昆明份市场分析报告.docx

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昆明份市场分析报告

风之铃:

2011年6月昆明市房地产市场分析报告

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发布时间：

2011-07-2814:

40:

28

昆明2011年6月份市场分析报告

　　第一篇  发展环境篇

　　一、市场资讯

　　2011年6月份市场热点资讯追踪

　　资讯内容

　　6月1日

　　我省《商品房销售明码标价规定》实施细则正式出台后，省物价局自5月23日启动了商品房销售明码标价专项检查，确保细则到实处，专项检查将于6月15日结束。

　　6月27日

　　昆明阳宗海新区挂牌成立。

“在阳宗海风景名胜区的基础上，加挂阳宗海新区牌子，是加强阳宗海保护治理、推进生态建设的重要举措。

　　二、政策动态

　　1、国家政策：

　　政策及要点

　　6月7日

　　国土资源部对土地市场的监控范围正在扩大到全国所有县级及以上城市。

近日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

　　6月8日

　　住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》），对房屋价值的评估做出诸多细化规定，并强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。

　　6月9日

　　随着国家近年来对保障性住房建设力度的不断加大，保障房渐渐成为社会各界关注的焦点。

“十二五”规划中提出了5年建设3600万套保障性住房的总目标；到“十二五”末期，全国城镇保障性住房的覆盖面积将达到20%左右。

2011年保障性安居工程建设任务进入执行核心期，近期，中央连续发文，要求各地加强住房保障工作。

　　6月13日

　　国务院推楼市新国八条，二套房首付将提高至六成。

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

　　6月15日

　　财政部国土部联合摸底土地出让金政策或调研。

房地产调控棋至中盘。

就在各地频传“土地出让金同比大降”，“地方政府或为调控松绑”之际，一项有关土地出让金现状的中央部委摸底调研正悄然推进。

　　6月15日

　　央行从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。

今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。

　　6月15日

发改委与有关部门正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。

而且，保障性住房建设项目还将获得各项税收优惠和收费减免，保障房资金瓶颈正逐步消除。

　　6月24日

　　国家发改委、监察部、国土部、环保部等十一部委日前联合下发了《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，要求各地开展高尔夫球场综合清理整治工作，并在今年6月底前，将本地区所有球场名单及违规球场清理整治情况进行汇总并上报国家发改委。

　　6月27日

　　十一届全国人大常委会第二十一次会议6月27日至30日在北京举行。

　　就目前的情况，相关部门已经表示，中央将进一步采取措施加大对地方的资金支持力度，各地也要集中财力用于保障房建设，抓紧建立健全保障性安居工程融资机制，吸引各方面资金投入，从而为保障房建设铺平道路。

　　2、昆明地方性法规

　　政策及要点

　　6月1日

　　《云南省商品房屋租赁管理实施细则》开始实施：

《细则》明确各地住房和城乡建设（房地产）主管部门要定期向社会公布本区域内不同类型房屋的市场租金水平；维护承租人、出租人各自权益，租赁双方应自房屋租赁合同订立的30日内，办理房屋租赁登记备案手续。

　　6月17日

　　市规划局与人大代表和政协委员们聚集一堂，专门就与会代表和委员们提出的建议、提案进行面商，内容是超过100米建筑是否设立避难层、呈贡新区文化基础设施如何建设、在城中村改造同时如何加快旧城改造等。

　　6月25日

　　昆明产业基地、国家物资库530处安全改造项目等10余个重点建设项目近15000亩用地的征地工作，至6月止，已签订征地协议13000亩。

　　6月29日

　　6月25日是第21个全国“土地日”，昆明市国土资源局官渡分局在官渡广场举行“土地日”宣传活动。

记者从官渡分局了解到，该分局把围绕重点，做好用地保障服务工作作为今年工作的重点。

第二篇  市场分析篇

　　一、土地市场分析：

　　6月份昆明市共挂牌成交209宗土地，总共成交的土地为6127159平方米。

　　成交土地中商业用地占到总成交面积的38.3%，共2349442㎡，城镇居住用地占到总成交面积的16.1%，共981989.3㎡，商业用地和城镇住宅用地较于上个月有了小幅度的下降。

　　二、项目规划信息分析

　　6月份共有12个项目通过建筑工程规划许可证，其中其他开发性质项目占50%，其中居住占25%、工业占25%.

　　三、市场供应情况分析

　　1、在售楼盘结构分析：

　　2011年6月份的在售楼盘中混合型楼盘占到49%，普通住宅占到27%，商业和别墅占到9%。

　　2011年6月份，在售混合楼盘中，仍然占比最大的销售类型是“住宅+商铺”，占到总销售项目的35%。

　　随着土地利用程度的提高，综合性项目在以后长期都会成为市场产品的主流，而项目的功能性物业越多，开发商所承担的风险显然会越大，在目前的市场情况下，传统的“住宅+商业”在资金回笼速度相对较快，风险系数较低，因此在短期内在市场中会保持着较高的份额。

　　2、在售楼盘销售率情况分析

　　目前调控政策仍然不变，购房资格审批严格执行，即使6月份有楼盘开盘，销售率没有大幅的提升。

　　销售率较高的板块都是因为有刚性需求产品供应。

　　四、市场成交情况分析

　　1、成交走势分析

　　根据昆明市房产交易中心数据统计，2011年6月份昆明楼市共成交3540套商品房，日均销售118套，总成交量较2011年5月份下降了51.5%，成交面积为532719.52㎡，较5月份下降了66.81%，成交金额为252977.8万元，较5月份下降了23.29%，成交均价为8580.77元/㎡，较5月份上升了38.60%。

　　从市场的交易情况看，在楼市成交量持续降低迷的情况下昆明楼市并未出现价格下降，反而成交均价因为成交物业类型和区位的原因出现了大幅的上涨。

6月继续下滑，随着调控政策的继续推进，昆明楼市成交量疲态也将持续。

　　2、各类型物业成交均价分析

　　普通住宅

　　本月的住宅成交均价8634.83元/㎡，较2011年5月份上升了40.75%。

价格出现明显的上副是因为本月成交楼盘的原因，本月万科金域缇香（论坛）第三次开盘，销售均价超过10000元/㎡，拉升了成交均价水平。

　　别墅

　　2011年6月份昆明市的别墅物业均价30552.06元/㎡，较5月份上升10.33%。

别墅物业作为稀缺物业，具备较强资金实力的人都看好其升值潜力进行购买，物业的特殊性让别墅没有因为政策而受到冷落，价格稳中有升。

　　商业

　　2011年6月份商业物业价格12687.69元/㎡，较5月下降了53.76%。

本月商业价格受成交物业的影响出现明显下降，主要是因为本月成交的物业以大型综合市场为主，都为远郊专业市场物业，价格相对城市商业价格来说较低。

　　写字楼

　　6月份写字楼成交均价为27966.02元/㎡，较5月份上升了5.02%。

在限购的影响下，写字楼物业受到投资者的亲睐，价格近2个月来一直处于上升趋势。

　　五、新开楼盘