宇宏集团咸阳水岸枫桥可行性实施报告.docx
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宇宏集团咸阳水岸枫桥可行性实施报告
宇宏集团“水岸•枫桥”项目
投资可行性研究报告
（一期第一批开工项目）
宇宏房地产发展有限公司
2009年3月
一．开发商简介
（一）公司基本情况………………………………………………………………………………3
（二）主要管理人员介绍…………………………………………………………………………3
（三）公司开发项目情况…………………………………………………………………………4
二、项目概况
（3）项目有关的技术经济指标…………………………………………………………………6
（4）项目立项取证情况…………………………………………………………………………7
（五）项目进度计划………………………………………………………………………………7
三、市场分析与预测
（一）房地产市场整体分析…………………………………………………………………9
（二）项目区域房地产市场分析…………………………………………………………………11
四、项目定位及发展预测
（一）项目SWOT分析……………………………………………………………………………13
（二）项目发展预测………………………………………………………………………………14
（三）项目整体定位………………………………………………………………………………15
（四）项目住宅定位………………………………………………………………………………16
（五）项目商业定位………………………………………………………………………………20
六、营销方案
（一）营销策略……………………………………………………………………………………21
（二）营销方式……………………………………………………………………………………26
（三）租售计划……………………………………………………………………………………26
（1）项目开工建设资金筹措方案…………………………………………………………30
（二）项目投资可行性研究结论……………………………………………………………30
1、开发商简介
（一）公司基本情况
市宇宏投资集团有限公司（宇宏集团）创建于1996年9月，是一家以房地产开发为主营业务的专业地产集团，总资产达20多亿元。
集团下辖市宇宏房地产发展有限公司、市宇宏住宅产业发展有限公司、宇宏房地产发展有限公司、大地药业有限公司、市宇宏物业管理有限公司、宇宏物业管理有限责任公司、市宇宏乒乓球俱乐部有限公司、市成城混凝土有限公司、市宇宏混凝土有限公司、市博深高新材料有限公司等控股企业。
2006年，宇宏集团被评为“地产三十强”、“十大潜力品牌”等称号；2004年，市宇宏住宅产业发展有限公司荣获中国房地产500强称号。
（二）主要管理人员介绍
董事长洪贤娥，宇宏房地产发展有限公司公司法人代表，大学文化程度。
董事吴宏顺，大学文化程度，市宇宏投资（集团）有限公司董事长、总裁，主导建设的楼盘有：
“罗马公元”、“欧景花园”、“金运家园”、“欧景城华庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花园式住宅物业。
董事鲁华，研究生学历，高级工程师，历任中油能源投资有限公司总经理、中油华南管理中心总经理、宇宏宏集团有限公司常务副总裁等职务。
宇宏房地产发展有限公司总经理冯志杰，大学学历，高级工程师，历任大学建筑设计院设计室主任、市建艺监理公司董事长、总经理，香港中旅集团置业公司副总经理，中旅置业公司董事长、总经理，捷中宝地产公司总经理，宇宏集团副总裁等职务。
曾主持开发园岭住宅小区、滨江新村、花园、康泰娱乐城等近百万平米住宅小区项目，成功主持开发地铁上盖项目——中旅商业城等项目，以及下沙经济开发区1000亩土地主题公园景观地产、市3平方公里旅游地产的开发。
宇宏房地产发展有限公司副总经理劲，大学学历，政工师，2002起任宇宏科技发展有限公司常务副总经理、市宇宏物业管理有限公司总经理、市宇宏投资集团客服总监，2007年至今任宇宏房地产发展有限公司副总经理。
宇宏房地产发展有限公司副总经理王海州，大学学历，曾任房地产信息网、中城房地产开发公司、正阳置业管理公司主要领导工作，2008年任宇宏房地产发展有限公司副总经理。
（三）公司开发项目情况
宇宏集团先后在、等地成功开发了宇宏•欧景花园、宇宏•欧景城华庭、宇宏•金运家园、宇宏•海畔雅居、宇宏•罗马公元、宇宏•公元盛世、宇宏•健康花城等多个大中型知名楼盘，累计开发土地面积160万平方米、总建筑面积近300万平方米。
