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检验标准

资料评估复习资料

1、资产评估定义：

是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

2、资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。

3、资产评估与会计计价的区别：

（1）二者发生的前提条件不同；

（2）二者的目的不同；（3）执行操作者不同。

当然资产评估与会计计价也是有联系的。

4、资产定义：

资产是企业拥有和控制的，能以货币计量的经济资源。

资产是一种权利；资产是一种获利能力。

资产分类：

按资产能否独立存在可分为可确指的资产和不可确指的资产。

5、资产评估价值的特点：

时效性，目的性，意见性，估计性。

6、资产评估价值类型：

资产评估价值由于其评估特定的目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。

清算价格：

清算价格一般低于现行市价。

7、公开市场假设：

公开市场是指充分发达与完善的市场条件。

公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产可以在市场上公开买卖。

8、资产评估经济原则：

预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产价格或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。

问答题：

一、资产评估的工作原则

1、独立性原则。

独立性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。

2、客观性原则。

客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。

评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中扣除人为因素的干扰，坚持客观、公正的态度和采用科学的方法。

3、科学性原则。

在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估工作方案，使资产评估结果科学合理。

4、专业性原则。

专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。

资产评估机构必须拥有一支由工程、技术、营销、财务会计、法律和经济管理等多科学的专家组成的资产评估专业队伍，这支专业队伍的成员必须具有良好的教育背景、专业知识和丰富的经验，这是确保资产评估方法正确、评估结果公正的技术基础。

二章资产评估的基本方法

1、市场法含义：

市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

2、运用市场法的条件：

运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相似的参照物。

3、实体性贬值：

资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。

这种损耗一般称为物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

功能性贬值：

新技术的推广和运用，使得企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。

这种损耗称为功能性损耗，也称功能性贬值。

经济性贬值：

由于资产以外的外部环境发生变化，引起资产价值降低。

这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。

例如：

政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，使得资产价值下降，这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

4、重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。

复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项资产发生的支出。

更新重置成本是指利用新型材料，交根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。

无论更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。

例如，评估一台386型电子计算机就不能以486型电子计算机作为更新重置成本。

5、重置核算法中间接成本是指为建造、购建资产面发生的管理费、总体设计制图等项支出。

6、评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不对的。

7、收益法评估资产必须具备的前提条件：

（1）被评估资产必须是能以货币计量其未来收益的单项资产或整体资产；

（2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币计量的。

8、收益法主要指标：

收益额，本金化率或折现率，收益期限。

收益法运用中，收益额的确定是关健。

本金化率与折现率关系：

本金化率与折现率在本质上是没有区别的。

9、资产评估各方法之间的关系：

资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。

同时，这些方法又是相互关联的。

问答题

一、资产评估方法选择主要应考虑的因素有哪些？

1、资产评估方法选择必须与资产的价值类型相适应；2、资产评估方法必须与评估对象相适应；3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约；4、选择评估方法还要考虑不同的评估途径。

有时，一项资产同时采用两种或两种以上方法评估，会得到两种或两种以上的不同的结论。

这种情况是很常见的。

三章机器设备的评估

1、机器设备的特点：

机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域与具有直接关系。

2、机器设备分类：

（1）按其在再生产中的作用分为生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备；

（2）按机器设备技术性特点分为通用机器设备、专用机器设备、非标准设备；（3）按照机器设备自动化程度分为自动化设备、半自动化设备、其他设备；（4）按价值高低分为A类设备、B类设备、C类设备；（5）按使用状况分为在用设备、封存设备、库存设备。

3、机器设备评估的特点：

在进行机器评估时，收益法受到很大的限制，通常采用成本法和市场法。

主体人员在进行价值分析时应注意资产之间的有机联系对价值的影响，整体的价值不仅仅是单台设备的简单加和。

4、机器设备的核查方式分为逐项清查和抽样核查。

5、机器设备的鉴定按其工作阶段分为统计性鉴定和判断性鉴定。

6、对一些老旧机器设备，制造厂家可能已经停产多年，往往无法查到现行市场价格，对这一类机器设备，我们可以使用其替代产品的现行市场价格作为其更新重置成本。

对一些难以直接取得现行市场价格的机器设备，评估人员采用的其他间接方法有：

物价指数法，规模经济效益指数法，重置核算法。

使用物价指数法的两个要素是设备的原始成本和价格指数。

在使用这种方法时，评估人员应使用分类产品物价指数，避免使用综合物价指数。

四章建筑物评估

1、建筑物的含义与分类：

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物

2、资产的产权边界：

一般来说，资产的产权边界是较清楚的。

对于一个单项资产来说，其产权边界应划分得很清楚，要么是所有权，要么是使用权，要么是租用权等等。

3、房屋建筑物的分类方法：

1、按房屋的承重结构分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构；2、按房屋建筑物作用功能分类：

