物流园区结算和交易平台制作方案书.docx
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物流园区结算和交易平台制作方案书
物流园物流信息
结算和交易平台方案书
2012年5月
第一章项目整体发展概述4
1.1陆港项目简介4
1.2信息化平台发展构想5
1.3信息化平台可行性分析7
第二章物流园区的赢利模式10
2.1项目盈利模式简介12
2.2本项目盈利模式规划思路12
2.3第一期的盈利模式12
2.3.1经营场所出租、出售盈利模式12
2.3.2信息服务盈利模式13
2.3.3规模经济中盈利模式13
2.3.4“第三方”物流服务盈利模式13
2.3.5其它增值服务13
第三章物流园区的运营管理及投融资模式14
3.1园区运营管理模式14
3.2园区投融资模式17
3.2.1发展阶段不同17
3.2.2功能区块不同17
第四章物流园区的信息化20
第五章物流园区的项目目标客户定位25
第六章物流园区的客户开发27
第七章物流信息平台项目的推广30
7.1项目推广思路30
7.2项目推广策略30
7.3项目解决方案30
后记34
第一章项目整体发展结构构想
1.1、南亚陆港项目基本情况简介
（一）项目开发背景
昆明南亚国际陆港项目是云南省“桥头堡”战略及新昆明国际性区域城市的建设的重要支撑项目；是昆明市十二五物流产业发展规划的五大物流基地之一，承载着凉亭片区物流产业转移任务；是安宁市十二期间“一园、一港、六基地”中的重点项目，对安宁市未来经济社会发展有着重大而深远的战略性意义。
安宁市市委、市政府高瞻远瞩把握政策机遇、抓住投建时机携手昆交投共同出资组建、成立了昆明南亚国际陆港开发有限公司来全面负责南亚国际陆港的开发建设等各项工作。
（二）项目总体规划
昆明南亚国际陆港位于昆明西部的昆明铁路枢纽西北环线昆阳支线区域范围内。
规划控制面积约13平方公里，规划建设用地面积12891亩。
（详情见附图1）。
项目采取一次性规划，分期滚动开发建设，估算总投资为72.29亿元。
规划形成“一轴、一带、两心、三港、五区”的空间布局结构（详情见附图2）。
项目规划近期满足年物流量540万吨、远期可达2400万吨，将吸纳上千家物流企业入驻，催生3万余就业岗位（鸟瞰图见附图）
（三）项目功能与发展定位
昆明南亚国际陆港物流园将以钢材、化工、新型建材、高新技术、物流装备制造为主，涵盖其它生产、生活物资为服务对象的现代化物流园，将建成集综合运营服务中心、铁路货运港、多式联运区、综合服务运营中心、会展贸易区、保税区、公路港等七大主要功能区一体的综合性物流园，实现人流、物流、资金流、信息流快速流动，形成立足昆明、面向南亚、东南亚等南亚次大陆国家，并延伸至中东、欧洲等地区的重要国际物流节点与枢纽。
1.2发展构想
目前在国内物流园区并没有明确的定义。
普遍认为，物流园区应是指在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空间上集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。
通常情况下，可以分为区域物流园区、商贸型物流园区、运输枢纽型物流园区和综合型物流园区。
综合型物流园区更强调完整的供应链服务，包括仓储、运输、物流加工、分拣、重组、打码、包装、运输、配送、回收等综合过程。
物流园区的功能和作用决定了其是一项复杂的、巨大的系统工程项目，园区的建设既需要投入大量资金，又需要不断建设和市场培育，一般需要较长时期，物流园区的开发、建设过程是一个不断发展、不断完善和市场逐步拓展的过程。
虽然目前国内物流园区信息化建设还处在起步阶段，还需要不断摸索，但可以肯定，信息化建设已成为现代物流园区建设的重要部分。
根据园区参与者的不同，对于物流园区的经营方、入住物流园区的物流企业、物流需求方、日常车辆货物、政府部门等，提供不同的信息化服务内容。
不同的系统可以独立应用，又可以相互关联，全面解决物流园区的信息化问题。
大大增强园区的竞争力及对物流企业的吸引力，成为物流园区招商的最佳方式，改变物流园区经营方仅仅成为“房东”的尴尬局面，为整合区域物流资源提供工具。
个人建议在工程建设前期就引入学院派或者专家等对物流园区的前期物流信息平台规划完成。
一遍以后的各个端口的衔接和后续工作。
具体来讲如下，在规划建设过程中应遵循以下原则：
（1）高起点高标准规划的现代化原则
瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点现代化原则。
以市场为导向，以物流信息管理系统的建设为重点，以第三方物流企业为主体，构建一个以昆明交投的四个园区的信息平台资源共享、保密性高、与各政府信息平台无缝对接的信息平台。
成为现代物流园区管理的典范。
（2）柔性化原则
确定规划中持续改进的机制，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性评估检查制度，以保证规划的最终实现。
