，由此引起的企业与各单位之间的财务关系和债权关系及相应的会计核算既重要又复杂。

房地产开发企业应加强应收账款、预收账款、应付账款、预付款项等的核算和管理，及时清算，防止发生坏账损失或债务危机。

三、核算内容的多样性和资金占用形态的多元性

房地产开发企业经营业务内容广泛，既有土地的开发与建设，又有房屋的开发与经营，城市基础设施和公共配套设施的开发建设以及代建市政工程等项目的开发，有的企业还将开发产品直接用于出租经营及开展商品房售后服务等。

可见，由于房地产开发企业经营项目多样，所以其会计核算的内容也相应增多。

同时进行这些领域的开发经营，导致房地产开发企业的资金在一个时点以多种不同的形态存在，具有多元性的特点。

房地产开发企业的资金运动，不仅表现出工业企业那样由货币资金、储备资金、在建资金到产成品资金依次做直线运动，而且还同时表现为多向平行运动的特点，即在储备资金→在建资金→成品资金这两个阶段中，资金表现为多向平行运动，从而使开发经营资金在生产领域表现为不同的存在形态，具有多元性。

房地产开发企业的多元资金占用形态中，在建资金占用量极大，内容广泛而复杂，它包括土地开发项目在建资金、商品房项目在建资金、代建工程项目在建资金、配套设施及市政工程项目在建资金、经营房与周转房在建资金等等。

房地产开发企业会计核算内容的多样性和资金运动的多元化特征，使得其会计核算具有以下特点：

第一，可以按资金占用的多种形态组织资金运用的分类核算；

第二，成本核算以开发项目作为成本计算对象，分别设置成本计算单进行费用的归集和分配，计算各开发项目的成本。

四、核算周期的长期性

由于房地产开发企业的项目开发建设周期较长，往往要跨年度进行。

这一特点决定了房地产开发企业的开发经营资金在建设过程中停留较长的时间，也决定了其会计核算周期的长期性。

因此，房地产开发企业在会计核算上要特别注意应用好权责发生制原则和配比原则，正确处理跨年度的各项收入和支出，合理确定各个会计期间的收入、费用，以保证各期损益计算的正确性。

五、核算对象的特殊性

房地产开发企业会计的对象是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能用货币表现的经济活动，即房地产开发企业再生产过程中的资金运动。

房地产开发企业在开发经营过程中，要依次经过供应、开发和开发产品销售、转让、出租过程，企业价值和会计要素金额不断发生增减变动。

在供应过程中，企业通过合同用货币向供应单位征用、批租土地及购买开发房地产所需的各种劳动对象，企业的货币资金转变为待开发土地和材料、设备等储备资金。

待开发土地和材料投入房地产开发过程，被消耗的材料和被安装的价值转移于在建开发产品成本中，储备资金即转化为在建资金。

同时在房地产开发过程中，还需要用货币资金支付工资，固定资产也发生了损耗，这些也都转移到在建开发产品成本中，增加在建资金。

随着开发过程的进行，企业的在建开发产品开发完成，并在销售、转让、出租过程中，从购房、用地、租房等单位或个人处重新获得了货币资金。

企业可以利用从购房、用地、租房等单位或个人处获得的资金，再度征用、批租土地及购买材料、设备，支付工资，投入开发过程。

但企业在销售、转让、出租过程中收回货币资金的数额，要比原来投入资金的数额大，这部分增加的货币资金就形成了企业的纯收入即利润。

在上述资金运动过程中，房地产开发企业的资产、负债、所有者权益不断发生变动，发生了费用，取得了收入和实现了利润。

具体来说，房地产开发企业会计就是要反映和监督企业在资金运动过程中资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的增减变动情况，所以这一点与一般企业会计具有相似之处，但相对而言，房地产开发企业具体会计对象又有其自身的特殊性，主要表现在：

（一）资产中存货的特殊性

房地产开发企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、固定资产、无形资产、长期投资等。

在企业资产方面特别是流动资产中的存货，房地产开发企业有着自身的特点。

其存货除包括价值较小，流动性较强的一般存货外，还包括价值很大，其他企业作为固定资产核算的土地、房屋等房地产开发企业作为开发产品核算的流动资产。

（二）收入的特殊性

与其他企业相同，房地产开发企业的收入也主要由主营业务收入和其他业务收入组成，但房地产开发企业由于其经营产品的复杂多样，决定其主营业务收入来源的特殊性。

房地产开发企业的主营业务收入主要来自于价值较大的商品房、商品性土地的销售，出租房屋、土地的租金收入及代建工程结算收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代理工程结算收入、出租开发产品租金收入等。

（三）费用的特殊性

费用包括营业成本和期间费用，房地产开发企业的期间费用与一般企业相同，但主营业务成本的会计核算是不同行业会计的主要区别点。

房地产开发企业的成本按开发经营项目不同可以分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等开发成本内容，在开发成本项目上一般确定为六个成本项目：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费，所以房地产开发企业产品成本及其成本计算与一般企业不同，具有特殊性。

