义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划.docx
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义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划
第一章规划区环境概况
一、区域位置
义乌望道农庄地处义乌市西部，位于义乌市城西街道分水塘，北临浦江县，东接兰溪市，距义乌城区20公里。
规划区域面积4.1平方公里，包括两个自然村，深塘坞村和里京村。
二、自然环境
义乌地区地质上属新华夏系第二隆起带，金衢断岩盆地，规划区有沟谷地貌形态。
河流属钱塘江水系，规划区地表流水向南汇入东阳江。
气候属亚热带季风气候区，有明显的盆地气候特点，四季分明，日照充足，空气湿润，规划区有山地气候特征。
四季之中，春秋短而冬夏长。
年平均气温为17.1℃。
森林植被以常绿阔叶林为主，规划区内还有水杉、马尾松、竹等植被分布。
三、社会经济概况
规划区内两自然村深塘坞村和里京村，面积分别约0.8公顷和0.7公顷，人口分别为160人和116人。
农业为其第一产业，居民人均年收入3000元。
第二章规划总则
一、规划依据
1、技术规范
（1）《风景名胜区规划规范（GB50298—1999）》，中华人民共和国标准，
（2）《中国森林公园风景资源质量等级评定（GB/T18005—1999）》，中华人民共和国国家标准
（3）《旅游规划通则（GB/T18971－2003）》，中华人民共和国国家标准，2003年5月
（4）《旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972－2003）》，中华人民共和国国家标准，2003年5月
（5）《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003）》，中华人民共和国国家标准，2003年5月
（6）《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90）》，中华人民共和国国家标准
2、法律法规和部门规章
（1）《中华人民共和国森林法》，全国人大常委会，1984年9月20日
（2）《中华人民共和国环境保护法》，全国人大常委会，1989年12月26日
（3）《中华人民共和国土地管理法》，全国人大常委会，1999年1月1日
（4）《中华人民共和国水污染防治法》，全国人大常委会，1984年5月11日
（5）《中华人民共和国大气污染防治法》，全国人大常委会，2000年4月29日
（6）《中华人民共和国水土保持法》，全国人大常委会，1991年6月29日
（7）《中华人民共和国文物保护法》，全国人大常委会，2002年10月28日
（8）《旅游度假区管理暂行办法》，国家旅游局，1993年
（9）《旅游规划管理暂行办法》，国家旅游局，1999年3月29日
（10）《风景名胜区管理暂行条例》，国务院，1985年6月7日
（11）《风景名胜区建设管理规定》，国家建设部，1993年12月
（12）《中华人民共和国自然保护区条例》，林业部，1994年9月2日
（13）《旅游安全管理暂行办法实施细则》，国家旅游局，1994年1月22日
（14）《旅游安全管理暂行办法》，国家旅游局，1990年2月20日
（15）《中国旅游资源普查规范》，国家旅游局，中科院地理研究所，1992
3、相关成果
（1）《中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，国家旅游局，1996
（2）《浙江省旅游业“十五”计划与至2020年旅游发展规划纲要》，浙江省旅游局，2000
（3）《浙江省旅游资源普查报告》，浙江省旅游资源普查办公室，2004
（4）《义乌市旅游发展总体规划（2000-2020）修编本》，东南大学旅游规划研究所，义乌市风景旅游管理局，2004
二、指导思想
