银行房地产开发项目贷款评估办法.docx
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银行房地产开发项目贷款评估办法
ⅩⅩ银行房地产开发项目贷款评估办法
（本办法仅适用于销售类房地产开发项目）
第一章总则
第一条为规范房地产项目贷款（以下简称贷款）评估工作，保证评估质量，防范贷款风险，有效支持贷款决策，提高贷款效益，特制定本办法。
第二条贷款评估是银行贷款决策的主要依据。
贷款评估根据贷款的效益性、安全性和流动性要求，运用定量与定性相结合的方法，对项目贷款进行全面、系统的评估，为贷款决策提供客观、公正、准确的依据。
第三条本办法根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华
人民共和国担保法》、《贷款通则》、《中华人民共和国城市房地
产管理法》等国家法规和我行《固定资产项目贷款评估办法》及有
关的贷款管理规定制定。
第四条本办法适用于ⅩⅩ银行对销售类房地产开发项目发放的人民币和外币贷款。
第二章评估准备
第五条贷款项目评估应具备以下基本条件：
1、符合国家行业政策和城市建设规划，项目审批程序合法、合
规；
2、符合人民银行、银监会和我行的信贷政策及贷款管理规定；
3、项目总投资及投资构成明确，项目资本金不低于行业规定;
4、贷款评估所必须的基础资料齐全。
第六条贷款项目评估所必须的基础资料：
1、借款人借款申请书（借款意向书）、还款计划；
2、借款人法人营业执照、贷款证、公司章程及批复文件；
3、借款人及主要关系人近三年的经过审计的财务报表及经营资
料；
4、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》齐全；
5、其它项目评估所需资料。
第七条贷款评估的程序
1、确定主评估人；
2、组建评估小组，制订评估工作计划；
3、调查、收集整理资料；
4、对资料进行计算、分析、审查，做出预测与评价；
5、编写调查评估报告。
第八条评估要求
1、贷款评估应尊重事实、客观公正；对原始数据、资料等基础信息搜集整理应坚持真实性原则；对数据资料的选取及费用、效益的界定应遵循谨慎原则；调查评估报告反映的信息应遵循重要性原则，对重点问题要充分揭示，客观评价。
2、实行主评估人负责制，主评估人必须参与贷款评估的全过程，并对评估工作质量和评估结论负责。
第三章借款人及项目主要关系人资信评估
第九条资信评估通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司或主要投资人）的基本概况、经营情况、财务状况、信用情况、发展前景的考察，对其资信状况进行综合分析。
第十条借款人及项目主要关系人的基本概况了解借款人及其主要关系人的成立时间、注册地点、产权构成（或所有制）、注册资本与实收资本、各投资人的背景、出资比例、出资到位情况；分析领导班子构成、管理水平、主导产品、在行业和区域经济发展中的地位、对借款人的支持力度等。
对涉及控股企业的体制、主营业务、对外投资及经济、法律诉讼等重要事项应作进一步调查分析。
各股东在投资协议或其它有关合同中对借款人在资金、项目管理、销售等事项上作出承诺的，应评估其履行能力。
第十一条借款人及项目主要关系人的经营情况了解资质等级、累计开发规模、年竣工量、年销售量、竣工产品优良率，评价公司综合实力。
重点分析近三年竣工项目、在建项目和计划开工项目的总建筑面积、工程形象进度、已销售面积；总投资、资金来源、已投入资金、计划投资及资金来源；已销售金额和未销售金额等项目情况。
第十二条借款人及项目主要关系人的财务状况了解近三年净资产、销售收入、净利润的变动情况。
计算资产
负债率、流动比率、存货周转率等财务指标。
对当期存货（在建开
发产品）、预付帐款、预收帐款、应收应付、其他应收应付、长期
投资、固定资产净值等主要资产负债项目明细分析，了解评估项目
实际投入、预销售和资金占用情况。
结合上年末和近期长短期借款的还款计划及借款银行分布，在
综合考虑或有负债的情况下，评价其短期和长期偿债能力。
第十三条借款人及项目主要关系人的信用情况
测算信用等级，了解借款人和主要股东的基本帐户开立、贷款卡查询、上年长短期借款履约情况，评价其信用状况；了解主要股东是否是我行授信客户，我行对其全部授信总量、存量贷款的风险状况，分析其融资能力。
第十四条发展前景评价分析借款人土地储备规模、综合成本及中长期开发计划，结合国家对该行业的产业政策，综合评价借款人的发展前景。
第四章项目建设情况评估
第十五条项目建设情况评估
项目建设情况评估应对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。
第十六条项目建设的基本情况评价了解项目的地理位置，调查主要建设内容、建设指标（占地面积、建筑总面积、可售面积、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、设计规划方案、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间。
第十七条项目建设条件评估
调查项目审批手续是否健全，核查房地产开发相关证件：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等；审核企业自有资金是否达到行业规定比例；项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实；是否享有政府有关优惠政策；如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入区域的建设计划，是否有明确的还款来源（如与政府背景土地开发公司签订了销售协议）。
