铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告.docx
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铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告
铁矿办公住宿服务区建设项目
可行性研究报告
一、总论
（一）项目建设单位
1.单位名称：
矿业集团有限公司
2.法定代表人：
联系人：
（二）项目概况
1、项目名称：
某铁矿办公住宿服务区建设项目
2、项目投资：
项目总投资4000万元。
3、建设地点：
某镇催楼村
4、占地面积：
79亩。
5、总建筑面积：
24000平方米。
6、建设内容：
（1）职工宿舍楼，建筑面积16000平方米。
（2）矿办公大楼，建筑面积2000平方米。
（3）仓库，建筑面积3000平方米。
（4）超市，建筑面积2000平方米。
（5）变电站、配电房，建筑面积1000平方米。
（6）广场，面积10000平方米。
货场面积5000平方米。
（7）道路、围墙、排水等建筑面积5000平方米及绿化等基础设施。
7、项目建设背景
（1）**县自然及社会经济状况
项目所在地行政区划隶属于XX市**县，地处县城近郊。
**县位于##省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里。
**承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
2010年末全县总人口157310人。
人口自然增长率为5.2‰。
2010年，全县以科学发展观为统领，以“工业发展年”为抓手，大力实施“工业强县”战略，经济结构实现突破性转变，社会财富大幅增加，民生得到改善和提高，各项社会事业取得全面进步。
地区生产总值622628万元。
分产业看，第一产业增加值201154万元；第二产业增加值212892万元；第三产业增加值208582万元。
全年粮食种植面积295．4万亩，全年粮食总产量94．1万吨，全年肉类总产量58048吨，禽蛋产量24844吨；蔬菜产量142942吨。
全年新增规模以上工业企业34家，总数达7l家。
全部工业增加值17104l万元。
规模以上工业企业累计实现利润16018万元。
主要工业产品中，白酒16788千升，原煤317713吨，焦炭606335吨，铁矿石172504吨，面粉283329吨。
建筑业实现增加值4185l万元。
全年累计完成财政收入60052万元，比上年增长42.8％，其中地方财政收入30389万元，增长32.6％。
税收收入51903万元，增长47.O％。
**县的重点保护的文物主要有柳孜隋唐大运河、古城汉墓、临涣古城、临涣文昌宫、小李庄前委旧址、淮海战役双堆集烈士陵园等，但距离本项目选址较远。
**县内无自然保护区等。
本项目位于**县某镇催楼村，交通便利，水、电等基础设施完备。
项目规划占地约79亩，满足本项目运行条件。
（2）XX市的房地产发展的轨迹：
2006年全年完成房地产投资6亿元,全市土地完成开发建设面积150.52万㎡，同比增长87.66%，其中本年度新开工107.28万㎡，同比增长320.05%，房屋销售面积17.88万㎡，同比增长251.28%。
2007年1-11月份，全市共完成开发投资6.9亿元,同比增长9%;完成开发建设面积166.5万㎡，同比增长13.2%,其中本年度新开工120.6万㎡，同比增长18%；竣工面积96.2万㎡,同比增长337%;房屋销售面积52.1万㎡,同比增长199.7%右，本年度共完成54%的销售量。
2008年XX市第一季度房地产完成投资1.33亿元，同比增长48.42%，房屋施工面积161.1万平方米，同比增长34.7%。
