东方名居项目可行性研究报告.docx
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东方名居项目可行性研究报告
第一章总论
1、项目建设背景
随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治、文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。
房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。
而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。
如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。
2009年1-12月，广水市房地产开发投资金额总计9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。
巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化城市建设做出了贡献。
根据广水市房管局提供的数字表明：
房地产投资仍高速增长，到2009年12月房地产投资同比达到了80%。
房屋销售总体需求依然强劲，可以预见,房地产价格稳中有升的态势不会改变。
本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中的核心地带。
该宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。
由于此地段建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。
为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文、舒适而充满活力的社区居住环境。
2、项目概况
2.1项目名称：
广水市东方名居建设项目。
2.2建设地点：
项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为2007-16
2.3建设单位：
湖北广水众鑫房地产开发有限公司
2.4企业法人：
徐建文
2.5企业性质：
有限责任公司。
2.6经营范围：
房地产开发、商品房销售、物业管理、小区园林绿化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料销售。
2.7工程概况：
本项目拟建一栋十二层的商住楼，占地面积2098平方米，总建筑面积11546.29平方米，其中地下室967.39平方米;商铺三层、建筑4557.4平方米；住宅九层五十四套，建筑面积共6021.5平方米；容积率5.09,项目总投资1724万元。
建设工程计划于2010年5月份开工，2011年9月入住。
2.8资金来源：
公司自筹1524万元，通过银行贷款200万元。
2.9可行性研究报告编制单位
单位名称：
东风设计研究院有限公司
工程咨询资格证书
资格等级:
甲级
证书编号:
工咨甲22120070013
发证机关:
国家发展改革委员会
3、可行性研究报告编制依据
（1）项目投资方案；
（2）国家及湖北省颁布的相关法律、法规、政策；
（3）湖北省和广水市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（4）广水市城市总体规划（1996—2010年）；
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
（6）广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（7）其他有关依据资料及企业提供资料。
4、研究结论与建议
本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水市城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。
加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。
项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。
从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。
第二章区域房地产市场分析
1、当前广水市房地产市场现状
1.1、房地产开发投资的基本情况
近年来，广水市房地产开发投资处在一个高速增长的时期。
2009年广水市房地产开发投资完成9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%，完成投资占本年度计划投资的91%。
其中，商品房建设投资额7.28亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.39亿元，同比下降了18.2%。
按用途分：
商品住宅开发投资7.21亿元，同比增长120%。
其中高档公寓投资0.19亿，同比下降28.71%；办公楼投资3610万元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资1.91亿元，同比增长了63.08%。
2009年房屋建筑施工面积135.8万平方米，同比增长108.82%。
其中，住宅施工面积101.2万平米，同比增长128.74%。
住宅施工面积中高档公寓8.8万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积8.5万平方米，同比下降68.1%，商业营业用房施工面积为18.9平方米，同比增长53.7%，其他用房施工面积1.6万平方米，同比增长110.71%。
2010年1-2月，广水市房地产完成投资0.78亿元，与上年同期相比增长了9.62%；占本年计划总投资额的2.94%。
从投资构成增长幅度看，商品住宅投资6350万元，与上年同比增长9.5%，经济适用住房投资111万元，同比增长了3.3倍；90平方米以下投资1780万元；140平方米以上430万元；高档公寓投资360万元，同比增长14%；办公楼投资250万元，同比增长了184.09%；商业营业用房投资950万元，同比上升35.99%；其他投资29万元，同比下降了58.72%。
在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，
图2-1历年房地产开发投资情况
