戍连锁配送物流园功能定位策略研究Word文件下载.doc
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为深圳连锁企业提供物流信息服务平台和物流配送枢纽站。
（三）园区市场定位
其他企业
重要企业
核心企业：
深圳本土连锁企业和跨国连锁企业
核心
企业
其他企业：
小型连锁企业
重要企业：
非本土国内大型连锁企业
固戌连锁配送物流园将以深圳本土连锁企业和跨国连锁企业为主要主体，以非本土国内大型连锁企业为次要主体，同时为小型连锁企业提供公共配送仓。
二、固戍连锁配送物流园的功能体系和空间概念性方案
（一）园区功能体系
园区将两大功能体系构成，具体如下：
主体功能
配送中心、分拣加工区
大中型连锁企业
固戍物流园区功能体系
采购办公
生鲜食品加工区
小型连锁企业、专业物流企业
共用型配送中心
配套服务体系
配套功能
公共服务平台
员工宿舍
便利型商服务网点
信誉管理
生活配套
宣传招商
展示中心
中小企业办公
陆港枢纽站
入园企业、周边生产企业
园区物业管理
物流信息服务平台
工商、税务等
海关、商检等
商贸物流政策落实
服务功能
（二）园区空间概念性方案
1、园区空间总体布局
物流园区各功能空间布局应遵循科学合理的原则。
因此，展示（采购）中心、办公及其配套服务区和园区配套服务区适宜分布在物流园的中央地带，以更好地服务于整个物流园。
而陆港（货运）枢纽站应接近机荷高速延长线，向西可沟通沿江高速，向东可与宝安大道、107国道、广深高速接洽，同时预留一定面积用地满足未来陆港枢纽站和园区发展的需要。
办公区
园区配套服务区
大型连锁企业配送中心
陆港（货运）枢纽站
2、园区主体功能
（1）大型连锁企业配送中心
大型企业物流配送中心
大型连锁企业配送中心用地面积为45万平米，主要吸引有迫切用地需求的大中型连锁企业入驻，满足其对物流配送中心独立运营和商品货物加工分拣的需求（详见配送中心作业图）。
目前已申报的企业需求看，该部分功能面积需求已达到48万平方米左右。
相关部门应根据连锁企业门店、纳税、营业额、就业人数等设立进驻门槛。
（2）共用型配送中心
用地面积20万平方米，主要吸引规模较少、没有能力也没有必要自建配送中心的中小型连锁便利企业、百货店进驻，使各企业共用同一物流与信息平台，构建支撑商业企业运作的供应链管理系统，最终形成规模经济。
共用型配送中心的公共设施包括：
仓储空间：
包括普通平房仓库区（用作普通商品的储存、物流中转等）和专用仓库区（用作特殊商品的储存，如需要冷冻的新鲜食品）。
箱式货柜
运输设备：
主要包括现代化的箱式货柜、集装箱拖斗以及特种运输车辆，其中特种运输车辆能满足新鲜食品、易碎商品等具有特殊运输要求的货物运输。
流通加工区：
流通加工包括对商品的拆解、分拣、包装、条码设置等，同时，加工区设有自动分拣机、自动升降机、自动传送带及真空包装机等机械设备，并采用自动化管理。
信息化系统设施：
各企业能随时通过该系统调用的内部数据，并与供应商、门店、运输车辆接口，使其有效掌握物流、信息流。
自动升降机
自动分拣机
（3）陆港（货运）枢纽站
陆港（货运）枢纽站用地面积为20万平米。
陆港枢纽站与沿海港口一样，由硬件系统、软件系统和生产配套服务系统组成，不同的是增加了国际陆路运输。
生产配套服务系统包括海关查验、边境检查、卫生检疫、商品检验、结汇银行、船运代理、信息服务等，这均可在园区的配套服务区实现，并与园区连锁企业共享资源。
随着深圳物流业和商贸的发展，陆港货运的需求将不断增加，应预留足够的用地适应未来的扩张。
（4）办公区
办公区用地面积为10万平方米。
办公区主要为园区管理机构提供办公场所，为入园的连锁商业企业提供采购中心办公场所，使连锁企业采购中心与配送中心有效地进行内部协作，提升企业核心竞争力。
（5）展示中心
主要为制造企业提供产品展示的空间，为园区配送中心提供便捷的采购渠道。