近年来，在长三角地区，尤其是江浙沪地区，人们的旅游方式开始出现新的变化，在喜好长线观光旅游中，细分出城郊型短线商务、休闲度假旅游。
究其原因有四，一是人们的闲暇时间愈来愈多，二是可自由支配的收入不断增加，三是汽车愈来愈普及，汽车家庭化的趋势愈来愈明显，进而带动旅游地产升温，致使出城休闲度假概念更容易为人们所接受。
在我国城郊型休闲度假旅游已初露端倪，大型城市、特大型都市尤其如此。
可以预言，在不久的将来，城郊型休闲度假旅游将会成为我国大城市、大都市市民的一种社会时尚。
义乌作为全国乃至亚洲最大的小商品城，商务活动频繁而发达，每年将会举办大量政府部门的招商引资会、商务企业的投资洽谈会以及商品交易会等，对商务活动的场所有很大的需求。
同时，由于会议档次的提高和参会者需求的转变，人们更加倾向于离开喧闹的城市，在相对自然的环境中，以一种轻松的心态洽谈合作。
望道农庄的开发与建设正是基于此类倾向，营造良好的气氛，提供舒适的环境与设施，以满足其需求。
三、规划原则
1、资源整合，实施精品工程原则
国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。
本规划区以农业观光、休闲娱乐为主体功能，则更要强调精品意识。
因为休闲度假是较高级的旅游形式，目标群体也是较高层次的社会群体，不是精品就没有吸引力。
2、生态保护，坚持可持续发展原则
旅游开发与资源及环境保护相结合，以保护为前提，合理开发，有利于旅游资源、生态环境、生物多样性、文化多元性和本土性的保护，实现资源永续利用和旅游业可持续发展。
3、各要素协同发展原则
脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。
4、整体建设，分期规划原则
旅游区的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。
在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。
但是在开发过程中，根据不同的需要，应该在建设的各阶段，制定相应的规划对建设实施有效的指导。
5、效益性原则
开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。
只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。
在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。
这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。
四、规划分期与目标
1、总目标
以“农庄、峡谷”旅游资源为基础，以市场需求为导向，借助自身的近郊旅游地的区位优势，充分挖掘“农庄、峡谷”旅游资源的市场潜力，合理设计旅游产品，安排富有农庄特色的旅游项目，展现农庄风貌和峡谷景观，并加强旅游设施的配套建设，提高旅游产品的服务质量与文化内涵，力争把义乌望道农庄建设成为一个集农业观光、休闲娱乐为一体的旅游胜地，成为义乌的“后花园”，并力争成为长三角旅游区内的一颗璀璨的明珠。
2、阶段性目标
（1）近期：
从2006年到2007年，为农庄开发启动阶段。
在近期，旅游发展的重点是夯实基础，构筑框架，以农业观光和休闲娱乐为重点，进行农庄的基础设施建设，初步具备旅游接待能力。
农庄景点建设，初步形成农庄景观特色。
多途径对外宣传，树立旅游形象，尽快提高农庄的知名度。
到2007年，年接待游客达到3—4万人次。
农庄产业结构逐渐向以旅游为主导产业转变。
规划区居民人均年收入达到8000元，其中旅游业收入占40%。
（2）中期：
从2008年到2010年，为农庄开发调整及高速增长期
中期目标在于，继续加强旅游基础设施建设，进一步提高旅游接待能力，同时引进先进的管理理念和管理人才，迅速提高旅游服务水平。
重点完善农庄景点建设，改善农庄环境质量及进一步强化景观特色。
加强宣传力度，逐步扩大旅游目标市场，进一步提高农庄影响力。
