三季度上海土地市场行情回顾文档格式.docx

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2、商品住宅用地回归正途

由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地储备开始告急，即便如今拿地要求愈发严苛，但开发商仍趋之若鹜，政府一旦推出地块就会被市场快速消化。

在经历二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地节奏，因此出现了一波回暖行情，供求体量超过60公顷，大幅优于去年同期水平。

近阶段全市商品住宅用地供求走势

在自有资金拿地以及招挂复合出让方式的双重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢价率基本接近0%，与去年三季度超过100%的平均溢价率形成鲜明的对比，可见政府本轮对于商品住宅用地交易的调控效果显著，不仅严防高溢价地块诞生，而且有效稳定了商品住宅用地的地价水平（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）。

近阶段全市商品住宅用地地价水平及溢价率走势

3、商业办公用地走向分化

在经历了前期商办用地放量交投后，今年全市商办用地整体走势为低开高走，年初政府对于商住项目的整顿，不仅对商办物业市场带来较大打击，对土地市场同样有所影响，故今年一季度供求不及10公顷，后两个季度开始逐渐回暖，但三季度供求体量仍明显低于去年同期水平。

由于目前市场中商办物业依旧保持较高的库存压力，政府推地趋谨慎。

近阶段全市商办用地供求走势

在供求体量出现回落的情况下，商办用地的地价水平却保持在高位。

由于商品住宅用地拿地门槛不断提升，开发商开始将目光更多的转移到商办用地上，不过政府出台政策对商办土地出让明确不得建造类住宅项目等多项新规，因此条件一般的商办用地开发商不会贸然出手，而对于热门的商办用地争夺则异常激烈。

比如今年一季度静安、青浦的优质商办用地一入市就受到开发商争相竞夺，因此该季度的平均溢价高达140%以上，平均地价也超过40000元/平方米。

近阶段全市商办用地地价水平及溢价率走势

二、土地市场成交风格快速转变

三季度全市出让的住宅用地情况，与以往相比有发生了一定的变化。

其一，从整体溢价率水平看，总共出让的9幅纯商品宅地用地，溢价率范围仅在0.001%~1.83%，可谓都接近底价成交。

其二，三季度出现了一定数量的租赁住房用地、总计达6幅，接近商品住宅用地。

也正因上述两大变化，使得市场上部分宅地呈现出了新的特征。

1、超低溢价率的高价宅地

宅地溢价率的下调，一方面是受到出让方式转变的影响，三季度的9幅宅地中有8幅都采用了招挂复合的方式出让，这是为了抬高拿地房企的资质门槛、控制参拍房企数量，防止出现哄抬地价、使地价过度飙升的情况，同时融入招标方式，会提高房企的参与成本，从而压缩地价的上涨空间。

另一方面，与低溢价率并不相对等的是，部分地块的实际成交楼板价并未呈现出应有的低价姿态。

以三季度青浦区成交的两幅相邻组团宅地，即盈浦街道观云路南侧25-04地块、西侧22-05地块为例，该两幅地块均由首创置业竞得，地块面积分别为14,909.1平方米和21,491.1平方米，容积率均为1.5，起拍楼板价均为27,000元/平方米，成交溢价率分别仅为0.66%和0.41%，成交楼板价分别为27,179元/平方米和27,112元/平方米。

从起拍楼板价水平看，与周边出让的其他宅地相比，这一价位已明显偏高。

在该两幅组团地块的北侧区域，曾于2016年8月出让了两幅组团纯宅地（如下图所示），其起拍楼板价均仅为1.5万元/平方米，在仅相隔约一年的时间里、该地区宅地的底价已上涨了八成，而这两幅2016年出让的宅地，最终成交溢价率双双超过了100%、楼板价更超3万元/平方米大关。

