老年公寓申请建设可行性分析报告书.docx
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老年公寓申请建设可行性分析报告书
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
项目名称：
老年服务中心
项目承办单位：
项目负责人：
1.2项目基本概况
1.3研究工作的依据
1、《关于加快社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）
2、河北省政府办公厅《关于加快发展养老服务业的意见》（冀政办函〔2007〕1号）
3、河北省人民政府《关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政〔2010〕72号）
4、河北省民政厅、国土厅关于养老供地方式的通知（冀国土资发[2011]40号）
5、城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）
6、国家有关政策、法规
7、委托单位提供的有关数据
1.4研究工作的范围
本报告对该项目建设的必要性、市场需求、场址条件、建设内容、建设方案、公用配套工程、项目实施进度、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行全面系统的分析和研究。
1.5推荐方案
1.5.1拟建场址
老年服务中心拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。
1.5.2建设内容与建设规模
1、建设内容
本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。
老年公寓包括高层公寓6栋和多层公寓53栋。
综合配套公建包括老年康复医院、老年研发中心、老年大学、养护职业培训中心、文娱健身中心、国医堂等。
2、建设规模
本项目总用地面积36.93公顷（553.95亩），老年公寓共设5025个床位，老年康复医院设360个床位，总建筑面积310050㎡，其中老年公寓建筑面积201000㎡，综合配套公建建筑面积109050㎡。
建筑密度28.6%，绿地率56.6%，容积率0.82。
1.5.3建设条件
供电：
项目设备总需要容量为7385KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。
供水：
项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。
本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75m3/h，水质水量可满足项目需求。
供暖：
项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。
夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。
采暖热负荷为4048kW。
燃气：
项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4×104Nm3/年。
1.6土地利用
本项目建设拟选地块位于某市兆通镇，符合我市土地利用总体规划，为城市建设用地。
按照国家及省市有关文件精神，通过行政划拨方式取得土地使用权。
1.7资金筹措及投资计划
项目总资金为182771.30万元，其中开发建设投资179736.80万元，流动资金3034.50万元。
项目所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目计划建设期为三年，建设投资中第一年投入58320.00万元，第二年投入57240.00万元，第三年投入64176.80万元；流动资金从经营期第一年开始安排，其中经营期第一年投入2962.40万元，经营期第二年投入36.05万元，经营期第三年投入36.05万元。
1.8盈利能力分析
总投资收益率：
5.44%
资本金净利润率：
5.44%
项目投资财务内部收益率：
6.41%
项目投资净现值：
6864.60万元
项目投资回收期：
14.44年
项目资本金财务内部收益率6.41%
1.9研究结论
老年服务中心是一家非营利性养老服务机构，项目建设符合国家产业政策，中心建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化和专业化服务，能有效缓解我市养老设施不足的局面，提高养老机构服务质量和服务水平。
本项目场址位于某市长安区太行大街以东、北三环以南，周边环境优美，空气清新，交通较便利。
建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。
经计算，项目总资金为182771.30万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目建成后养老社区的正常年收入为41666.00万元。
年均利润总额为9936.82万元，总投资收益率5.44%，投资财务内部收益率6.41%，项目投资回收期14.44年。
由此表明，该项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。
综上所述，该项目可行。
主要技术经济指标表表1-1
序号
名称
单位
数量
一
技术指标
1
项目总占地面积
公顷
36.93
2
总建筑面积
㎡
310050
3
其中：
老年公寓面积
㎡
201000
综合配套公建
㎡
109050
4
容积率
0.82
5
绿地率
%
56.6
二
经济数据
1
总资金
万元
182771.30
其中：
开发建设投资
万元
179736.80
流动资金
万元
3034.50
2
正常年收入
万元
41666.00
3
总成本费用
万元
31948.35
4
利润总额（年平均）
万元
9936.82
三
财务评价指标
1
总投资收益率
%
5.44
2
资本金净利润率
%
5.44
3
财务内部收益率
%
6.41
4
投资净现值
万元
6864.60
5
投资回收期
年
14.44
6
资本金财务内部收益率
%
6.41
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目背景
