广西优秀物业管理大厦评分细则Word文件下载.docx
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5、依法建立维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定
符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,未建立0
1、已依法建立但管理、使用、续筹不符合规定，每项扣0.2
2、未依法建立1.0
6、房屋使用说明书、装饰装修管理规定、管理规约及业主与使用人公约等各项公众制度完善
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
1、缺房屋使用说明书扣0.1
2、装饰装修管理规定不符合要求扣0.2，实施不力扣0.2
3、装饰装修管理规定未完全符合要求扣0.1，实施不落实扣0.1
管理规约等各项公众制度缺一项扣0.5
7、小区依法组建业主委员会，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1、未成立业主委员会，但已成立业主大会筹备组，筹备成立业主大会的扣0.5
2、未成立业主委员会，也未成立业主大会筹备组的，扣1.0
8、依法成立业主委员会的，业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确
1、已成立业主委员会的，未签定合同扣0.5
2、双方已签定，责权利不明确扣0.5
3、未成立业主委员会，未签定合同扣1.0
9、物业服务企业制订争创规划和具体实施方案，公示并征求业主意见，有业主委员会的需经业主委员会同意
1、未制订争创规划扣0.5，制订争创规划不切实际扣0.3
2、未制订具体实施方案扣0.5，制订具体实施方案不具体扣0.3
3、有业主委员会的，争创规划和具体实施方案未经业主委员会同意扣0.5
10、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;
未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5
未按质量管理体系要求建立相关文件（含物业管理服务工作程序、质量管理制度、收费管理制度、岗位考核制度）和财务制度，不具有可操作性扣0.2
未按制度要求进行检查，对存在问题没有整改计划，未按期完成扣0.2
按质量管理体系要求建立相关文件（含物业管理服务工作程序、质量管理制度、收费管理制度、岗位考核制度）和财务制度，操作性不强扣0.1-0.3
按制度要求进行检查，对存在问题有整改计划，未按期完成一项扣0.1
11、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：
员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨
管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1；
着装及标志符合0.3，不符合0
1、管理人员持物业管理上岗证率未达90%以上，每降5%扣0.1
2、专业技术人员持证率100%，每发现1人无上岗证书扣0.1
3、电梯维修持证率100%，每发现1人无上岗证书扣0.1
4、聘用保安的，无上岗证书的，每发现一个扣0.1
5、着装、佩戴标志每发现1人不符扣0.1
6、礼貌服务、工作规范每发现1人不符扣0.5
12、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
1、未使用计算机管理扣0.5
2、未使用智能化设备管理扣0.5
13、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：
实行酬金制的，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
执行有关规定0.5，未执行0：
公开0.5，未公开0
1、企业未执行有关规定，每一处扣0.5
2.实行酬金制的，未做到每半年向业主公布一次物业管理服务费用收支情况扣1.0
3.未在管理区域显著位置公示的扣0.5
14、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.1
1、房屋建筑图纸、资料每缺1项扣0.1
2、水电、电梯图纸、资料每缺1项扣0.1
3、消防图纸、资料每缺1项扣0.1
4、其它公用设施设备图纸、资料每缺1项扣0.1
5、未建立维修保养台帐扣0.2，建立部分维修保养台帐扣0.1
15、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
每发现一处不符合扣0.2
1、没有住户档案总目录扣0.5，目录不全扣0.3
2、没有房屋及其配套设施权属清册总目录的扣0.5，不全扣0.3
3、没有建立住户档案扣0.5，建立住户分户档案不完整扣0.3
4、没有建立房屋及其配套设施权属清册扣0.5
16、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
符合2.0，没有值班制度的扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1
1、未建立物业区域内的24小时值班制度，服务热线缺一项扣0.2
接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集不全缺一项扣0.2，反馈不及时每一次扣0.1
对各类信息的及时处理，并定期统计分析每达不到一次扣0.1
定期回访未按制度每达不到一次扣0.1
17、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上
符合1.0，基本符合0.5,不符合0
1、物业管理服务工作征求意见单内容未涵盖合同要求扣0.5，部分涵盖扣0.3
2、至少一年一次向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，满意率未达到95%以上扣0.5，低于80%扣1.0
3、物业管理服务工作征求意见单内合理化建议及不满意内容未按时整改一次扣0.2，没有检查和回访缺一项次扣0.1
18、建立并落实维修服务承诺制；
零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0：
及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1：
返修率符合0.3，不符合0：
回访记录完整0.2.记录不完整或无回访记录0
1、维修服务承诺制度未建立扣1.0
2、维修服务承诺制度已建立，可操作性差扣0.5
3、及时率、返修率未按期统计扣0.1，指标每降低1%扣0.1
4、对维修服务工作单回访率未超过50%，每降低10%扣0.1
5、对返修无分析和处理缺一项次扣0.2
二
房屋管理及维修养护
9
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
符合1.0,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
无大厦示意图或大厦首层平面图扣0.2
路标、组团标识不清晰一处扣0.1
楼层标号标志不明显一处0.1
大厦没有客户水牌扣0.3
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5