单位：
千万元
图2-22009年开工房屋构成
单位：
%
1.2、房地产市场销售的基本情况
2009年房屋竣工面积32.85万平方米，同比增长161.07%。
其中，住宅竣工面积为24.2万平米，同比增长180.22%；办公楼竣工面积为2.19万平方米，同比增长324.95%；商业营业用房竣工面积为4.75万平方米，同比增长96.56%；其他用房竣工1.71万平方米，同比增长30.18%。
2009年商品房实际登记销售面积8.76万平方米，同比下降38.93%。
其中住宅销售面积7.52万平方米，同比下降36.6%。
其中，实际登记预售面积为2.43万平方米，同比增长4.74%，与上月环比增长11.9%。
其中住宅预售面积2.25万平方米，同比增长9.78%，与上月环比增长12.76%；实际登记现售面积6.33万平方米，同比下降47.4%，与上月环比增长15.72%。
其中住宅现售面积5.28万平方米，同比下降46.3%，与上月环比增长16.37%。
户均销售面积为96.82平方米。
2010年1-2月，广水市新建商品房实际登记销售面积2.78万平方米，与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积2.33万平方米，与上年同比增长了13.25%。
批准预（销）售房屋面积0.88万平方米，同比下降了58%，环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积0.47万平方米，同比下降了72.7%，环比增长100%。
商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为10.13%。
1.3、房地产市场价格的基本情况
根据广水市房管局数据显示，2009年12月商品房平均销售价格1550元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；2010年以来，广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。
截止2010年2月末，商品房平均售价1600元/平方米，与去年同比增长2.37%，与上月环比增长0.13%。
1.4、建设项目资金来源基本情况
2009年广水市房地产开发到位资金9.67亿元，同比增长了58.81%。
从资金来源情况分析，贷款0.82亿元，占到位资金的8.52%；利用外资2800万元，占到位资金的0.29%；企业自筹资金5.37亿元，占到位资金的55.61%；其他资金3.2亿元，占到位资金的35.57%。
与上年同期比较分别增长47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。
2010年1-2月，到位资金5340万元，其中上年节余1516万元，本年到位3724万元。
其中贷款613万元元，占资金总额的11.48%；银行贷款470万元，占资金总额的8.8%；非金融机构贷款143万元，占资金总额的2.68%；企业自筹资金2412万元，占资金总额的45.17%；其他资金来源2315万元，占资金总额的43.35%。
与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%，其中上年节余增长186.03%，本年到位资金增长了148.59%。
贷款增长191.72%、企业自筹资金增长182%、其他资金增长70.87%。
图2-42006-2008年资金来源构成
单位：
%
2、广水市商品房供需情况分析
2.1市场供求分析
2009年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大90平方米以下商品住宅的建设力度。
广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，2009年3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。
说明住宅商品房需求仍然旺盛。
来自相关统计数字表明：
2009年4月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为10.95%和7.77%；而其两者的销售分别下降了0.5和0.96个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。
办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的产品。
2.2区位供需分析：
2009年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在2010年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵一些。
在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为广水市场新盘的最大萌发地。
3、房地产市场发展情况预测
3.1房产价格稳中有升的发展态势不会改变
广水市2009年全年购置土地面积22.69万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积24.87万平方米，同比增长了8.78%；待开发土地面积38.57万平方米，同比增长了35.8%。
2009年市场放量相较前一年增加不多，待开发土地面积增加，从2009年的数据上不难看出，2009、2010年将是广水市房地产项目放量较大的一年。
2010年1-2月住宅开工面积为6.1万平方米，同比增长了284.96%。
截至2月，广水市商品房买卖价格同比上涨3.8%,远远低于全国同类城市价格涨幅。
价格涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。
虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。
一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。
如首府周边盟市的投资有相当比重投向广水市的房地产，推动了广水市房价的上升。
除以上原因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。
3.2城区住宅供需不均将日益凸显
广水市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。
虽然近几年广水市加大了应山和广水两大城区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。
