连锁店面选址原则及实施策略.docx
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连锁店面选址原则及实施策略
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店面选址原则及实施手册
第一章总则
第一条为了规范公司连锁店面布控，有效评价店面开设步调及收入目标，制定本手册。
第二条原则
（一）投入产出最大化原则；
（二）提升公司品牌原则；
（三）有利于提高工作效率原则。
第三条本手册适用于公司在目标城市的水果连锁新店面开设。
第二章店面选择与布控的基本要求
第四条当地市场情况目标城市的人口总数、人口构成、人均工资、消费心理和消费习惯、竞争行业等情况进行市场调研；
第五条店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要的同时，还要为企业获取利益。
要达到这一目的，不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。
发展速度即是选址决策中的水果店发展的快慢问题，也是一个模式问题：
什么时候发展速度快一些，什么时候慢一些，都应符合事物发展的内在要求，而不能凭人的主观判断，想快就快，想慢就慢，否则会事与愿违，适得其反。
第六条在确定了选址的发展模式和可进入的城市和区域之后，仍然存在一个出店顺序问题：
因为分店毕竟要一家家地开，先开哪一家后开哪一家.仍需研究探讨。
有人认为大型城市市中心部由于位置不易寻找、网点价格高，应予回避，在其周边发展较为有利。
有人认为哪里地价便宜，就先发展哪里。
两种观点虽说各有道理，具体情况要根据公司在当地的品牌影响力、公司定位、公司前期投入和市场发展战略等情况来确定
第七条目标店面结构合理，原则上营业区面积要80-120平方米之间。
离污染源10米之内不得开店，相邻居民、企业或其他单位提出开店异议而无法排除，也会形成开店障碍。
第八条目标店面的辐射半径为1.0公里，店面选址在：
市级、区级商业中心，主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内。
第九条目标店面应避免在交通要道，所在地必须交通便利，门外有停车场所。
第十条目标店面优先选择位于街道下班时人流量明显较多的一边。
第十一条商铺门前不能有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆。
第十二条目标店面的标志（门头、侧灯箱）应明显、醒目，不得被树木等遮挡。
第十三条目标店面的产权应清晰，无纠纷，不得为临时建筑，不得涉及拆迁及重建。
第十四条目标店面的租赁期限应大于5年。
第十五条目标店面为框架结构，层高不低于4.5米。
配套设施：
电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置。
第十六条应考虑目标店面的租赁费用是否符合市场规律，是否包含隐性成本（公共设施费、保险费、卫生费等）。
第十七条应考虑目标店面门前和周围的照明、治安情况。
第十八条如目标店面周围的待租店铺较多，应调查原因，是否有不适宜开店的因素。
第三章商圈的划定
商圈的定义：
商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。
进行商圈分析的有以下三个目的：
①明确经营范围;
②了解经营范围内的人口分布状况及消费习惯和消费结构
③更准确的进行经济效益预估
商圈的构成及消费者占比
一般情况下商圈由3部分组成：
一级商圈（核心商圈）；二级商圈（次级商圈）；三级商圈（边缘商圈）。
一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。
（根据便利店商圈划分惯例，一级商圈以200米为半径；二级商圈以400米为半径；三级商圈可有可无）
一级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的60%—70%
二级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的20%—30%
其余的消费者占比属于三级商圈。
消费者占比公式如下：
消费者占比（渗透率）=商圈内消费者数量/总居民的数量*100%
商圈的划定
商圈的划定是一个非常复杂的工作，在决定经营业态的基础上，要分析商圈内的消费群的购买能力、生活状况、年龄阶层、消费倾向等因素。
最重要的是要了解一级商圈内的家庭户数，家庭户数越多，购买频次就越多。
另外，周边是否存在竞争对手，双方的商圈是否重叠，也是很重要的因素。
己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消费者，是商圈选择的重要环节。
详见附件《新店选址工具表》。
由此可见，商圈的确立是至关重要的环节，水果超市的商圈选择应该有以下结论：
水果连锁超市的商圈选择（选址）原则——
①在家庭户数不少于2000户的居民区附近选址开店
②在居民区的出入路口选址开店。
第四章店铺选址
选址要素：
①未来几年的持续经营能力②进出通畅的道路③店铺面积的合理确定
详解：
①未来几年的持续经营能力：
是选择店址的重要因素。