（四）利润的特殊性

同收入及费用的特殊性相对应，房地产开发企业的营业利润也具有特殊性，即其利润来自于不同的营业项目。

房地产开发企业的营业利润一般包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润等，赢利项目多样，为房地产开发企业获取丰厚利润创造了极好的机遇。

第3节房地产开发行业的会计核算

一、开发成本的核算

（一）开发成本的内容

1.开发成本的分类

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。

开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。

它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。

产品开发成本按其用途，可分为以下四类：

（1）土地开发成本。

它是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本。

它是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本。

它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本。

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程（如市政工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目）所发生的各项费用支出。

2.开发产品成本核算对象

开发产品成本核算对象是指房地产开发企业在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用，计算开发产品实际成本。

合理确定开发产品成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算工作的重要条件。

一般来说，房地产开发企业的成本核算对象，应根据其开发项目的特点及实际情况来确定，即应结合考虑开发项目的地点、用途、结构、装修、施工力量、开发环境等各方面的因素，合理、正确确定成本核算对象。

一般房地产开发企业应按照下列原则，确定成本核算对象：

①一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概（预）算和施工合同的完成情况。

②同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近、又由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象，求得总的开发成本之后，再按各个单项工程概预算的比例，计算每项单项工程的开发成本。

③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位，划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。

需要注意的是，房地产开发企业的成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

3.房地产开发成本项目

计入开发产品成本的生产费用在生产过程中的用途是不同的，有的直接用于房地产开发，有的间接用于房地产开发。

为了具体地反映计入开发产品成本的生产费用的各种用途和开发产品成本构成，还应进一步将开发产品成本划分为若干成本项目。

一般，房地产开发企业发生的应计入开发成本的各项费用支出，按其经济用途可以分为以下六个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费。

它是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出（总支出扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出及其他因征用土地而发生的费用。

（2）前期工程费。

它是指开发项目前期所发生的各项费用，包括总体规划设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平（通水、通电、通路、场地平整）费用等支出。

（3）基础设施费。

它是指开发企业在房地产项目开发过程中发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

（4）建筑安装工程费。

它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装工程支出，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程支出和以自营方式发生的列入开发项目工程施工图预算的各项费用。

（5）配套设施费。

它是指房地产开发项目内发生的，可计入土地、房屋开发成本，不能有偿转让的各项公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园和消防设施、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。

凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。

（6）开发间接费。

它指房地产开发企业所属内部独立核算单位或开发现场管理机构为直接组织和管理开发房地产项目而发生的各项费用支出，包括管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出等。

其中，利息支出是指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费等。

借款费用如果能分清由某个成本核算对象承担，可作为直接开发费用核算，开发产品完工以后的借款费用，应作为“财务费用”，计入当期损益。

4.开发成本核算的账户设置

为了总括地反映计入开发成本的各项直接开发费用和间接开发费用，归集、汇总、分配以及计算开发产品成本，开发企业应设置“开发成本”、“开发间接费”两个成本计算账户。

（1）“开发成本”账户。

该账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也应在该账户中核算。

该账户借方登记各成本计算对象所发生的各项开发费用，其中的直接开发费用，直接计入该账户；

应由开发产品负担的间接费用，应先在“开发间接费”账户进行归集，期末再按一定的分配标准（如各项目本期预算开发间接费比率、本期各开发项目直接费用比率）分配计入“开发成本”账户；

贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。

该账户借方余额反映未完工开发项目的实际成本。

该账户应按开发成本的种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

（2）“开发间接费”账户。

该账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。

该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配结转计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。

月末该账户无余额。

该账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户进行明细核算。

房地产开发企业内部如未设二级管理机构，由公司行政管理部门（总部）直接组织管理房地产开发项目的，所发生的开发间接费，应列入管理费用，不在“开发间接费”账户核算。

每月终了，企业应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。

不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。

为了简化核算手续，防止重复分配，应对计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。

也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对开发房屋、商品性土地、能有偿转让的配套设施及代建工程进行分配。

开发间接费用的分配标准，可按某期各开发产品实际发生的直接成本（包括土地征地及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费）进行。

（二）土地开发成本的核算

土地开发是房地产开发企业的主要业务之一，开发产品为建设场地。

城市用于建设的土地，需要由地方政府统一审批、统一征用和统一管理，由房地产开发企业进行土地开发。

土地开发的目的和用途有通常有两个：

一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；

二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。

土地开发成本是指房地产开发企业因开发土地所发生的各项费用支出。

1.土地开发成本的内容

企业开发的土地，因设计要求不同，开发的层次、程度和内容也会有所不同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；

有的在场地平整之后，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。

因此，就各个具体的土地开发项目而言，其开发成本的构成内容是不完全相同的。

企业要根据开发土地的具体情况设置土地开发的成本项目。

一般情况下，企业对土地开发成本的核算可设置以下成本项目：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等。

对没有支出内容的如建筑安装工程费、配套设施费等，可不必设置明细项目核算；

如果土地开发项目中有不能有偿转让的配套设施的情况下，应设置“配套设施费”成本项目。

2.土地开发费