21世纪是人口老龄化的时代。
目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。
1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为177648705人，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。
预计2020年将达到2．4亿，占当时总人口的16％左右。
研究表明，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。
中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。
2.1.1中国人口老龄化发展趋势：
从2001年到2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：
第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。
平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。
到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。
第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。
伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。
同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。
到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。
到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。
第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。
2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。
这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。
2.1.2人口老龄化对中国社会的影响
世界人口老龄化发展的历史表明，人口老龄化对人类生活的所有方面都会产生重大的影响。
在经济领域，人口老龄化将对经济增长、储蓄、投资与消费、劳动力市场、养老金、税收等产生冲击。
在社会方面，人口老龄化将影响社会福利、医疗制度、家庭构成以及生活安排、住房和迁移。
在政治和文化方面，人口老龄化也会有不同程度的影响。
目前，我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。
人口老龄化对我国的政治、经济、社会产生的深刻影响突出表现在以下三个方面:
首先是养老保障压力较大。
一方面，我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；另一方面，我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，只覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。
其次是医疗保障面临挑战。
医疗资源总体不足、分布不均衡，医疗保障制度覆盖面小，个人负担医疗费用上涨过快和政府投入不足，致使广大群众特别是老年人“看病难”的问题十分突出。
三是养老服务业发展严重滞后。
全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人口余寿中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。
照此推算，我国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。
调查还表明，5％的老年人（约700多万人）有入住养老机构的愿望，且将逐步增加。
发达国家养老床位数约为老年人口总数的5-7%，而我国目前共有各类老年人社会福利机构3.8万个，床位数120.5万张，平均每千名60岁以上的老年人拥有床位8.6张，仅占老龄人口总数的0.86%。
许多地方排队入住养老院的现象十分普遍，特别是经济比较发达的地区供需矛盾更为严重。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快发展养老服务业是社会发展的需要
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。
中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。
妥善处理人口老龄化问题，关注老年人的生活状况，关心老年人的生活需求，研究并不断提升老年人的生活、生存质量，是政府、社会、家庭的共同责任。
我们必须清醒地认识到，我国仍处于社会主义初级阶段，仍属于欠发达国家，我国的福利政策，只能从我国的国情出发，根据经济发展的总体水平，协调有关部门，动员社会力量，采取国家、社会、家庭、个人相结合的原则，统筹规划、合理负担、逐步实现“老有所养，老有所医，老有所为，老有所学，老有所乐”的目标。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
只有充分认识到发展养老服务业的重要意义，才能采取有效措施，切实推动养老服务业加快发展。
2.2.2建设老年社区公寓是提高我市养老机构整体水平的需要
目前，某市60岁以上的老年人口约118.2万人，占全市人口总数的12.2%，其中市区老年人口28.8万人，占市区总人口的12%。
全市现有老年公寓61家，养老床位5559张，入住老人4223人。
这些老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理落后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。
