杭州市湖墅安置房可行性研究报告.docx
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杭州市湖墅安置房可行性研究报告
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块
（原和睦南区A-21地块）安置房
可行性研究报告
杭州市城建设计研究院有限公司
二0一一年七月
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块
（原和睦南区A-21地块）安置房
可行性研究报告
项目委托单位：
杭州市土地储备中心
杭州市拱墅区城市建设发展中心
项目编制单位：
杭州市城建设计研究院有限公司
资质证书：
工咨甲11220070008
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
法人代表：
施国栋董事长
项目组长：
马跃高级工程师
项目编号：
10-B-04
编制日期：
2011年7月
附件：
1、2011年1月17日杭州市规划局《杭州市湖墅单元（GS02）控制性详细规划（2007）局部调整批复单》杭规调[2011]8号
2、项目工程位置图
3、2011年2月14日杭州市发展和改革委员会《关于调整湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程项目建议书的批复》杭发改投资[2011]64号
4、2011年7月25日杭州市环境保护局《湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程建设项目环境影响评价文件审批意见》杭拱环评[2011]0311号
5、2011年3月28日杭州市规划局《湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程建设项目选址意见书》选字第330100201100101号
前言
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房工程是杭州市湖墅规划管理单元的一部分。
受业主委托，杭州市城建设计研究院有限公司编制了该工程的可行性研究报告。
通过对该地块现状进行的踏勘、调查，走访相关部门，收集了各方面资料；在分析研究资料的基础上，对重点问题进行透析；于2011年7月完成编制文件。
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房项目
建设地点：
湖墅单元FG02-R21-01地块东北至赵伍路，东南至秉祥巷，西南至莫干山路，西北至余杭塘河。
地块总用地面积：
31274平方米（以实测为准）。
建设单位：
杭州市土地储备中心杭州市拱墅区城市建设发展中心
项目性质：
安置房项目
建设期限：
38个月
工程概况：
本项目总建设用地面积为31274平方米（以实测为准），拟建拆迁安置房地上建筑面积约109459平方米（其中农转非拆迁安置房面积为26594.7平方米，居民安置房面积为79287.6平方米），架空层面积为2062.9平方米。
地下建筑面积约45500平方米，项目总建筑面积约157021.9平方米。
投资估算：
项目总投资68551万元（含土地征用及拆迁补偿费为22218.1万元），其中：
工程费用38293万元，工程建设其他费用26994万元，预备费3264万元。
资金来源：
本项目所需建设资金68551万元（含土地征用及拆迁补偿费为22218.1万元），自筹解决。
社会效益：
项目建设能够产生较好的社会效益，有利于落实杭州新一轮城市总体规划；有利于共建共享“生活品质之城”；有利于实现拱墅区又好又快发展；有利于构建和谐新农村的建设。
1.2编制依据
1、杭州市居住区配套设施建设管理条例（2006年12月27日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
2、《杭州市人民政府办公厅关于加强我市安置房统筹管理的若干意见（试行）》（杭政办[2008]18号）；
3、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5、2011年1月17日杭州市规划局《杭州市湖墅单元（GS02）控制性详细规划（2007）局部调整批复单》杭规调[2011]8号
6、2011年3月28日杭州市规划局《湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程建设项目选址意见书》选字第330100201100101号
7、2011年2月14日杭州市发展和改革委员会《关于调整湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程项目建议书的批复》杭发改投资[2011]64号
8、项目单位提供的其他资料。
1.3建设单位概况
杭州市拱墅区城市建设发展中心是本项目的建设单位。