广水市正处在城市建设的初期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之郊区对广水市民众有更大的吸引力。
随着城市开发进度的加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因广水市各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。
3.3积极有效的城市建设将带动广水市房地产行业发展
“十一五”期间，广水市中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’（美化、亮化、硬化、绿化、净化）。
”2004年后，广水市的城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程，还建成了一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小区。
目前，广水市人均建筑面积达到22.5平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。
市政府办公楼规划外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。
第三章市场研究与项目定位
1、广水市房地产发展背景分析
1.1“十一五”发展规划
《广水市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：
“十一五”时期是加快广水市城市化进程，构建和谐广水市的关键时期。
广水市十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升中心城区的辐射带动力和城市建设水平，加快城市建设，完善中心城区功能，提升城市建设品位。
”更加详尽地指出了广水市城市建设的计划和决心。
在今后的几年中，广水市不仅要建设一批精品住宅小区，还要建设四星、五星级酒店宾馆。
1.2广水市城市规划
按照省委、政府提出的城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将广水市建设成为了具有地方特色、具有良好环境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的鄂北明珠，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。
1.3近年广水市房地产投资情况（表3-1）：
年度
2007
2008
2009
2010.1-2
投资额
（亿元）
3.48
5.02
9.67
0.53
由上表可知，广水市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2008年房地产涨幅曾居历年之最，2009年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但广水市房地产投资仍处在高位运行。
2、项目所在区域房地产市场分析
2.1区域房地产市场概况
应山城区地理条件优越，硬件设施完善，是广水市的经济、文体、卫生、科教中心。
应山城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。
目前区域内房地产在售楼盘10余家，4月平均价格为1650元/平方米。
区域内2000元/平米左右的楼盘包括名门雅居、水岸星城、鑫世纪花园等，区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。
2.2项目周边主要楼盘调研分析
周边项目主要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。
各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对稀缺。
而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。
3、某住宅小区住宅项目市场定位
3.1项目SWOT分析
Strength:
a.地理位置优越，区域升值潜力巨大。
b.紧邻多条公交线路，交通便利；
c.区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善；
d.本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。
Weak:
a.本案价格预期较高，对前期上市推广不利；
b.本案地处周边城市环境仍需改善。
Opportunity:
a.结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快；
b.政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力；
c.区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。
Threat:
a.同区域内，存在价格、品质相差不大的其他产品；
b.政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。
3.2目标客户定位
一方面，广水市经济发展迅猛，风机产业经济带动了一大批产业人群收入的提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强的城市感情，高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。
另一方面，广水市“十一五规划”中明确提出：
“加快城镇化进程，提升中心城区的辐射带动力和城市建设水平，有序扩张中心城区规模。
打造城市建设新形象，完善中心城区功能，提升城市建设品位。
”
因此根据广水市整体的变迁过程，该项目的客户群主要是本地中青年居民以其他城市移民。
3.3项目产品定位
产品定位为：
具有人文特色的、充满活力的中高档公寓产品。
第四章项目选址和建设条件
1.项目选址
本项目位于广水市应山城区永阳大道中心地带曹塘角社区内原东方汽修厂,宗地编号为2007-16号。
2.建设条件
2.1位置优越
该区所处地理位置优越，周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善，拥有得天独厚的区域优势。
2.1建设场区“七通”条件具备
项目所在地块完成了该宗地的前期开发（七通）工作，能满足项目投入使用后的有关要求。