（3）人才优先原则
物流园区的规划建设必须有众多的各种类型的专家型人才参与才能达到预期目标。
在项目进行的不同阶段，应该让不同类型的专家发挥作用。
（4）充分利用土地资源原则
限制和鼓励并举原则：
对进入园区的企业需根据园区发展战略目标和发展原则逐一甑选。
留有发展余地和土地使用集约化，针对土地对城市发展的重要性，制订相关政策，使土地资源得以高效使用。
（5）运转高效原则
建立良好的信息服务平台，使进入园区的企业能够在高效、低成本的方式下为第二、第一产业提供优质服务。
以高端的规划、高端的建设、高效的推广、长远的合作。
1.3可行性分析
对于昆明南亚国际陆港物流园区的平台建立的可行性上来看，可以从以下几方面考虑由信息化来解决的问题：
园区规划控制面积约13平方公里，规划建设用地面积12891亩，功能区域分类较多、分布较远，园区管理如果采用信息化，就可能实现高效、集约、现代化管理，另外，大规模的园区只有实现高层次的信息化管理，才能为入驻企业提供更好的服务，吸引更多企业入驻；
园区是集综合运营服务中心、铁路货运港、多式联运区、综合服务运营中心、会展贸易区、保税区、公路港等七大主要功能区一体的综合性物流园，将吸纳上千家企业入驻，各类型企业的要怎样充分运用园区的功能？
园区功能怎样才能让企业方便运用并产生价值？
都需要用信息化手段来实现；
项目规划近期满足年物流量540万吨、远期可达2400万吨，如果仅仅和一般园区一样只做到安全管理，是缺乏市场竞争力的，只有让进入园区的货物能够增值、能更快进入流通领域，才能吸引更多的企业入驻。
怎样才能实现园区的增值服务？
以信息化为依托的物流金融、电子商务能实现。
第二章物流园区的赢利模式
2.1项目盈利模式简介
赢利模式主要指收入来源及利润形成途径，是物流园区生存发展的基础。
根据国外物流园区的发展经验，物流园区投资回收期大约在15年左右，其主要原因是物流园区项目投资大、社会公益性特征明显、投资回报慢。
由于投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能定位不同，各园区投资者有着不同的利益要求。
作为开发大桃花物流园区的主导者，我们做的平台最主要的就是把握好两点非常重要的资源：
第一、客户资源。
第二物流数据。
日本“物流团地”的赢利模式主要来自于：
地价升值和低廉的仓库租金。
集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。
德国“货运村”的赢利模式主要来自于出租收入和服务费。
政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间、配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用，同时提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。
中国物流园区的效益体现在：
政府主要通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；开发商通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；入驻企业通过规模化的交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者较低的运营成本等来取得经济效益。
从赢利方式来看，作为物流园区的所有者与经营者，其赢利模式主要包括三个方面，如图1-4所示。
（1）土地增值收入。
对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。
所有者（即投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。
对于经营者（即物流运营商）来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。
（2）出租/租赁收入。
园区所有者与经营者按一定比例获得出租/租赁收入，主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等；
（3）服务收入。
主要包括信息服务、培训服务、中介服务、物业管理、咨询服务等。
目前，中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房/货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。
由此不难看出，传统的基于出租/租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。