其中新开工面积22.37万㎡，同比增长38.12%。
竣工面积22.97万㎡，销售面积20.56万㎡，完成86%的销售量。
2008年1-6月份全市共完成房地产开发投资51220万元，同比增长18.5%；完成开发建设面积186万㎡，同比增长23.2%；其中本年度新开工35.1万㎡；竣工面积30.2万㎡；房屋销售面积19.8万㎡，上半年共完成65.5%的销售量。
（3）XX市住宅市场调查（XX住宅楼盘汇总表）
案名
华佳梅苑
家天下
水景天成
帝景翰园
奥斯卡春城
温哥华城
世纪华庭
位置
相阴路
78号
庆相桥南侧
新体育馆南100米
XX市相阳路与南黎路交叉口
人民东路
淮海路
投资兴建
宁波甬佳
XX绿洲
XX宏基
XX富华置业
##众安
XX天象
基地面积
15万㎡
27.67万㎡
4.8万㎡
2万㎡
25.5万㎡
约3000㎡
建筑面积
20万㎡
4.5万㎡
（二期）
13万㎡
3.5万㎡
19万㎡
30200㎡
容积率
1.3
2.7
1.6
0.8
约10
产品类别（住宅）
住宅
住宅
住宅办公
住宅
住宅
商业、住宅、宾馆
平均单价
2500元/㎡
3000元/㎡
3900-4200元/㎡
3000-3200元/㎡
3100元/㎡
均价4000元/㎡
主力面积
100㎡
138㎡
150㎡
120㎡
130-14㎡
主力总价
20-25万
25-30万元
40万元
25-30万元
25-30万
可售户数
500多户
271户
908户
260户
986户
120户
销售率
95%
60%
90%
100%
70%
60%
案名
御林雅苑
宏发半岛
东方百货住宅
可伦国际公馆
相山庭院
慢城
位置
相阳路东紧靠香舍花都
相阳路与人民路交叉口
淮海路孟山路口
相山南路桂苑路口
长山路与梅苑路交叉
人民路南发现之旅东
投资兴建
XX鸿福
XX润竹
XX可伦
浙江万马
XX淮信
基地面积
2.5万㎡
1.08万㎡
2000㎡
4.7万㎡
25万㎡
7.2万㎡
建筑面积
10.5万
4.6万㎡
20000㎡
7万㎡
32.5万㎡
11.88万㎡
容积率
1.5
4.2
10
1.5
1.3
1.65
产品类别
住宅商业
住宅、商业
住宅商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
平均单价（住宅部分）
未定
3100元/㎡（住宅）
3900元/㎡（住宅）
3200元/㎡（住宅）
3400元/㎡（住宅）
3100元/㎡（住宅）
主力面积
78.3㎡
112.27㎡
176-202㎡
98㎡
148㎡
131㎡
主力总价
30-35万元
40-50万元
25-30万元
35-40万元
30-35万元
可售户数
290户
420户
60户
360户
1600户
985户
销售率
未开盘
90%
40-50%
30%
30%
50%
（3）本项目建设职工宿舍楼目的为解决某铁矿职工住房问题，提高职工住房条件。
本项目建成后住宅楼不在社会上公开销售。
8、项目规划
某铁矿办公住宿服务区建设项目位于XX市**县某镇催楼村。
项目总投资4000万元。
总建筑面积24000平方米。
（1）、规划原则
人本原则
居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各方面的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。
简而言之，就是要以人为本，予居民以方便；保证居住区居住功能的原真性，适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。
文化原则
试图树立独特的小区文化品牌，具人文情调的现代居住观念的合理结合；从单体设计到整体空间的塑造，都以欢快，飘逸，优美，绚丽的格调取胜，使整个小区超凡脱俗.
