业主交房和注意事项如何治理内外墙开裂和渗水通病.docx
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业主交房和注意事项如何治理内外墙开裂和渗水通病
“业主交房和注意事项”
一、如何治理内外墙开裂和渗水通病
1、产生原因根据专家现场调查和分析，目前，剪力墙外墙面渗水多为施工后的模板穿墙螺栓孔封堵不严引起；而多孔砖外墙面渗水主要是砌筑灰缝不饱满，有空头缝或外实内空；同时有的多孔砖质量差、表面有裂纹，用作外墙面时未进行认真挑选而留下隐患。
另外，质监部门在调查住宅质量工程投诉中发现，其中发生内外墙开裂和渗水的大多采用了新型墙体材料，特别是粉煤灰混凝土加气块占绝大多数。
有的加气块内墙在交付使用后1至2年内常出现粉刷层起壳、龟裂，用于外墙则更明显。
如在室内与柱、梁连接部位容易产生“界面缝”，当墙体较长时，在中间部位会产生垂直向收缩裂缝，这是因为加气砼块因材性不稳定原因，造成收缩值较大，材料收缩将在墙体内产生拉应力之故。
作为脆性材料的加气块，抗拉强度很低，仅为0．3兆帕，当大于此值时，该处断裂，产生裂缝，当裂缝＞0．2毫米时就影响视觉；另因砌块吸水大，较难用于卫生间等潮湿部位，使墙面砖产生裂缝。
防范对策有关专家认为，解决的办法是要采取针对性的技术措施。
对防止砼加气块材料收缩问题，要保证其养护时间，在结构阶段拆模后基本做到同步上墙，提早砌填充墙，以使粉刷前完成大部分收缩，界面缝处要采用柔性连接，界面缝处粘贴宜用玻纤网格布。
对内墙粉刷层起壳、龟裂的问题，必须提高加气块表面性能，在清扫粉化表面、洒水湿润后作界面剂处理，牢固粘结后形成一个新的不吸水、强度高与砂浆易结合的表面，粉刷砂浆上墙后水分不易被吸收，有利于砂浆中水泥的水化与结硬，使砂浆强度与墙体粘结度大大提高。
对加气块外墙开裂、起壳和渗水的问题，在以上表面处理基础上，应使用柔性的防水界面剂；砂浆采用掺抗渗稠化粉砂浆（容重轻并能减少热冲击）或掺聚丙烯纤维抗裂防渗砂浆；砂浆面层用柔性防水腻子批嵌；表面刷高弹性防水涂料，既可掩盖表面裂缝，又可防水。
此外还可采用干作业法施工，但前提条件是加气块制作的外观、尺寸质量不断提高，饰面可采用批嵌薄层灰泥与腻子。
这样，克服了普通抹灰层应用在加气块的短处，具有施工速度快，收缩小与基层粘结好，不易开裂，不易起壳特点。
这一做法在内墙使用上已成扩大趋势，值得提倡。
2、承重墙是指墙体与楼结构成支撑作用，承重墙体内含有钢筋与楼体钢筋成一体，非承重墙体是指对于室内的空间起分隔作用的实体墙。
一般承重墙和非承重墙是从厚度上区分的，非承重墙的厚度一般在10公分厚，而承重墙的厚度一般在20公分以上..