根据国内外运营良好的物流园区经验来看，传统的出租/租赁赢利模式已经逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。
就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。
2.2本项目盈利模式规划思路
物流园区要实现自养,就必须盈利。
根据国内外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，昆明南亚国际陆港的盈利模式规划应该根据园区的不同发展阶段而有所偏重，初期应该注意发挥其基本功能，通过提供租金、物业管理费等各种优惠政策吸引更多的经营户入住，从而产生较大的商流与资金流；第二期（成长期）应该发展其核心功能，为交易区的精英化提供物流的配套服务；而到了成熟期则应当注重延伸功能的发掘，实现供应链的一体化运作。
2.3第一期的盈利模式
2.3.1经营场所出租、出售盈利模式
以园区及周边地区从事钢材、化工、五金机电、新型建材、电子产业等生产、交易活动的经营户为主要客户。
此外，尽力争取更多“第三方物流”公司和从事物流经营业务的业户入住，吸纳一批经销商和物流经营商入住昆明南亚国际陆港，通过出租或出售经营场所，从场地租金中增加收入；建设大型停车场吸引运输车辆，从停车费中实现收益；建设大型仓储中心为社会提供仓储服务，从仓储费用中增加收益；对于配套服务区的商住用房，可以采用出售的方式保证园区在短期内回收资金。
2.3.2信息服务盈利模式
以“信息交易中心”为平台，从信息服务中赢利。
与国内、国际大型物流企业、工商企业联盟，建成网上商城，开展电子商务活动等，提供货运信息、货运资源、车辆配送信息、车辆空载返程信息，从成本节约中获得收益。
逐步联合运用GPS（全球定位系统）、GIS（地理信息系统）和ITS（智能运输系统）等现代化信息技术和物流技术，对车辆进行实时追踪，以保证货物安全快捷，并以此吸引了来自全国各地的运输车辆接受统一调度。
由入驻园区的物流企业所带来的相关消费预计与除土地外的其它支出相持平，基地盈利前景乐观。
2.3.3规模经济中盈利模式
以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利。
建议政府和有关职能部门设立专门的办证服务窗口，为进驻园区的经营者提供“一站式”服务，或者为进驻园区的经营者提供齐备的相应资料，昆明南亚国际陆港代办相关手续，让进驻园区的经营者做到了足不出园，园区代办或协助办理项目落户、设施建设、营业执照、税务登记证、道路运输许可证、保险、人员招聘等有关全部手续。
这样既可以免除企业为这些手续四外奔波，真正使企业不受外部干扰，全力安心发展，又减轻了政府和有关职能部门的工作压力，起到了很好的监督作用。
物流园区将从代办或协助办理经营者相关手续中收取一定的基本服务费。
2.3.4第三方”物流服务盈利模式
以培育“物流市场”为目标，发展企业物流基地，充分利用自有物流企业的实力，取得工商企业和经营户的信任，通过开展“第三方”物流业务，从“第三方”物流服务中创收，努力培育物流市场，从企业运作中增收。
2.3.5其它增值服务
在物流园区信息化高速发展的时候，这个信息平台是与其它物流信息平台无缝对的的高安全的、高性能的、高机密的平台的时候，在客、货、人这一大前提下，开展仓单质押、物流金融等等。
第三章物流园区的运营管理及投融资模式
3.1园区运营管理模式
根据国外几十年物流园区的开发、管理经验，物流园区的建设主要是由政府发起（或独立，或与企业合作），并积极参与到土地开发、规划、投资以及政策制定等环节。
意大利、西班牙、葡萄牙、法国、荷兰以及德国等众多国家均采取该模式，并最终通过建立一个独立自主、自负盈亏的第三方公司来运营、管理和协调，推动物流园区的持续发展。
中国物流园区的开发方式主要划分为政府规划、工业地产商主导模式，政府规划、企业主导模式以及政府政策支持、主体企业引导模式等三种形式。
在中国物流园区的开发建设过程中，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。
调查数据显示，民营及民营控股企业参与投资建设的物流园区数量最多，其次是国有及国有控股企业参与出资建设的物流园区。
另外，部分物流园区有外资参与投资建设。
在上述三种模式中，前两种模式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用，往往由政府牵头成立专门的园区经营管理公司或委托专业公司进行运作，在一些园区的股东结构上国有资产往往占有很大比例。
第三种模式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。
但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。
无论哪种开发方式，物流园区都要成立经营管理公司来进行运营和日常管理。
