地产项目管理工作手册Word文件下载.docx
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3、负责工程项目的质量，对项目进行过程监督；
不定期检查现场工程质量和材料试验检测工作，参与工程质量事故的调查；
编制工程进度和质量月报，审定承包单位提交的施工组织设计、开工报告、技术方案；
4、对施工现场的技术变更或技术疑难问题提出解决方案，监督工程和设计变更工作；
5、对施工单位、监理单位的内部管理体制进行监督，使施工单位、监理单位建立有效的施工管理和质量保证体系；
6、审查监理细则；
7、协调施工单位、监理单位、质监、安监部门的工作关系；
8、负责项目经济签证和工程进度款支付申请的核实工作，组织工程的验收工作；
9、负责项目安全和文明施工管理工作；
10、对施工现场的技术变更或技术疑难问题提出解决方案，监督工程和设计变更工作；
11、参与甲供材料（设备）、甲定材料的进场验收工作；
12、根据工程进度计划，审核每月的招标材料采购需求计划。
1、负责工程项目的质量，对项目进行过程监督；
2、负责项目经济签证和工程进度款支付申请的核实工作，组织工程的验收工作；
3、负责监督项目安全和文明施工管理工作；
4、对施工单位、监理单位的内部管理体制进行监督，使施工单位、监理单位建立有效的施工管理和质量保证体系；
5、负责监督甲供、甲定材料（设备）的进场盘点、验收、移交、使用和台账核对；
招标采购部
负责项目招标工作的组织、协调、跟进及落实工作；
负责项目公司权限范围内的甲供材料（设备）的具体采购工作，编写采购文件、材料询价及采购合同的编审等具体工作。
1、负责收集、整理、更新并定期向集团采购中心提供当地建筑材料信息价格及市场参考价；
2、负责组织、编制材料（设备）采购月计划，并与集团采购中心对口跟进项目材料（设备）采购工作；
3、负责项目招标工作的组织、协调、跟进及落实工作；
参与工程项目招投标的标底制作，等具体工作；
4、负责招投标文件及合同的编制（格式合同外），并对经济指标进行审核；
5、负责项目公司权限范围内的甲供材料（设备）的具体采购工作，编写采购文件、材料询价及采购合同的编审等具体工作（格式合同外）；
6、负责甲供材料（设备）的盘点、验收、移交和台账建立及甲定材料的进场验收；
7、负责甲供材料（设备）的盘点、验收、移交和台账建立及甲定材料的进场验收；
参与项目工程结算工作；
第二部分工作流程规定
工程例会
1目的
完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际存在的问题。
2工程例会的组织
2.1工程例会为定期会议，例会一般由监理工程师主持；
每周举行一次，特殊情况举行专题协调会议；
例会时间由各项目部自定。
2.2工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。
会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定。
2.3工程例会参加人员包括项目部经理、驻项目部各专业技术人员、各专业监理工程师、施工单位及各分包商主要管理人员。
2.4内容：
听取项目经理（或各承包商）关于本周工程项目的施工进度、施工质量等完成情况、下周工作安排计划及施工存在问题的汇报；
各专业监理工程师提出意见和要求，建设方项目部提出全面意见和要求；
监理工程师总结评价，指出上周承包商施工中的不足和承包商存在的问题，提出下周工程项目的工作要点和要求；
2.5项目部应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参加。
2.6会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后第二天发给与会人员。
2.7与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。
2.8监理单位每月要出一份《监理月报》发至各与会单位，项目部应及时将《监理月报》传递到管理中心，供公司领导审阅。
2.9项目部应将每一份《监理月报》、《例会纪要》登记、备案。
3工程例会会议程序