其中，位于市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计理念广受业界和客户赞誉，2007年被评为“全国环保型人居工程”、市“花园式、园林式高档住宅小区”；总建筑面积超过100万平方米的大型高档楼盘宇宏•健康花城，获得了2003年度全国人居建设规划设计方案“环境、科技”双金奖。
目前，宇宏集团拥有商业物业面积3万多平方米；位于龙岗中心城的写字楼面积达2万平方米；在、、等地拥有近200余万平方米的优质土地储备。
2、项目概况
（一）项目简介
水岸•枫桥项目地块位于市沣河新区西部，南临世纪西路，是一条宽80米的快速干道。
北靠情侣路，东邻段家路，中跨安谷路。
整个项目总占地面积335.8亩，规划总建筑面积74万平方米（地下室、半地下室等不计容积率建筑面积约16万平方米）。
水岸•枫桥项目周边享有良好的景观及经济价值。
南望世纪西路车水马龙繁荣景象，西观百米宽绿化带与渭河美景。
环境优雅、交通便捷，地理位置优越。
根据市总体规划要求，本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路，拟建成74万平方米配套设施齐全的大型现代化商住小区。
项目建成后将极大地优化城市居住条件，大大提升区域城市建设品质，有效拉动周边经济发展。
项目规划设计由协建设计有限公司和有色冶金设计研究院强强联手打造，景观设计由希尔（美国）景观设计有限公司担纲完成。
水岸•枫桥项目计划分四期开发完成。
一期开发项目占地面积为126.45亩，计划总投资44055.74万元。
总建筑面积约20.2万平方米（计容积率面积15.21万平方米），包括11层、18层、32层住宅共12栋，及沿世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。
针对市场需求，一期项目将分二次滚动开发，其中一期第一批开工项目建筑面积约12.32万平方米，地上建筑面积约7.95万平方米，地下建筑面积约4.37万平方米。
包括18层塔式住宅3座，11层联体单元式住宅5座，沿街二层商铺一段，幼儿园、小学各一所。
（具体为，住宅6.62万平方米，商业1.77万平方米，小学0.7万平方米，幼儿园0.34万平方米，地下车库2.88万平方米）。
（详见下表），一期第二批包含包括32层塔式住宅3座，11层联体单元式住宅1座。
水岸•枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表
建筑项目
户数/结构
层数
建筑面积（m2）
地下部分
地上部分
地上部分
地下部分
4#
71户
2层
18层
8017.81
848.1
5#
71户
2层
18层
8017.81
3130.27
6#
71户
2层
18层
8017.81
7#
44户
1层
11层
7030.92
323.36
8#
44户
1层
11层
7030.92
323.36
9#
66户
1层
11层
9349.3
443.06
10#
44户
2层
11层
6257.21
871.84
11#
44户
1层
11层
6257.21
298.24
小计
66217.22
小学
框架
4层
6939.94
幼儿园
框架
3层
3425.5
小计
10365.44
商业（东、西区）
框架
1层
2层
9164.06
8609.8
地下车库
框架
1层
28888.25
合计
123244.77
（3）项目有关技术经济指标：
各项指标名称
整个项目
项目一期
项目一期第一批
规划用地面积
223870.01㎡（东区115996.08㎡、西区107873.93㎡、绿化13593.91㎡）
84300㎡
69076.914㎡
建筑占地面积
223866㎡
16822.08㎡
13530.13㎡
总建筑面积
740339.17㎡
201664.72㎡
123244.77㎡
其中
计容积率建筑面积
582162.02㎡（含公共建筑69739.33㎡）
152081.82㎡
79508.492㎡
住宅计容积率建筑面积
512422.69㎡
132552.32㎡
59978.99㎡
商业会所建筑面积
59373.85㎡
9164.06㎡
9164.06㎡
幼儿园建筑面积
3425.50㎡
3425.50㎡
3425.50㎡
小学建筑面积
6939.94㎡
6939.94㎡
6939.94㎡
不计容积率面积
158177.15㎡（含半地下室面积118200.39㎡）
49582.9㎡
43736.28㎡
其中
地下室建筑面积