到2010年，年接待游客达到7—8万人次。
完成产业结构调整，旅游成为规划区第一产业和支柱产业，居民人均年收入达到12000元，其中旅游业收入超过80%。
（3）远期：
从2011年到2015年，为农庄发展成熟阶段
进一步完善农庄景点的建设和外围预留地的建设，全面形成旅游网络和旅游群体。
成功树立农庄旅游特色。
通过建设，形成环境一流、景观一流、设施一流、服务一流的农庄休闲、娱乐中心。
建立一套完善的旅游发展机制，充分发挥农庄的经济、环境和社会效用。
到2015年，年接待游客超过12万人次，居民收入及旅游业收入所占比重进一步提高。
第三章旅游资源调查与评价
一、旅游资源调查及分类
规划小组对规划区的风景资源进行了详细的调查，本着科学严谨、客观准确的态度，严格按照《中国旅游资源普查规范（试行稿）》的要求，按照规划区资源分布状况，利用影像设备等对规划区的风景资源进行了全面、细致的实地调查，并对所有资源进行分析和提炼，得出以下共22个资源单体，详见表1。
表1风景资源分类表
主类
亚类
代码
基本类型
景点名或景点描述
A地文景观
AC地质地貌过程形迹
ACA
凸峰
角尖双峰，方尖云影
ACF
岩壁与岩缝
一处约20丈高石壁
ACG
峡谷段落
“V”型峡谷
ACL
岩石洞与岩穴
老虎洞，洋鹤洞
B水域风光
BA河段
BAA
观光游憩河段
谷底溪流
BC瀑布
BCA
悬瀑
龙潭瀑布
BCB
跌水
溪谷跌水
C生物景观
CA树木
CAB
丛树
竹林，水杉林，马尾松林
E遗址遗迹
EB社会经济文化活动遗址遗迹
EBC
废弃寺庙
五化寺
F建筑与设施
FA综合人文旅游地
FAF
建设工程与生产地
杨梅生产基地，梯田
FB单体活动场馆
FBB
祭拜场馆
李陆殿
FD居住地与社区
FDA
传统与乡土建筑
浙中民居
FDC
特色社区
深塘坞村，里京村
FG水工建筑
FGA
水库观光游憩区段
村口池塘，小水库
H人文活动
HA人事记录
HAA
人物
陈望道
二、资源分析与评价
本规划采用最新公布的《风景名胜区规划规范》国家标准，围绕风景资源合理利用这一目的，采用定性与定量分析相结合的方法，对规划区的风景资源进行科学评价。
1、定性分析
望道农庄位于义乌市城西街道，规划区内自然资源是以峡谷、溪流、山林为特色的山区风光。
规划区内有两个自然村，村庄900年的历史、近现代的名人、丰富的传说，为农庄增加了浓厚的人文底蕴。
而果园、梯田为农庄勾画出了迷人的农庄景色。
溪谷、山林、农家成为了农庄的资源主体。
2、定量评价
（1）资源定量评价要求
按照国家《风景名胜区规划规范》,资源评价的要求是：
●风景资源评价单位应以景源现状分布图为基础，根据规划区范围大小、景源规模、内容、结构及其游赏方式等特征，划分若干层次的评价单元，并做出等级评价。
●在省域、市域的风景区体系规划中，应对风景区、景区或景点作出等级评价。
●风景资源评价应对所选评价指标进行双重分析，评价指标的选择应符合表2的规定，并应符合下列规定：
1）景区或部分较大景区进行评价时，宜选用综合评价层指标；
2）对景点或景群进行评价时，宜选用项目评价层指标；
3）对景物进行评价时，宜在因子评价层指标中选择；
4）根据《风景名胜区规划规范》中规定的资源评价项目、评价因子和评分标准，规划小组对规划区22处风景资源单体进行评价。
（2）资源定量评价指标
具体评价指标见表2。
表2风景资源评价指标层次表
综合评价层
赋值
项目评价层
权重
因子评价层
权重
1、景源价值
70~80
（1）欣赏价值
（2）科学价值
（3）历史价值
（4）保健价值
（5）游憩价值
①景感度②奇特度③完整度
①科技值②科普值③科教值
①年代值②知名度③人为值
①生理值②心理值③应用值
①功利值②舒适度③承受力
2、环境水平
20~10
（1）生态特征
（2）环境质量
（3）设施状况
（4）监护管理
①种类值②结构值③功能值
①要素值②等级值③灾变率
①水电能源②工程管网③环保设施
①监测机能②法规配套③机构设置
3、利用条件
5
（1）交通通讯
（2）食宿接待
（3）客源市场
（4）运营管理
①便捷性②可靠性③效能