选择经营性的水果超市应该说是一项长远的投资，应该抱着发展的眼光衡量一个店址。
对周边人口密度的市调及消费水平的市调后，再根据切实的地理位置、消费者出行习惯、道路特点、店铺门口朝向等等诸多因素予以综合考虑，并结合相关的市政规划，来考虑是否可以作为最佳位置。
②进出通通畅的道路：
优良店址的另一个必备条件就是进出畅通的道路。
道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。
一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。
因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。
③店铺面积的合理确定：
店铺面积的确定直接影响到店内最大客户承载量，这直接关系着销售额的多少。
选择店铺时应更多的考虑实用面积和空间分割规划，尽量做到消费者方便到达各个角落，并能够作到按需分流。
当然，出于成本的考虑，店铺面积也不是越大越好。
结论：
水果连锁超市选址原则——要具有前瞻性的眼光衡量区域经营能力，并保证交通便利、店铺面积实用率高等因素。
第五章店铺的装修与布置
处于成本预算及市场定位的考虑，店铺的装修与布置花费不宜盲目过大，应找寻差异性方式进行店面美化。
①色调：
店内色调应该按照不同的区域的功能而实施不同的色调装修，针对春、夏季的水果陈列区应当以冷色调的中性色为主，多采用粉蓝色、亮绿色、浅紫色为主；而其他区域应该以暖色调为主。
再配合水果本身不同的颜色对比，陈列出另人耳目一新的感觉。
尽量将色差大的同类水果摆放在一起。
②布置：
利用藤蔓式、枝节式的装饰植物进行闲置区的装饰，避免给人感觉店内布局轻重不一、形式单一。
③灯源：
适当的利用灯源可以较好的体现水果质感，增强卖相。
第六章店铺的硬件与人员配置
①硬件建议：
电子喷雾器：
利用电子喷雾器对某些高端、易氧化、易脱水的水果进行加湿，保持其新鲜程度，并增加店内视觉冲击力，提高销售额。
地磅：
用于大批量水果承重使用
水果陈列排挡：
针对不同的水果，进行不同的陈列方式，就需要不同的陈列排挡。
一般果类水果以倾斜30度左右的排架陈列，而香蕉、芒果、瓜类以分层式的排挡陈列。
冷藏陈列柜：
冷藏陈列柜的温度通常应控制在0-4摄氏度之间，用于不宜保存的，需二次包装陈列或者避免损耗的水果陈列。
放心称：
店内除了销售用称，还要摆放1个放心称，供大家使用。
冷库设备：
开辟单独一间作为冷库使用，安置制冷设备严格控制温度，用于贮藏水果，延长销售期。
承重区、收款台：
负责为消费者提供结帐服务。
②人员配置建议：
一个200平方米左右的水果超市人员配比如下：
收银员2人，补货员4人，店长1人，主管1人，维修1人（可兼职）
制表人：
项目研究组
日期：
20XX年6月22日
店址所在商圈基本情况调查表
日期：
__________________
商圈性质：
□商贸区□集中办公区□住宅区□餐饮集中区□旅游景点区□其他
车流
情况
时间段（辆/10分钟）
7-8
10-11
11-12
12-13
17-19
19-20
21-22
22-23
□出租车：
□私车：
备注：
□公交车：
车站数
终点站数
末班车时刻
备注
方圆100米
方圆300米
□其他交通工具：
人流情况
时间段（人数/10分钟）
7-8
10-11
11-12
12-13
17-19
19-20
21-22
22-23
□店门口：
□店临近主街：
步行人流特征
行人购买水果喜好
国产大众水果
其他国产水果
进口水果为主
礼盒礼品水果
精品高档水果
低档一般水果
果汁果品饮料
其他
不考虑购物时段选择
%
%
%
%
%
%
%
%
人均消费预算（元）
10-15
15-20
20-25
25-30
30-35
35-45
45-55
55上
单次计算
%
%
%
%
%
%
%
%
人们到主街原因
游玩/休闲/娱乐
用餐
购物
过路
周一到周五
周末
请简要描述行人性别和年龄段的大致构成比例：
周一到周五
周末
备注：
请取样500-1000人进行调查汇总。
娱
乐
业
范畴（400米范围内）
数目
营业时间
客流
桑拿
KTV/夜总会
DISCO
影剧院
写字楼/宾馆
范畴（500米范围内）
数目
房间数
备注
写字楼
宾馆
大型企事业
名称（2公里内）
所属行业
职工数
经营近况
备注
大型商场
数目（400米范围内）
规模
备注
学校
500米范围内
类别
距离
人数
备注
大学
中学
小学
社区
常住人口
外来人口
新/老社区
家庭收入
备注
距离
地点
距离
备注
火车站
机场
码头
大型体育场馆
旅游景点
会展中心
大型商场
店址店面情况参数表
日期：
__________________
房屋概况
房屋使用形式：
□租赁□自有
契约手续：
□全□否
营业所需条件：
□消防许可□卫生许可□环保许可
是否新店：
□是□否
房屋规模
楼层
面积
举架高度
备注
总面积：
外围状况
街段位置：
□头□中□尾
朝向：
（）方位停车位：
（）位
是否主街店面：
□是□否当街店面宽度（）米
是否独立建筑：
□是□否
店门口是否有足够开业庆典使用的场地：
□有□无面积
内部状况
房屋结构：
□框架□砖混是否有地下室：
□是□否
层高：
底层高（）其他楼层高（）层数：
（）层
停车位状况
（可不考虑）
