某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析Word文件下载.docx
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经营期各年出租率都按100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。
10.因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价（CurrentPrice）体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每三年4%的增长率。
项目计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。
11.由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。
12.估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。
13.估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。
14.此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。
项目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。
15.本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。
项目财务指标概览
经估算，本项目总投资为3978.92万元，其中建设投资3854.06万元，建设期利息64.86万元，流动资金60万元。
如总说明所述，出于保守考虑，本次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。
假设资本金除能支付建设投资额的70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。
项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。
以此计算，社会投资人需要出资2822.71万元作为项目的资本金，占总投资的70.94%，社会投资人还需要另外筹集债务资金1156.22万元，占总投资的29.06%。
这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。
资本金使用成本由社会投资人自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。
本次财务分析主要计算7个指标供决策参考，在基准平均租金水平38.35元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长4%，当前贷款利率5.1%上浮10%的情况下，暂按经营期40年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下：
项目财务指标（经营期40年）基准数值90％置信区间
总投资内部收益率（税后）
6.86％
5.97％
-7.80％
资本金内部收益率
6.89％
5.98％
-7.85％
总投资收益率
8.51％
7.49％
-9.65％
资本金净利润率
10.41％
9.02％
-11.96％
其他：
保守贷款偿还期
30.76年
24.38年
-41.31年
正常贷款偿还期
5.78年
5.88年
-7.36年
静态投资回收期
14.59年
13.13年
-16.21年
上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的指标，其计算方法为：
假设投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。
其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。
静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大（见第29页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”），故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。
回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来。
表中“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下：
总投资收益率=经营期年平均息税前利润/项目总投资
资本金净利润率=经营期年平均净利润/项目资本金
结论和建议
就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。
确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。
不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。
根据最新出台的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委等令[2015]25号）第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过30年。
对于投资规模大、回报周期长的基础设施和公用事业特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。
本项目就属于这样的情况，回报周期很长。
由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。
经试算发现30年经营期限的财务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为40年。
而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于40年经营期计算的各个财务指标也是不尽如人意的。
经与项目实施机构商量，本次估算与分析增加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本金都是借债筹集的，以此保守策略来计算贷款偿还期。
在基准贷款利率5.61%情况下经计算该指标竟然达到了30.76年。
面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。
办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。
投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的优劣。
本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但《建设项目经济评价方法》（第三版）中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强的数据。
折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金水平条件下当折现率取7.3%时，动态投资回收期就已经超过了50年（见第29页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”）。
而7.3%的折现率不仅小于12%的一般行业基准收益率，甚至还小于8%的社会基准折现率。
所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。
实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。
内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一指标也是比较低的。
资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少，回报周期很长；
另一个原因是项目要求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。
经测算，当资本金比例从70%降到30%时，40年经营期资本金内部收益率仅从6.89%上升到6.93%。
由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较（只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符）。
对当前的社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在12%以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。
不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得长期稳定的收益来源。
再考虑到项目的公益性质，40年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可达到10.41%。
