邳州市城市综合规划区内房屋拆迁补偿新版细则.docx
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邳州市城市综合规划区内房屋拆迁补偿新版细则
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邳州市都市规划区内征收集体土地
房屋拆迁补偿细则
第一条宗旨、目：
为了贯彻《邳州市都市规划区内集体土地房屋拆迁补偿安顿管理办法》，规范集体土地房屋拆迁补偿估价有关事项，合理体现被拆迁房屋价值量，维护被拆迁人合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实行条例》、《江苏省土地管理条例》、《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》,参照国标《房地产估价规范》等法律法规规章之规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 合用范畴：
在我市都市规划区范畴内，涉及集体土地房屋拆迁房产估价活动，合用本细则。
第三条 估价机构：
对被拆迁房屋进行评估评估机构应当具备省级以上建设行政主管部门核发三级以上房地产评估资质，且经市建设和国土资源行政主管部门依法选取备案。
第四条 估价人员：
承担房屋拆迁估价房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定评估机构中专职注册估价师。
第六条 估价目：
统一表述为“为拟定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房屋补偿价格”。
第五条 估价对象：
我市都市规划区内征用集体土地征地范畴内房屋。
第七条 估价时点：
拆迁公示颁发之日。
第八条 房屋评估价格构成：
为被拆迁房屋房产补偿价格，不包括搬迁补贴费、暂时安顿补贴费和拆迁非住宅房屋导致停产、停业补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿金额。
第九条 估价程序：
1、接受评估委托，明确基本领项；
2、核对委托方提供拆迁范畴内产权产籍有关资料，开展前期调查；
3、拟订作业方案，进行现场勘察；
4、参照技术细则，进行评估测算；
5、确认测算成果，撰写估价报告；
6、汇总有关资料，提交估价报告；
7、现场征询答疑，估价材料存档。
月。
第十一条关于住宅房屋评估：
被拆迁住宅房屋房产补偿价格根据重置价结合综合因素及宅基地使用权渡让补贴费拟定，其公式为：
被拆迁住宅房屋补偿单价=重置价格×K+宅基地使用权渡让补贴费
第十条 估价成果应用有效期：
自提交正式估价成果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止，普通不超过12个其中：
1、重置价格详细按《邳州市房屋重置价格表》（见附表一）拟定。
2、K为综合修正系数，详细按如下方式拟定。
综合修正系数阐明：
①住宅房屋层高（檐高）修正系数P1
以2.8米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减10厘米，调节价格+1先后檐高不等按平均高度计算。
②住宅房屋成套因素修正系数P2
成套住宅房屋：
90-102（建筑主体内有独立厨卫设施）；
非成套住宅房屋：
75-89（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局相对独立与明确限度而定）。
③住宅房屋成新因素修正系数P3
见附表二
④住宅房屋朝向因素修正系数P4
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
⑤住宅房屋层次因素修正系数P5
总楼层
楼层系数
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
103
103
102
103
103
三
97
104
105
110
110
四
93
101
105
108
五
92
92
96
六
90
94
七
89
阐明：
a.底层地下室为车库，底层系数增长1，顶层系数减少1；
b.顶层坡屋面带阁楼，阁楼檐口高度在1.2米如下，顶层系数增长4，阁楼檐口高度在1.2米以上2.2米如下，顶层系数增长8，阁楼檐口高度在2.2米以上，顶层系数增长12。
⑥综合修正系数测算阐明：
综合修正系数Ｋ=（Ｐ1+Ｐ2+Ｐ3+Ｐ4）*Ｐ5/40000
3、宅基地使用权渡让补贴原则
（1）依照《邳州市城乡基准地价》、《邳州市征地区片价》，结合被拆迁区域土地运用实际状况，将邳州市被拆迁宅基地补贴原则分为四等（详细范畴见邳州市被拆迁宅基地补贴原则级别范畴图）。
一等区被拆迁宅基地补贴原则：
每平方米补贴265元；二等区被拆迁宅基地补贴原则：
每平方米补贴257元；三等区被拆迁宅基地补贴原则：
每平方米补贴249元；四等区被拆迁宅基地补贴原则：
每平方米补贴241元；
（2）对被拆迁人实行宅基地使用权渡让补贴，被拆迁人必须具备合法宅基地使用权属证书，并不得超过本集体经济组织每户宅基地面积平均原则。
第十二条 合法住宅用于经营增长补偿原则：
1、合法住宅用于经营增长补偿总额=被拆迁住宅房屋重置价结合成新×5%×实际经营年限×房屋实际用于经营面积。
2、实际经营年限最高不超过。
3、用于经营房屋必要具备营业执照、纳税证明及用于营业其他有关材料，且正在营业已持续1年以上房屋。
4、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用按照住宅房屋予以评估补偿安顿。