3、所谓外墙内保温施工，是在外墙结构的内部加做保温层。
其优点：
一是施工速度快，二是技术较成熟。
但也有问题，首先是保温层做在墙体内部，减少了商品房的使用面积；其次是影响居民的二次装修，室内墙壁上挂不上装饰画之类的重物，且内墙悬挂和固定物件很容易破坏内保温结构；再次是容易产生内墙体发霉等现象；最后，内保温结构会导致内外墙出现两个温度场，形成温差，外墙面的热胀冷缩现象比内墙面变化大，这会给建筑物结构产生不稳定性，保温层易出现裂缝。
所谓外墙外保温，其结构做在主体结构的外侧，这等于给整个建筑物加了保护衣。
其优点：
一是能够保护建筑物主体结构，延长建筑物寿命；二是增加商品房使用面积；三是避免外墙圈梁构造柱梁门窗形成散热通道，有效防止内保温结构很难克服的“热桥”现象。
外保温是目前大力推广的一种保温节能技术，国家不仅对外墙外保温的技术施工工艺材料进行完善，同时在法律层面上制定相关规定予以辅佐。
4、房屋在施工过程中，质量检查部门在不同阶段会进行检查，因此对于地基沉降变形、房屋起缝开裂等严重质量问题都会及早把关，这样的房子一般是不会交到用户手中的。
查看现房的购房者，应注意的质量问题有以下几个：
一是门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。
二是对于已做过粗装修交房的居室，墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。
三是卫生间、厨房地面是否做过找坡处理，能够自然排水（决不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内）；厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
四是室内有些什么管线穿过。
因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
另外，该居室的自来水水质、各种电路、闭路电视电线、电话线插座位置等，也应做细致的了解，以免今后麻烦。
5、鉴别商品房质量可以采用一些方法：
一是检查房屋有无裂缝，有无渗漏。
首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。
一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。
还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
检查渗漏最好在雨天看。
经雨水淋后的房屋、哪里漏雨、渗水，一览无余。
二要检查房屋有无倾斜。
虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。
有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
三要看做工。
对于一些装修房来说，装潢的质量主要表现在每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细，这些皆是购房时讨价还价的筹码。
四要看看窗外。
要把窗户打开，看窗外通风、采风、排气是否有障碍物。
五要看看楼梯。
如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯（安全梯）是否畅通无阻。
要知道如发生大火，楼梯是唯一的逃生之路。
六是看厨卫。
厨房、卫生间是家庭居室的内部器官，水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。
看厨房、卫生间还需要看排水情况，看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增大装修改造费用。
七要检查墙面有无石灰“爆电”。
这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致。
6、居室装修安全往往被人们所忽视，其实由错误的装修方式所引发的事故不在少数。
一般说来，在装修工程中应该注意以下9点：
1）、家装中需注意楼房地面不要全部铺装大理石。
大理石比地板砖和木地板的重量要高出几十倍，如果地面全部铺装大理石就有可能使楼板不堪重负。
特别是二层以上，因为未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其地面装饰材料的重量不得超过40公斤／平方米。
2）、进行居室装修，不得随意在承重墙上穿洞、拆除连接阳台和门窗的墙体以及扩大原有门窗尺寸或者另建门窗，这种做法会造成楼房局部裂缝和严重影响抗震能力，从而缩短楼房使用寿命。
3）、阳台、卫生间的装修应尽量选用荷载小的材料，因为阳台过度超载会发生倾覆。
4）、厕浴间防水也是装修中一个关键环节。
一般的做法是，在装修厕浴间前，先堵住地漏，放5厘米以上的水，进行淋水试验，如果漏水，必须重做防水；如果不漏的话，也要在施工中小心铺设地面，不要破坏防水层和擅自改动上下水及暖气系统。
5）、在居室装修中为了追求豪华，在四壁上贴满板材，吊顶镶上两三层立体吊顶，这种装修做法不可取。
因为四壁贴满板材，占据空间较大，会缩小整个空间的面积，费用也比较高，同时不利于防火。