①能力②标准③规模
①分布②结构③消费
①职能体系②经济结构③居民社会
4、规模范围
5
（1）面积
（2）体量
（3）空间
（4）容量
（资料来源：
中华人民共和国国家标准《风景名胜区规划规范》）
（3）关于资源分级标准
风景资源分级标准，必须符合下列规定：
景源评价分级必须分为特级、一级、二级、三级、四级，共五级。
1）应根据景源评价单元的特征及其不同层次的评价指标分值和吸引力范围，评出风景资源等级；
2）特级景源：
分值95分以上，具有珍贵、独特、世界遗产价值和意义，有世界奇迹般的吸引力；
3）一级景源：
分值90分以上，具有名贵、罕见、国家重点保护价值和国家代表性作用，在国内外著名且均有吸引力；
4）二级景源：
分值80—89分，具有重要、特殊、省级重点保护价值的地方代表性作用，在省内外闻名和具有省际吸引力；
5）三级景源：
分值70—79分，具有一定的价值和游线辅助作用，有市县级保护价值和相关地区的吸引力；
6）四级景源：
分值60—69分，具有一般价值和构景作用，在本风景区或当地具有吸引力。
（4）评价结果
根据以上评价方法，规划区风景资源评价结果如表3所示。
通过对各级风景资源单体进行评价，我们发现在这21个风景资源中，优良级资源占资源总量的4.5%，普通级资源占资源总量的63.6%，未获级风景资源单体占资源总量的31.9%。
规划区的资源状况整体较好，具有较好的利用价值。
具体资源等级评价情况见下表。
表3风景区风景资源等级评定表
资源等级
资源名称
资源数量
（个）
百分比
（%）
优良级风景资源
特级
无
0
0
一级
无
0
0
二级
龙潭瀑布
1
4.5
普通级风景资源
三级
角尖双峰，深塘坞村
2
9.1
四级
竹林，水杉林，陈望道，20丈高石壁，谷底溪流，溪谷跌水，里京村，“V”型峡谷，方尖云影，梯田，老虎洞，洋鹤洞
12
54.5
未获级风景资源
未获级
马尾松林，李陆殿，浙中民居，村口池塘，小水库，五化寺，杨梅生产基地
7
31.9
3、资源特色评价
（1）以山区风光为主
望道农庄位于义乌城西一峡谷之内，自然资源以山林、溪谷、瀑布、流水等风光为主，山区风光特色表现明显。
（2）生态环境优越
规划区域内，绿地率达到90%，植物物种丰富，生态系统相对稳定，生态环境优越。
（3）人文资源丰富
规划区内有自然村两个，村中有两处反映浙中民居特色建筑。
深塘坞村有900多年的历史，近代有陈望道等名人。
而关于村子、溪谷景观流传的传说，为其增添不少人文底蕴。
丰富了农庄的人文资源。
第四章资源开发背景与条件分析
一、开发背景分析
1、国际旅游蓬勃发展
21世纪初，国际格局将继续向多极化发展，和平与发展仍然是时代主题。
经济全球化、文化区域化、新科技革命、世界经济结构调整和人民生活品质提高，这五大趋势将会进一步明显，并对世界旅游经济发展产生决定性影响。
据世界旅游组织公布，至2004年底统计，全球旅游收入已达？
？
？
亿美元，占全球贸易出口总量？
？
%，成为全球最大的经济产业之一。
据其预测，旅游的发展势头还将继续保持，到2010年国际旅游收入将超过1.5亿美元，旅游总人数将达到11亿人次；2010年东亚和太平洋地区旅游业发展将超过美洲，成为世界第二大旅游区；到2020年全球国际旅游者将达到16亿人次，旅游总收入达2万亿美元，旅游年平均收入增长率将达6.7%，远高于全球3%的经济平均增长率。
2、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业
（1）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速
作为目前世界增长最快的目的地国家，中国被国际知名旅游传媒TTG评为2004度全球最佳旅游目的地。
2004年底全国入境游人数为9914.203人次，比2003年同期增长19.60%，外汇累计250亿美元。
比2003年增长49.61%。
根据国际经验当人均GDP达400美元时，国民将普遍产生旅游动机。
85年以来中国人均收入已超过这一临界值，国家旅游局预测，2010年。