分为工业用、民用。

4、建筑物评估中应考虑的因素：

1、物理因素：

是房屋建筑物价格的决定因素，建筑物的造型风格、结构类型、功能效用、设施完备程度、装修标准、建筑面积及工艺标准等决定造价；2、环境优劣的影响：

房地产的外部环境优劣是影响其价格的一个重要因素；3、经济地理因素：

一般来说，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。

即使同城市，由于地段不同，房价差别也很大；4、新旧程度：

建筑物会随着建筑年代久远而陈旧；5、用途：

某一具体的建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的，评估综合性建筑物时，评估时要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向；6、产权：

建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权，产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值；7、政策因素：

政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买；8、供需状况：

地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求是，价值会降低，供不应求时价值会提高；9、其他：

如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都会直接影响建筑物价格。

5、估算资金成本时应注意的问题：

建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。

6、预决算调整法的三材差价：

钢材、木材、水泥价格调整。

7、预决算调整法的假设前提：

以建筑物原工程量是合理的为假设前提。

8、重编预算法：

是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。

用重编预算法计算的重置成本通常与待估算建筑物的历史成本有较大差异。

此法主要用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

9、市场法：

是将待估房地产与在较接近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

10、市场法的适用范围：

由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大。

因此，此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。

11、交易行为补正的作用：

排除交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。

12、正常交易的原则：

正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。

13、建筑物残余估价法：

是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。

五章土地使用权的评估

1、土地资产按所有权归属分为国家所有土地和集体所有土地。

我国宪法规定：

城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能让渡，只有土地使用权才具有商品的属性。

我国城镇土地市场实质是土地使用权的让渡市场。

基准地价是城镇国有土地的基本标准价格。

2、土地资产价格的特点：

土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不是由生产成本决定；土地价格主要由土地的需求决定；土地价格的上涨性。

3、影响地产价格的因素：

一般因素：

经济因素、行政因素、社会因素、其他。

4、土地不完全遵循供求均衡法则，表现为：

价格独占性较强：

即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强；替代性有限。

5、市场法的操作步骤和方法：

1、广泛搜集交易资料，确定比较案例；2、进行交易情况的修正；3、进行交易时间的修正；4、进行区域因素修正；5、个别因素修正；6、待估土地评估值。

6、基准地价系数修正法：

是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数。

7、土地收益可分为实际收益和客观收益。

客观收益才能作为评估的依据。

六章无形资产评估

1、无形资产分类：

（1）按企业取得无形资产的渠道分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产；

（2）按有无法律保护分为法定无形资产和收益性无形资产；（3）按能否独立存在分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产。

2、影响无形资产评估价值的因素。

（1）无形资产的成本；

（2）机会成本。

机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小；（3）效益因素；（4）使用年限。

每一项无形资产，一般都有一定的使用期限，使用期限的长短，一方面取决于该无形资产的先进程度，另一方面取决于其无形损耗的大小；（5）技术成熟程度；（6）转让内容因素；（7）国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度；（8）市场供需状况；（9）同行业同类无形资产的价格水平；（10）无形资产评估值的高低，还取决于无形资产交易、转让价格的支付方式。

3、鉴定无形资产：

对无形资产进行评估，评估人员应对无形资产进行鉴定。

无形资产的鉴定，是进行无形资产评估的基础工作。

通过对无形资产进行鉴定，可以解决三个方面的问题：

一是确定无形资产的有效期限，无形资产的有效期限是其存在的前提。

4、专利权的特点：

时间性；可转让性。

实用新型和外观设计保护期为10年。

5、专利权的评估方法：

主要采用收益法。

6、商标权的价值是由商标所带来的效益决定的，带来的效益越大，商标价值就越高，反之越低，起决定作用的是商标所带来的超额收益。

7、商誉的评估值可能是正值，也可能是负值，商誉为负值时，对商誉的评估也就失去意义。

8、商誉评估需要注意的几个问题。

（1）不是所有企业都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中；

（2）商誉评估必须坚持预期原则；（3）商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益之上，那么，商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系；（4）商誉由众多因素共同作用形成；（6）商誉与商标是有区别的。

9、商誉与商标区别与联系。

区别：

商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现；商誉不能脱离企业而存在；商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权，商誉只有随企业行为的发生实现其转让或转移。