拱墅区城市建设发展中心是区政府直属事业单位，机构设置四部两室，即前期部、动迁部、工程部、物业部、办公室、财务室。
主要职责：
与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、安置、基础设施建设、安置房建设、公建建设以及运河综保建设等工作。
工作宗旨：
更新老城区，提升城区品位，建设秀美拱墅；改善广大群众居住条件、居住环境和生活品质，为民造福；为全区经济发展打造新平台、新增长极，推动全区各项事业发展。
1.4主要经济技术指标
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房项目
的主要经济技术指标见表1－1。
表1－1主要经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
用地面积
㎡
31274
2
项目总建筑面积
㎡
157021.9
（含地下室、架空层）
2.1
计入容积率建筑面积
㎡
109459
（不含地下室、架空层）
其中
住宅建筑面积
㎡
105882.3
其中
农转非居民安置面积
㎡
26594.7
（＞90㎡/户）
居民安置面积
㎡
79287.6
（均＜90㎡/户）
配套公建面积
㎡
3576.7
其中
配套公建
㎡
1920.9
社区服务用房
㎡
619
（每百户50㎡）（2#楼裙房上下两层沿街设置）
物业管理用房
㎡
328.4
（3#楼裙房上下两层沿街设置）
物业经营用房
㎡
437.9
（4#楼裙房上下两层沿街设置）
公厕
㎡
80
（3#4#楼间裙房一层沿街设置）
设备用房
㎡
150.5
（含开闭所、消控室）
垃圾直运房
㎡
40
（共两处）
2.2
不计入容积率建筑面积
㎡
47562.9
其中
架空层建筑面积
2062.9
地下室建筑面积
45500
3
占地面积
㎡
5254
4
容积率
3.5
5
建筑密度
％
16.8
6
绿地率
％
30
7
绿地面积
㎡
9382.2
集中绿地人均1㎡
8
机动停车位
个
740
8.1
地下机动停车位
个
665
其中
机械停车位
个
90
无障碍车位
个
15
8.2
地上机动停车位
个
75
其中
出租车位
个
1
公共泊位
个
74
9
装卸车位
个
1
设于小区主入口左侧地面
10
非机动停车位
个
3241
10.1
地下
个
2968
10.2
公共自行车折算
个
63
地面21个公共自行车位
10.3
地上
个
210
11
总套数
套
1238
1.5结论与建议
1.5.1主要结论
目前地块内农居房屋零散、土地浪费严重、市政基础设施缺乏、水体污染严重、道路设施落后等，严重影响了当地居民生活水平的提升，也不利于秀美拱墅的打造。
因此，加快推进湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房项目建设势在必行。
本项目建设符合国家、省、市的城镇住宅开发建设产业政策，得到了省、市、区各级政府的大力支持；项目区域自然条件良好，基础设施条件不断完善，且没有特殊的文物保护单元，用地条件较好；近几年来拱墅区经济得到快速发展，为项目资金筹措提供强有力的后盾；杭州市土地储备中心和杭州市拱墅区城市建设发展中心管理人员具有丰富的管理经验和实践经验，为项目实施提供强有力的管理保障；项目建成后将会产生明显的经济、社会和生态效益。
因此，本项目建设是可行的。
1.5.2相关建议
1、项目规划设计时，应结合地块周边环境，综合考虑建筑设计的协调和美观，做好地块整体布局规划，改善生态环境。
2、现场建设条件基本具备，在项目建设过程中，应严格执行规范标准，并充分满足环保、节地、节能要求。
3、建议项目建成后对安置房居住区进行高标准管理，建设品质社区。
第二章建设的依据和必要性
2.1项目提出的依据
2.1.1拱墅区改善困难老百姓生活条件的民心工程
拱墅区是杭州市中心城区之一，市委、市政府所在地，也是杭州这座历史文化名城的重要组成部分。
在区委、区政府的正确领导下，全区坚持以科学发展观统领发展全局，推进“四大战略”，打造“四大品牌”,开展“三产发展年”和“环境建设年”活动，积极应对经济发展中出现的新情况和新问题，破解“五大难题”，努力构建和谐社会，全区经济继续保持健康平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，“十五”规划确定的各项主要任务圆满完成。
……但作为杭州的老工业区，拱墅区的基础设施相对滞后，拱墅区的老百姓特别是困难群众、弱势群体、低收入阶层生活品质还未得到显著改善。
随着拱墅区城市建设稳步推进。
努力克服拆迁、用地、筹资等各种困难，城区品位进一步提升。
拆迁攻坚全力推进。
城市综合改造进展顺利。
在最近完成的拱墅区《2011至2015年拆迁安置房建设规划》中，拱墅区计划实现开工拆迁安置房340万平方米，竣工450万平方米。
在安置房建设中，将及时跟进市政配套道路和学校等基础设施建设，5年计划同步新开工道路64条，中学6个、小学13个、幼儿园14个、农贸市场2个，彻底解决小区居民的出行生活和小孩就学问题，全面提升小区的居住生活品质。
而湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房工程是2011年拱墅区改善明真宫社区困难老百姓生活条件的民心工程。
2.1.2明真宫社区现状
随着时间的推移与人口的增加，居民又在自己的宅基地内对原有房屋进行了改建，或将内楼梯外置，或私建车库，或搭建违章建筑、改变主入口等等。
明真宫社区居民居住条件简陋、房屋质量极差，房屋是五、六十年代的筒子楼，有的是解放前的危楼，没有单独的卫生间，厨房和卫生间都是公用的，公共服务设施匮乏、环境“脏、乱、差”，存在着极大的消防隐患，室外消防栓凌乱，消防设备主要靠的是零星的灭火器，与现代都市的生活水准有着天壤之别，也给当地的治安管理也带来很大困难。
2.1.3三宝村村民生活现状
三宝村普遍存在的特点是：
每个农户都只注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必要的商业服务设施，使村民的生活很不方便。
缺少必要的市政基础设施，如一些农居的给排水存在严重的问题，楼上没有自来水，缺少排污系统。
室外垃圾随处可见，河流水溪受到污染，树木混乱，杂草丛生。
总之，三宝村村民的生活居住条件不甚理想，具有较大的改善余地。
因此，鉴于上述情况，湖墅单元FG02-R21-01地块亟待改建，以有效解决存在的诸多社会问题，提高明真宫社区居民和三宝村村民的生活质量。
2.2工程实施的必要性
2.2.1提升城区建设水平的需要
实施建设新拱墅是构筑杭州城市新格局的必然选择，湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房工程作为建设新拱墅不可或缺的一部分，以实际行动贯建设新拱墅的精神，改善区域环境，提升城区活力，为建设新拱墅增砖添瓦。
2.2.2有利于合理利用拱墅区有限的土地资源
随着城市化进程的推进，城市土地资源日益成为限制城市发展的最重要要素之一。
在城市核心区土地资源匮乏的同时，城市近郊和一些城中村由于缺乏统一规划，普遍存在土地浪费的现象。
因此，通过撤村建居理顺城郊结合地区的管理体制，进而通过安置房建设等集约使用区域内的土地资源，提高土地综合利用效益，逐渐成为城市管理部门盘活土地资源、拓展发展空间的重要途径。
为提高土地的集约使用程度，拱墅区政府从2007年开始已不再规划建设多层安置住宅，安置房都是高层、小高层。
本项目的建设正是本着集约用地的精神，以达到合理利用拱墅区有限土地资源的目标。
2.2.3有利于改善三宝村村民和明真宫居民的生活条件
三宝村普遍存在的特点是：
每个农户都只注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必要的商业服务设施，使村民的生活很不方便。
缺少必要的市政基础设施，如一些农居的给排水存在严重的问题，楼上没有自来水，缺少排污系统。
室外垃圾随处可见，河流水溪受到污染，树木混乱，杂草丛生。
总之，三宝村村民的生活居住条件不甚理想，具有较大的改善余地。
明真宫社区居民居住条件简陋、房屋质量极差，房屋是五、六十年代的筒子楼，有的是解放前的危楼，没有单独的卫生间，厨房和卫生间都是公用的，公共服务设施匮乏、环境“脏、乱、差”，存在着极大的消防隐患，室外消防栓凌乱，消防设备主要靠的是零星的灭火器，与现代都市的生活水准有着天壤之别，也给当地的治安管理也带来很大困难。
杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房项目
完工后，用于安置三宝村202户，明真宫社区1040户。
这将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间。
2.2.4运河保护和开发的需要
充分发挥地处京杭运河（拱墅区段）两岸的优势，通过运河两岸用地结构的调整，绿化系统的完善，历史文化的挖掘，从而合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开发的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将京杭运河（拱墅区段）建成集区级商务商贸、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。
2.2.5有利于加快拱墅、杭州的城市化进程
根据新一轮的城市总体规划，杭州将积极实施“城市东扩、旅游西进，沿江开发、跨江发展”战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新格局。
如今开工建设湖墅单元FG02-R21-01地块，充分体现了拱墅区转危为机、跨越发展的坚强决心和坚定信心。
希望拱墅区按照打造“世纪精品、传世之作”的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理“四高”方针，念好信心足、手笔大、拼命干“三字经”，努力把该区块打造成“品质新区”，为杭州转危为机、跨越发展、共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”作出积极贡献。