国内旅游人数将达20至35万人次旅游收入达10000亿元
（2）黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续，国内旅游业在国民经济中的地位不断提升
自1999年“十一”实施新的节假日休假制度至今五年，除了2003年SARS期间暂时的需求减少以外，黄金周制度继续发挥其对国内旅游的推动作用，年年出现需求、供给不断增长的局面，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。
过去的2004年中国旅游业不仅从SARS的衰退中全面恢复，而且又有了新的十分显著的发展。
中国旅游业发展的各项指标均大大超过历史最高水平，旅游业的产业地位及其对社会的影响进一步加强。
2004年旅游外汇收入高达250亿美元，比2003年同期上升49.6%，比2002年同期上升26%
（3）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域旅游合作的新阶段。
随着区域经济一体化的发展，区域间的旅游合作也正在蓬勃兴起。
资源各异的区域通过资源整合以最大程度地建立相对资源优势，谋取共同发展。
整合区域资源，以充分体现其特色和内在联系，促进区域旅游业的协调发展是新世纪中国旅游业面临的重要课题，也是旅游业可持续发展的关键。
（4）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流
旅游产品结构调整将成为未来我国旅游资源开发和旅游经济发展的核心领域主要体现在：
传统热线产品提升更新换代；新考古发现、独特自然景观发现、大型工程建设成就成新热点；休闲度假旅游产品成主流。
3、浙江省旅游为强盛产业
二、开发条件分析
1、区位的经济市场
大环境上，规划区位于长江三角洲经济圈，该区域经济发展迅速，产业结构完整，居民收入居全国前列，消费能力较高。
充足的闲暇时间和可自由支配收入使得人们产生了强烈的旅游需求，为旅游开发创造了客源市场的保证。
而义乌的商务环境带来了商务及会展的蓬勃发展，游客的旅游层次也有了相应的提升，产生了对商务旅游和休闲度假旅游的需求。
2、丰富的旅游资源
规划区内旅游资源数量丰富，在1.4平方公里的范围内集中了各类自然及人文资源20余处，自然环境较好，如加以合理的整合和利用，将会产生较高的经济、社会和生态效益。
3、区位优势
望道农庄位于义乌市城西街道，距市区20公里，开车仅需15分钟。
作为城市的近郊旅游目的地，在可达性上具有了较强的优势。
4、用地条件
规划开发中后期，规划区内两村将迁至山下，其宅基地将可作为农庄开发的游客中心及接待设施建设用地，同时村子外迁可以使区内居民减少，便于旅游管理。
规划区内部分农田所处山坡地角度大于15度，将作退耕还林处理。
三、存在问题
1、资源平淡
农庄资源种类及数量丰富，但是资源总体质量不高，资源等级较低，特色不明显，在自然资源丰富的浙江省来看，资源相对平淡。
2、同质资源较多
浙江省境内峡谷山林景观较多，且质量较高，以金华市为例就拥有一级地文景观4处、二级地文景观12处、三级地文景观64处。
因此形成了同质资源较多，竞争激烈的情况。
3、基础薄弱
望道农庄所处规划区，并未有过开展旅游活动的经历，没有相应的旅游接待设施和服务设施，居民缺乏旅游接待经验，区内没有经过专业训练的旅游从业人员。
景区景点开发水平较低。
整体上来看，规划区旅游基础薄弱。
4、土地政策
国家对于土地利用有相当严格的要求，《农村土地承包法》《中华人民共和国农业法》《中华人民共和国土地管理法》《农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见》等均对农村土地利用做出了相关的规定和要求。
规划区建设农庄，开展以农业观光、休闲、娱乐为主的农庄旅游，必须严格按照这些法律法规的要求，合理规范利用土地才能按期建设，充分盈利。
第五章旅游市场分析
一、市场现状及需求潜力分析
义乌市的旅游业起步较晚，发展也不平衡。
