苏州房地产之凤凰国际书城深化设计方案pWord下载.docx
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●《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
●《建筑设计防火规范》GB50016-2006
●《LED显示屏通用规范》SJ/T11141—2003
●《LED显示屏测试方法》SJ/T1181—2003
●《广播及类似用途声系统设备亘连用连接器的应用》GB/T15135-94
●《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008
●《欧洲电工标准》EN50090
●《低压配电设计规范》GB50054-95
●《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2007
●《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》GB/T50312-2007
●《视频安防监控系统工程设计规范》GB50395-2007
●《出入口控制系统工程设计规范》GB50396-2007
●《入侵报警系统工程设计规范》GB50394-2007
●《安全防范工程技术规范》GB/50348-2004
●《采暖、通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
●《电子计算机机房设计规范》（GB50174-1993）
●《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
●《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003）
●《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
●《商用建筑线缆标准》（EIA/TIA-568A\B）
●《住宅设计规范》（GB50096-2003）
●《电磁兼容性标准》（IEC801）
●《建筑防雷设计规范》（GB50057-2000）
2.2设计原则
实用性：
遵循“回归自然，以人为本”的原则，适合不同层次用户的使用。
先进性：
采用先进的自动控制、软件数据库技术、计算机网络通讯技术、物业信息管理技术和住宅智能化系统的集成理念。
安全性：
在书城、办公和住宅周边区域、公建设施等方面全方位地应用最新的安防产品构成系统，为用户提供安全的活动空间。
可靠性：
系统所选用的技术及配套设备必须成熟可靠，以保证整个系统的长期正常运行。
经济性：
在考虑整个系统先进、可靠的同时，还着重考虑了系统的经济实用性。
高效性：
通过信息系统的集成，方便物业管理人员对整个住宅进行有效的管理，提高工作效率，控制管理成本。
开放性：
系统所使用的产品都符合一定的标准，并具备一定的开放性，使系统可供二次开发。
可扩充性：
系统的设计都考虑了将来扩容和后期连接的需要。
可操作性：
各子系统的使用界面简单明了，方便住宅各种层次的用户的使用。
3深化设计总体框架
苏州凤凰国际书城为一个现代化、智能化的大型综合性大楼，应当建设成为一个高效、方便、舒适的具有先进水平的智能化建筑。
结合其作用及特点，依据相关规范要求，根据功能及管理要求，本次工程总体深化设计方案的指导思想为：
功能适用、技术先进经济合理、维修方便、留有充分的可扩充余地和符合系统技术可持续发展的要求，系统设计定位于智能建筑甲级标准。
本智能化工程深化设计规划子系统架构如下图所示：
根据建设方提供的建设要求，综合考虑工程的一些具体的情况，我们对本次建设的总体目标进行分解：
公共安全
●综合安全防范系统