经营管理公司的主要任务是根据股东的要求，按照现代企业制度的要求，负责物流园区的运营和日常管理，做好客户服务工作，确保股东的资产投入增值和保值。
其主要职责包括：
（1）物流园区从筹建到运营全过程的总体管理，包括土地开发、基础设施建设和改造等一系列问题的解决；
（2）物流园区网络平台的设计、搭建与管理。
提供园区内部网络平台的建设、园区之间的网络链接以及信息系统开发；
（3）物流园区的招商引资，开展物流园区的营销、推广工作，组织博览会、广告宣传，制作宣传册、客户杂志以吸引企业投融资和客户入驻；
（4）政府部门、物流园区以及园区入驻企业之间的各种关系的沟通和协调；
（5）相关企业、院校及研究机构等各类人员的培训、实习与进修；
（6）特殊商品的安全监管（如化学品、药品以及危险品等）；
（7）为入驻园区的企业提供所需要的各种日常服务，包括业务管理、客户接待、投诉反馈等。
3.2园区投融资模式
在园区不同的功能区块和运营的不同阶段，包括自营、出租、专营权、BOT、BLT、TOT、土地出让模式、土地出租模式等建设开发模式都有各自的应用空间，下面从“发展阶段”和“功能区块”两个角度来分析适用的建设开发模式。
3.2.1发展阶段不同
在园区启动初期，园区的投资需求旺盛，公司承受着巨大的资金压力，这时宜选用土地出让模式、土地出租模式、土地入股模式、BLT模式、BOT模式等建设开发模式，从而分担资金压力、转移经营风险，使园区主要功能区块尽快投入运营。
当然，在这一阶段，并不是一味选择上面提到的5种建设开发模式，而是要视园区和公司自身发展战略的需要，以及公司的资金承受能力，合理分配能为园区带来短、中、长期收益的建设开发模式。
在园区发展阶段，公司已经拥有一定的资金积累和稳定的现金流入，这时应根据功能区块（项目）需要、公司的能力、项目对园区运营的战略价值和意义来选择合适的建设开发模式。
一般来说，对于重要区块和项目，宜采用专营权模式、BLT模式、TOT模式、土地入股模式、自营模式、出租模式等建设开发模式；而对于其他非重点的区块和项目，可视情况灵活选用不同模式。
3.2.2功能区块不同
项目组根据各功能区块（包括子功能区块）的功能设置、启动顺序、招商对象、潜在营运商需求、以及对园区运营的意义等角度的分析，给出不同区块适宜采用的建设开发模式建议。
Ø公路港
车源中心、信息交易中心、司机之家、零担快运中心、集装箱作业区
自营模式、土地入股模式
作为园区的核心功能，应采取以自营开发为主的建设开发模式，坚持高标准、高配置，为整个园区的建设奠定基础。
同时，考虑到项目所在地公路运输与铁路运输的紧密联系，也可考虑与铁路营运机构对项目进行合作开发。
Ø仓储配送区
BOT模式、BLT模式、土地入股模式、出租模式、土地出让模式、土地出租模式。
仓储配送区的建设开发模式比较灵活，公司可选用两种及以上的建设开发模式同时运作。
此外，仓储资源属于目前昆明的稀缺物流资源之一，建议园区可采用出租模式，自行投资建设一定比例的仓储区，一方面可以获得稳定的租金收入，另一方面也将其作为昆明南亚国际陆港的战略投资业务。
Ø综合服务区
自营模式、出租模式、专营权模式、BOT模式、BLT模式、TOT模式、土地出让模式、土地入股模式。
这些商务配套设施的开发建设和运营都能带来丰厚的回报，在资金实力能够满足的情况下，应优先考虑采取自营模式、出租模式、专营权模式这3种模式进行开发建设。
第三章物流园区的信息化
物流园区发展的一个显著特征就是物流信息化建设。
最近几十年涌现出来的计算机技术、通讯技术以及电子商务技术等，为现代物流业发展提供了重要的技术支撑。
为完善物流系统，减少物流信息的传递层次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引导物流系统的正常运行，中国大多数物流园区把物流过程的信息化作为物流系统运行中的一个基本生产要素看待。
通过物流园区的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的费用、传输高质量的信息，完善物流系统的正常运行、提高行业整体效益以及社会经济效益。
在中国已运营的物流园区中，绝大部分将物流系统信息化作为园区建设的重点之一，包括对物流信息的收集、加工、传递、存储、处理、发布、优化等一系列作业过程的规划与设计以及系统的运行。
通常，物流园区信息化平台包括以下四个子平台，如图1-3所示。
图1-3物流园区信息平台组成及功能模块
（1）园区管理信息化。
园区管理信息化是指园区日常经营管理工作的信息化。
园区管理信息化是物流园区管理的基础，涉及园区日常管理与运营，是物流活动得以高效率实现的基础，同时也是物流园区整体管理水平的体现。
（2）客户管理信息化。
客户管理信息化是指园区的客户进行商贸交易的信息化，涉及交易订单管理、货物查询与跟踪以及财务结算等功能。
（3）交易管理信息化。
交易管理信息化是指物流企业和客户之间业务往来和交易的信息化。