第十八条项目建设实施进程评价
调查项目土地出让方式（招标、拍卖、挂牌）和出让金额及支付进度要求；对项目规划设计、工程形象进度和资金到位的进展情况评估。
对未开工项目要掌握土地款项支付进度、开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明土地款项支付情况、工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，预计项目竣工时间；取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明调整原因、设计变更和概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对项目进度、成本、销售情况的影响。
第十九条项目建设的设计、施工、监理情况评价。
调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、履约能力。
第二十条项目建设的环境保护条件评估
调查项目的环境状况，特别对城市中心地段项目应分析项目建设对周边环境的影响及环保措施。
第五章项目市场评估
第二十一条项目市场情况评估
通过对房地产投资环境、项目市场定位的调查、分析，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。
第二十二条房地产投资环境评估
了解项目所在城市人口、经济、文化教育条件、城市基础设施、房地产市场发育程度、市场发展周期、政策环境和发展规划等情况;调查拟贷项目所在城市近三年房地产投资、土地开发、在建和竣工面积、一级和二级市场成交量及变化趋势；分析消费总量和需求结构；了解近三年房地产市场价格变化并预测趋势走向；分析出售（包括预售）、出租及其他经营方式的市场情况。
第二十三条项目市场定位评估
针对项目类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）、档次及其面向的主要消费群体的收入水平，评价项目市场定位的准确性。
第二十四条项目市场竞争力评估
项目市场竞争力评估应建立在区域投资环境调查与预测的基础上，具体内容包括：
1、供求状况分析。
调查周边地段相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目（包括已竣工项目、在建项目、已出让土地的项目、潜在的竞争项目）的供给和需求，分析项目有效需求及变化趋势。
为。
2、价格分析。
结合周边地段同类房地产的售价、租金和租售情况进行对比分析。
3、成本分析。
结合同类房地产开发项目土地和经营成本进行对
比分析。
4、项目竞争能力分析
分析和评价项目在地段、交通、规划、质量、周边环境、户型、配套设施（特别教育配套设施）、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合判断项目在市场上的竞争能力。
5、项目租售前景分析
分析各时段内的销售进度安排、销售面积及销售价格水平的可行性。
第六章项目投资估算与筹资评估
第二十五条房地产项目总投资主要包括土地费用、前期开发费用、建筑安装工程费用、配套费用、维修基金、管理费用、财务
费用、销售费用、不可预见费等9项。
第二十六条房地产项目土地费用包括为取得项目用地而发生的费用，主要有下列几种：
划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让费、转让土地的土地转让费等。
第二十七条房地产项目前期开发费用应包括项目前期勘测、规划、设计、可行性研究、招标、工程监理、工程保险、三通一平、人防建设费等支出。
第二十八条建筑安装工程费用应包括建造房屋建筑物所发生的土建工程费用、设备釆购费用、安装工程费用、装修费、室外工程费和总包管理费等。
在项目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以釆用单位指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验
进行估算。
第二十九条配套费用包括基础设施配套费和大市政配套费。
基础设施配套费为项目基础设施建设所发生的费用（包括贴费或增容费），具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污处理、绿化、道路、路灯、环卫设施以及接口费用等；大市政配套费为上缴政府城市建设管理部门的市政公用设施建设分摊费用。
第三十条管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
第三十一条财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。
第三十二条销售费用应包括房地产开发企业在房地产销售过程中发生的各项费用。
第三十三条维修基金由房地产开发企业按项目总投资或建筑安装工程费用的一定比例提取。
在移交项目物业时，一次性划拨业主委员会，作为项目后期维修的专项费用。
第三十四条不可预见费应根据项目的复杂程度确定提取的范围和标准。
如不涉及土地动迁的，一般按基础设施配套费和建筑安装工程费用总和的3%-7%估算。