未来，随着连锁企业物流配送基地的聚集，将产生大量的采购行为，制造企业为获得更多的订单，需要向各连锁企业展示各自的品牌和产品优势，各连锁企业采购中心也需要透过这个产品展示平台获得性价比更高的商品信息。
制造业C
制造业A
制造业B
采购中心B
采购
展示
采购中心A
采购中心C
连锁物流园区
（6）园区配套服务区
园区配套服务功能和展示中心可设在同一地块，用地面积为5万平米。
园区配套服务功能包括生活配套服务、商贸配套服务、物流信息服务平台和公共服务。
展示中心和
生活配套服务：
生活配套设施主要为区内员工和外来商贸人员提供生活居住场所、餐饮娱乐场所。
商贸配套服务：
商贸配套服务设施主要为连锁企业提供接待中心；
为连锁企业提供商务会议中心，定期用于举行采购大会、订货会、洽谈会等；
为连锁企业提供金融服务。
物流信息服务平台：
物流信息服务平台是指通过网络和数据库建设，发布配送需求、价格行情、对外广告宣传等活动，推动社会化物流和第三方物流发展，同时为行业提供交流互动平台。
公共服务平台：
公共服务主要指政府的公共行政服务，包括商品检差、质量监督、卫生检疫、税收服务、工商行政服务等，商品检差、质量监督和卫生检疫是保证连锁企业即售产品（尤其是食品）安全的重要措施，有利于提高入园连锁企业的商业信誉，维护深圳连锁业的形象。
其他：
包括园区物业管理、物流企业的信誉管理、招商宣传以及商贸物流政策的落实等职能。
（三）道路交通体系
园区道路设计以最大化提高物流配送效率为原则，与外部道路交通合理相衔接。
具体做法包括：
首先，机荷高速延长线因沟通各主要交通干道，其设置应在双向10车道以上，满足园区的连锁企业配送需求，同时承载陆港枢纽站的货运需求；
为满足陆港建设的需求，园区内应有一条交通干道直通宝安机场和大铲湾，缓解沿江高速和宝安大道的交通压力；
园区内道路应纵横较错，以东西向的中部道路为园区主干道，衔接宝安大道和沿江高速，以南北向道路为支道，与规划路和机荷高速延长线相接；
对园区道路景观进行设计，使道路成为园区流动的风景线；
鉴于园区道路车流量大，在进行道路规划的同时，也应做好人流通道设置，即在各交通节点处设地下人行通道，保证人员安全。
外部交通系统
内部交通系统
（四）主要建筑形态设计要求
园区内的建筑设计应追求简洁明快、轻盈流畅，注重功能内涵，力求建筑与周围建筑造型和色彩的完美协调，着重体现清新、流畅、亲切的现代风格。
建筑群与周围绿化带的绿色环境既融合又相互衬托，给园区人员提供了一个舒适宜人、园林式的办公、休息场所。
（五）园区标识系统的设置要求
园区内标识系统应以“原创、简洁、醒目”为设计准则，其功能的主要目标是对园区的户外内做出明确的指示性或公益性的告知。
如园区平面图，应设在园区每个入口处和园区内十字路口处，其所设定的方位，应与观看者所处位置的朝向的实际方位一致，给予正确的方向指示；
三维空间标识，通过借助特定的色彩在道路作出不同的标线，引导车辆前往园区各功能空间；
交通标识，除了有指向功能外，当视线不能直接看到建筑物，应标注出距离提示；
市内标识牌，最宜采取双面墙附式标识牌，使在走道的任何一个方位都能看到标识的内容。
三、建设固戍连锁配送物流园的实施建议
（一）园区开发建设模式
从目前国内物流园区看，主要有4种开发建设模式，鉴于固戍物流园区的规模属于中型物流园区的特点，建议采用派出园区开发机构或管委会的模式，负责园区的开发建设。
并在此基础上结合入驻企业特点进行开发模式创新，鼓励商业企业参与园区的开发。
具体实施如下：
（1）大型连锁企业：
负责企业在园区内配送中心（含分拣加工区）的建设。
采用土地使用权有偿出让模式，向具有独立运营配送中心意愿的大型连锁商业企业有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和容积率等条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人按规划要求进行开发经营。
（2）由政府派出的园区开发机构（或管委会）负责园区统一规划，以及陆港交通枢纽、公共仓、办公区和综合配套区的开发建设。
·