联系：

尽管商誉与商标的区别可以列举许多，但商誉与商标在许多方面是密切关联的，二者之间有时存在有相互包含的因素。

例如，与商誉相对应的企业超额收益中包含有商标作用的因素，这也是需要在评估中必须加以分析确定的。

七章长期投资的评估

1、长期投资评估的特点：

长期投资评估实质是对资本的评估；长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估。

2、根据长期投资的特点，选择合适的评估方法。

可上市交易的债券和股票一般采用市场法进行评估，按评估基准日的收盘价确定评估值。

3、对股票进行评估，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关，与票面价格、发行价格和账面价格的关系不大。

4、普通股的评估：

固定红利模型；红利增长模型；分段式模型。

固定红利模型，是针对经营比较稳定、红利分配相当稳定的普通股的评估设计的。

红利增长模型：

以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业股本利润率的乘积，确定股利增长率（g）。

八章流动资产的评估

1、流动资产的特点：

周转速度快；变现能力强；形态多样化。

2、流动资产评估的特点：

研究流动资产评估的特点，是做好流动资产评估工作，提高流动资产评估质量的重要保证。

流动资产评估的特点主要是：

（1）流动资产评估是单项评估，它是以单项资产为对象进行的评估，因此，它不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估；

（2）必须选准流动资产评估的基准时间，所选评估基准日应尽可能在会计期末，必须在规定的时点进行资产清查、登记和确定流动资产数量和账面价值，避免重复登记和漏登记现象的发生；（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点；（4）流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。

因此，在特定的情况下，也可以采用历史成本作为评估值。

3、进行流动资产评估前，首先要确定被评估资产的对象和范围，这是节约工作时间，保证评估质量的重要条件之一。

4、企业的材料，可以分为库存材料和在用材料。

在用材料在再生产过程中形成产品或半成品，已不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料进行评估。

5、应收账款及预付账款的评估。

在对这些资产进行估算时，一般应从两方面进行：

一是清查核实应收账款数额（这时主要说明应收账款评估，预付款项评估可比照进行）；二是判断估计可能的坏账损失。

预付费用的评估主要依据其未来可产生的效益的时间。

对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认。

九章企业整体资产评估

1、企业整体资产评估的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业整体获利能力作为特殊商品进行的评估。

评估的最终价值是其整体资产价值的体现，既包括有形资产的价值，也包括无形资产的价值，是企业资产在现实条件下的资本化价值。

2、评估基准日是反映评估价值的时点定位，一般应考虑选择某一个结算期的终止日。

3、企业整体资产评估的财务分析。

（1）企业的偿债能力：

流动比率，速动比率，资产负债率；

（2）企业营运能力：

存货周转率，存货周转次数、存货周转天数，应收账款周转率；（3）企业盈利能力：

资产报酬率，净资产利润率，销售利润率，每股股利，市盈率。

4、企业收益预测必须注意因素：

企业预测收益必须以企业现实存量资产为出发点，并考虑正常经营范围的合理改进和资产重组的因素。

5、折现率和资本化率在本质上是相同的，只是适应的条件不同。

折现率和资本化率=无风险报酬率+风险报酬率

6、β系数是用衡量各种证券市场风险的一个重要指标。

β系数法的思路是：

社会平均收益率中包括无风险报酬率和风险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报酬率即为社会风险报酬率。

7、负债评估原则还应与流动资产中债权类资产评估的原则保持一致性，否则，就会因为债权和债务评估的差异，引致整评估结果的不合理。

8、鉴于我国证券市场的发育程度，在短时期内，国内企业整体评估还不宜采用市盈率乘数法。

a）资产评估报告

1、资产评估报告是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、价值类型、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。