建设市级示范性老年公寓对于改变我市养老设施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养老需求；可以发挥示范作用，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网络。
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。
人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。
从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。
老年服务中心项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
综上所述，此项目的建设是十分必要的。
第三章市场预测
3.1市场现状及发展趋势
在国外，老年服务业被称为“银色产业”，已经有相当成熟的发展，逐渐成为老龄化社会中最具活力、最有发展前途的产业之一。
在国内，社会各界对老龄问题的认识也在逐步提高，老年服务业的发展已经得到政府部门、学术界和相关企业的广泛关注。
经过两次全国性的老年服务业研讨会，为老年服务业的发展奠定了一定的理论基础，促进了老年服务业的发展。
我国进入老龄社会后的特点是，老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。
但是长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众日益增长的需要。
我国老年人生活照料需求，是一种长期性的照料护理需求，它将随着老年人口的增长，特别是高龄老年人和卧床老人的增多而迅速增长。
由于家庭结构的小型化、代际分离、空巢老年人家庭和两代户老年人家庭增多、社会竞争和流动的加剧、家庭养老照料成本的上涨等方面的原因，使得传统的家庭照料方式受到了严重的挑战。
在这种背景下，我国老年人对机构照料和护理服务、护理用品的需求也出现了迅速增长趋势。
但我国目前老年人机构照料和护理服务的发展还相当滞后。
为老年人服务的公共服务体系尚不完善，老年服务业发展刚刚起步，特别是老年服务设施和社会化照料服务短缺。
老年人在日常生活、照料、看病、出行、购物等方面的公共服务需求也远远不能得到满足。
这就为老年服务业的发展提供了巨大空间。
3.2市场容量预测
老年服务业并不是传统意义上的独立产业，它是随着人口老龄化和人口年龄结构的转变而出现的新兴产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行以及精神文化方面需求的具有同类属性的行业、企业经济活动的集合。
因此，老年服务业的市场容量是与社会老年人口的数量密切相关的。
我国自1999年进入老龄化社会以来，老年人口迅速增长，据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为177648705人，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。
预计到2030年，达到3.55亿，到2050年将达到4.50亿。
庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的老年服务业提供十分巨大的市场容量和发展空间。
据调查，我国有入住老年公寓（机构养老）意愿的老年人占老年人口总数的8-10%；发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张，即占到5-7%。
因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人口总数的5%保守计算，2030年、2050年全国养老床位需求量分别达到1775万张、2250万张。
2001-2050年60岁以上老年人口及老龄化程度见下表：
2001—2050年60岁及以上老年人口和老龄化程度预测
我市60岁以上老年人口占全市总人口的比例早在1990年就已超过10％，与全国相比，提前5年进入老龄社会。
某市老年人口有135万，随着人口老龄化、家庭结构小型化以及传统家庭养老功能的弱化，“空巢”老人、高龄和生活不能自理的老人不断增多，要求提供社会照料服务的需求日益增多。
这就要求健全养老服务体系，建设以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，布局合理、规模适度、功能完善、覆盖城乡的养老服务格局。
据业内人士调查分析，97%左右的老人想居家养老，3%左右的老人想进养老机构。
按照这个标准来计算，目前约有30万老人想进养老机构老年人口的增长大于总人口的增长速度，每年新增老年人口6.9万，预计到2015年，全市老年人口要超过170万。
2010年统计，全市共有各类养老服务机构230所，其中，农村敬老院164所，床位17996张，只收住农村五保老人；社会办养老机构66个，养老床位7100张，入住老人5800人,入住率81.7%。
300张床位以上的4家，200—300张的16家，200张以下的46家。
这些老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理落后等问题。
按民政部每千人17张床位的要求计算，我市养老机构的养老床位应该是20094张。
按照国家文明城市每千人20张床位的测评标准计算，我市的养老床位应该是23640张。
全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。
由此可见，某市养老服务业市场容量巨大，为本项目提供了十分广阔的市场发展空间。
3.3市场风险及竞争力分析
3.3.1目前我国老年服务业发展中存在的问题
我国老年人口数量大、增长速度快，老年服务业起步晚，各方面为解决老龄化问题所需的事业发展不尽如人意。
总体看来，仍然滞后于人口老龄化迅速发展的形势，滞后于快速发展的经济形势。
老年服务业的发展还面临着诸多问题。
一是从宏观上看，我们的市场经济体制和产业结构还不尽完善，老年服务业的某些领域仍然存在盲目和无序现象，老年用品、为老年人所需的劳务市场的现状还远远不能满足需求。
二是从产业发展的规范来看，老年服务业仍然缺乏必要的政策性支持和引导。
虽然各级政府都出台了相关的优惠政策，但大都落实不好。