公共仓及交通枢纽站：
采用合作投资的模式开发
由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施，并由其组建管理公司，对建成后的物流园区进行营运，同时承担项目风险。
因此，在合作投资模式中，政府派驻的开发机构通过出租的方式获得收益，承担较小的项目风险，但收益较自行投资模式少。
办公区和综合配套区
采用土地使用权有偿出让模式，优先向大型连锁企业和第三方物流公司出让办公土地使用权，吸引其在物流园区建设采购中心或物流配送管理中心。
同时，可向开发商有偿出让办公、综合服务区用地，由开发商统一规划建设。
建设完成后，采取只租不售的形式，以把握物业管理和经营的主动权，否则，一旦出售，极有可能由于新业主的短期利益行为，而导致经营失败，对整个项目产生较大的负面影响。
为保证办公区不偏离物流园的整体功能定位，对凡进驻办公区的连锁企业总部或采购中心，政府均应给予相关的优惠政策。
园区建设完成后，由园区管理机构负责物流信息平台的开发建设，为入园企业和外部企业提供物流配送配送需求、价格行情、对外广告宣传等活动和交流的平台。
采用管理机构招标的形式，由专业的物流网络和信息系统建设企业提供平台建设。
（二）园区管理模式
从一定程度上看,开发建设主体的不同,在很大程度上影响或者决定了物流园区的管理模式。
从目前各类型园区的管理模式看，主要有5种类型：
管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。
管理委员会制。
政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。
这种形式适合规模较大的物流园区。
股份公司制。
采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。
如果开发商是大型连锁企业，采用这种模式的可能性比较大。
业主委员会制。
参与园区开发建设的企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营。
协会制。
由行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。
这种形式和业主委员会制的不同在于协会所代表的企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资。
房东制。
投资商完成土地开发、基础设施建设之后,把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给商业企业，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参与经营园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。
这几种模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。
管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；
股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；
业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；
房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。
结合固戍物流园区的开发模式和规模，建议采用政府派出管委会的模式进行园区管理。
园区管委会职责
信息服务平台建设管理
沟通协调、信誉管理
公共仓租赁管理
园区管委会负责园区物业及公共设施管理、园区信息服务平台建设和管理、公共仓的经营权租赁和管理，并承当对外和对内的协调沟通、信誉管理、商贸物流政策在园区的落实和园区的招商宣传。
（三）园区招商推广策略