近来，杭州市房管（房改）系统年度工作会议在临安召开。
据了解，截至2010年底，杭州市区两级已累计建设和筹集公共租赁住房190万平方米。
2011年，杭州将继续推进田园、蒋村和花园港等3个项目的建设，新开工建设公共租赁住房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目（牛田、庆隆、三里亭、塘北地块）共23.69万平方米，区级初步计划新建19万平方米，其余部分计划在各类住房建设项目中配建。
2011年，全市将计划推出公共租赁住房3600套。
未来5年，杭州市住房保障将从“以售为主”向“以租为主”战略，保障重点人群将从本地户籍低收入家庭，向大学毕业生、创业人员转变，保障方式将从经济适用住房为主向公共租赁住房为主转变，保障理念从拥有产权向解决基本居住权转变。
目前，湖墅单元抓住有利时机用足、用好上级给予的优惠政策，以土地厂房等优势积极招商引资。
而湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21地块）安置房的建设不仅可以改善明真宫社区居民和三宝村村民的生活条件，更是对于湖墅单元完善社会基础设施，提高基础设施服务水平，从而提升投资软环境，扩大招商引资，并最终实现湖墅单元开放型经济新的腾飞具有重要而积极的意义。
本项目区域是“北秀”中的重要区块，不仅能改善湖墅单元的面貌，提升拱墅区、杭州市的城市品位，为杭城“构筑大都市，建设新天堂”做出贡献，而且能够加快拱墅区、杭州市的城市化进程，不断增强拱墅区、杭州市的综合竞争力。
第三章建设规模和内容
3.1安置规模分析
拱墅区总面积约87.73平方公里，现辖拱宸桥、米市巷、湖墅、小河、和睦、大关、上塘、康桥、半山和祥符10个街道。
本项目位于湖墅单元，地理环境优越，交通便利。
本项目住宅总套数1238套，可安置的住宅建筑面积105882.3平方米（其中农转非拆迁安置房面积为26594.7平方米，居民安置房面积为79287.6平方米），配套公建面积3576.7平方米，地上总建筑面积为109459平方米（不含架空层面积2062.9平方米）。
3.2建设规模确定
本项目选址地块可供建设用地面积31283平方米。
根据该地块的各项规划控制指标要求，确定该地块地上开发建筑面积为109459平方米（不含架空层面积2062.9平方米），能够满足本项目的安置用房需要。
实现城市用地的合理化、节约化和集约化，提高城市土地使用效率，本项目地上建筑面积按109459平方米进行建设，比计划安置人口规模需要的安置房面积有所增加，实际安置后多余的高层安置房，按照府办简复第B20071278号文件规定作为安置房纳入全市统一安排。
3.3主要建设内容
本项目为安置房项目，主要建设内容为住宅建筑、配套公建、平战结合的人防地下停车库和设备用房、道路及绿化等。
其中配套公建面积按住宅面积的8％－10％配置，包括商业用房、社区管理用房、物业管理和经营用房等。
按规定配置车库、垃圾收集点，变配电间、电信和有线电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等；并视规模要求设置公共厕所、小学及幼儿园。
住宅用地，并根据地形在小区中心设置中央景观区绿带。
整个小区环境优美，具有高品质的居住小区形象。
建成后将是主城区的又一亮点。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
4.4.1选址要求
建设项目的选址应符合《杭州市城市总体规划》、《拱墅区城市分区规划》等，以及满足市委市政府对居住区的选址要求，并参考《城市居住区规划设计规范》。
1、符合《杭州市城市总体规划》及相关规划要求，统一高层安置房小区布点，建设有规模、上档次的高层安置房小区，一律停止单家独院住宅的建设。
同时项目建设与用地布局不存在突出矛盾。
2、认真执行市委、市政府《关于加强杭州市拆迁安置房统筹管理的若干意见（试行）》、《关于建立杭州市拆迁安置房项目推进联席会议制度的通知》和《关于进一步完善拆迁安置房建设工程以民主促民生工作机制的实施意见》等政策。
项目区块能满足安置房建设要求。
3、应选择在环境适宜、公共设施相对完善、远离污染源等地段，应避开地震断裂带、滑坡段、悬崖边及崖底、河湾及泥石流地区、水坝泄洪区等不安全地带；架空高压输电线及燃气管道等不得穿越安置房区。
4.1.2选址方案
根据本项目安置房的规模、功能和选址要求，结合2011年3月28日杭州市规划局《湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：
和睦南区A-21地块）拆迁安置房工程建设项目选址意见书》选字第330100201100101号和《城市居住区规划设计规范》，确定杭州市湖墅单FG02-R21-01地块作为（原和睦南区A-21地块）安置房项目用地。