综合安防管理平台兼容国内主流模拟摄像机、视频编码器和IP网络摄像机，支持快球控制协议，集成入侵报警系统、门禁控制系统等主流厂家通信协议，有效地杜绝用户在进行系统升级扩容时新旧设备不能兼容、不同品牌设备不能兼容、无法实现互连互通、远程集中统一管理等难题。
综合安防管理平台具有统一的中心管理服务，采用C/S及B/S架构，在任何位置访问系统及服务，实现对所有机构、人员、设备、用户角色、设备配置、报警联动、视频分析、预案编程、电子地图、流媒体转发、集中和本地存储、语音通信等应用服务的设置管理。
本案的安全防范系统是由:
闭路电视监控、防盗报警、门禁及一卡通控制系统、无线电子巡更、可视对讲及家居安防系统和酒店公寓门锁管理系统六个子系统组成的综合安保系统。
●闭路电视监控系统
本次深化设计闭路电视监控系统然采用统一管理的模式，根据最新的平面图的格局调整，主控中心由原来位于地下一层的消防控制室调整为位于一层的消防控制室中，由主控中心统一管理调度接入到系统内的所有前端。
本案以数字视频监视系统作为设计主模式，在大楼的地下三层的楼梯前室、电梯前室、停车位、主要车道；
首层大楼各主要出入口、楼电梯厅、首层室外的周界、道路及地铁出入口；
二层以上主要监控大大楼公共区即电梯厅设置前端摄像机。
因为闭路电视监控系统和防盗报警一一对应联动投入太高，且利用率不高，所以本方案建议可采用大楼内主要通道和区域闭路电视监控复用的方式对发生情况时的联动报警。
设计系统采用报警联动录像的网络视频存储服务器（NVR）作为报警图像存储，采用数字视频管理客户端及数字视频管理平台软件作为中央控制系统。
●防盗报警系统
深化设计范围为整个大楼公共区域；
深化设计以进一步完善功能为主，结合最新的平面图纸，通过报警探测器的设置，能及时有效的发现非法入侵行为，并能及时准确的联动安防其他相关系统，保证大楼的安全
本次设计主要在在大楼周界、一层主要出入口区域等地方设置主动红外报警探测器、双鉴报警探测器，在重要功能房间和无障碍厕所设置紧急求救按钮，对非法侵入者进行主动探测、定位和报警，给保安人员判明哪一区域发生情况，提示保安人员进行处理。
●门禁及一卡通控制系统
深化设计范围为大楼公共区域，深化设计以满足一卡通系统需要，进一步完善功能为主。
一卡通控制各子系统中，门禁、考勤、消费、电梯控制、停车管理系统工作站可以作为一套数据库的数据采集或查询的终端，在此我们可以建立一个关系型的数据库体系统，各子系统的数据在某种程度上相互关联，避免读卡数据、信息数据的重复录入，重复对卡授权等影响管理效率的事情发重，也可以免除各数据不出致、并发出错等问题的发生。
以经济、安全、可靠等为设计原则，为“一卡通”各相关的服务器、工作站等建立数据传输和管理的局域网，服务器通过10M/100M交换机端口与各子系统工作站通信，将智能卡各子系统的信息交流建立在大楼的智能网上。
●无线电子巡更系统
无线电子巡更系统深化设计范围为大楼公共区域，深化设计以进一步完善功能为主。
通过巡更时间和线路的设置，通过人防和技防系统的有机结合，充分发挥两种防范手段的各自优势，形成多层次、多种类的防护手段，保证大楼的人、财、物的安全。
●可视对讲家居安防系统
主要针对酒店式公寓的来访客人的流动进行有效的管理和控制，通过设置管理中心机和酒店式公寓大堂门口机构成外围探访设备，住户的室内机设计选用具有红外、烟感、和门磁、报警接入的住户分机，这样即可完整和扩充系统的功能，又可满足不同住户的需求并节省为设立不同系统功能而增加的投资。
根据最新需求，每户暂时仅考虑一个紧急按钮，取消燃气泄漏探测器酒店公寓门锁管理系统。
●酒店公寓门锁管理系统
设计一套专门针对酒店式公寓使用的非联网指纹密码锁系统，此系统无需布线，可方便的满足酒店式公寓住户的出入管理需求。
●停车场管理系统
系统建设一套二进三出停车管理系统，都采用远距离不停车、近距离停车收费和采用车牌自动识别综合管理的模式。
●无线对讲覆盖系统
系统采用中继台作为基站，及采用放大器、功分器、定向耦合器、天馈线作为辅助设备，构成一套能完全覆盖大楼整个区域，用于内部工作人员通讯的无线对讲系统，本次深化设计按照整个大楼采用一套馈线系统，多信道的管理模式。