一方面，旅游六要素中缺游、缺娱，另一方面，义乌的中国小商品城的兴旺发达又有力的推动了旅游接待业的发展。
义乌的宾馆业发展迅猛，开房率一直居高不下。
与之相联系，义乌的购物旅游也显示出勃勃生机。
来义乌购物旅游的人数逐年上升，2002年已达133万人。
各旅行社都把中国小商品城购物旅游纳入浙中旅游线路及义乌周边县市如千岛湖、黄山、双龙等的旅游线路中。
义乌是一个快速发展的现代化商贸名城。
改革开放以来，义乌人抓住了历史的机遇，使义乌由一个贫穷落后的农业县变为全国闻名、在国际上已有一定影响的现代化商贸城市。
“将义乌打造成服务全国面向世界的著名购物旅游目的地”已经成为了义乌旅游发展的目标。
商业的发展，带来的是城市的建设、商务活动的进行、居民收入的增加、闲暇时间的增多，也就是生活水平的提高。
居民生活水平的提高使得居民对休闲娱乐的需求增加，无论是数量上还是质量上都提出了新的要求。
义乌市传统的自然观光产品和质量相对较差的人文旅游产品已经不能满足人们的需求。
现代都市的发展使得生活其中的人们逐渐远离了自然的环境，对自然的人居环境的向往和传统生活方式体验的追求，逐渐成为现代都市人的主要旅游目标。
生态农场的建设以及相应旅游活动的开展，正是迎合了人们的这种需求。
因此，义乌市经营小商品的老板及城市中高收入人群成为了农庄的稳定也是最主要的客源。
而浙江省经济的整体发展带来的高收入人群的也可为农庄提供一定的客源。
优良的环境、新颖的项目、有潜力的市场以及稳定的客源为生态农庄的建设奠定了基础，为农庄经营盈利提供了保障。
二、市场定位
根据农庄旅游资源状况和义乌市旅游市场情况及项目开发目标，其客源市场可分为基础市场、目标市场和机会市场，其中：
1、基础市场
定位为义乌市及金华地区。
根据农庄的资源特色、市场竞争等开发条件和其开发目标，结合该区域居民的休闲、娱乐需求，将农庄开发的基础市场定位为义乌市的城市居民和城郊居民以及金华地区，成为农庄开发的基本客源保障。
2、目标市场
定位为浙江省。
规划区的自然资源在浙江省特色并不算明显，但是通过规划，整合其自然与人文资源，赋予其深层次的内涵，再开展富有特色的旅游项目，以及他的中高端定位，通过宣传促销等手段，有可能吸引浙江省的客源，因此将浙江省作为了规划区目标市场。
3、机会市场
定位为全国。
义乌是全国乃至亚洲最大的小商品市场，每年来义乌购物旅游者超过200万人，他们来自全国各地，是一个庞大的客源市场，如果能抓住机会，吸引其中的一小部分也将会为农庄带来可观的收入。
因此全国可以定位农庄开发的机会市场。
三、市场细分
根据农庄旅游的特点和定位，可将其客源市场细分为以下几类：
1、农业观光市场
由对农业生产存在好奇和强烈求知欲的青少年组成的群体；
2、乡村休闲市场
由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年群体；
3、养生保健市场
由有养老、保健需求的老年人组成的群体。
四、市场预测
由于农庄未曾开展旅游活动，也就没有相应的旅游统计数据，因此结合义乌市旅游发展状况和同类旅游地情况，以规划区现有居民接待能力，年2万人次作为基准游客量。
根据农庄的开发条件和周边旅游景点的实际情况，以及景区开发中游客的增长将呈现近期快，远期慢的特点。
故对其增长率确定为：
●2006—2007年，景区开发初期，增长率按35%计算。
●2008—2010年，景区建成期，增长率按照25%计算。
●2011—2015年，开发后期及成熟经营期，增长率按照10%计算。
结合义乌市旅游总体情况分析，对望道农庄在近、中、远期客流量的预测如下：
表4旅游者分期客流量预测表（单位：
万人次）
客流量预测
规划期限
预测游客量
近期（2006—2007年）
3～4
中期（2008—2010年）
7～8
远期（2011—2015年）
11～12
第六章空间布局与分区规划
一、规划范围
深塘坞与里京两个自然村以及其西部峡谷地带至山顶原林业站，以
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