第十三条 关于非住宅房屋评估：
非住宅依照重置价结合成新拟定评估价格，如用于营业，参照第十二条规定执行。
第十四条 拆迁非住宅合法房屋导致停产、停业，由拆迁人按照被拆迁房屋重置价结合成新8%予以被拆迁人一次性损失补偿。
第十五条树木和花木补偿原则见附表三。
第十六条地上附着物补偿原则见附表四。
第十七条房屋装潢及室内附着物补偿原则见附表五。
第十八条搬迁费、暂时安顿补贴费、误工费、按期搬迁补贴费及提前搬迁奖金见附表六。
第十九条其他状况：
我市此前有关规定与本细则相抵触，以本细则为准。
第二十条 实行时间：
本技术细则自年月日起实行。
附表一：
邳州市拆迁房屋重置价格表
（元/㎡）
类别
级别
构造、装修及设施
重置
价格
砖混
构造
一级
平均层高2.8米，砖或钢筋混凝土基本，240mm实心砖墙，房屋设立构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全。
600
二级
平均层高2.8米，砖基本，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，有较好木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料）或贴面砖，水泥地面，较好木门窗，有水电。
550
三级
平均层高2.8米，砖基本，240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，坡屋面房，杂木桁条、屋面板，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷或外墙贴面砖，水泥地面，木门窗，有水电。
520
四级
平均层高2.8米，砖基本，180mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝或贴面砖，水泥地面，木门窗，有电。
380
五级
大砖，平板屋面或坡屋面房，现浇屋面，木门窗，有电。
300
砖木
构造
一级
层高（檐高）2.8米，砖或钢筋混凝土条形基本，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内墙抹灰,表面刷涂料，外墙贴面砖，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全。
490
二级
层高（檐高）2.8米，砖基本，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，外墙贴面砖，水电设施齐全。
440
三级
层高（檐高）2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，外墙贴面砖，杂木桁条，稀疏屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风普通，水电设施齐全。
380
四级
层高（檐高）2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝或贴面砖，内墙涂料，杂木桁条，稀疏屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。
木门窗，简易水泥地坪，采光、通风普通，水电设施齐全。
340
简易
构造
一级
檐高2.8米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙贴面砖，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。
250
二级
檐高2.8米，乱砖或土坯墙，外墙贴面砖，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。
160
备注
1、两家合山，每合一山折减2%；
2、在实际评估过程中，被拆迁房屋与重置价格表中装修某些如有不一致，可作恰当调节。
附件二
房屋成新评估阐明
完损
级别
成新评估阐明
新旧限度
成新率
完好房
构造状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修设备完整、基本无损房屋，虽存在一定陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在容许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复房屋。
十成新
100
九成新
90-99
八成新
80-89
基本
完好房
构造状况安全可靠，个别部件损坏限度稍有超过设计容许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能房屋。
七成新
70-79
六成新
60-69
普通
损坏房
个别构造构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度局限性，存在危险隐患。
屋面或板缝局部漏雨，外将修和设备局部破损房屋。
五成新
50-59
四成新
40-49
严重
损坏房
某些构造构件严重倾斜、开裂、变形或强度局限性，个别构件已处在危险状态，屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险房屋。
三成新
30-39
危险房（严重
破损）
主体构造构件强度严重局限性，稳定性很差，随时有崩塌也许，采用局部加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或抢修整栋房屋。
局限性三成新
3-29
附件三：