1、发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0
2、书面劝阻并报告有关部门的扣0.5分
3、未书面劝阻，也未报告有关部门扣1.0
3、大厦外观完好、整洁；
外墙是建材贴面的，无脱落：
是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；
是涂料的，无脱落、无污渍：
无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1；
每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
1、外观完好、整洁、无损，一处不符扣0.2
2、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂，一处不符扣0.1
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
符合1.0，未按规定设置0；
按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5
外招牌、广告牌、霓虹灯有管理制度，合法手续，并按规定设置，一项不符扣0.2
未按制度定期清洁扣0.1
外观整洁统一美观，不符一处扣0.1
未定期检查扣0.2
5、
有安全隐患或破损一处扣0.5
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
空调安装竖成线、横成行，排列整齐有序，一处不符扣0.1
冷凝水集中收集，一处不符扣0.2
支架锈蚀一处扣0.2
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；
除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
符合1.0，发现一处不符合扣0.1
封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，一处不符扣0.2
不得安装外廊及户外防盗网，一处不符扣0.2
晾晒架、遮阳蓬等不符合规划建筑设计要求，一处不符扣0.2
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
符合1.0,发现一处不符合扣0.5
1、没有房屋装饰装修规定扣0.5
有房屋装饰装修规定，执行中有违规一处扣0.2
有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象扣1.0
三
共用设备管理
35
34
（一）综合要求
4
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
符合1.0,发现一处不符合扣0.2
未建立设备档案、设备台账扣0.2，不完善或没启用各扣0.1
2、未制订各系统设备设施的运行管理制度、应急措施，岗位责任制扣0.4，已制订未挂上墙、没严格执行或记录不完善每处扣0.1
3、未制订设备设施维修保养计划、未建立维修档案0.3
4、不完善或没认真执行、记录不完善每处扣0.1
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1、设备设施表面积尘扣0.1，内部线路杂乱、灰尘多扣0.1
机房有杂物或地面积尘积水扣0.1,墙壁、天花不平
整，不干净、有蛛丝扣0.1，有残留螺丝扣0.1
室内照光线不足、温度高于40℃扣0.1
电缆、管线过墙孔没有密封、防小动物措施没落实有虫害发生扣0.2
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1、没有中级以上技术人员扣0.3
2、值班人员持证率达不到100%扣0.4
3、没有电梯维修人员及相应资格证扣0.1
4、设备良好，运作正常，一年内无重大管理责任事故
符合1.0，不符合0
1、设备完好率达不到98%的，每减少1%扣0.1
2、出现重大责任事故的扣0.5
（二）供电系统
3
1、保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1、未建立正常供电制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，供电设备设施经常出故障、影响正常供电扣0.2
2、未建立限电、停电的审批程序扣0.2，未认真执行的扣0.1
3、未按规定时间通知住用户，引起投诉的扣0.2
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
1、未制订临时用电管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1
2、未制订停电应急处理措施并挂上墙的扣0.3，不完善扣0.1
3、未制订供电设备故障应急措施并挂上墙的扣0.2，不完善扣0.1
3、备用应急发电机可随时起用
1、未建立应急发电机管理制度并挂上墙的扣0.2，没认真执行扣0.1
2、未制订应急发电机维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1
3、没有应急发电机每月检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.3
（三）弱电系统
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
符合1.0，发现一次不符合扣0.5
1、未建立弱电系统管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没认真执行各扣0.1
2、未制订弱电系统维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1
3、维修及时率达不到100%的每减少1%扣0.1
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1、未建立监控系统等智能化设施设备运行管理制度并挂上墙的扣0.4，不完善或不认真执行各扣0.1
2、没有运行值班记录扣0.2，没有认真记录或不规范扣0.1
3、没有制订保存规定扣0.2，没认真执行扣0.1
（四）消防系统
5
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
发现一处不符合扣0.5
1、未制订消防中心运行管理制度并挂上墙的扣0.2，不完善或没有认真执行各扣0.1
2、未建立消防系统设施设备检查制度并挂上墙的扣0.3，不完善或没有认真执行各扣0.1
3、没有消防设施设备检查试机记录扣0.2，不能随时起用扣0.5
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
每发现一人不符合要求扣0.2
1、未建立消防管理人员培训制度、未培训扣0.3，未认真执行或培训记录、档案不完善各扣0.1
2、消防管理人员未能掌握消防设施设备使用方法，每人扣0.2
3、消防管理人员不了解火灾、火警紧急处理程序及能处理各种问题每人扣0.2
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2
1、没有开展消防法规及消防知识的宣传教育扣0.4
2、责任人不明确每处扣0.2
3、员工不明消防职责，发现每人扣0.1
4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