3.1施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程进度的安排进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、安排进行说明。
3.2项目部经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。
监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资控制、安全生产情况进行说明，并提出监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。
项目经理对各施工单位、各专业之间在施工中所遇到的配合问题进行协调。
3.3其他与会人员进行会议发言。
3.4例会主持人对会议进行总结。
并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出具体部署。
3.5每月最后一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的计划与实际完成进行对比，查找原因，落实责任，并将下月工程建设的安排列入该会议的议程。
4工程例会落实
4.1工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。
4.2监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资控制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工作内容，并对各种问题的解决情况作监理记录，并在下次的例会上对上述问题的解决情况做出汇报。
4.3总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位，在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论，处理施工与其他矛盾，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有关结论的落实情况。
现场经济签证
1、办理经济签证原则：
凡属合同约定的签证内容以及合同约定之外的引起的工程量增加、减少或变更等均应办理现场经济签证；
2、办理现场经济签证程序：
（1）由承包商提出现场经济签证内容，
（2）经专业监理工程师及项目总监理工程师认可，（3）建设方项目部确认签名，（4）由建设方工程管理部和经营部负责人对现场签证再次确认；
3、合同约定之外的工作内容：
必须附有设计修改或变更图纸、技术要求、施工措施、施工计划等书面资料，相关资料必须符合国家规程规范的要求及合同的约定；
4、办理现场经济签证的规定：
办理现场经济签证中，各专业监理工程师、项目部必须在现场均有认可确认，单一认可、事后补办及未经批准的现场经济签证均不予承认；
5、如遇金额较大的经济签证，必须事先经公司总工和总经理确认后方可实施。
设计变更
1、设计变更的原则：
（1）、施工中发现设计有错误或有严重不合理的地方；
（2）、因业主的要求更改或调整设计；
2、因设计有误或有严重不合理而引起的设计变更：
（1）、承包商应以书面通知监理工程师、项目部、工程管理部、预决算部；
（2）、监理工程师应在三个工作日内提出设计变更的审核意见；
（3）、项目部、工程管理部、预算部作出设计变更的审查意见；
（4）、报公司总工程师审定同意；
（5）、由工程管理部在七个工作日内与设计单位商定，设计单位作出修改或变更设计意见；
（6）、由监理工程师下达设计变更通知给承包商；
3、因业主的要求修改、更改或调整设计：
（1）、公司总工下达修改、更改或调整设计要求；
（2）、由工程管理部在七个工作日内与设计单位商定，设计单位作出修改或变更设计意见；
（3）、由监理工程师下达设计变更通知给承包商；
施工图纸会审
1、施工图纸会审：
（1）、施工图纸会审由建设方组织，设计单位、监理单位、施工单位共同参加；
（2）、施工图纸会审由监理工程师负责进行现场记录汇总整理工作；
（3）、形成施工图纸会审纪要，由公司正式行文，四方共同会签并加盖公章，作为指导工程施工和工程结算的依据；
2、施工图纸会审参加人员：
项目部、工程管理部长、预决算部长、公司总工；