1、大型连锁企业配送中心区的招商模式
由于深圳多家大型连锁商业企业对物流配送中心具有强较的需求，因此，在招商过程中，政府应针对仍未有配送中心却又有需求意愿的企业，进行重点招商。
但园区的空间有限。
因此独立型配送中心区招商的主要问题是如何筛选入驻企业，即设立企业准入条件。
企业入驻标准主要包括下述内容：
在深圳乃至全国拥有优良的商业信誉；
拥有的连锁门店达到一定数量（如在深拥有门店20家以上，在其它地区拥有门店10家以上）；
良好的税收记录；
入驻园区的配送中心必须达到一定规模（如占地面积必需达到2万平方米以上）。
2、陆港枢纽站和共用型配送中心的招商模式
开发机构和代理公司共同招商
若采取政府派驻的物流园区开发机构自行建设和管理共用型配送中心的运作模式，配送中心租赁招商的方式有三种：
一是开发机构自行招商；
二是委托代理公司招商，代理可分为独立代理和多家代理；
三是开发机构和代理公司共同招商。
委托代理公司招商，好处是代理公司通常能掌握一批商户资源，另外信息来源也比较广泛，可以加快招商的进度。
实行独家代理是对代理公司的实力和经验有信心，获得独家代理权后，代理商会减少急功近利心态，有助于吸引优质租户。
多家代理实质上是将竞争机制引入招商中介服务过程，开发机构可以按照货比三家的方法，实行价高者得、优质者得，从而激励代理商全力以赴进行招商。
代理商的收费一般是按照租户三个月的租金价格收取。
固戌连锁物流园可采用开发机构和代理公司共同招商的模式，发挥各自所长，加快招商进度，并吸引优质租户。
社会招标
若采用合作投资模式，政府派出的开发机构应重视投标公司的资格。
其中，第三方物流企业和连锁经营企业应具有首选投标人资格。
原因在于，若为第三方物流，其可利用自身广泛的客户资源有效地经营配送中心；
若为连锁经营企业，在满足其自身物流配送需求的同时，兼顾社会化连锁物流配送。
由此可见，两者均可以利用自身的优势，扩大营运服务范围，减少项目风险，对共用型配送中心的正常营运具有较高的保障。
3、办公区、综合服务区的招商模式
通过向社会招标的方式，出让办公用地、综合服务区用地。
其中，连锁企业（尤其是已入驻园区的企业）具有优先投标办公用地的资格。
为了杜绝投机行为，连锁企业办公大楼必须达到一定的自用率。
但考虑到部分连锁企业还处于扩张阶段，未来办公空间的需求巨大，允许较低的初始自用率，但必须达到60%以上。
招商对象“择优录取”。
鉴于我市商业企业发展情况，入园企业应符合以下基本要求：
规模型总部企业：
经济实力雄厚，年销售额和税收贡献达到一定规模的大型先进商业企业；
成长型总部企业：
虽不具有显著经营规模、但发展势头较快、增值能力良好、纳税额保持快速增长的商业企业。
四、经济和社会效益
（一）经济效益
园区的直接经济效益主要有共用型配送中心租金收益和入园企业收益和政府收益三部分构成。
1、共用型配送中心收益
以专业仓储配送中心租金水平30元/平方米计算，30万平方米的年租金收益1.1亿元，项目投资6.7亿元，静态投资回收期约6.1年。
2、陆港枢纽站收益
枢纽站预计租金40元/平方米，30万平方米年收益1.4亿元，项目投资6.7亿元，回收期4.8年。
3、入园企业直接经济收益
配送中心本身岁不能产生直接经济效益，但其建成和运作可明显降低企业的经营成本，提高企业的竞争力，扩大市场占有率。
国外连锁企业配送成本占其销售额的比例不足3%，而我国连锁企业的配送成本高达8%以上，根据深圳连锁企业访谈结果，采用规模适当、专业化配送中心后，连锁企业的配送成本预计至少可降至5%以内。
以园区建成后年配送规模2000亿元计算，配送中心建设完成后，可为企业节省近60亿元的经营成本。
4、政府直接收益
主要来自地价收益，按物流园区平均地价800元/平方米计算，100万平方米的直接地价收益为8亿元；
（二）间接社会效益
除直接经济效益外，固戍连锁配送物流园还将产生巨大的间接社会效应。
1、提供就业机会
提供的就业机会约2万个，且大量为高素质的技术和管理人员。
2、增加税收