信息设施
●结构化综合布线系统
在大楼内建立光纤骨干布线，实现万兆主干，千兆到桌面。
整个系统划分为酒店式公寓、甲级办公楼、书城及商业配套等功能区域进行分区规划，各区域内采用双绞线进行级联，实现灵活的分级分区管理。
在电器控制室、弱电机房等处适当预留用于检修的语音点，以及应用于监控、门禁等其他弱电系统数据交换的智能化信息点，为各个信息化智能化系统的“系统集成”提供网络传输条件及工作平台。
●计算机网络系统
本项目的计算机网络系统设计规划由以下几个部分组成，并实现物理隔离：
物业管理专网（智能网），书城信息化专网、公寓及办公楼宽带接入网。
书城信息化对网络通信设备等待和相关使用单位进行更细致的需求沟通后进行深化设计。
公寓及办公宽带接入网作为预留考虑，将结合物业管理模式进行深化。
本方案着重对本项目智能网做详细设计。
智能网设计通过以下方式得到具体的实现：
1、在设备配置上，智能网采用双核心，使用VRRP/IRF2冗余备份技术,实现真正意义上的双机热备；
接入层交换机通过双链路捆绑上联至核心层交换机，在任何一条链路出现故障的时候，都不会导致业务数据交换的中断，实现链路冗余，在这双重冗余保障的手段下，基本上消除了计算机网络系统因某台核心设备宕机或某条链路故障而导致整个系统瘫痪的隐患；
2、在智能网的外网出口设计了核心交换机自带的高性能的防火墙板卡，在保证网络出口业务数据高吞吐流量、高带宽的前提下，通过防火墙软件、硬件相结合的保护手段杜绝来自网络外部的恶性攻击，既保证了内部业务数据传输的及时、快速，也确保了业务数据传输的安全、可靠。
●语音通信系统
系统的设计及实施由运营商负责。
●有线电视及卫星接收系统
系统传输网络由广电部门负责布线入户，本次深化设计不包含。
●公共广播及紧急广播系统
苏州凤凰国际书城内建立统一声音播放源，针对书城、办公区域和酒店式公寓等不同使用区域设立相对独立的播音控制区，同时背景音乐广播和消防系统联动，遇紧急情况自动强行切断其它音源进行紧急广播。
●综合管路系统
系统的设计包括整体贯穿整个苏州凤凰国际书城的桥架和管路系统。
管路系统根据各弱电子系统的线缆数量和功能区别分别设计了综合布线电缆桥架和综合安防电缆桥架两套独立的桥架系统。
所有桥架设计采用镀锌金属桥架。
地下层的汽车库内、室外埋地或穿越人防工程处采用国标焊接钢管（SC管），地上部分采用薄壁镀锌钢管（KBG管），保证智能化信息的传输性能。
信息化应用
●信息显示与发布系统
本系统是以LED大屏幕显示、液晶显示和触摸查询的方式为凤凰国际书城对外宣传、提升大楼的整体形象、为进入大楼内的顾客提供服务指南的重要窗口，能起到播放新闻公告，发布物业信息，发布商业广告及各项服务的介绍、提供信息发布，进行公益宣传和形象宣传等功能，为大厦内的信息沟通提供重要手段。
●物业管理服务系统
物业管理系统是大楼智能化程度的集中体现，系统采用当前使用最广、操作直观简洁的B/S技术，同时支持C/S方式，方便操作人员的使用和管理。
本物业管理系统覆盖物业、业主、住户、收费、服务、安保、后勤、网站等各方面，包含和其它系统如安防、门禁、紧急呼叫、大楼设备等系统的统一管理、查询、存档纪录和应急处理分析、打印报表等。
建筑节能
●建筑设备监控系统
系统对大楼内机电设备进行高效的智能监视和控制，维持办公、公寓良好舒适的室内办公生活环境，在书城商场营造一个节能、高效的空间，并在此基础上通过资源的优化配置和系统的优化运行来实现节能。
●能量计量管理系统
系统充分利用计算机技术和现场能耗计量设备组成一个综合的能源管理网络，将耗能设备进行分类或独立计量，对计量数据自动采集，根据用户需求对耗能设备（水，电气，空调等各方能源）进行分户分区分层计量监测。
●智能照明系统
通过控制系统实现普通照明、场景照明、移动感应、可定时控制、中央集中控制等照明方式的多样选择。