2、资产评估报告一般根据委托方的要求、工作情况和采用的评估方法来确定报告的基本内容。

资产评估报告包括正文和附件两部分，其内容主要是评估结论。

3、资产评估报告正文的基本内容：

（1）资产评估机构：

写明评估机构明称、评估资格的类型及审批部门；

（2）资产委托方及资产占有方：

写明单位明称、隶属关系、产权持有单位、上级主管部门、简述资产占有方的概况。

（3）评估结果有效期：

写明评估结果有效期。

按现行规定，有效期为一年，即评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据。

超过一年需重新进行资产评估。

业务计算题：

1、设备的重置成本（物价指数法）、实体性贬值额、功能性贬值额、经济性贬值计算。

例1、某设备2000年购入，评估基准日为2004年，该设备账面原值400000元，其中：

设备购价360000，基础安装费35000，运杂费5000元。

已知：

2000年和2004年该类设备的定基物价指数分别为110%和150%，基础安装费的环比物价指数为160%，按基准日价格标准重置，运杂费为8000元。

计算设备的重置成本。

P60

重置成本=360000×（150%/110%）+3500×160%+8000=554909元

例2、某机床的重置成本为200万元，已经使用5年，估计经济使用寿命为30年。

现在，该机床部分功能失常，估计维修费用约18万。

P72

可修复性损耗引起贬值=18万元

不修复性损耗引起贬值=重置成本×贬值率=200×（5/30）=33.3万

实体性贬值=18+33.3=51.3万

例3、有台冷冻机已经使用5年，预计尚可使用10年，该机器每天工作20小时，每年工作200年工作日，比新冷冻机多耗电500度。

试计算由于超额成本引起的功能性贬值。

（所得税率33%、折现率10%，10年的现值系数为6.145）。

假设每度电为0.5元。

P75

年超额运营成本=5000×0.5=2500元

税后年超额运营成本=2500×（1-30%）=1675元

功能性贬值=1675×（P/A,10%,10）=1675×6.145=10292.9元

例4、某农用车生产线，原设计生产能力为30000辆/年。

该生产线已使用8年，据估计尚可使用10年。

由于市场需求减少，目前实际产量为20000辆/年。

使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率，假设规模经济效益指数x=0.5

经济性贬值率=（20000/30000）x=（20000/30000）0.5=0.81

2、房地产的年收入、年费用、年纯收益计算。

例5、某房地产的总使用面积为2万平方米，月租金为10元/平方。

预计年房租损失费为年预期租金总收入的6%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的4%，房产税为年预期租金总收入的12%，房屋财产保险费为0.4万元/年。

预计该房地产尚可以使用15年。

折现率为14%。

要求：

（1）求该房地产的年出租费用。

（2）求该房地产的年租金总收入。

（3）求该房地产的年纯收益。

解：

（1）年出租费用=2×10×12×（4%+12%）+0.4=38.8万元

（2）年租金总收入=2×10×12×（1-6%）=225.6万元

（3）年纯收益=225.6-38.8=186.8万元

3、建筑物的价值计算

例6、某大楼建筑面积为30000平方米，因转让需要对其进行估价。

选择两宗交易为比较对象；A大厦，交易价格为6000万元，交易情况修正系数为100%，交易日期修正系数为100%，区域因数修正系数为105%，个别因数修正系数99%，B大楼，交易价格为8000万，交易情况修正系数为100%，交易日期期修正系数为100%，区域因数修正系数为95%，个别因数修正系数103%。

A大楼修正后价值=6000×100%×100%×105%×99%=6237

B大楼修正后价值=800×100%×100%×95%×103%=7828

建筑物评估值=（6237+7828）/2=7032.5万元

4、土地使用权转让价格的计算。

P153

例7、宏大公司与红日集团合资，利用现有场地进行投资，场地共2000m2，土地最高出让年限为50年，合资30年，还原利率为8%，经调查得知，该地政府规定基准地价为1800元/m2，并分析确定该场地个别因素修正系数为110%，市场转让因素修正系数为130%，试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格。

利率8%

10

30

50

整付复本利系数

2.1589

10.0627

46.9017

整付现值系数

0.0994

0.0213

交易时间修正系数=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）50

=（1-0.0994）÷（1-0.0213）=92%

土地转让价格=2000×1800×110%×130%×92%=4736160元

5、非专利技术的评值P203

例8、某广告公司有广告创意方案60份，每份重置成本为300元，其中活跃/当前型方案使用2年，估计总使用年限为8年；活跃/陈旧型已使用4年，估计总使用年限为10年。

需要评估确认这些创意方案的价值。

评估值=60×300×[（8-2）÷8]=1440元

6、企业商誉评估值的计算P218

例9、某企业的预期年收益额为100万元，该企业各单项资产的评估价值之和为180万元，企业所在行业的平均收益率为12%，并以行业平均收益作为适用资产收益率。

试确定该商誉的评估值。

评估值=[企业预期年收益额-行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和]/适用资本华率=[100-12%×180]/12%=653.33万元

或评估值=该企业的单项资产评估值之和×[被评估企业预期收益率-行业平均收益率]/适用资本华率=180×[100/180×100%-12%]/12%=653.33万元

7、债券的评估值的计算P227

例10、某单位持有98年发行的5年期国库券2000张，面值50元/张，年利率6%。

评估时，该类债券市场交易价格为82元，评估价值为多少？

评估价值=2000×82=164000元

8、每股股票的价值的计算P234

例11、某企业拥有长安公司面值共500万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的7%，评估人员通过调查了解到长安公司只把税后利润的62%用于股利分配，另38%用于公司扩大再生产，公司的股本利润率保持在13%水平上，折现率设定为9%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的长安公司的股票。

股票评估价