浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响Word文档格式.doc

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其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。

相比4月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了，新形势下的房产税离我们越来越近了。

关键字：

房产税；

　　一、房产税的定义

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。

房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

　　二、房产税的起源

　　房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。

欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。

中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税，至唐代的问架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

　　1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。

　　三、房产税的特点

　　我国的目前开征的房产税有三个特点：

1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

　　四、房产税对房地产市场的影响

　　根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建设基金和房屋所有权工本费这些。

比如说有人（炒房者）购买一套面积为150平米的房子（第七套房），单价是5D00元每平米，那么整个房产购置完毕需要的总费用为：

150*50D0（房屋买价）+120*5000*1.5％+30*5000*3％（契税）+150*5000*0.05％（房屋买卖合同印花税）+3000（买卖交易手续费）+150*0.3（登记费）+150*5000*2％（公共维修建设基金）+4（房屋所有权工本费）+10（土地使用权证、房产证印花税）=781934元。

　　假如户主持有该房产5年，每年产生物业费2400元，共计12000元，没有产生其他持有成本，在5年后，该地房地产价格上升到12000元每平方米，将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为：

150*12000（房屋卖价）-781934（购房总费用）-12000（物业费）-（150*12000-781934）*20％（个人所得税）-150*12000*0.05％（印花税）=801552.8元（个人购买住房超过5年转手交易的免征营业税），5年的房产持有换来了相当于当年买人房屋总费用一倍的收益，炒房何以不热?

　　那么假设我们对该房产每年计征5％的房产税，就会增加持有人的持有成本，还是同样的情况，5年后以价格为12000元每平方米售出，将该房屋出售取得的实际收益为：

　　150*12000（房屋卖价）-781934（购房总费用）-12000（物业费）-[150*1200-781934-150*5000*（1-30％）*5％*5]*20％（个人所得税）-150*12000*0.05％（印花税）-150*5000*（1-30％）*5％*5=696152.8元，通过房产税的调整，5年的房产持有收益相对于前面的情况减少了105000元。

对于这两种情况，后一种-情形要少纳个人所得税150*5000*（1-30％）*5％*5*20％=26250元，但多纳房产税=150*5000*（1-30％）*5％*5=131250元。

　　对个人所有非营业用的房产开征房产税前后，持有人如果要缴纳房产税，按刚才的假设会比没有开征前多缴纳房产税131250元，也相当于增加了持有人的131250元的持有成本，在这样高风险的情况下，加上如果通过贷款买房的话，还要承担贷款利息，对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。

另外通过刚才的两种情况的计算，在开征房产税之后，国家将比不开征之前多取得税收收入10500元，这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益，将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中，既平抑了房价，又增加了财政收入，看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。

　　参考文献：

　　[1]经济法基础　财政部会计资格评价中心编　2010版

　　[2]税法　中国注册会计师协会编　2010年版