39994.76㎡
28888.25㎡
28888.25㎡
住宅不计容积率建筑面积
109590.59㎡
12084.85㎡
6238.23㎡
商业不计容积率建筑面积
8609.8㎡
8609.8㎡
8609.8㎡
容积率
2.6
1.8
1.15
建筑密度
19.50%
19.60%
19.60%
总户数
4330户（13856人）
1051户
455户
总层数
11层、18层、32层
11层、18层、32层
11层、18层
建筑总高度
40.77～95.506米
40.77～95.506米
40.77～59.5米
停车位
汽车
4314辆
1152辆
764辆
自行车
4164辆
建筑退红线
裙楼≥5米
裙楼≥5米
裙楼≥5米
其中
安谷路退红线
裙楼≥5米
裙楼≥5米
裙楼≥5米
世纪西路退红线
高层≥21米
高层≥21米
高层≥21米
（四）项目立项取证情况
1、已于2005年12月取得了95680平方米土地，见咸国用（2005）第209号《土地使用证》
2、已于2006年6月取得了89853平方米土地，见咸国用（2006）第077号《土地使用证》（另外57.8亩土地已交纳部分地款，须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。
）
3、已于2008年6月取得了307.277亩土地《建设用地规划许可证》
4、计划于2009年3月取得项目第一期开工建设的《建设工程规划许可证》
5、计划于2009年3月取得项目第一期开工建设的《建设工程施工许可证》
上述取证工作正在积极办理中。
水岸•枫桥项目一期整体开发进度为4年，计划分为二批完成。
一期第一批开工项目开发进度为2年，计划于2009年3月动工建设，于2011年3月底竣工并交付使用。
初步计划开发进度如下表。
一期第二批计划2年完成，2011年3月动工建设，于2013年3月底竣工并交付使用。
项目
开始时间
完成时间
4#、5#、6#楼
2009年3月25日
2011年1月8日
基础至+-0.00
2009年3月25日
2009年7月22日
主体结构施工
2009年7月23日
2010年3月9日
后砌墙施工
2010年3月10日
2010年6月7日
室抹灰
2010年5月10日
2010年10月16日
室外装饰
2010年6月8日
2010年12月4日
室楼地面
2010年9月10日
2010年12月8日
水电安装配合作业
2009年4月10日
2010年12月10日
后期维修验收
2010年12月10日
2011年1月8日
7#楼
2009年3月20日
2010年8月8日
夯扩桩施工
2009年3月20日
2009年4月14日
桩基检测及桩间土开挖
2009年5月8日
2009年5月17日
基础至+-0.00
2009年5月18日
2009年7月16日
主体结构施工
2009年7月17日
2009年11月20日
后砌墙施工
2009年11月1日
2009年12月30日
室抹灰
2009年12月1日
2010年5月20日
室外抹灰
2009年12月10日
2010年6月10日
室楼地面
2010年5月12日
2010年7月10日
水电暖安装配合
2009年5月20日
2010年7月10日
后期维修验收
2010年7月10日
2010年8月8日
8#楼
2009年3月1日
2010年6月30日
夯扩桩施工
2009年3月1日
2009年3月15日
桩基检测及桩间土开挖
2009年4月10日
2009年4月19日
基础至+-0.0
2009年4月20日
2009年6月8日
主体结构施工
2009年6月9日
2009年10月13日
后砌墙施工
2009年9月10日
2009年11月8日
室抹灰
2009年10月10日
2010年4月10日
室外抹灰
2009年10月20日
2010年4月15日
室楼地面
2010年4月17日
2010年5月31日
水电安装配合
2009年4月15日
2010年6月10日
后期维修交工
2010年6月1日
2010年6月30日
9#楼
2009年3月16日
2010年9月8日
夯扩桩施工
2009年3月16日
2009年4月14日
桩基检测及桩间土开挖
2009年5月1日
2009年5月10日
基础至+-0.0
2009年5月11日
2009年6月29日
主体结构施工
2009年6月30日
2009年11月6日
后砌墙施工
2009年10月15日
2009年12月13日
室抹灰
2009年11月26日
2010年5月4日
室外抹灰
2010年3月5日
2010年8月11日
室楼地面
2010年7月1日