生态原则
坚持创造良好的生态居住环境，很好地结合单体建筑设计，真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康；充分利用并保留已有的良好生态环境要素，如生态植被、地形地貌等。
在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态，在景观设计时体现与自然和谐共处的特色。
漫步于住宅区内，静听流水潺潺、乌语啾啾，捕捉掠过鼻间的缕花香，欣赏点缀其中的小景，感受布景之人文雅。
社区公园
方案结合基地内外良好的绿化环境，最大程度得争取中心绿地面积并最大程度争取外部视线景观，使得绿地能够共享于所有居民，给居民提供最优越的生活、交流、休闲的环境。
真正做到建筑融于环境，居住融于公园，生命融于自然。
活力社区
方案在小区配备超市，为住户提供全面、便捷的社区服务，满足日常需求，提供优美宁静的居住环境，营造充满活力的社区文化与生活氛围。
舒适户型
规划以90-110平方米户型为主，全明设计，南北通透，景观阳台，尽享无限美景。
4、道路规划
社区商业主要为小区内部服务，以步行人流为主。
住区内部规划车行道与步行道,部分人车分流，小区内车行道路分为两级：
1）小区车行主路：
机动车道宽6米。
2）宅前入户路：
机动车道宽3米。
5、步行交通规划
考虑到行人和行车的交通安全，以及步行出行和步行休闲的要求，规划在居住小区内设置独立的步行道系统。
主要的步行系统与中心绿化区结合布置，联系中心景观广场，共同组成一个相对完整的环形体系，步行道系统可以有效的将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创造出生机盎然的住区外部活动空间。
6、绿化景观系统
规划结合建筑布局和功能分区部署，在居住小区设置了相对集中的中心绿地体系。
集中绿地在街区内利用开敞空间展开，并且与小区的主要的出入口发生联系，呈开放式的舒展状态。
绿化与开放空间主要包括小区中心绿地、宅间绿地、商业步行空间等不同类别的绿地形式。
6、建筑单体设计
小区均为6层的多层建筑，社区集中商业为1-2层的低层建筑。
住宅类型以90--110平米左右的房型为主。
（三）可行性研究报告编制依据
（1）**县建设项目规划设计条件通知书；
（2）**县某镇催楼村地段地质勘探资料；
（3）国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（5）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（6）项目单位提供的其它资料。
（四）研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
（五）主要经济技术指标
“某铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标见下表。
“某铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
建设投资
万元
4000
2
总建筑面积
平方米
24000
住宅建筑面积
平方米
16000
超市建筑面积
平方米
2000
办公楼建筑面积
平方米
2000
仓库建筑面积
平方米
3000
变电所、配电房建筑面积
平方米
1000
广场建筑面积
平方米
10000
货场场建筑面积
平方米
5000
道路、围墙、排水建筑面积
平方米
5000
3
小区绿化率
%
35
4
停车位
车位
388个
二、房产市场分析
（一）当前房产市场现状
进入2006年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
1、商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。
商品房投资逐步增加，2007年，全市国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX市属于中部地区的中等城市，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。
XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。
近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到城市购房居住，充分享受城市现代的文明生活。
另外，淮弱火车站及其他重大项目建设，叔叔及大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业。
（二）本市商品房现状与市场需求
本市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从本市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，本市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在本市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大辐度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
（三）“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着本市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据本市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，本市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年本市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
XX圣火房地产开发有限责任公司开发其他住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
（2）商业消费潜力。
本市属皖北地区的重要煤电能源城市，近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。
为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。
由于几次博览会的成功举办，提高了本市在国内的知名度，为本市城市经济发展带来前所未有的机遇，资源开发、商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：
一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
4、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
5、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来，本市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。
目前本市已有各类资质的房地产开发企业100多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。
住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。
从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。
其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。
个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。
三、项目选址及建设条件
（一）项目选址
项目选址在项目位于**县某镇催楼村，该项目是某铁矿办公、住宿、生活服务区域。
占地79亩，地势相对平坦。
项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
（二）建设条件
1、自然地理状况
XX市位于##省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。
全市辖三区一县。
2、自然气候条件
XX市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。
年均气温：
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
平均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm（1964年）
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm（1957年7月14日）
最大冻土深度：
20cm
地震烈度：
6度
3、工程地质、水文地质条件
XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。
根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
（1）粉质粘土。
浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。
4、地震设防
地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。
地基承载力约在12千牛/平方米。
（三）自然条件对建设项目的影响
1、对工程方案的影响
XX市位于##省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。
2、对施工条件的影响
XX市四季分明，气候温和。
雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。
3、对工程造价的影响
XX市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。
四、建设规模及功能标准
（一）建筑面积和内容
总建筑面积24000平方米，其中：
（1）职工宿舍楼，建筑面积16000平方米。
（2）矿办公大楼，建筑面积2000平方米。
（3）仓库，建筑面积3000平方米。
（4）超市，建筑面积2000平方米。
（5）变电站、配电房，建筑面积1000平方米。
（二）功能设施标准
1、设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《##省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关
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