还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费1/3（见第15页“基准年经营成本和税费”），如果社会投资人有合理的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能接受的。
以上是我公司对确定社会资本经营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个指标的一点看法，或有不当之处，请项目实施机构酌情考虑。
需要说明的是，由于项目盈利能力不足，导致经营初期的现金流量累计盈余资金出现负值，项目投资方还需另外进行必要的短期融资，以保证项目的财务生存能力。
短期融资对项目财务指标也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。
此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表。
由于此次估算和分析是基于模型进行的，将经营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在基本的数据之外我们还另外提供了五张附表，附表中列有不同经营年限不同租金水平条件下的各个财务指标以供参考。
项目实施机构可依据预计的租金情况、预期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以确定准予社会资本的经营年限。
另需特别说明的是，本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，项目实施机构在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。
为使决策者全面了解项目的建设和运行概况，做到能够随时查询相关数据指标，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。
由于项目现阶段决策只涉及经营年限一项内容，我们建议项目实施机构参照以上几个财务指标先确定一个最高的经营年限，然后在项目采购过程中以公开招标的方式，通过社会资本的竞争来降低经营年限。
另在项目特许经营协议中，视情况补充保底租金收入、超额收益分享以及必要的奖励或救济措施，并在其后经营过程中，加强中期评估，根据实际情况适当调整双方的利益和风险分配方案。
总之，只有多方入手，才有可能做到既让社会资本获得合理的回报，又保证公共利益不受损害，从而保证项目的成功实施。
项目基本数据
名称
数值
备注
○、项目基本数据
数据取自河北×
建筑设计有限公司《×
健身中心建筑设计方案》2015年4月版
m2
占地面积
2240.00
总建筑面积
10934.00
"
其中：
一层
2005.04
二层
2232.24
三层
四层
五层
其它附属用房
暂不考虑
地下室及车库
室外工程
说明：
项目地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需负责地上五层的投资建设。
项目总投资汇总表
基数
单价
金额（万元）
五、流动资金
1.51%
四、建设期利息
1.63%
一、工程费用
3195.42
三、预备费
7.17%
二、工程建设其他费用
373.15
二、工程建设其他费用
9.38%
三、预备费
285.49
四、建设期利息
64.86
一、工程费用
80.31%
五、流动资金
60.00
六、项目总投资
3978.92
说明：
由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。
建设期贷款额为项目建设投资的30%，贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%,贷款期限一年
项目投资估算表
基数 单价
金额（万元） 备注
一、工程费用 3195.42 由于项目特殊情况，只考虑±
0.000以上工程费用和部分室外工程费用，见总说明
土建主体工程 1603.81 数据取自×
设计公司《×
健身中心建筑设计方案》工程项目概算部分，下同
装饰装修 947.40
给排水工程 62.57
热力工程 102.26
空调 80.50
强弱电 111.65
煤气 8.93
电梯扶梯 60.00
消防工程 98.30
室外工程 120.00 与健身中心有关的一部分室外工程费用，包括硬化、绿化、照明工程等，暂估值
体育经营及服务设施 暂不考虑
二、工程建设其他费用 373.15 依据2004年建设厅发改委《河北省建设项目概算其他费用定额》并根据市场收费情况调整
建设用地费 划拨土地，不考虑征地拆迁补偿费用
建设单位管理费 13.91 依据财政部财建[2002]394号、省财政厅冀财建[2003]3号、财建[2003]724号
工程建设监理费 59.83 建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格[2007]670号
前期工作咨询费 14.95 依据国家计委计价格[1999]1283号、省物价局、省计委冀价经费字[2000]10号
勘察费 由于项目特殊情况，不考虑
设计费 36.79 工程勘察设计收费管理规定计价格[2002]10号
施工图审查费 2.63 河北省物价局、河北省建设厅冀价经费字[2002]第27号
环境影响评价费 2.16 国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号
招标代理服务费 6.91 国家计委计价格[2002]1980号
工程保险费 3195.42万元 0.60% 19.17 按工程费用的0.6%计算
城市基础设施配套费 10934.00m2 19.15 元/m2 20.94 河北省物价局、财政厅冀价经费字[2002]29号等对各市批复文件
办公及生活家具购置费 1.80 国家计委建设银行计标（85）352号，只考虑项目公司管理经营本项目的办公设施及人员
人员培训费 1.80 同上
二、工程建设其他费用（续）
元/m2
电力设施建设费
90
98.41
河北省设区市市区新建住宅小区电力设施建设费管理暂行办法冀价经费[2008]39号
集中供热管网工程建设费
60
65.60
市人民政府关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的通知[2005]76号
元/户
燃气管网工程建设费
20
户
3200
6.40
市物价局关于规范燃气管网工程建设费的通知2009年，按折算20户考虑
文物勘探费
由于项目特殊情况，不考虑
临时水电报装接用
其它费用
21.87
现场通平、临时围墙道路、城市道路占用挖掘、垃圾清运等不易预知的费用
项目投资估算表
基本预备费
3569
万元
8%
原国家计委建设银行，计标（85）352号，建标[2007]164号
涨价预备费
暂按零计算，原国家计委，计投资[1999]1340号
64.86
本项目也许可以申请政策性银行贷款，但为保守起见仍按商业银行贷款考虑
1156.22
5.61%
贷款额为项目建设投资的30%，贷款年利率5.1%再上浮10%,贷款期限一年
60.00
国家计委关于核定大中型基本建设项目总投资的通知计投资[1992]382号
暂估流动资金60万元，其中铺底流动资金占30%
3978.92
一+…+五
其中建设投资
3854.06
一+二+三，按《建设项目经济评价方法》的规定，建设投资中不含建设期利息
单方建设成本
3524.84
项目建设投资/总建筑面积
基准年毛租金收入
七、基准年毛租金收入
395.84
假设项目以对外出租方式进行经营，一至四层平均月租金：
38.35元/建筑平米
元/m2/月
一层
144.36
体育用品超市，各层用途见可研报告
二层
40
107.15
柔道、摔跤、散打、拳击
三层
30
80.36
跆拳道、健美操、武术、举重
四层
2132.24
25
63.97
棋牌类、台球、瑜伽，本层有约100平米用于办公，不对外出租经营
五层
综合健身场馆，包括篮球、羽毛球、乒乓球，不对外出租经营
地上及地下车位
不考虑
以2016年租金水平为基准数据，假设经营期间毛租金收入每三年增长一次，增长率为4%。
毛租金收入中，包括租赁区域物业管理费、必要的水电暖空调通讯设施使用费、卫生费排污费，以及其他相关费用。
基准年经营成本和税费
八、经营期税费（年）
141.11
暂不考虑营改增的情况
两税一费
5.6%
22.17
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的5.6%计
房产税
12.0%
47.50
毛租金的12%
土地增值税
无
城镇土地使用税
9
2.02
按用地面积每年9元/平米
企业所得税
2.5%
9.90
按服务业租赁经营考虑，核定征收，税率为毛租金的10%×
25%
人员工资和福利费
28.80
暂按6人每人每月4000元考虑，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等
管理费用
15.00
包括经营管理费、非经营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等
修理费用
524.21万元
2.0%
10.48
暂按除主体工程以外的工程费用的2%考虑，主体工程维修计入物业管理费中
水电暖费用
2186.80
24
5.25
按20%非经营区面积每月每平米2元计算，经营区域的水电暖燃气费
升级会员 