工程经济学课程设计报告书.docx

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工程经济学课程设计报告书

工程经济学课程设计

一．人员分工情况

1.方案A6+1住宅设计

资料收集与整理

前期数据整合及计算

后期表格编制及计算

2.方案B写字楼设计

资料收集与整理

前期数据整理及计

后期表格编制及计算

3.方案比选

4.资料、报告整理

二．课程设计报告

（一）课程设计的目的和意义

（1）将《工程经济学》课程的内容融会贯通，将理论用于实际。

工程经济是一门研究技术与经济相结合的应用性学科。

要将《工程经济》课程的知识做到融会贯通，提高各种技术经济分析方法的应用能力，还必须经过一定的实践环节，课程设计正好能够达到这一目的。

加深对该课程基础知识和基本理论的理解和掌握，培养综合运用所学知识的能力，在理论分析、设计、计算、查阅资料以及计算机应用能力等方面得到初步训练。

能进行一般建设项目的方案设计和财务评价。

（2）提高动手能力，创新能力。

课程设计的题目，根据给定资料，设计方案。

通过课程设计可以培养和锻炼实践能力与创新能力。

（二）设计内容和任务要求

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的方案设计与评价。

根据给定的资料数据每组设计一种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，做出方案的财务评价。

（1）方案应包括以下内容：

1）至少设计2种开发方案进行比选；

2）各种方案应包括以下内容：

a.投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；

b.资金筹措计划；

c.项目经济效益评价

①盈利能力分析：

在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：

静态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。

附表必须含有：

全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表等内容。

②偿债能力分析。

至少要有：

利息备付率、偿债备付率、借款偿还期。

附表必须有：

贷款还本付息估算表。

其中：

息税前利润=税前利润+当期应付利息，利息备付率大于2时，项目才有偿债能力。

偿债备付率大于1时，项目才有偿债能力。

可用于还本付息资金=税后利润+折旧费+摊销费+财务费

d.不确定性分析（包括盈亏平衡分析，单因素敏感性分析）；

e.综合评价（结论）。

（三）设计资料及相应数据

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的财务评价。

（1）建筑物地点：

某大中城市，可参照秦皇岛。

（2）房地产开发项目可以是：

商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼等，规模可以是：

多层、小高层或高层；

（3）建设用地30000m2；

（4）投资估算相关数据：

a.前期费用：

土地费用：

商业用途800万元/亩；住宅用途300万元/亩

城市基础设施配套费：

80元/m2×建筑面积

消防设施配套费：

5元/m2×建筑面积

生活垃圾服务费：

12元/m2×建筑面积

勘察设计费：

建筑安装工程费总造价×2%

规划管理费：

1.8元/m2×建筑面积

b.建设期间费用

建筑安装费用：

多层按800元/平方米考虑，高层和小高层按1200元/平方米考虑；

设备：

要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。

供水电工程：

自行考虑。

c.管理费和预备费：

自行考虑。

d.其他费用：

自行考虑。

（5）建设期：

多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；

（6）若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；

（7）写字楼出租按每年70%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；

（8）建设资金：

自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按6%计算），银行贷款在年中支付；

（9）要求自有资金率在35%以上；

（10）建筑容积率要求（最大值）：

多层2：

1，高层和小高层5：

1。

建筑容积率：

（简称容积率），系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值。

例如：

在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%。

公式：

容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）。

（11）行业基准收益率按12%统一考虑；

（12）计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；

（13）数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。

（四）方案设计

方案A

1工程概况

建多层商业写字楼高30层，容积率为5：

1，土地使用费为800万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，根据网上调查租金为200元/月，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期30年，30年后残值为40%，且银行贷款20年内还清。

2投资估价

2.1建设投资估算

（1）基本数据（见附表1）

（2）可行性研究费，取建筑安装费的0.5%，设备安装费用取5%，供水电费为20元每㎡。

基本预备费为工程建设费和工程建设其他费的3%，故为1741.54万元，因为近年物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为5%，涨价预备费以工程静态投资58051.5万元为计算基础，得到2902.58万。

（3）建设投资估算表（万元）（见附表2）

（4）建设投资估算表（万元）形成资产表（见附表3）

2.2建设期利息估算

（1）预估项目贷款38000万，年利率6%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年16000万，第二年11000万，第三年11000万。