具体标准为：
a.道路：
按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。
b.给水由永阳大道接入，給水主干线直径为300mm,支线直径为200mm。
c.雨水由永阳大道排出，雨水主干线直径为1000mm,支线直径为600mm。
d.污水由永阳大道排出，污水主干线直径为600mm,支线直径为500mm。
e.通讯及电力在永阳大道接入。
2.3住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
项目所处的应山城区是广水市的文化、教育、卫生、经济中心，高素质劳动力资源十分丰富。
另外，区域内人流量大，为商业房产开发提供了可能。
项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。
未来发展空间巨大。
2.4土地征用情况
该建设项目总共占地面积2098平方米,已拥有国有土地使用证,希望通过本项目进行旧城区改造、开发能够彻底改变这里的居住生活环境。
第五章项目建设规模及功能标准
1建筑面积和内容
本项目总建设用地面积2098平方米，总建筑面积11546.29平方米，其中地上商铺建筑面积4557.4平方米,三层；住宅建筑面积6021.5平方米,九层；地下建筑面积967.39平方米。
容积率：
≤5.09
建筑密度：
≤75.2%；
绿地率：
≥30%；
建筑控制高度：
≤27米，部分居住及公建建筑高度可控制在27米内；
建筑退让距离：
退让规划用地边界最小距离为不小于5米。
2功能设施标准
2.1建筑使用功能
本项目建筑使用功能为：
商业、住宅及配套。
2.2设施标准
（1）住宅装饰及设施标准：
A、商业用房提供精装修标准，即：
a.厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖；
b.卫生间的地面、墙面（1.5米高）贴瓷砖、顶棚吊石膏顶，并安装坐便器和面盆；
c.设置照明、给水、污水排放、燃气、采暖等系统，并预埋电话、有线电视、宽带网络系统管线。
B、商品房部分设施标准为：
a.可供菜单式选择的精装修方案，而且方案设计融入了最in的时尚元素；
b.厨卫洁具均是进口品牌产品；
c.大部分明厨明卫，室内错层的格局让空间更加立体化；
d.简洁时尚的外立面，在区域内独树一帜，与众不同；
e.室内所见，均是品牌产品；
f.智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化；
g.24小时电梯；24小时直接入户；
h.小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心。
（2）小区配套设施：
小区配套设施包括商业，日后将统一运营招租，确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。
2.3住宅户型规划
有效使用90平米以下的一居至小三居，占比16.7%；90平米以上的中大户型，占比83.3%。
3、工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见下表5-1。
表5-1主要工程量一览表
序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积11546.29㎡
1.1
高层住宅
建筑面积6021.5㎡
1.2
地下停车库
建筑面积967.39㎡
1.3
商铺
建筑面积4557.4㎡
2
给排水工程
水泵机房100㎡
3
普通消防系统
住宅区
4
变配电工程（强电）
配电室100㎡
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线（端子接单元口）
7
火灾报警及安全监视
公共场所火灾报警，可视防盗门
8
通风工程
地下停车库通风
9
闭路电视
有线电视机房50㎡
10
室外工程
室外文化广场
第六章建设方案
1、建设场地环境
1.1地形、地貌
整个场地成不规则矩形状，场地规整、地势平坦。
1.2气象
广水市属北亚热带大陆性季风气候。
冷暖适中,冬干夏雨,雨热同季,四季分明。
年平均气温在13-16℃之间，北部为13-14℃,中部为14-15℃,南部为15-16℃,南北温差2℃。
一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3℃；最热多在7月，月平均气温27.9℃。
极端最低气温出现在1976年1月30日，为-16℃；极端最高气温出现在1959年8月23日，为41.6℃。
平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。
极端降水最多年出现在1980年，年降水量13303毫米，最少年出现在1978年，年降水量497.7毫米。
年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300小时，最少年份在1982年，为1713小时。
花山水库库区年平均气温15.7℃,日平均气温0℃以下，年均55天，日平均气温35℃以上，年均为13天，年降水1000毫米，太阳总辐射量110千卡以上，年均无霜期227天。
1.3地质
勘察成果表明，场地岩土上部土层为人工填土，冲、残积物，基底岩石为灰广色、灰绿色太古界大别山群飞虎山组片麻岩，岩土层的构成及特征自上而下描述如下：
第一层素填土（Qml4）：
广色、灰广色。
平整场地时填土，土质不均匀。
局部地段缺失该层，分布极不均匀。
主以粉质粘土和风化片麻岩屑回填，夹少量块石。
一般厚度为0.20—5.50m，平均厚度2.61m，其层底标高20.40—14.10m。
粘性土呈可塑状态，回填年限10年以内，稍密，无工程实际意义。
第二层粉质粘土（Qa14）：
灰色、灰广色，土质不均匀，局部地段缺失该层，分布极不均匀。
偶夹粉土。
可塑状态，无摇振反应，干强度、韧性高，切面光滑。
一般厚度为0.50—3.40m，平均厚度1.88m，其层底标高16.6—10.20m。
中压缩性土。
第四层残积土（Qe13）：
灰广色，灰褐色，土质均匀，分布不均匀。
平整场地时，场地内局部地段出露地表。
片麻岩风化残积物，已风化成砂土状，手捏易碎。
中密状态，无摇振反应，干强度，韧性高，切面粗糙。
一般厚度为0.20—2.10m，平均厚度1.19m，其层底标高19.20—6.90m。
中压缩性土。
第五层强风化片麻岩（Ar）：
灰广色、灰褐色、灰绿色，土质均匀，分布均
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