3、施工图纸会审内容：
（1）、施工图纸是否完整和齐全，施工图纸是否符合国家有关工程设计和施工的规程规范；
（2）、施工图纸是否与其说明书在内容上是否一致，施工图纸及其各组成部分间有无矛盾和错误；
（3）、建筑图与其相关的结构图，在尺寸、坐标、标高和说明书方面是否是一致，技术要求是否明确；
（4）、熟悉施工、安装、装修的施工生产工艺流程和技术要求，掌握配套施工的先后次序和相互关系，审查设备安装图纸与其相配合的土建图纸，在坐标和标高尺寸上是否一致，土建施工的质量标准能否满足设备安装的工艺要求；
（5）、基础设计或地基处理方案同建造地点的工程地质和水文地质条件是否一致，弄清建筑物与地下构筑物、管线间的相互关系；
（6）、掌握拟建工程的建筑和结构的形成和特点，需要采取那些新技术；
（7）、复核主要承重结构或构件的强度、刚度和稳定性能否满足施工和使用要求；
（8）、对于工程复杂、施工难度大和技术要求高的分部分项工程，要审查现有施工技术和管理水平能否满足工程质量和工期要求；
（9）、建筑设备和加工定货有何特殊要求；
（10）、防火、消防是否满足；
（11）、材料的来源有无保证，能否代换；
（12）、新材料、新技术的应用有无问题；
（13）、施工安全、环境卫生有无保证；
（14）、地质地勘资料是否齐全；
（15）、有无分期供图的时间表；
（16）、设计地震烈度是否符合要求；
（17）、图纸是否符合建设方要求；
4、由监理工程师将批准的施工图纸会审意见送达承包商实施执行；
5、其中单项施工图纸会审意见，必须严格遵循国家规程规范、行业标准，并与工程项目的总体施工图纸会审要求衔接，其审查核批准程序与施工图纸会审相同；
6、施工图纸会审意见原件应一式八份：
设计单位、施工单位、监理单位、项目部、工程管理部、预决算部、公司总工、综合部存档。
施工组织设计
1、根据合同约定、国家规程规范、行业标准和经建设方批准设计施工图纸，承包商进场二周内编制完成工程项目施工组织设计；
2、施工组织设计内容：
（1）、工程概况；
（2）、施工部署和施工方案；
（3）、施工准备工作计划；
（4）、施工进度计划；
（5）、总包、分包的分工范围及交叉施工部署；
（6）、施工进度计划包括网络计划、横道图计划；
（7）、技术经济指标等；
3、监理工程师在五个工作日内提出审核意见；
4、项目部、工程管理部、预决算部提出审查意见，报公司总工批准（在三个工作日内）；
5、监理工程师将批准的施工组织设计送达施工方实施执行；
6、其中单项施工组织设计由单项承包商编制，但必须严格遵循国家规程规范、行业标准和经建设方批准的施工设计图纸、技术要求，并与工程项目的总工程进度计划衔接，其审查审核批准程序和工程项目施工组织设计相同；
7、施工组织设计原件应一式七份：
施工方、监理方、项目部、工程管理部、预决算部、公司总工、综合部存档；
8、施工组织设计一经批准，是工程项目管理质量控制的目标计划，项目部、工程管理部、预决算部必须严格监督管理实施，确保批准的施工组织设计的实现。
工程进度计划
1、编制原则：
根据合同约定、施工设计图纸；
2、工程项目进度计划根据批准的施工组织设计编制实施；
3、承包商根据批准的工程项目进度计划编制月度计划或单项工程项目进度计划；
4、月度工程进度计划内容：
月度工程项目计划的文字形象进度说明、分部分项计划安排及完成工程量、完成计划完成投资；
5、报送监理工程师在二个工作日内提出审核意见；
6、项目部在一个工作日内审查完成，报送工程管理部、预决算部审核，报公司总工批准；
7、监理工程师送达施工方实施执行；
8、月度工程进度计划原件应一式七份：
施工方、监理方、项目部、工程管理部、预决算部、公司总工，综合管理部存档；
9、施工总进度计划一经批准，是工程项目管理进度控制的目标计划，项目部、工程管理部、预决算部必须严格监督管理实施，确保批准的施工总进度计划的实现。
施工预算书
1、编制原则：
（1）、为加强工程项目预结算管理，规范预结算编制与审核，合理、有效控制工程造价；
（2）、工程项目预算系指招标标底、施工图预算、承包合同价；
（3）、工程结算系指根据合同、合同的调整条件、施工组织设计、设计变更、经济签证等工程资料所办理的工程项目竣工结算；
（4）、凡进行工程项目预结算编制审核工作，应遵守国家法律法规及公司制度、建设方现场管理工作手册，遵循客观、公正、诚信原则；