店面停车位：
个
停车场车位：
个。
停车场情况：
总容纳车位个；离店面的距离：
米；停车费用：
元/小时
车位占用率：
工作日%。
中午%；夜间%；
周末%。
中午%；夜间%；
请附照片：
1、门头照片
2、楼层内部照片
3、门前场景照片
本地区域行业状况调查表
日期：
__________________
当
地
水
果
品
牌
开设加盟店□有□无加盟店数目位置
人均消费口味特色经营现状
促销手法
主要产品主要产品价格
开设加盟店□有□无加盟店数目位置
人均消费口味特色经营现状
促销手法
主要产品主要产品价格
开设加盟店□有□无加盟店数目位置
人均消费口味特色经营现状
促销手法
主要产品主要产品价格
开设加盟店□有□无加盟店数目位置
人均消费口味特色经营现状
促销手法
主要产品主要产品价格
开设加盟店□有□无加盟店数目位置
人均消费口味特色经营现状
促销手法
主要产品主要产品价格
外
来
品
牌
经营方向开设加盟店□有□无加盟店数目
位置做过广告□有□无卖点
人均消费喜好特色经营现状
广告发布媒体
促销手段
主要产品主要产品价格
经营方向开设加盟店□有□无加盟店数目
位置做过广告□有□无卖点
人均消费喜好特色经营现状
广告发布媒体
促销手段
主要产品主要产品价格
经营方向开设加盟店□有□无加盟店数目
位置做过广告□有□无卖点
人均消费喜好特色经营现状
广告发布媒体
促销手段
主要产品主要产品价格
经营方向开设加盟店□有□无加盟店数目
位置做过广告□有□无卖点
人均消费喜好特色经营现状
广告发布媒体
促销手段
主要产品主要产品价格
特色水果店和传统水果店摊的比例为：
直接竞争对手调查
日期：
__________________
名称
经营性质
位置
具体情况
备注
距离本店的步行时间人流量
停车场面积容量
促销手段
档次规模人均消费
装修风格
产品定位及风格
客户属性：
家庭%，商务散客%，单位团购%
交通工具：
自驾车%，打的%，公交车%，步行%
距离本店的步行时间人流量
停车场面积容量
促销手段
档次规模人均消费
装修风格
产品定位及风格
客户属性：
家庭%，商务散客%，单位团购%
交通工具：
自驾车%，打的%，公交车%，步行%
距离本店的步行时间人流量
停车场面积容量
促销手段
档次规模人均消费
装修风格
产品定位及风格
客户属性：
家庭%，商务散客%，单位团购%
交通工具：
自驾车%，打的%，公交车%，步行%
注：
直接竞争对手可在方圆1000米范围内的同档次水果店中寻找。
周边社区楼盘物管公司汇总表
区域：
半径米以内调查人：
楼盘名称
物管公司
负责人
电话
地址
入住率/房价
商圈内写字楼/机关/厂部汇总表
区域：
半径米以内楼盘：
物管公司：
物管电话：
地址：
邮编：
公司名称
行业
主产品
电话
传真
备注
当地媒体调查表
调查时间:
调查人:
媒体
名称
状况
价格
（明细价格及可变性）
联系人及方式
报纸/杂志
发行量覆盖区域
相关版面记者亲合度□熟悉□可通过某种方式进行沟通□完全没有办法
受众构成中目标消费者的比重
果品广告效果□好□一般□不好
发行量覆盖区域
相关版面记者亲合度□熟悉□可通过某种方式进行沟通□完全没有办法
受众构成中目标消费者的比重
果品广告效果□好□一般□不好
发行量覆盖区域
相关版面记者亲合度□熟悉□可通过某种方式进行沟通□完全没有办法
受众构成中目标消费者的比重
果品广告效果□好□一般□不好
发行量覆盖区域
相关版面记者亲合度□熟悉□可通过某种方式进行沟通□完全没有办法
受众构成中目标消费者的比重
果品广告效果□好□一般□不好
电台
招牌栏目播出时段
覆盖区域收听率
该栏目的受众分析
招牌栏目播出时段
覆盖区域收听率
该栏目的受众分析
媒体
名称
状况
价格
联系人/
联系方式
电
视
台
覆盖面_________节目特色
招牌栏目1：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目2：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目3：
名称播出时段
收视率受众主要构成
覆盖面_________节目特色
招牌栏目1：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目2：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目3：
名称播出时段
收视率受众主要构成
覆盖面_________节目特色
招牌栏目1：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目2：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目3：
名称播出时段
收视率受众主要构成
覆盖面_________节目特色
招牌栏目1：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目2：
名称播出时段
收视率受众主要构成
招牌栏目3：
名称播出时段
收视率受众主要构成
其他：
双向合作机构汇总表
区域：
米以内调查人：
行业/
营业范围
公司名称
负责人
电话
地址
备注
包含大型卖场、超市、茶楼、桑拿、KTV、停车场等场所。
升级会员 