2010年9月8日
水电安装配合
2009年5月15日
2010年9月8日
后期维修交工
2010年9月9日
2010年10月8日
10#楼
2009年3月20日
2010年2月28日
基础至+-0.00
2009年3月10日
2009年6月7日
主体结构施工
2009年6月8日
2009年10月8日
后砌墙施工
2009年10月1日
2009年11月29日
室抹灰
2009年11月15日
2010年4月2日
室外抹灰
2009年10月8日
2010年4月30日
水电安装配合
2009年4月1日
2010年5月9日
后期维修交工
2010年5月10日
2010年6月8日
11#楼
2009年3月15日
2010年6月9日
桩基检测及桩间土开挖
2009年3月15日
2009年3月24日
基础至+-0.00
2009年3月25日
2009年5月13日
主体结构施工
2009年5月14日
2009年9月20日
后砌墙施工
2009年9月1日
2009年10月30日
室抹灰
2009年10月20日
2010年4月17日
室外抹灰
2009年11月1日
2010年5月9日
水电安装配合
2009年3月26日
2010年5月10日
后期维修交工
2010年5月11日
2010年6月9日
东区商业、会所
2009年3月1日
2010年3月30日
地基处理
2009年3月1日
2009年4月19日
基础至+-0.00
2009年4月20日
2009年6月8日
主体结构施工
2009年6月9日
2009年8月27日
装饰装修
2009年8月17日
2010年2月2日
水电安装
2009年9月25日
2010年1月31日
维修交工
2010年3月1日
2010年3月30日
小学、西区商业
2009年3月20日
2010年7月11日
土方开挖
2009年3月20日
2009年4月8日
地基处理
2009年4月8日
2009年5月7日
基础施工
2009年5月8日
2009年8月5日
车库施工
2009年8月6日
2009年12月13日
教学楼施工
2009年12月13日
2010年7月10日
商业施工
2009年12月14日
2010年7月11日
3、市场分析与预测
（1）房地产市场整体分析
1.基本概况
市位于省关中平原中部，东联，西靠凌，全市辖2区10县1个县级市，下辖112个镇、104个乡、9个街道办事处，总面积10196平方公里，总人口500万，市区人口60万，是我国西部重要的区域中心城市之一。
2007年市城镇居民人均可支配收入为10970元，人均住宅建筑面积23平方米（数据来源：
政府办）。
总体来看，市城市化水平目前处于省中上游。
2..产业结构
目前的支柱产业仍以农业为主，其年产值位居省第一，但根据市未来“十一五”规划，第二产业将会得到较大的提升，在“十一五”期间将三次产业结构由目前的20：
44：
36调整到14：
50：
36，通过产业转型，力争走上工业化强市之路（数据来源：
政府办）。
3.土地供应状况
市房地产业起步较晚，从2004年开始，住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个地区，北边、东边次之，中心城区较少；其中西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主，南边以世纪大道区域为主。
根据政府公布的相关数据显示，“八五”期间，城区人均住宅建筑面积为12.6㎡；“九五”期间为17.6㎡；到2001年已达到18.1㎡（参考1999年《中国人类住区发展报告》人均18㎡的小康标准，可以说市住房消费目前早已达到小康的水平）；又据2001年住宅与房地产业发展调查资料和2002年底统计数字显示，市区人均住房建筑面积为19.l㎡，根据提出2008年人均居住面积目标要达到28㎡的指标要求，从19.1到28㎡，近六年人均居住面积平均年增量达到1.48㎡，如果以此标准计算，再乘以市区48万人口的数量，每年住宅市场应当提供71.2万㎡的市场供应量。
2006年市共签订土地出让合同35宗，拍卖1宗，挂牌34宗，合计土地出让面积1867.672亩，其中居住用地1573亩，商业及办公用地290亩，其他用地4.672亩。
（数据来源：
城建网）
4.市住宅市场
西咸经济一体化对两市房地产发展带来的变化不言而喻！
首先，一体化扩大了房地产发展的空间。
目前，由于各种条件的限制，城区已无多少地可用作房地产开发，而且因地价上涨过快，已引起房价过快增长。
而一体化后的提供了更大的选择空间，因为这里的地价比低得多。