可见，在超低溢价率的表象下，被大幅拉升的起拍底价才是实质。

单从2.7万元/平方米的成交楼板价水平看，尽管不及前述两幅超3万元/平方米的地块，但也已经属于高位。

目前地块周边在售的主力商品住宅项目如首创禧悦、大发融悦和东渡悦来城，均价都约在3.8-4万元/平方米，按2.7万元/平方米的楼板价估算、地价房价比已逼近70%。

综上，未来在宅地出让方式的转变以及出让底价调整的双重作用下，“吸睛”的超高溢价率或再难出现，而同样值得指出的是，招挂复合的出让方式，已经在控制地价过快上涨方面产生了初步成效。

2、黄金地段宅地只租不售

上述提到，三季度全市共出让了6幅租赁住宅用地，与商品住宅用地的分布情况完全不同，除嘉定新城的一幅地块外，其余租赁住房用地均处在外环线以内，处在内中环区域的地块更是多达4幅，其中更是不乏出自南码头滨江、古北、漕河泾这样的市中心传统热门成熟社区。

2017年三季度租赁住房用地出让列表

区县

地块名称

土地面积

（㎡）

容积率

环线

楼板价（元/㎡）

浦东新区

浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块

65,007.6

2

中外环

5,568

浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块

53,108

2.5

内中环

6,748

浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块

17,522.2

7,872

嘉定区

嘉定区嘉定新城E17-1地块

28,513.4

外郊环

5,950

长宁区

长宁区古北社区W040502单元E1-10地块

9,316.4

3

12,762

徐汇区

徐汇区漕河泾社区196a-08地块

7,745

1.8

6,466

尤其值得一提的是位于长宁古北板块的租赁住房用地。

首先，从该板块的经营性用地市场来看，近十年以来，该板块此前仅出让过一幅商办用地、住宅用地更是零供应，足见该板块住宅用地之稀缺程度。

其次，古北作为上海传统的高端住区之一，在无新增商品住宅项目与用地的供应下，二手小区的价格长期占据着高位，从下图可见，与此次出让的租赁住房用地相毗邻的即为板块内几大标志性的小区，最新的VISS均价都已逼近乃至超过10万元/平方米。

如果根据当前市场行情、按约60%的地价房价比保守估算的话，古北地区的商品住宅用地楼板价理论上可达到约6万元/平方米的水平，此番该幅租赁住房用地成交楼板价仅为12,762元/平方米，足见政府为发展租赁住房而给出了巨大的让利空间，也显示出上海对租赁市场发展的决心。

此外，值得注意的是，三季度推出的6幅租赁住房用地的受让人，分别是上海地产集团、张江集团和嘉定新城发展有限公司这三大国企。

一方面，是源于一般传统房企对租赁住房项目的开发操作缺乏相关经验，大多处于观望状态；

另一方面，则是贯彻了住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，其中指出人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，因此上述租赁住房用地均被国企收入囊中也属情理之中。

三、土地市场未来走势稳中求变

从以往政府的供地规律来看，下半年是传统的供地高峰期，在三季度经营性用地交投的反弹中可初见端倪，预计四季度土地市场会维持大体量的供求。

根据上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中提到，“十三五”期间上海将年均供应住房用地1100公顷，包括商品住房用地约400公顷、保障性住房用地约360公顷、租赁住房用地约340公顷。

而自2014年开始上海住宅用地供应计划不断缩水，平均计划供应量在600公顷左右，其中商品住宅供应在350公顷左右，保障性用地在250公顷左右。

这次“十三五”规划中提出的1100公顷的供应量，不但新增了大量租赁住房用地，也提升了商品住宅用地和保障性用地计划供应量，因此不难想象后期在商品住宅用地和保障性用地供求保持稳步增长的同时，租赁住宅用地入市体量的快速增长将成为一大亮点。

以目前土地交易市场的趋势，热门区域的商品住宅用地政府基本会提高地块出让底价和采用招挂复合方式出让，因此后期商品住宅用地的高溢价成交将难以出现。

而高溢价地块更多的会诞生在商办地块上，因为商品住宅用地基本被大型房企包揽，中小型房企唯有在商办用地上寻求突破口，在商办用地出让条件收紧的情况下，优质的商办用地将成为市场追逐的焦点。