（5）、严格审核工程项目造价，确保工程项目造价的误差控制在合理范围内；
2、工程项目施工预算书由承包商进场十五日内编制完成；
3、由预决算部进行审查；
4、审查后的施工预算书原件应一式六份：
施工方、监理方、项目部、工程管理部、预决算部、公司总工各一份；
工程报表
1、工程报表分工程周报/工程月报表；
2、工程周/月报：
（1）、根据本周/月工程项目施工完成情况，由施工方各专业工程师统计编制各工程项目本周/月工程施工完成情况，项目经理负责组织汇总，监理工程师和项目部负责审核后按公司统一规定的格式编制上报工程管理部；
（2）、工程周/月报内容：
本周工程项目的形象进度、质量情况、分部分项完成的实际工程量、工程施工中需要解决和存在的问题；
（3）、工程周/月报时效性：
工程周报在本周的例会前一天下午编制完成，本周开例会时报送；
工程月报在当月的最后一周例会前一天编制完成，第二天开例会时报送；
工程项目检查验收
1、分部分项、隐蔽工程及竣工验收管理制度
对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确保经过验收后的工程质量达到规范及设计要求。
2适用范围
适用于各项目分部分项、隐蔽工程的验收及竣工验收。
3职责范围
项目部负责组织专业技术人员进行工程量、工程质量、技术资料的验收。
4管理控制程序
4.1隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收，并作好监控记录。
对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分，项目部会同监理公司以书面形式通知施工单位，限期整改，处理符合要求后，再进行验收。
隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影（拍照）备查。
4.2对于重要的分部、分项工程，各专业工程师会同监理工程师按照施工规范验收。
其他项目进行不定期抽检，对抽检不合格项作出处理意见及抽检记录。
4.3竣工验收
4.3.1工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组织人员进行全面自检，并填报竣工验收报告送交监理公司审核。
4.3.2项目部经理收到监理公司送交的竣工验收报告后2日内通知监理公司组织验收。
4.3.3监理公司组织监理工程师、各专业工程师、施工单位有关人员根据《建筑、安装工程质量验收评定标准》及相关规范对工程进行全面检查，并由监理公司填发《质量处理通知单》，督促施工单位在规定的时限内整改完毕，并及时进行复检。
4.3.4项目部经理负责审查《竣工工程质量等级核验表》。
4.3.5监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检查合格后，由施工单位报送质量监督站，等待竣工验收。
4.3.6对质量监督站所提出的问题由监理公司填发《质量问题处理通知单》，督促施工单位限期整改完毕，并报送整改报告，直至通过竣工验收。
2、工程项目初验
由承包商提出工程项目初验工作报告和计划安排，报总监理工程师审核同意，建设方批准，由总监理工程师组织实施，严格按照工程建设备案制管理规定要求进行；
1、内部初验参加单位：
承包商、监理工程师、项目部、工程管理部、预决算部；
2、正式初验参加单位：
承包商、监理工程师、设计单位、质检站等相关单位，项目部、工程管理部、预决算部、公司总工、公司领导；
3、工程项目竣工验收：
1、由承包商提出工程项目竣工验收工作报告和计划安排，报监理工程师审核同意，建设方批准；
2、工程项目竣工验收由建设方组织实施；
3、参加单位：
4、一般工程验收资料由承包商按照工程建设备案制管理规定要求整理准备，监理工程师、建设方的项目部参加现场检查评定，通过检查评定后签字确认；
5、工程项目竣工验收资料：
按照工程建设备案制管理规定要求，承包商提交经监理工程师、建设方签字确认的工程项目系统技术资料、全部竣工图和工程技术档案，并评定工程项目质量等级。
工程竣工移交
1、根据批准的工程项目竣工验收报告，承包商提出工程项目移交报告；
2、监理工程师审核同意，报建设方批准实施；
3、承包商提供经批准的工程项目竣工验收资料一式四套；