其次，一体化对居民尤其是西郊居民购房提供了新的选择。
据了解，目前市区各类住宅、写字楼比同类产品房价每平方米要低1000元左右。
同时，这也为房地产发展带来了巨大的商机，使市区规模小、人口少、房地产市场狭小等各种局限得以突破，市场容量大为增强，为房地产市场的持续发展提供了巨大的商机和美好的前景。
从区位优势与自然环境上看，地处八百里秦川腹地，东邻，西接凌农业高新技术示区，占据着西部大开发承东启西的位置，并有着悠久的历史和厚实的文化积淀，曾是我国第一个封建王朝的建都之地，是西北五省民众非常向往的宝地。
加之沣河与渭河在此交汇，环境宜人，风景优美，空气清新，素有“后花园”之称，在此置业安家，既能体验到大都市的繁华，又能享受到小都市的清静；从城市基础设施上看，人民路、渭阳路、文林路等骨干道路的拓宽改造和世纪大道的建成开通，给水、排水、供气、供暖、通信、电力管网配套完善，为房地产开发提供了良好的基础和广阔的发展空间；从投资回报率和房价上看，目前住宅与房地产开发建设成本低，回报率高。
据调查，在投资建设的房地产开发企业最高投资回报率为31.75%，最低为20.01%，平均投资回报率为25.88%，明显优于西部其他城市。
低投入高回报的效益，已受到外地越来越多的开发企业的青睐。
加之普通住宅房价比要低近2000元，性价比明显高于周边城市，许多外地人已被优惠的房价所吸引，纷纷来置业安居。
面对大好形势，市政府根据城市经济发展和城市建设综合分析，确立了市房地产开发在今后一段时间的发展方向和定位，即商业用房开发建设应以提高城市品位为坐标，住宅用房开发建设应以最佳人居环境为主题，立足于普通商品住宅为主体的住房供应体系，满足不同层次的居民住房改善的需求。
小结：
✓市区原有规模较小，人口数量有限，住宅和城市建设尚处于爬升阶段，除了个别的几个有实力的大盘之外，大部分的小区规划和设计远不能适应未来市场发展的需求。
✓经济大环境的持续走强，后发优势明显，而经济发展的相互渗透、外来人口的不断涌入，也为市房地产垫定了较旺盛的需求基础，未来房地产市场整体发展看好。
（2）项目区域房地产市场分析
1.住宅市场前景分析
Ø项目区位分析
项目地处市沣河新区西部，而沣河新区作为西咸经济一体化的第一承接地，直接受两地经济辐射，区地势平坦、交通便利、区位优势十分便利，尤其是市府“一心”（西咸公共服务中心）、“两带”（渭河景观带、沣河景观带）、“双轴”（东西方向的世纪大道横轴和南北方向的白马河商贸竖轴）的规划布局，不仅为全市经济发展增添了强劲动力，更为本项目致力打造最佳生活区创造了无可比拟的地域优势。
针对项目所在区域生活和商业配套存在不足的情况，项目规划有小学、幼儿园、会所、商业街，并联手“希尔（美国）景观设计有限公司”打造独特景观。
项目建成后，这一区域将让市民耳目一新，小区将成为商住物业的新标杆。
Ø项目交通分析
本项目南面市最重要的交通要道——世纪大道，目前已有22路等市公交车直达本项目。
2013年，地铁1号线将延伸至世纪大道中段（距离本项目约600米），届时，从本项目到钟楼仅需25分钟，业主出行将更加便利。
本项目西面紧贴一号桥，而南面紧邻的段家路将与市政府正着手启动的渭河隧道工程直接贯通。
该工程作为市连接渭河两岸交通的一项重大工程，预计将与本项目一期同步完成，建成后从本项目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路闹市区，从而使本项目的交通状况越加锦上添花。
Ø世纪西路成为宜居黄金据点
项目位于世纪西路，是令人向往的居住区，在水河资源极度稀罕的北方地区，能同时拥有沣河、渭河两轴水资源，尽得湖粼粼碧波，乐享沣河新区380.73万平方米城市绿肺，空气清新、气候宜人。
此处可谓一处居住养生两相宜的地方！
Ø小高层和高层成为市场主流
据了解，世纪大道开发项目主要以小高层和高层为主，迎合了购房者追求视野开阔、空气清新的特点。
项目的健康住宅，板式房型设计，更加突出了项目性价比。
2.商业市场前景分析
1）市场现状
伴随西咸一体化进程和地铁1号线等利好信息的落实，商业氛围正在稳步提升，这点可从超市、便利店在本地的强劲势头中可看出。
总体讲，本市商业概况具备如下基本特征：
Ø目前缺乏较上档次和规模的购物场所；
Ø具备一定数量的专卖店，但缺乏统一管理和维护，大多处于无序竞争的混乱状态，商业资源浪费严重；
Ø专业市场较为成熟，规模尚可，经营效益不错；
Ø第三产业发展势头迅猛，市场潜力较大，尤以餐饮和休闲娱乐为主。
2）发展前景
市80%的商业网点都集
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