项目地块东邻秉祥巷，南邻莫干山路，西面为余杭塘河，北至和睦支路。
规划确定容积率≤3.5，建筑密度≤30%，绿化率≥30%，建筑高度为85米。
机动车开口朝南侧规划道路，在地块东侧与幼儿园用地设置8米宽共用通道。
与南侧FG02-R21-02地块配置公共租赁房合计3500平方米。
4.2建设条件
4.2.1地理位置
拱墅区，杭州市中心城区之一，市委、市政府所在地。
东南与江干区、下城区接壤，西北与西湖区、余杭区为邻，南临西子湖，北依皋亭山，京杭大运河宛如银链穿境。
全区下辖10个街道：
米市巷街道、湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸桥街道、大关街道、上塘街道、康桥街道、半山街道、祥符街道。
面积87平方公里，总人口28.77万人。
4.2.2地形、地貌、地质
杭州地区是杭州湾海积平原以及平原与山地丘陵交接坡麓地带的冲洪积平原。
平原区一般厚度为200-400米地冲积层，底部是更新世纪早期河湖相黄褐色，灰绿色黏土层夹中细砂层和砂烁层；中层是更新世纪中期河湖三角洲沉积，为灰、黄、褐色黏土、粉砂黏土及中细砂层；上层为更新世晚期的河湖三角洲及海相沉积，为黄褐，暗绿、灰色砂和砂烁黏土及中细砂层；表层为全新世沉积，厚5～60米，为海岸、浅海和海滨湖沿相黄褐色淤泥及淤泥质黏土。
改建项目所在地区在杭州城区中心，该地区与大地构造单元完整，新构造运动不明显，地壳较稳定。
适合于新建各类建筑物。
4.2.3气候
该项目区域属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，光线充足，雨量充沛，无霜期长。
夏季长受西太平洋副热带高压控制，冬季则受西伯利亚冷空气团影响。
春末夏初有一雨量集中期，夏秋常有干旱和台风的出现。
4.2.4水文
本场地附近存在有一层潜水。
潜水含水层勘察期间得水位埋深为1.00～1.70米左右，相当于国家高程2.16～2.84米之间。
该地下水主要受大气降水变化影响。
水质分析结果表明，场地地下水对混凝土无腐蚀性；在干湿交替情况下，对混凝土中钢筋无腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。
4.2.5地震
根据《中国地震烈度区划图（1990）》，杭州市域地震基本烈度为6度。
4.3基础设施条件
4.3.1交通
本改建项目所处的地理位置处在城市中心区，无论是城市公交、公路、铁路、航空等运输条件非常优越，出行方便。
项目所在地的地理位置交通十分优越，西起莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北起登云路（含娑婆小区），由大关路往东可至上塘城市高架路，通过上塘高架北上约8～10公里，可接宁（南京）杭高速公路，往南接沪杭甬高速公路，也可通过上塘高架经钱塘江上的复兴大桥直达萧山国际机场，也可由上塘高架至城站火车站，杭州东站等地。
4.3.2供水
经与杭州市自来水公司协商，在本区块运河两侧各安排一个区域性给水加压泵站用地。
该地区的供水压力有望改善，可以满足多层建筑管网直供，高层建筑自行加压的供水要求。
4.3.3雨水、污水排放
本项目通过大关路及秉祥巷污水管接入莫干山路现状污水干管。
近期送入四堡污水处理厂，远期入七格污水处理厂处理。
4.3.4供电供气
目前本规划管理单元内无110kv变电所，用电负荷主要由规划110KV祥符变所供电。
地块内由室外箱式变电站供电。
规划采用天然气为主要气源。
在区块人行道路下埋设燃气管，并接入规划天然气管道。
天然气进入用户之前应经过中低压调压设施。
根据目前燃气公司对该地区的考虑，可分别采用调压站或调压柜的形式。
4.3.5通信
本区块的通信服务由左家桥电信母局提供。
现状左家桥电信母局为23000门。
归回沿区内道路铺设通信管，有线电视、电信级其他移动通信等电缆均纳入通信管道铺设。
综合上述分析，本项目区域自然条件良好，随着基础设施建设的不断推进，区域的基础设施条件不断完善；用地条件较好，能满足项目建设的要求。
第五章初步建设方案
5.1建筑设计
5.1.1项目概况
杭州市拱墅区和睦南区A-21地块拆迁安置房，位于杭州市拱墅区湖墅规划管理单元，东北至赵伍路，东南至秉祥巷，西南至莫干山路，西北至余杭塘河。
项目用地面积为31274平方米（以实测为准），地上建筑面积109459平方米（不含架空层面积为2062.9平方米），地下建筑面积45500.0平方米。
结合拆迁安置需要，其中住宅建筑面积105222.3平方米。
整个项目设计着力贯彻市政府对农转居公寓高要求、高规格、高标准的精神，拟建成一个舒适型的现代化新型农转居公寓。
5.1.2设计依据：
1.基地勘设红线电子文件
2．建设项目选址意见书：
选字第330100201100101号
3.关于调整湖墅单元FG02-R21-01地块拆迁
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