（2）建设期利息估算（万元）（见附表4）

2.3流动资金估算

该项目经过市场调查调研与预测，考了风险，计算期取30年。

采用详细估算法计算流动资金需求量，根据以往同类型企业经验，应收账款、现金、预付帐户看的周转天数为90天、30天、30天、预测房子每年租出70%。

固定资产折旧费估算，固定资产采用直线折旧法，残值回收为（5808.23+4617.12）*40%=4170.14（万元）

折旧费为（5808.23+4617.12）*60%/30=208.51（万元）

财务费用：

长期贷款41856.73/20=2092.84万元，由于流动资金需求量少故用资本金即可。

（1）工资及福利费估算，写字楼管理人员20年薪10万，写字楼保洁及看守人员50人年薪2万，,合计为300万每年

（2）营业费估算经预测每年营业费150万，用于宣传、推销广告等；

（3）修理费估算50万每年；

（4）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；

（5）无形资产摊销36000/30=1200万元；

铺地流动资金150*35%=52.5（万元）

投资总额66525.35+52.5=66577.85（万元）

2.4销售金及附加估算

营业税3%，城市建设维护税3%*7%,教育费及附加3%*3%，名义税率3.3%，实际税率3.41%。

3资金筹措计划

项目总投资使用计划与资金筹措（见附表5）

4项目经济效益评价

4.1盈利能力分析

现金流量表（见附表6）

静态投资回收期：

T=66577.85/6252.66+3=13.65年

内部收益率：

19.35%

净现值：

NPV=16653.01万元大于零方案可行

4.2偿债能力分析

贷款还本付息估算表（见附表7）

利息备付率（25200+480）/480=53.5>2

偿债备付率（25200-1260-8316+208.51+2092.84+1200）/16800=1.14>1

借款偿还期20年A=3625.2

5.不确定性分析

5.1盈亏平衡分析

Q*=20100/（200x12-200x12x5%-4615.67/12）=10.2万平方米

5.2单因素敏感性分析

-20%

-10%

10%

20%

收入（CI）

-5931.76

2959.19

11850.14

20741.09

29632.04

流出（CO）

22562.10

17206.12

11850.14

6494.16

1138.18

投资（K）

16550.05

14200.09

11850.14

9500.19

7150.23

由上表可知，CI为最敏感因素。

6综合评价

项目总投资：

66525.35万元（其中银行贷款38000万元，自有资金28525.35万元）。

计算期30年，年营业收入25200万元，税后内部收益率19.35%，税后净现值6252.66万元，静态投资回收期13.65年，销售量平均盈亏平衡点（BEP）10.2%，因为内部收益率>12%基准收益率，所以项目可行。