如涉及土地动迁的，则需对土地费用提取相应的不可预见费。
第三十五条审查与项目有关的合同协议，并要求提供有关部门批准的收费政策和标准，分析项目内容和成本费用是否齐全，投资估算是否合理，有无任意扩大规模或压低造价等情况。
第三十六条审查项目总投资的各项资金来源、出资方式及落实情况，项目资本金来源及比例是否符合规定，是否合法有效。
第三十七条在对项目总投资估算和各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资和投资计划，填列“项目总投资来源及支出预测表”。
第七章项目财务及偿债能力分析
第三十八条项目财务效益能力评估，应计算单位平均成本、安全边际、财务净现值及财务内部收益率、投资回收期等指标，分析判断项目的盈利能力。
第三十九条项目财务效益评估程序
按照国家现行财税制度等有关规定，在分析测算项目的投资、销售收入、成本、开发期税费、项目利润等数据基础上，编制“项目损益及利润预测表”、“项目财务现金流量表”。
第四十条“项目财务现金流量表”不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。
第四十一条“项目损益及利润预测表”应反映房地产项目的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，计算投资利润率等评价指标。
第四十二条贷款偿还能力评估，应填列“项目贷款偿还预测表”，计算贷款偿还期和偿债保证比指标，分析判断项目贷款偿还能力。
第四十三条房地产项目不确定性分析，应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。
房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。
第四十四条“项目敏感性分析表”应测算总投资、租售收入等变化因素对内部收益率、偿债保证比、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。
第八章贷款风险与效应评价
第四十五条贷款风险分析
1、定量分析。
根据财务测算，分析项目的财务效益和偿债能力。
2、定性分析。
综合分析借款人、拟建项目投资、资金到位和项
目封闭资金监管、项目前期动迁、建设、市场销售、汇率、利率、
融资结构、担保、管理能力、政策环境等面临的风险和潜在风险，
分析这些风险因素出现的可能性以及对我行贷款的影响程度，提出
相应的避险措施。
第四十六条贷款担保评价
对借款人提出的贷款担保方式（保证、抵押、质押）意向进行调查，评价担保对贷款的保障能力和担保行为的合法有效性。
第四十七条保证措施评估
分析担保人担保主体资格，财务经营状况和现金流量，计算担保人的信用等级和或有负债，评价其对外担保能力和担保行为的合法有效性。
第四十八条抵押措施评估
对抵押行为合规性、抵押物实际投入和抵押率等进行评估审查。
描述项目开发期的完整抵押流程，特别需说明土地使用权抵押、在建工程抵押和可预售商品房抵押方面是否存在地方法规的限制（如无法办理或者办理预售许可证前需撤销在建工程抵押等情况），是否存在抵押真空期等问题。
第四十九条质押措施评估
质押措施评估应对出质人、质押行为合规性、质押财产价值和质押率等进行评估。
第五十条项目的封闭管理方案
房产项目资金封闭管理是确保贷款安全的重要保障。
封闭管理的方案应包括开发贷款的发放管理、项目开发资金包括借款人自有资金和贷款资金的管理、项目按揭业务管理、项目销售回笼资金的管理以及贷款抵押担保的管理等。
方案应明确说明是否与借款人签订财务监管协议，是否为项目单独设立特定的项目资金监管帐户和特定的保证金帐户，销售收入中用于还款的比例。
通过相关测算，说明是否能在项目销售70%之前全部收回房地产开发贷款等。
第五十一条贷款效应及营销方案评价
分析贷款对我行稳定和增加存款，推动个金联动、提高资金托管等中间业务的作用。
测算个人房贷业务量，计算存贷比率、中间业务收入、模拟利润等指标。
第九章调查评估报告的编写
第五十二条调查评估报告的编写必须实事求是，客观公正，报告要求有情况、有数据、有分析、有结论，要突出重点、简明扼要、条理清楚。
第五十三条主评估人应根据项目的实际情况确定调查评估报
告的重点内容。
第五十四条调查评估报告应统一格式，首页要注明主评估人、参加评估人员姓名、工作单位、职称、编写章节；次页应标明报告目录；第三部分是正文，调查评估报告正文包括：
（一）概要部分：
简要介绍贷款项目背景，概括第二章至第七章的主要评估结论，对项目贷款进行总评价，提出贷与不贷，贷多贷少的明确意见，指出拟建项目及借款人存在的问题，提出改进意见和避险措施或贷款附加条件；
（二）借款人及项目主要关系人评价；
（三）项目建设情况评价；
（四）项目市场评估；
（五）项目投资估算与筹资评价；
（六）项目财务及偿债能力分析；
（七）贷款风险与效应评价；
（八）评估报表，依次是：
“评估主要结论报告表”、“项目总投资来源及支出预测表”、“收入预测表”、‘借款人损益及利润预测表”、“项目财务现金流量表”、“项目贷款偿还预测表”、
“项目敏感性分析表”。
第十章附则
第五十五条调查评估报告系我行内部文件，任何部门和个人不得对外提供。
第五十六条各分行可根据本办法，制定实施细则，并报总行
备案。
第五十七条本办法由总行公司及投资负责解释，修改亦同。
附件：
一、房地产项目贷款评估指标计算公式
二、《房地产项目贷款调查评估报告》样本