吊顶过低会使整个房间产生压抑感。
6）、选择电线时要用铜线，忌用铝线。
由于铝线的导电性能差，使用中电线容易发热、接头松动甚至引发火灾。
另外在施工中还应注意不能直接在墙壁上挖槽埋电线，应采用正规的套管安装，以避免漏电和引发火灾。
7）、在施工中要注意避免在混凝土圆孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚以及安装艺术照明灯具。
8）、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求，不要擅自拆改管线，以免影响系统的正常运行。
另外要注意电力管线及设备与煤气管线水平净距不得小于10厘米，电线与煤气管交叉净距不少于3厘米。
9）、厨房装修中不要把煤气灶放置在木制地柜上，更不能将煤气总阀门包在木制地柜中。
一旦地柜着火，煤气总阀在火中就难以关闭，其后果将不堪设想。
7、砖混:
多层专用，先砌墙后浇柱再来梁，主要是便宜，小区6层最多，柱配筋较小。
框架：
多用于高层和大面积结构，先浇柱、梁，等板都做好再来填充墙，现在小区用的也多，柱配筋较大，所以造价较高，结构相比砖混较好。
框剪：
和框架差不多，因为多了几到剪力墙（就是用钢筋扎好浇砼做的），也是多用于高层，造价比框架要高点，结构稳定。
结构区别在于承重方式，砖混结构的承重是由板和墙构成的，混凝土现浇楼板的重量传导给墙体，由墙体传导至基础。
框架结构是由楼板、梁、柱组成的承重结构，由楼板将力传导给梁，再传导给柱，再由柱传导给基础。
框架比砖混的优势：
一是空间开敞，因为梁和柱的结构使得框架结构的空间可以做到6米以上，而砖混因为砖的承重能力有限，做到5米就不错了；二是楼层高度，砖混结构最高只能做到6层，而框架结构可以做到100米以上的楼高。
理论上讲，因为材质的原因，框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。
但在实际中，国家对建筑的抗震性能有标准，一个地区的建筑一定要满足抗震指标，所以开发商在设计建筑的时候，都以满足这个抗震指标为前提，即使是框架结构，也不会增加成本提高抗震性能的。
所以在牢固程度上讲，砖混和框架的住宅是差不多的。
砖混也有自己自身的优势，除了造价低之外，因为红砖具有调节空气湿度的作用，所以居住起来比混凝土住宅健康。
8、铝合金的优点：
强度好.不易变形.水密和风压都不错！
缺点：
保温隔热性能不好.厂家在表面如果处理不好的话.容易变色.气密性能不是太好.就是漏风.
塑钢的优点：
气密性能相当好，不易变色，保温隔热性能优良。
缺点：
强度不怎么好.容易变型.水密性能不怎么样.因为截面的原因.内层的水排不出去.冬天尤为明显.外冷内热.容易积水.
二、铝合金与塑钢的区别
塑钢门窗性能分析
一、抗风压强度和水密性能：
塑钢门窗由于材质强度和钢性低，虽经加入衬刚增强，但其抗风压和水密性能要比铝合金门窗低约二个等级。
除气密性外，塑钢门窗的水密性和抗风压性能均比铝合金门窗的差。
而且，由于塑钢门窗的衬钢并未在其型材内腔角部连接成完整的框架体系，窗框、扇四角及丁字节点的塑料焊接角强度比较低。
二、气密性能：
塑钢门窗由于框、扇构件是焊接的，故其气密性应比螺丝连接的铝合金门窗略好一些，但铝合金门窗型材尺寸精度较高，框、扇配合较严密，所以二者还是在一个等级水平上。
三、保温性能：
塑钢门窗保温性能比铝合金的好，因为， 铝合金窗的框扇占整窗面积比塑钢门窗小10%左右，再者铝门窗框扇型材也不是实心的，且空心铝型材壁厚比塑料型材壁厚又小40%左右。
四、采光性能：
塑钢门窗的采光性能比铝合金门窗差，其框扇构件遮光面积比铝合金门窗大10%左右，视野和装饰效果较差，不利于建筑照明节能降耗。
五、隔声性能：
窗的隔声性能主要在于占窗面积80%左右的玻璃的隔声效果。
塑钢门窗与铝合金门窗的缝隙密封水平基本一致，其隔声性能也是基本一致。
六、防火性能：
钢门窗和铝门窗相对较好，塑料门窗和木门窗相对较差。
难燃性的pvc塑料门窗的防火性能相对于可燃的木门窗是比较好，但与非燃烧性的铝合金门窗相比是差的。
聚氯乙烯塑料是难燃材料，在火灾作用下，遇到明火后即进行缓慢的燃烧，如离火会自熄。
七、关于防雷和静电问题：
pvc塑料是不导电的绝缘体，当其用于高层建筑时无法解决防侧雷击问题。
而且，如果未经防静电处理，则用于民用建筑时，静电的吸尘积垢难以清洗，影响外观装饰；对于工业建筑，则不能用于粉尘等易爆车间、电子或电器装配车间及计算机房等。
铝合金是良好的导电体，故其作建筑外围结构时，采用有效的接地措施，可以作为避雷设施，并可防止静电现象产生。
八、装饰性：
塑料门窗作为建筑外窗，只能以白色为主。
因为白色或浅灰色pvc型材耐候性和光照稳定性较好，不易吸热。
着色pvc型材耐热、耐候性大大降低，只能适于室内使用。
铝门窗有粉末喷涂、阳极氧化、电泳涂装、木纹转印处理等多种表面处理技术,其表面颜色选择余地大，有白、绿等多种颜色及木纹、花岗岩等多种表面颜色。
九、老化问题：
pvc塑料型材会老化，铝合金型材经久耐用，不存在老化问题。
同类建筑门窗中钢门窗易生锈、木门窗易腐坏，其使用年限一般都不长。
十、变形与膨胀问题：
塑钢门窗易受热变形、遇冷变脆，尺寸及形状移稳定性较差，往往需要利用玻璃的刚性来防止窗框变形。