本项目在办公楼、裙房、公寓的公共走廊、电梯厅按公共区域进行定义，对其照明进行智能控制设计，保证物业工效率，提高管理水平。
而于书城商场大厅等商业配套区进行了多模式灯控设计，在普通灯控系统基础之上，增加了场景模式，自动光线调节，自动管理等控制，在有效地控制整个区域的照明管理的同时又很好地做到了能源的节约控制。
对于公寓酒店区域，在考虑到其特殊性及独立性，建议将独立公寓的照明纳入到酒店智能家居控制系统中，实现灯光，窗帘，空调的室内独立控制。
其他
●机房工程
机房工程主要由以下两部分功能区组成：
1、6层信息中心机房（213平米）
2、1层消控中心（124平米）
根据本次项目的实际情况，机房工程主要针对以下几大工程进行设计：
机房装修工程
机房屏蔽工程（本次设计不涉及）
机房防静电工程
机房空调及新风系统工程
机房漏水检测系统工程（包含在机房监控、防盗报警系统中）
机房防雷接地工程
机房配电及UPS工程
机房网络结构化布线工程
机房监控、防盗报警系统
机房消防系统工程
供电部分是机房建设中的重中之重。
机房供电的高可用性是建立在电力系统从UPS的选型、配电系统设计、配电线路规划以至插座设计，并将整个系统进行严格的组合安装这样一个完整的工程基础上的，并使电力系统中的每一环节都具备扩展性和可管理性。
●IBMS管理系统
本次设计的智能化系统集成IBMS管理系统借助于计算机网络和结构化布线技术，将楼宇自控系统（BAS）、安全防范系统（SAS）、消防报警系统、一卡通系统、广播系统和信息发布系统等彼此隔离的系统集成在一个相互关联、统一协调的系统中，实现苏州凤凰国际书城内各种信息、资源和任务的共享。
对整个智能化系统实行综合统一的管理。
综合以上所述，需要指出的是：
在整个系统筹划中我们既充分尊重业主的价值取向，又必须保证系统的技术与设备的可实施性，尽量合理的降低本系统在整个物业投资中的比重，追求好而省的目标。
以下将对项目的各个系统的深化设计和实现进行进一步的描述。
第二章综合安全防范系统
1深化设计说明
本项目主要有书城（商业）、办公及酒店式公寓三种业态；
办公区、酒店式公寓区及裙楼书城（商业）公共区纳入到一个物业进行统一管理，书城（商业）内部区域单独物业独立管理。
根据和业主沟通了解，其中书城（商业）内部区域不在本次深化设计范围内。
根据建筑智能化设计邀标投标文件，以及和业主沟通后明确：
本次办公区、酒店式公寓区及裙楼书城（商业）公共区的综合安全防范系统主要有如下系统：
Ø
综合安防管理平台
闭路电视监控系统
防盗报警系统（含周界防范系统）
门禁及一卡通管理系统
⏹发卡管理子系统
⏹门禁管理子系统
⏹考勤管理子系统
⏹POS消费管理子系统
⏹电梯控制子系统
⏹访客管理子系统
无线电子巡更系统
可视对讲及家居安防系统
酒店公寓门锁管理系统
本次综合安全防范系统各子系统深化设计主要内容如下：
1、综合安防管理平台
深化设计范围为大楼公共区域；
深化设计以进一步完善功能为主，以实现“对各安防各子系统进行统一的监测、控制和管理”；
实现“跨安防各子系统的联动，提高大楼的管理水平和效率”；
“构建安防统一的数据中心，对各安防子系统进行全局化的统一监视和管理，将各集成子系统的报警、事件等各类信息统一存储和管理在安全防范综合管理平台上。
准确、全面地反映大楼的各安防子系统运行状态，并能根据不同的独立安防区域，提供给不同部门分别独立管理，提高突发事件的响应能力”。
2、闭路电视监控系统
深化设计以进一步完善功能为主，并结合最新的平面图纸细化前端摄像机的分布，保证电视监控位置和报警区域无死角，建设完善的安保管理系统以加强本大楼的安全保卫工作，完善对大楼重要部位的事态、人流等动态状况进行宏观监视、控制，以便对各种异常情况进行实时取证、复核，达到及时处理目的。
系统架构沿用“模拟摄像机+编码器”视频采集前端，中间信号传输、系统控制都采用数字化和网络化的管理模式。
3、防盗报警系统（含周界防范系统）