三、房地产评估样表
房地产项目贷款评估指标计算公式
（一）投资利润率：
指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为:
投资利润率=建设经营期年平均利润总额/项目总投资X100%
（二）销售利润率：
指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为:
销售利润率=建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入X100%
（三）动态投资回收期
指财务现金流量表中累计净现值为零时年限。
其计算公式为：
上年累计净现值绝对值
动态投资回收期=累计净现值开始出现正值年份数-1+
当年净现值
（四）财务净现值：
指将项目各年净现金流量折现到同一时点的累计现值。
计算公式
为：
NPV=（CI-CO）tx（1+r）-t
t=1
n计算期；r——折现率（CI一CO）t—第t年的净现金流量；
CI指现金流入量CO指现金流出量
（五）财务内部收益率（FIRR），是指项目在计算期内的各年净现金流量现值累计等于零的折现率。
其计算式如下：
幺（CI-CO）tx（1+FIRR）-t=0
t=1
FIRR财务内部收益率
CI现金流入量
CO现金流出量
（CI—CO）t一一第t年的净现金流量n计算期
（六）贷款偿还期（年）=贷款偿还完毕的年份一贷款开始支用的年份+当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。
（七）盈亏平衡点分析。
盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算公式为：
盈亏平衡点=布她佐丨佐你人X100%
预销售收入-销售税金
、ii//rr/；Ei3/□'-rLN/当年偿债资金来源1nrw
（八）当年偿债保证比=业化十狄、了人、仅住\100%
当年应偿还全部负债
借款期内偿债资金全部来源irvw
（九）借款期内总的偿债保证比=舟地舶山十攸、了人x100%
借款期内应偿还全部负债
（十）抵押率的计算公式为:
以本抵押物为抵押的贷款本息总额1AA0/
累计贷款抵押率=时如仏/人法吨x100%
抵押物价值额
内部资料注意保密
房地产项目贷款调查评估报告
借款人：
xxxxxx有限公司项目名称：
xxxxxxxx项目
ⅩⅩ银行xx分行二xxx年xx月
评估小组：
XXX调查评估报告：
总撰第一章
XXX调查评估报告：
第二章
XXX调查评估报告：
第三章
XXX调查评估报告：
第四章
XXX调查评估报告：
第五章
XXX调查评估报告：
第六章
XXX调查评估报告：
第七章
评估资料提供单位：
XXXX
声明与保证
我们在此声明与保证：
本报告是按照《ⅩⅩ银行房地产项目贷款评估办法》和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
贷款评估人员签字：
年月日
年月日
第一章概要
一、评估背景
二、借,款人及项目主要关系人评价
三、项目评价
四、偿债能力和风险提示
五、评估结论
第二章借款人及项目主要关系人评价
一、基本概况
二、经营情况评价
三、财务状况分析
四、信用情况评价
五、发展前景评价第三章项目建设情况评价
一、项目基本情况评价
二、项目建设条件评价
三、项目实施进程评价
四、设计施工监理评价
五、环境保护评价第四章项目市场评估
一、房地产投资环境评价
二、项目市场定位评价
三、项目市场竞争力评价第五章投资估算和筹资评价
一、投资估算评价
二、资金筹措评价
三、项目投资计划评价
第六章项目财务及偿债能力分析
一、评估原则与评估依据
二、项目基础数据预测
三、项目财务效益评价
四、偿债能力评价
五、项目不确定性分析第七章贷款风险及效应评价
一、贷款风险分析
二、贷款担保评价
三、项目的封闭管理方案
四、贷款效应评价
五、避险措施
内部资料注意保密
贷款评估调查报告
借款人：
xxxxxxxxxxxxxxxxx股份有限公司项目名称：
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx项目
ⅩⅩ银行xxx分行二xxx年xx月
借款人应提交的材料清单
材料名称
有或无
证书号
一、企业基本资料
公司章程及公司成立批复文件
公司成立验资报告
企业法人营业执照
法人代码证
贷款证（卡）
法定代表人身份证
借款人近三年经审计的财务报表及审计报告
资质等级证书
二、项目资料
项目立项文件
项目可行性报告
国有土地出让合同（动迁安置合同）
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
国有土地使用证
建设工程施工许可证
商品房预（销）售许可证
投资估算调整表
投资计划与资金筹措表
贷款申请书
还款计划表
贷款行认为需要的其他项目建设文件
三、担保资料
抵押人同意抵押证明（附抵押物清单）
抵押物权属证明
抵押物资产评估报告
出质人同意质押证明（附质押财产清单）
质押财产权属证明
质押财产评估报告
保证人同意担保证明
保证人营业执照
保证人法人代码证
保证人法定代表人身份证
保证人近三年经审计的财务报表及审计报告
保证人公司章程、合同及公司成立批复文件
担保人贷款证（卡）
四、主要关系人的资料（同一）
五、银行评审所需的其他资料
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