房地产企业成本费用的扣除最新政策变化分析.docx

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房地产企业成本费用的扣除最新政策变化分析

房地产企业成本费用的扣除最新政策变化分析

（一）成本、费用的核算与扣除要求

（二）税前扣除项目

（三）已销开发产品的计税成本的扣除☆

（四）维修费用的扣除

（五）维修基金的扣除

（六）配套实施的处理☆

（七）银行按揭保证金的扣除

（八）境外销售佣金（手续费）的扣除

（九）利息支出的处理☆

（十）资产损失的扣除

（十一）折旧费用的扣除

（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除☆

请问房地产企业的沙盘模型制作费属不属于业务宣传费支出?

请明确,因为在计算年度企业所得税时需要确定它的扣除比例.

答复内容：

您好，问题收悉。

计入销售费用，属于期间费用范围。

答复单位：

省局所得税处

企业所得税汇算清缴问题

请问：

房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？

谢谢！

〖2010-05-20〗省局所得税处

答复内容：

不可以，必须按实际缴纳金额扣除。

房地产企业支付的项目销售策划费用是否属于业务宣传费？

谢谢！

〖2010-05-04〗省局所得税处

答复内容：

如果属于广告性质的策划应计入业务宣传费，如果属于经营性质的策划应计入期间费用。

税前扣除问题

请问：

所得税实施条例第9条规定，以权责发生制为原则来确定当期收入与费用，而所得税法第8条规定企业实际发生的与收入有关的费用等，准予税前扣除。

请问这里的“实际发生”是不是就是收付实现制的意思？

〖2010-12-02〗省局所得税处

答复内容：

您好，问题收悉。

“实际发生”即实际支付，据实扣除的意思。

行政执法局收取大额占道费的帐务处理

我公司是房地产开发公司，因业务需要，想在我县城某一交通要口树立一高炮广告牌。

与当地行政执法商谈，期限：

12年，交行政执法局“占道费”和市容管理费共：

40万。

其开具行政事业单位收据给我公司做帐，收费项目：

占道费，我公司将把些款转入县财政“非税收入”帐户中。

请问：

行政执法局开具的收据及收费项目是否能在税前例支？

此笔支出可否与合同一并纳入我公司“业务宣传费”中每年分摊？

〖2010-11-01〗省局所得税处

答复内容：

如您所述，取得的收据如果有财政部门监制章，支付的款项缴入县财政，应可以作为业务宣传费列支。

房地产所得税

1、房地产企业开发产品未完工，收取预收房款，从而向地税部门预缴的营业税、土地增值税，能否在所得税汇算清缴年报“营业税金及附加”项目中税前列支？

2、房地产企业设计费、景观设计费能否按合同预提开发成本？

〖2010-09-30〗省局所得税处

答复内容：

1.实际缴纳的营业税、土地增值税可以税前列支。

2.只有出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

其他费用要以实际发生数计入计税成本。

所得税申报的问题

公司是一家房地产企业，2010年度计提未缴纳营业税600万。

今年汇算申报需要缴纳120万左右的企业所得税。

但我公司今年可售部分仅剩余825平米的店面未销售。

而且由于成本滞后的原因，预计今年利润为负的六七百万。

目前我司在当地已经没有继续开发的计划，该部分亏损也不存在弥补的可能。

恳请贵处指明在此种特殊情况下，2010年度未缴纳的营业税及其附加能否进行税前扣除。

〖2010-08-25〗省局所得税处

答复内容：

按照实际缴纳的税款在税前扣除。

多交的营业税能否所得税前扣除？

我公司是一房地产开发企业，在计算2010年营业税时，误算多交了营业税50万元，并计入了主营业务税金及附加，在计算2009年度所得税时扣除了这多交的50万元。

请问，这多交的50万元营业税能在2009年度所得税前扣除吗？

〖2010-08-09〗省局所得税处

不能扣除，按照权责发生制原则，不属于2010年的税金。

（一）成本、费用核算与扣除要求

正确区分：

☆期间费用

☆开发产品计税成本

☆已销和未销开发产品计税成本

（二）税前扣除项目（第十二条）

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

（1）期间费用；

（2）已销开发产品计税成本；

（3）营业税金及附加、土地增值税。

营业税金及附加、土地增值税：

销售完工和未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税

（对未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税会计处理办法在鉴证报告上列明）

（三）已销开发产品计税成本的扣除

（第十四条）

计算公式:

◇已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

◇可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

问题：

可售面积的认定问题。

提示：

一般税务机关从税收管理方面没有对可售面积制定标准，

因此企业应坚持可售面积最小化原则，确定可售面积，并请第三方（如管理部门、中介等）报告中证明。

如无明显问题，税务机关一般不会提出异议。

（四）维修费用的扣除（第十五条）

维修对象：

未售的完工开发产品；

已售开发产品（含共用部位、共用设施设备），（限制条件：

法律或合同规定应承担维修职责维修费用的扣除）

维修形式：

维护、保养、修理等

实际发生部分，据实扣除。

（五）维修基金的扣除（第十六条）

对已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

（六）配套实施的处理（第十七、十八条）

（1）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园。

（2）开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施

（1）会所、物业管理场所、电站

等公共配套实施的处理（第十七条）

分别二种情况进行处理：

A.作为公共配套设施计入开发产品计税成本：

符合下列条件之一：

◇非营利性且产权属于全体业主

◇无偿赠与地方政府、公用事业单位

B.应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外）

符合下列条件之一条件：

◇营利性

◇产权归企业所有

◇未明确产权归属

◇无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位→

应视同销售

（2）邮电通讯、学校、医疗设施

等公共配套实施的处理（第十八条）

应作为计税成本对象单独核算成本。

合资建设完工后有偿移交的处理：

经济补偿（减去）-建造成本→调整当期应纳税所得额

（七）银行按揭保证金的扣除（第十九条）

为购买方的按揭贷款提供担保而支付的保证金，不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

◇支付时，不得扣除

◇实际损失时，可据实扣除

（八）境外销售佣金（手续费）的扣除

（第二十条）

境外佣金支出：

委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入10%内据实扣除

境内佣金支出：

应符合财税[2009]29号文件下列规定：

支付对象：

合法经营资格的中介机构或个人

扣除限额：

所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%

佣金与服务费？

（九）资产损失的扣除（第二十二、二十三条）

房地产开发企业特有的财产损失项目：

（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失

（2）开发产品整体报废或毁损的净损失

“整体”：

以成本对象为计量单位

专项申报◇依据：

国税公告2011年25号

◇扣除项目：

作为非货币性资产损失

避免审批：

奥迪车、变电所

推倒重来。

（十）转为自用开发产品折旧的扣除（第二十四条）

可扣除折旧→实际使用累计超过12个月

不得扣除折旧→实际使用累计未超过12个月又销售

问题：

是否有计税基础（发票）

（十一）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除

多数省规定：

2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

问题：

房开企业预收账款是否可作为为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除。

预收账款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除：

（1）京国税发 [2009]92号可以；

（2）苏国税发〔2009〕79号：

可以，但不得重复计提；

一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。

有的地方说不可以，辽地税发[2010]3号

按照企业所得税纳税申报表规定，房地产开发企业预售未完工开发产品取得的收入不作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用税前扣除的基数。

原因：

一是预收收入填在哪行里总局未明确。

实践差异大。

硬性录入报表不平。

二是预收收入不是会计上的营业收入，也不是视同收入。

三是为事后核定征收做准备。

总局网上问答：

房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？

缪慧频：

按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。

企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。

房地产企业在开发成本中的招待费、广告费等开支，是在汇算清缴期内与期间费用中的招待费等一并测算，还是应该在项目完工后清算时再测算？

缪慧频：

根据国税发[2009]31号文规定，房地产企业发生的招待费、广告费等开支，如果企业已经进入销售年度，应在发生当年计入企业成本费用。

天津：

预缴时也可以扣除。

查补收入是否可以作为计提业务招待费、广告费费的基数？

基层征管稽查一般认为三项费用是以企业在汇算时《企业所得税年度纳税申报表》主表中填列的第一行营业收入为准。

所以查补收入不能补提。

广西国税答疑：

2008-07-03

依据《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]079号）第一条规定，企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。