交易管理信息化是整个物流园区信息化的核心，完成EDI数据交换、供需信息查询以及相应的交易单据处理，是物流园区现代化和信息化的标志，只有实现了交易管理信息化才能充分发挥物流园区的综合优势。
（4）物流企业信息化。
物流企业信息化是指园区内的物流企业内部管理的信息化，涉及物流企业仓储、加工以及配送等基本功能的信息化。
物流企业信息化是园区物流企业管理现代化、物流信息共享和物流交易信息化的基础，只有实现了物流企业信息化才能实施交易管理信息化。
以上四个子平台，其应用对象有所不同。
园区管理信息化子平台是园区经营管理公司内部业务（办公）系统，主要满足其自身业务经营管理的需要。
物流企业信息化、客户管理信息化、交易管理信息化三个子平台主要是提供给入驻企业使用的，往往是采用ASP（应用服务提供商）服务模式。
即由园区经营管理公司建设物流信息平台，而入驻企业以租用方式应用相关的系统模块进行业务管理。
着眼于物流事业的飞速发展，在未来的模式和发展道路上，将会出现多功能的、智能化的物流平台。
案例：
上海5家重点园区的信息化建设
物流不是传统的运输行业，是建立在高度信息化的基础上的。
现代物流与传统物流最大的区别就是以各种信息技术为核心，应用数据采集系统、电子商务、电子数据交换、仓库管理系统、供应链管理系统、全球定位系统等信息技术实现物流单体数字化、物流过程信息化、物流网络数据化、物流中心管理数字化，最终促使物流与信息流融为一体。
上海化学工业区物流产业园、上海临港物流园区、上海外高桥保税物流园区、上海国际钢铁服务业中心、上海西北综合物流园区等5家园区（基地）对信息化的建设都投入了极大的热情。
5家园区（基地）全部建有信息系统，开发经费从100万元至1500万元不等。
入驻企业对园区信息化的需求主要表现在：
首先必须有互联网的接入、行业公共信息的发布、电子商务类的服务及咨询服务等；其次是办公自动化的系统平台、EDI报关等；最后为车货配载信息服务、物流软件租用服务及定位跟踪服务。
随着国际物流园区的建立，以河口口岸为例的信息化最终将实现电子商务、在线通关、现代物流、在线支付结算等功能，成为平台中集跨境、商贸、物流、金融为一体的、全程化的示范应用体系。
平台的建立将为企业管理、电子商务、在线支付、现代物流和在线通关的服务整合，打破封闭，实现平台开放。
物流的信息化对提高当今企业的竞争力是极其重要的。
如今竞争日益激烈的商业环境迫使公司对内要持续压缩成本，对外要增加销售商品或服务的特色。
随着客户对所购买商品或者服务的要求越来越高，在物流过程中，愈来愈多的顾客无法忍受等待与缺货的发生，物流必须在有限的资源限制下满足顾客对速度与可获得性的需求。
而信息化物流则在降低成本的同时，保证了供货速度以及良好的服务品质，增加了客户满意度，从而提高企业的竞争力。
现代物流是涉及社会经济生活各个方面的错综复杂的社会大系统。
从物流的流向看，现代物流包括内向物流和外向物流，内向物流是企业从生产资料供应商进货所引发的产品流动，外向物流是从企业到消费者之间的产品流动，即企业将产品送达市场并完成与消费者交换的过程。
企业进行生产时必须依据消费者的具体需求进行采购、设计和投产，这就导致企业生产经营必须有很强的市场目的性，企业在生产之前必须深入市场调查，确实掌握消费者的需求信息。
要完成这一信息的准确、快速传递，现代物流必须完成两个使命，一是商品的流动，即从生产者流向消费者；二是信息的流动，即从消费者流向生产者。
商品的流动要达到准确、快速地满足消费者需求，所以在现代物流中，信息起着至关重要的作用。
物流企业的信息化是物流企业发展的必然趋势。
第四章物流园区的项目目标客户定位
昆明南亚国际陆港的目标客户根据需求的不同可分为如下三大板块：
分别是物流板块、商业板块和地产板块。
1、物流板块
（1）第三方物流公司：
从事货物运输、货代、配送、仓储、保税、搬运、包装、配载、中转、集装箱堆放和流通加工服务业务的物流经营户以及物流信息软硬件设施服务供应商。
（2）从事物流配载和物流配送的公司或个人。
（3）快递公司/快运公司。
（4）货运代理服务商。
（5）工商企业渠道网点。
（6）需要仓储的企业、个体户或承运人。
2、商业板块
（1）从事流通经营服务的的客商。
如：
钢材交易、建材交易、化工交易等的经营户，甚至辐射范围内的园区及周边地区的工商企业、经营客商。
（2）商品分销商。
（3）商品销售渠道网点投资人：
从事餐饮、旅业、文化娱乐、汽车备品配件销售、汽车维护与修理、金融、通讯、电讯、邮电、保险、超市和生活配套服务的经营户。
（4）做商业生意连同地产置业投资的人。
3、地产板块
（1）进行商业地产投机外地人和本地人。
（2）有资金积累的人。
（3）做商业地产投资的人。
（4）做长线置业的人。
4.物流地产板块
举个案例：
普洛斯-其实最值得学习的，并不是所谓的资本运作、管理理念和服务措施，而是普洛斯专注的精神。
没有利用低廉的土地“挂羊头卖狗肉
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