连锁企业经营成本的下降，盈利水平和效益提升，市场规模的进一步扩大，均将直接反映在税收的提高。
仅成本下降一项，以2008年连锁企业深圳销售额1300亿元计算，每年可增加税收约11亿元。
3、提升连锁企业的市场竞争力
固戍连锁配送物流园建成后，将吸引大部分总部设于深圳的连锁企业入园建设和发展配送中心，大幅降低企业的配送成本，有效提升大型连锁企业的市场竞争力；
另一方面，各类连锁企业配送中心的聚集，有利于发挥深圳连锁物流配送的聚集效应，促进物流社会化和第三方物流的发展，使中小型连锁企业能够以更低成本获得专业的物流配送服务，从整体上提升深圳连锁企业的市场竞争力。
4、带动相关产业的发展
园区建成后，深圳连锁企业的竞争优势将得到强化，企业通过不断的对外扩张，为深圳带来庞大的现金流，有效带动深圳金融业的发展。
连锁企业的不断发展，销售规模和商品品种的不断丰富，将使连锁企业总部经济效应进一步凸显，产生强大的产业联动效应，带动深圳制造、会展、商务、酒店等产业的发展。
五、固戍连锁配送物流园建设所需的政策支持
（一）强化交通组织和物流安排
加快物流园区配套交通、市政基础设施建设。
以优良的同步配套交通、市政基础设施，吸引连锁企业进驻物流园区。
同时，公安交通管理部门在确保道路安全、畅通的条件下，对进入园区的物流运输车辆提供优先通行和停靠的便利；
进入园区需办理通行证的物流运输车辆，对手续齐全的，在半个工作日办结。
（二）制定优惠政策，扶持自建配送中心的连锁物流企业
在土地政策上，入园的连锁企业均可享受深圳物流用地的优惠措施。
即按照《深圳市现代物流园区土地管理政策》规定，物流园区用地可分期支付地价款，新申请的用地项目地价可优惠20％，物流园区用地使用年限延长至50年等；
在融资方面，鼓励银行给予贷款；
在财政方面，安排一定资金用于工作经费和支持重点项目（包括贷款贴息）。
（三）制定税收优惠政策，吸引连锁企业总部或采购部门进驻
对进驻园区，且在全国扩张的连锁企业，给予所得税适当比例的返还。
根据相关规定，在异地的连锁店企业统一由总部进行纳税，政府在所得税税收上给予较大优惠，有利于加紧培育深圳本土连锁商业企业总部落户深圳，也有利于吸引国际或异地连锁商业企业总部向深圳转移。
对进驻园区的连锁企业总部，给予农产品经营零税赋的优惠政策。
目前，连锁企业已经承担起农副产品销售的主渠道作用，但在税收问题上还征收农产品增值税和营业税，存在着与农贸市场和散摊游贩之间的不对等情况。
政府实行超市农产品经营零税赋，有利于促进农产品进超市，有利于食品安全监控，有利于推进和带动农业产业化发展。
对进驻园区的连锁企业总部，给予减免或返还契税和房产税的优惠政策。
部分大型连锁企业为利用资本市场长久发展零售业，降低未来的物业租金成本，先期投入大量资金购置门店营业用房产。
由于市场竞争激烈，毛利率下降，房产税费负担对商业企业的房产投资而言，负担过于沉重。
政府适当减免或返还契税和房产税，有利于连锁门店的开发，有利于形成良性竞争。
（四）大力支持入园企业的人才引进
现代连锁物流配送中心非常缺乏具有经济、管理技术等知识，并通晓现代物流配送高效运作的复合型高层次人才。
对入园的连锁企业，应给予更加宽松的人才引进政策。
首先是要充分落实好政府现有各项人才政策，同时对入园企业给予更大便利，包括程序上、时间上的便利等；
其次是政府的政策重点要配合企业的需要，对复合型物流人才，要给予一些特殊的安排，例如入户、子女随调及入学方面，提供更优越的待遇。
（五）其他优惠政策
对入园的连锁企业，简化其办证手续，按国家、省、市有关规定享受减免行政事业性收费。
物流园区和入驻企业引进信息管理系统、建设物流配送中心等技术改造项目所需进口设备可按国家有关规定享受免征关税、进口环节增值税政策。
对入园企业的国际标准集装箱车辆、多轴重载车辆、厢式货车、特种车辆等给予相关费用优惠政策。
对物流园区和入驻企业的用电电价按工业用电的标准收取。
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