同时，老年服务业内部缺乏行业规范与导向，发展资金筹措比较困难，相关法律、法规不健全等方面的问题也制约了老年服务业的进一步发展。
三是从社会保障来看，即使已享受社会保障的老年人，其养老金水平比较低，同时还有更多的老年人尚未纳入社会保障范围，这就造成老年市场的有效需求不足。
有限的收入，使老年人消费以节俭的理性消费为主，消费方式比较单一，也影响老年服务业的发展。
3.3.2市场风险
中国从1999年进入老龄化社会，老年服务产业及市场虽已经过十年的发展，但仍旧处于起步阶段，尚需规范和完善。
对于本项目的建设来说，机遇与挑战并存。
从我国社会及养老服务业发展的现状和存在的问题看，本项目可能面临的市场风险主要表现在两个方面：
一是产业发展尚不规范，缺乏必要的政策性支持和引导。
养老服务项目及产品种类较少，产品开发能力滞后，面对庞大的老年人群，由政府利用财政资金兴建示范性老年公寓，在与民营老年公寓的市场竞争中，保持优势。
二是老年人有效需求不足。
就我国目前情况来看，社会保障覆盖率和养老金水平都较低，有限的收入严重限制了老年人群的消费水平和消费方式，影响养老服务业的发展。
面对可能出现的市场风险，一方面要依靠政府的政策性支持和引导，促进养老服务业不断规范、发展、成熟，引导资金合理投入，避免产业内部结构性失衡引起的过度竞争和资源浪费；另一方面要增加老年人福利和养老金收入水平，正确引导老年人的有效养老需求，进而促进养老服务业长足发展。
3.3.3项目的市场竞争力
老年人进入老年公寓的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
老年服务中心周边环境优美，空气清新，交通便利。
该老年社区依托XX公司丰富的管理经验和超前的养老理念，建设具有特色的老年社区。
项目建成后将是本市最大的养老社区，加之配备原有经验丰富的医护人员，并用良好的服务理念，必将为为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板。
由此可见，在未来的市场竞争中具有较强的竞争能力和生存能力。
第四章建设场址与建设条件
4.1建设场址
4.1.1场址选择
本项目拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。
规划总用地面积36.93公顷（553.95亩）。
4.1.2自然条件
某市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。
春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。
每年降水集中于7、8月份。
1、气温
全年平均气温13.4℃
极端最低气温-26.5℃
极端最高气温42.7℃
2、湿度
冬季空气调节室外计算相对湿度53%
夏季通风室外相对湿度75％
年平均相对湿度62％
3、降水量
日最大降水量251.3mm
时最大降水量92.9mm
全年平均降水量534.2mm
4、积雪深度
最大积雪深度490mm
5、冻土深度
最大冻土深度56cm
6、风向
冬季主导风向及频率C32％，N10％
夏季主导风向及频率C35％，SElO％
年主导风向及其频率C32％，SE9％
7、风速
冬季室外风速1.8m／S
夏季室外风速1.4m／S
全年平均风速1.6m／S
8、全年日照时数2640H
冬季日照率61.6％
9、全年雷暴日数30.4天
10、大气压力
冬季1017.2hpa
夏季995.7hpa
4.1.3地质状况
某市地处太行山东麓华北冲积大平原，市域跨太行山地和华北大平原两大地貌单元，地貌类型复杂多样，各种地貌类型比较齐全，呈阶梯状，具有明显层次性和规律性。
地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔为67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。
4.1.4抗震设防
依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地震动峰值加速度按0.10g设防。
4.2建设条件
4.2.1供电
项目设备总需要容量为7385KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。
4.2.2给排水
项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。
本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75m3/h，水质水量可满足项目需求。
排水采用雨污分流制。
盥洗废水经中水处理系统处理后，回用于冲厕、道路喷洒及绿化；餐饮废水经隔油池处理后与其他废水一起再经化粪池处理后排入市政污水管网。
4.2.3空调、采暖
项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。
夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。
采暖热负荷为4048kW。
4.2.4燃气
项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4×104Nm3/年。
4.2.5通信
本项目设计电话、有线电视线路均由市政干线引入。
第五章工程技术方案
5.1工程设计原则
一、尊重城市总体规划及其发展原则，与城市总体规划相协调，与周围环境相融合，社区建设既有自身的功能与环境特色，又能融于城市总体环境之中。
二、作为新时代老年人居住工程，接受新思潮、新理念。
注重老年人的生活特点，以及居住的舒适性、经济性和环境质量，力争塑造二十一世纪老年人居住社区的新形象，成为人们安度晚年的一片乐土。
三、以自然、健康、人性为主题，以老年人的生活需求为主线，注重自然环境、文化内涵，创造一个健康、生态、人文、休闲娱乐的老年人居住生活空间。
四、积极响应国家产业政策，依据社会经济基础和市场需求，组织多种单体形式，多种生活、居住方式，以满足社会各阶层的不同消费。
5.2.总平面布置
5.2.1总平面布置原则
一、根据功能不同，居住空间与
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