4、办理移交手续，承包商、监理工程师、项目部、工程管理部、预决算部、物业公司、公司总工、公司领导签字确认，进行正式移交；
5、同时建设方和物业公司正式办理交接手续，参加交接的人员：
项目部、工程管理部、预决算部、财务部、公司总工、公司领导，相关工程竣工验收资料交二套给物业公司。
索赔程序
1、项目监理机构收集资料：
随时了解索赔事件发展情况，并与建设单位保持联系。
2、承包单位项目经理部掌握费用索赔事件发生情况：
2.1在规定的时限内向建设单位、监理单位提交“费用索赔意向通知书”。
2.2随时提交索赔事件发展情况报告。
2.3索赔事件结束，在规定的时间内提交“费用索赔申请表”及有关详细资料和证明材料。
3、总监理工程师组织有关监理工程师对索赔要求进行调研与核查。
若根据调查结果同意或基本同意索赔要求，初步确定一个索赔额度后与建设、承包单位协商。
协商取得一致，签批“费用索赔审批表”，提请建设单位支付赔偿款；
若协商不一致，提请上级主管部门裁决。
若不同意索赔要求或要求重新计算或补充资料后再报。
工程质量控制措施
1、承包单位根据工程质量目标的承诺，建立质量保证体系，编制质量保证措施，报监理单位审核。
承包单位必须按审定的施工组织设计（或方案）施工。
各参建单位应严格执行审批后的施工方案，确保质保体系的有效运行。
2、严格遵守材料、设备选购、送样报验制度并做好进场检验记录。
3、采取封样制度，保证进场材料、设备与投标承诺的一致。
4、监理单位有权对供货厂家的资质、进场物资的质量和每一道施工工序质量及承包单位的检验记录进行检查或见证取样复验。
当工程实体或资料不符合质量标准时，参建各单位必须按照监理单位的指令予以处理并反馈处理结果。
5、各承包单位在分部、分项工程施工前必须进行施工技术及安全交底。
6、承包单位在施工过程中要严格执行“三检”制度（自检、互检、专检），并要有检查记录，报监理单位核验。
7、总承包单位负有工程成品保护管理责任，制定成品保护措施，参建单位负有成品保护义务。
8、监理、承包单位必须编制各专业分项工程质量控制要点，重点部位重要工序应进行旁站监理。
进度控制措施
1、根据设计文件、设备和材料清单、工程总体计划对设备材料的要求，编制采购计划，明确设备和材料进场时间。
2、建立进度控制目标体系，明确建设工程组织机构中进度控制人员及其职责分工。
3、按合同约定的工期，编制工程总进度计划并分解年、季、月施工作业计划，项目部和监理机构要对总进度计划工期与本工程项目的实际工期进行比较、检查、分析，控制工程进度。
4、各施工进度计划要符合实际、行之有效，符合施工工艺要求，当施工进度计划的安排在空间和时间上发生矛盾时，各承包单位必须采取技术手段和增加资源（人、机、料）以及延长施工工时等措施，确保实现施工进度目标。
5、施工现场显要位置设置总工期倒计时牌。
6、工程总进度计划报建设单位批准，年、季、月进度计划和主要分包单位编制的专业施工进度计划，报监理审核。
7、分包单位进度计划必须满足总包单位的施工总进度计划的要求，并报监理备案。
8、施工形象进度应重点检查与考核以下内容：
8.1单位工程土方、护坡、地基处理等工程的动工、完工时间目标；
8.2建设单位提供设备、材料的实际有效的进场时间目标；
8.3各单位工程基础结构及防水层完成时间目标；
8.4各单位工程主体结构封顶时间目标；
8.5各单位工程围护结构封闭及冬季施工准备工作完成时间目标；
8.6各样板间完成时间目标；
8.7各单位工程精装修二次设计和施工完成时间目标；
8.8外装饰面、幕墙、铝合金窗、钢结构、金属复合屋面等二次设计和加工制作及安装完成时间；
8.9水、暖、风、电、消防等安装工程同其他专业的接口与完成时间；
8.10弱电系统及专用设备的安装同其他专业的接口与完成时间目标；
8.11室外园林绿化、区域市政管线、道路完成时间目标；
8.12工程的系统调试及清理施工现场工期目标等。
工程结算管理
1、零星结算工作程序
施工现场发生零星用工,由项目部上报需发生的工作内容,预决算部了解市场行情后确定单价,工程完工后由项目部,经营部,班组共同收量,填写结算单并由项目部签字,预决算部核算人审核,主管领导审批后,预决算部进行结算.凡属人工费结算的，以附
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