十一、产品重量：
塑钢门窗重量比铝合金窗轻。
由于塑料型材的拉伸强度是铝型材的1/3，弹性模量是铝材的1/36，因此，塑料型材的截面尺寸和壁厚不得不设计得比铝合金型材的大，而且还要再在其型材空腔中加增强钢衬，以满足窗的抗风压强度和装配五金附件的需要。
另外钢门窗和实木门窗一般都比较笨重。
十二、生产能耗与使用能耗：
塑钢门窗的采暖保温能耗比铝合金门窗低27～31%。
十三、型材模具费用：
从型材挤压模具开模费用来看，塑窗钢窗是铝窗的3位左右。
铝合金门窗产品开发更新换代的经济性和灵活性更比塑钢门窗好。
十四、产品的性能/价格比：
塑钢门窗的性能/价格比低于铝合金门窗。
塑钢门窗比铝合金门窗的保温性能要好，但是其它性能塑钢门窗却不如铝合金门窗好。
然而铝合金门窗的高强度、高性能、优良的耐腐蚀性（喷涂漆）和装饰效果（金属质感和非金属质感等各种颜色且框、窗型框可室内、外二种色彩）、长久的使用寿命等综合性能远远好于后者。
三、收房需要关注的地方
1、看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；
同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2、收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，
否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利。
3、墙面：
A 是否平滑轻敲听中空。
B 冬天，房间里的墙面如果有结露现象，这个墙面的保温层肯定有问题。
（楼头居户尤其注意）
C如果买的是顶层，要查看顶面有无雨水渗漏痕迹。
因为按照建筑施工要求，所交工的房屋 要么应经过两场大雨的“考验”，要么应在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
4、地面 ：
木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓。
5、门窗：
A 门窗边与混凝土接口无缝隙。
窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实。
B 门窗开启关闭是否顺畅 。
C 玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，都要精挑细选。
D 注意门窗合叶。
6、电气：
A 所有插座，没有电笔可用充电器或三接头排插，接地良好。
B检查所有开关和电灯。
C 检查电闸，是否可即拉即断电。
D检查开关、电话接口、宽带接口的面板是否固定牢靠。
7、卫生间：
A 地面坡度足够，不允许有存水现象，地漏排水迅速。
B坐厕下水顺畅，冲水声响正常，冲厕水箱无漏水声。
C 浴盆及水盆表面平滑无疤痕，开大水龙头，一来看看水压，二来试试排水通畅度。
D镜子平滑无滑痕，周边无缺棱。
8、厨房：
A 橱柜表面平整，无疤痕，凸起。
橱柜门开合自如。
B 开大水龙头，检查排水情况。
9、阳台：
A 相对地高是否符合标准，坡度是否足够，排水是否能及时，避免雨水倒泛室内。
B 阳台墙面有裂缝，也许不同于其他墙面的裂缝，可能是阳台断裂的先兆。
C 栏杆是否牢固。
四、保修期限和交房标准
（一）根据物业管理相关法律法规及条例规定：
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。
质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（住宅为70年）
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
（二）“毛坯房”交房标准
屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房才叫做“毛坯房”，按照通常的标准，交付房屋时全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。
各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成并进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试。
电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。
屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。
户门以内各种房间采用预制楼板或现浇板的顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。
户门以内各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。
地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留在装修时的高度尺寸要求。
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