1、未制订应急方案扣0.5
2、无设立消防疏散指示图、无引路标志、无应急照明
每处扣0.1
3、紧急疏散通道不畅通每处扣0.1
5、无火灾安全隐患
每发现一处安全隐患扣0.5
1、未建立易燃易爆品管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1
2、未制订动火管理制度扣0.3，未认真执行每处扣0.1
3、未在危险场所设立警告标志每处扣0.1
（五）电梯系统
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1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1、没有电梯年检合格证、准用证扣0.4，没有张贴每处扣0.1
2、电梯没有由具有资质的专业公司维修保养并签订维修保养合同的扣0.4
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
1、未制订电梯运行管理制度挂上墙扣0.3，不完善或不认真执行扣0.1
2、安全标志、安全设施不齐全各扣0.1
3、轿厢内照明、通风不良、附属设施不全各扣0.1
3、轿厢、井道、机房保持清洁
轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2
1、未制订电梯轿厢、机房、井道清洁及保洁管理制度挂上墙扣0.3
2、轿厢卫生不符合要求每处扣0.1
3、机房卫生不符合要求每处扣0.1
4、井道卫生不符合要求每处扣0.1
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗
1、没有专业队伍维修保养扣0.3
2、维修保养人员没有上岗证每个扣0.1
5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修
1、合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有认真执行每次扣0.1
2、没有紧急维修联系电话或维修热线电话扣0.2
3、没有故障维修记录扣0.3,记录不全每处扣0.1
6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施
1、未制订应急处理程序及措施挂上墙扣0.4
2、没有组织培训、没有记录扣0.4，员工不明应急时的工作职责每个扣0.1
（六）给排水系统
1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
1、未制订用水、供水管理制度扣0.4，不完善或没有认真执行各扣0.1
2、未制订合理用水、节水措施扣0.4
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏
1、给排水设备运行不正常、卫生差每处扣0.1
2、阀门开关不灵活、渗漏、长锈、有灰尘每个扣0.1，没有挂阀门开关指示牌每个扣0.1
3、管道表面长锈起包、渗漏、有灰尘每处扣0.1
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；
水池、水箱清洁卫生，无二次污染
符合2.0,每发现一项不符合扣0.5
1、未建立二次供水蓄水池设施设备清洁、消毒管理制度扣0.5，没有清洗记录每次扣0.1
2、没有二次供水清洁卫生许可证扣0.3
3、操作人员无健康合格证每个扣0.1
4、没有水质化验单每次扣0.2
5、水池、水箱井口、透气孔没有防虫网，没有加盖、没上锁每处扣0.5
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2
1、未建立高压水泵、水池、水箱管理措施扣0.5，没有认真执行每处扣0.1
2、水池、水箱周围卫生差、有污染隐患每处扣0.2
5、限水、停水按规定时间通知住用户
1、未建立限水、停水管理规定扣0.4
2、未按规定时间通知用户，引起投诉每次扣0.2
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生
符合1.0,每发现一处不符合扣0.2
1、排水、排污设施设备不能正常使用每处扣0.5
2、排水管道、沟渠不畅通，出现积水每处扣0.2
3、地下室、车库、设备房出现积水、浸泡每处扣0.5
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象
符合1.0,基本符合0.5,不符合0.5,不符合0
1、未制订给排水应急措施的扣0.3
2、未对员工进行应急培训、没有记录扣0.3
3、出现大面积跑水、泛水、长时间停水每次扣0.2
8、制定事故应急处理方案
无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5
1、未制定事故应急处理方案扣0.5
2、没有对员工进行应急培训，员工不明应急工作职责每个扣0.1
（七）空调系统
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
1、未建立中央空调系统运行管理制度并挂上墙的扣0.2，未认真执行扣0.1，空调设备设施经常出故障影响正常供冷扣0.2
2、未建立冷却塔管理制度并挂上墙的，或运行不正常、冷却水混浊、塔内长青苔、噪音超标、有漏水现象各扣0.1
2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修
1、外委合同没有维修服务到达时间规定的扣0.3，没有按规定时间到达每次扣0.1
3、制订中央空调发生故障应急处理方案
无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执行不够的扣0.5
（八）供暖供气系统
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
1、未建立供气系统运行管理制度并挂上墙的扣0.3，不完善或不认真执行各扣0.1
2、未制订供气系统维修保养计划扣0.2，不完善或没认真执行各扣0.1
3、设备运行正常，完好率达不到98%的每减少1%扣0.1
2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1、管道表面长锈起包、渗漏、有灰尘每处扣0.1
2、阀门开关不灵活、渗漏、长锈、有灰尘每个扣0.1，没有挂阀门开关指示牌每个扣0.1
四
共用设施管理
1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途
1、未制订共用配套服务设施管理制度扣0.2
2、随意改变或占用共用配套服务设施用途每处扣0.2
3、共用配套服务设施残缺、损坏每处扣0.1
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
1、共用管线未按规定安装每处扣0.2
2、未制定共用管线管理制度扣0.2
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好
符合1.0,每发现一处不亮扣0.2
1、未制订公共照明管理制度扣0.3
2、未制订公共照明维修保养计划扣0.2
3、公共照明残缺、损坏每处扣0.1
4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦
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