树木和花木补偿原则
类别
说明
规格
单位
原则（元）
普通树木
移植补偿
凡树木未成材可移植，不分品种，以胸径计算（1.2M处）
幼苗
3cm如下
3—5cm
5—10cm
棵
2
5
10
12
砍伐补偿
凡树木可作为成材使用，不分品种以胸径计算。
（1.2M处）由产权人自行砍伐，并归其有
10—15㎝15—25㎝25㎝以上
棵
20
30
50
成片林木
新造林每亩补偿株数不超过300棵；
成材林每亩补偿株数不超过100棵
棵
10
30
经济树木
苹果、桃、李、杏、柿梨、核桃、山楂、枣、石榴、板栗、银杏等
未挂果果树应尽量移植，按年限每株补偿原则：
一年内10元；二年内15元；三年内25元；三年以上挂果补偿原则见右（合理株数低于50棵/亩）
小
中
大
棵
50
100
150
葡萄、花椒
未挂果5元，挂果见右
棵
20—45
紫穗槐、腊条、杞柳
墩
10—15
桑园
生长期3年以上
1年以上3年如下
1年如下
亩
1200
600
香椿树
树高1M如下单棵
树高1M以上单棵
（每墩4棵如下按单棵计算；每墩5棵以上生长在一起按墩计算；单棵直径3cm以上按普通树木补偿。
）
棵
棵
墩
1
5
20
花木苗圃
1、生产性花木，不分品种，凡可迁移按每平方米8元计算补偿；不能迁移按每平方米15元计算补偿。
2、庭院观赏地栽花木，不分品种，按每平方米10元计算补偿。
3、盆栽花木不予补偿。
注：
凡在旱地、水田、菜地、粮菜轮作地、棉花地中栽植所有树木不予补偿。
附件四：
地上附着物补偿原则
名称
规格
单位
原则（元）
备注
深水井
Ф0.44×150
Ф0.8×25（普通）
Ф0.6×25（普通）
口.米
50000（含泵房及设备）
4000
3500
无泵房补40000元,其他规格可参照执行
吃水井
口
2500
砖、石、沙构造
手压井
个
300
温室
玻璃、薄膜
㎡
80
50
钢架构造可增长20%。
温室应有火墙、烟道等设施，没有按围墙计算。
厕所
有屋面
㎡
50
无屋面按围墙计算
塑料棚
大棚
中小棚
㎡
40（钢架）
7—5
竹架为10元，地薄膜覆盖每亩100—150元
围墙
土墙
乱砖
石墙
整砖
㎡
15
30
40
50
畜禽棚舍
独立砖砌挂瓦
㎡
30
简易棚舍15元
名称
规格
单位
原则（元）
备注
灌溉渠
砖石渠
水泥管渠
㎡
100
80
附房
土墙草房、简易房半砖半瓦
M3
100
120—160
过道门楼
㎡
80—120
外楼梯
整砖砌筑有楼梯间
㎡
100
按水平投影面积计算，不带楼梯间减半计算。
院门
铁门
木门
㎡
50
30
名称
规格
单位
原则（元）
备注
迁坟
单棺
双棺
座
座
300
500
水泥坟加倍
过路农桥
M3
200—500
涵桥
M3
500—1000
涵闸和桥梁联体水工建筑物
水泥电杆
8米如下
8米以上
根
300
400
木电杆
根
150
水泥地坪
㎡
10—15
砖铺及炉渣灰垫层水泥沙浆造面
水泥路面
10CM以上
㎡
50
毛石垫层、混凝土浇筑
沥青路面
㎡
40
碎石路
㎡
40
水池
M3
60
砖砌瓷瓦贴面
M3
40
砖砌水泥摸面
注：
本表是指合法住宅房屋外、地上附着物补偿原则。
附件五：
房屋装璜及室内附属物补偿原则
名称
规格
单位
单价（元）
附注
地板、地砖
实木地板
架空
㎡
100－180
拼木条板
㎡
50
复合地板
㎡
60－80
地面砖
㎡
30－40
墙面砖
㎡
30－40
木质墙裙
曲柳板
凸凹式
㎡
30
平面式
㎡
25
普通三合板
㎡
20
宝丽板
㎡
20
榉木三合板
㎡
30
铝合金门窗
地弹门
90系列全玻
㎡
240
前列原则均为收购价补偿
平开门
㎡
180
平开窗
70、73系列
㎡
160
推拉窗
90系列
㎡
140
70、73系列
㎡
120
固定窗
38系列
㎡
60
纱窗
㎡
25
卷闸门
㎡
100
塑刚门窗
全玻门
全玻综合
㎡
160
平开窗
综合
㎡
120
推拉窗
综合
㎡
100
固定窗
综合
㎡
60
镜面玻璃
㎡
20
防盗门窗
品牌防盗门
空腹内填充
㎡
按市场价格合成新
钢筋防盗门
㎡
80
不锈钢防盗门
㎡
150
钢筋防盗窗
㎡
50
不锈钢防盗窗
㎡
80
名称
规格
单位
单价（元）
附注
吊
顶
三合板
㎡
20
扣板
㎡
15
石膏板
㎡
15
宝丽板
㎡
20
特
殊
地
面
釉面砖地
㎡
25
水磨石地
㎡
15
马赛克地
㎡
15
大理石地
㎡
50
花岗岩地
㎡
80
空调
窗式
台
50
拆装费
壁挂式
台
100
立柜式
台
200
电话
部
208
迁移费按价格部门规定原则执行
有线电视
户
100
管道煤气
户
热水器
台
120
拆装费
浴缸
座
150
按市场价结合成新补偿
座便器
座
100
电表
独立
块
280
按价格部门规定原则执行
水表
独立
块
脱排油烟机
部
30
拆装费
阁楼
住人
㎡
40
堆物
㎡
20
集中采暖
按原安装交费原则结合成新结算
注：
表中价格均为参照市场价拟定，为最高限价，计算时应结合成新、未列入项目可参照市场价结合成新评估。
附件六：
搬迁补贴费、暂时安顿补贴费、误工费、按期搬迁补贴、提前搬迁奖金
标 准
搬迁补贴费
暂时安顿补贴费
误工费
按期搬迁补贴费
提前搬迁奖金
住宅：
5元/m2.次（最低不少于100元/户）。
非住宅：
8元/m2
6元/m2.月
100元/户
10元/㎡
每提前一天奖励3元/m2
注：
1、货币补偿，予以一次性三个月暂时安顿补贴费。
2、安顿房为现房，予以一次性三个月暂时安顿补贴费；安顿房为期房，按合同上房期限商定暂时安顿补贴费。
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