深化设计以进一步完善功能为主，结合最新的平面图纸，通过报警探测器的设置，能及时有效的发现非法入侵行为，并能及时准确的联动安防其他相关系统，保证大楼的安全。
同闭路电视监控系统一样，主控中心由原来位于地下一层的消防控制室调整为位于一层的消防控制室中，系统采用统一管理模式，统一管理大楼所以防盗报警前端设备。
系统架构沿用前端探测器、报警按钮总线接入，并结合TCP/IP网络传输的系统模式。
4、门禁一卡通系统
4.1发卡管理子系统
4.2门禁管理子系统
其中酒店式公寓公共区域门禁管理前端点位为公共区域的通道门及设备机房、VRV设备机房等位置；
办公区公共区域门禁管理前端点位为公共区域的通道及设备机房、VRV设备机房等位置；
书城公共区域的设备机房、弱电间等区域的一卡通系统由原设计的大楼统一管理调整为书城独立管理。
原设计大楼所有公共区域的门禁系统采用统一管理的模式，在地下一层的消防控制室设置主控中心，统一管理调度接入到系统内的所有前端。
根据7.13号跟业主沟通的结果，要求把书城公共区域的门禁系统由原设计的大楼统一管理调整为书城独立管理，在原设计中我们在“功能区管理模式变更对综合安全防范各子系统影响及应对措施的分析”章节中所分析的：
公共物业区也可能根据业态划为多物业进行平行管理，即系统应有目前的统一管理变更为多方平行管理或主从管理模式，我们可以利用系统网络化管理架构的灵活多变性，通过门禁及一卡通管理系统中心管理软件设置和权限划分，对前端门禁点或一卡通管理点进行按功能区、业态或建筑格局分开独立管理；
并通过对智能网进行VPN或VLAN的设置，让智能网形成二套或多套逻辑上独立的传输子网络，最终在大楼有需要的位置划分出一个或多个分控或平行控制中心，各个控制中心只管理各自区域的门禁及一卡通管理系统，实现各控制中心功能上完全独立；
我们只需要在新增加的控制中心增加一台分控电脑即可实现独立控制功能。
综上所述，我们在书城区域的控制机房（位置待定）配备一台控制电脑并联入到大楼的智能网中，并安装门禁管理软件，通过对门禁管理软件的权限和区域的设置和划分，并并通过对智能网进行VPN或VLAN的设置，让书城公共区区域智能网形成一个逻辑独立于大楼整个智能网的独立子网，独立管理该区域的门禁设备。
根据7.13和8.3号沟通结果：
考虑到大楼的业态形式和地下停车场的管理模式（具体见停车场管理系统相关章节），为保证公寓塔楼、办公塔楼安全和私密性，对进出公寓塔楼、办公塔楼和书城（及商业区）的人流进行分别管理:
公寓塔楼业主、办公塔楼内员工凭卡进出指定权限区域，访客必须在一层访客管理中心登记确认后凭访客卡进出指定权限区域，书城区（及商业区）的人员（含员工、顾客）不可以通过公寓塔楼、办公塔楼的通道（消防电梯、楼梯）进出书城（及商业区），只能通过书城（及商业区）内部通道出入。
根据以上的管理思路，我们在地下三层到塔楼楼顶的所有能进出公寓塔楼、办公塔楼公共区域的所有通道门都设置门禁系统，电梯设置层控系统（具体要求见电梯控制系统相关章节），考虑通道的特殊性，所以通道处门禁采用双向读卡模式。
综合7.13和8.3号沟通结果和上文分析，本次深化系统门禁系统的前端点位的设置原则为所有能进出公寓塔楼、办公塔楼公共区域的所有通道门、设备用房、强弱电间等位置设备门禁，具体点位如下：
楼栋
楼层
位置
单门
双门
读卡器
出门按钮
裙楼及地下层
B3F
消防水泵房
2
固定电站
1
控制室
冷冻机房
弱电间
强电间
水箱间
17#电梯、3#楼梯合用前室通道门
4
18#电梯、4#楼梯合用前室通道门
15#电梯、1#楼梯合用前室通道门
16#电梯、2#楼梯合用前室通道门
B2F
弱电间*4
强电间*3
3
配电间
生活水泵房
B1F
商业配套变电所*2
锅炉房及值班室
发电机房
书城及办公变电所
高压配电间及值班室
开闭所
弱电间*3
弱电总机房
空调机房
公寓电业配电间
公寓电业配电间*2
1F
空调机房*5
5
强电间*5
升级会员 