方案B

1工程概况

建多层住宅楼6+1，容积率为2：

1，土地使用费为300万元/亩，建设期3年，贷款年中支付。

2投资估价

投资概算：

总费用为21855.25万元（见附表8）

3资金筹措计划

资金筹措计划：

自由资金7650万元，贷款14206万元。

4项目经济效益评价

4.1盈利能力分析

现金流量表（见附表9）

静态投资回收期：

T=2.73

内部收益率：

IRR=30.1%

净现值：

NPV=12618.1151

4.2偿债能力分析

贷款还本付息估算表（见附表10）

利息备付率：

=息税前利润/当期应付利息>2（见附表10）因此该项目有偿还能力。

偿债备付率：

=可用还本付息的资金/当期应该本付息金额>1（见表10）因此项目有偿债能力。

5不确定性分析

5.1盈亏平衡分析

13114+8742+864+2354.4+9995.4+360+981+4164.75+216+588.6+2498.85/1.2=36566

由上式得盈亏平衡点为36566，因此只有卖出36566㎡时才能收回投资。

5.2单因素敏感性分析

-10%

-5%

10%

价格

9085.955

10762.838

12439.720

14116.603

15793.485

成本

14549.511

13494.615

12439.720

11384.822

10329.926

6综合评价

项目总投资：

21856万元，计算期5年，静态投资回收期2.73年，销售量平均盈亏平衡点（BEP）为36566，因为内部收益率>12%基准收益率，所以项目可行。

（五）方案比选

方案ANPV=16653.01万元，计算期为30年

则NAV=2066.64万元

方案BNPV=12618.12万元，计算期为5年

则NAV=3500.27万元

由于方案A的净年值小于方案B的净年值且方案A的投资额大于方案B的投资额，故方案B优于方案A。

（六）附表部分

附表1基本数据

序号

序号名称

建筑面积㎡

估价单价（元）

估算价（万元）

建筑安装费

150000

1200

18000.00

土地使用费

30000=45亩

800万/亩

36000.00

城市基础工程设施配套费

150000

1200.00

消防设施配套费

150000

75.00

生活垃圾服务费

150000

180.00

白蚁防治费

150000

1.3

19.50

可行性研究费

150000

90.00

规划管理费

150000

1.8

27.00

勘察设计费

150000

360.00

设备及工器具购置（含设备安装费）

150000

120

1800.00

供水电费

150000

300.00

附表2建设投资估算表（万元）

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

工程费用合计

18300.00

1800.00

20100.00

30.21%

1.1

建筑安装费

18000.00

1.2

设备及工器具购置（含设备安装费）

1800.00

1.3

供水电费

300.00

工程建设其他费合计

37951.50

57.05%

2.1

土地使用费

36000.00

2.2

城市基础工程设施配套费

1200.00

2.3

消防设施配套费

75.00

2.4

生活垃圾服务费

180.00

2.5

白蚁防治费

19.50

2.6

可行性研究费

90.00

2.7

规划管理费

27.00

2.8

勘察设计费

360.00

预备费合计

4617.12

6.94%

3.1

基本预备费

1714.54

3.2

涨价预备费

2902.58

建设期利息

3856.73

5.80%

合计

18300.00

1800.00

46425.35

66525.35

100.00%

附表3建设投资估算表（万元）形成资产表

序号

工程或费用名称

建筑工程

设备费用

工程建设其他费

合计

比例

固定资产费

18300.00

1800.00

5808.23

25908.23

38.95%

1.1

工程费用

18300.00

1800.00

20100.00

1.2

固定资产其他费

1951.50

1.3

建设期利息

3856.73

无形资产费用

36000.00

54.11%

预备费

4617.12

6.94%

合计

18300.00

1800.00

46425.35

66525.35

100%

附表4建设期利息估算（万元）

项目

利息累计

当年累计欠款

0.00

16480.00

28798.80

41856.73

当年借款

16000.00

11000.00

当年应计利息

480.00

1318.80

2057.93

3856.73

年末欠款累计

16480.00

28798.80

41856.73

附表5项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

序号

项目

总投资

26610.14

19957.60

150

1.1

建设投资

26130.14

18638.80

17899.67

1.2

建设期利息

480.00

1318.80

2057.93

1.3

流动资金

150

资金筹措

26610.14

19957.60

2.1

项目资本金

10130.14

7638.8

6899.67

2.2

债务资金

16480.00

12318.8

13057.93

附表6现金流量表（全部投资）

序号

年份

项目

建设期

投产期

现金流入

25200

1.1

回收固定资产余值

4170.14

1.2

回收流动资金

21029.86

现金流出

10363.29

7772.47

9473.67

2.1

固定资产投资

10363.29

7772.47

2.3

经营成本

4615.67

2.4

销售税金及附加（5%）

1260

2.5

所得税（33%）

8316

净现金流量（1-2）

-10363.29

-7772.47

6252.66

累计净现金流量

-10363.29

-18135.69

-25908.23

-19655.57

-13402.91

-7150.25

-897.59

5355.07

附表7借款还本付息计算表

序号

年份

项目

建设期

投产期

....

借款及还本付息

16480

12318.8

13057.93

3625.2

1.1

年初借款本息累计

16000

11000

1.1.1

本金

16000

11000

1.2

本年借款费

16000

11000

1.3

本年应付利息

480

1318.80

2057.93

1.4

本年还本

1.5

本年利息

480

1318.80

2057.93

偿还借款本金的资金来源

2.1

利润（税后）

15624

2.2

折旧

208.51

2.3

摊销

1200

2.4

合计

1408.51

17032.51

附表8基本数据

序号

序号名称

建筑面积㎡

估价单价（元）

估算价（万元）

土地使用费

30000

300万元每亩

13500

城市基础工程设施配套费

60000

480

生活垃圾服务费

60000

消防设施配套费

60000

勘察设计费

60000

规划管理费

60000

1.8

10.8

建筑安装费用

60000

800

4800

供水电费

60000

120

设备安装费

60000

360

管理费

60000

预备费

60000

项目可行性分析费

60000

财务费

60000

160.45

不可预见费用

60000

113

678

开发期税费

60000

138

828

室外工程费

60000

100

600

附表9现金流量表

总计

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

现金流入

1.1

销售收入

72000

43200

18000

10800

现金流出

2.1

开发总投资

21856

13114

8742

2.2

销售费用

1440

864

360

216

2.3

经营税费

3924

2354.4

981

588.6

2.4

所得税

16659

9995.4

4164.75

2498.85

总计

43879

13114

8742

13213.8

5505.75

3303.45

净现金流量

28121

-13114

-8742

29986.2

12494.25

7496.55

累计净现金流量

-13114

-21856

8130.2

20624.45

28121

附表10借款还本付息计算表

建设期

销售期

年份

1.本年借款费

7464

6742

2.本年应付利息

447.86

852.36

3.本年还本

14206

4.本年利息

447.86

852.36

5.总计

6.偿还借款本金资金来源

6.1自有资金

447.86

852.36

6.2利润

29986.2

12494.25

7496.55

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