房屋租赁流程与合同doc 21页.docx
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房屋租赁流程与合同doc21页
一、房地产转让的基本流程
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
（一） 房地产买卖的基本流程
1．商品房预售基本流程
商品房预售合同的一般流程为：
第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；
第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；
第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；
第四步，办理预售合同文本登记备案；
第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；
第六步，与开发商签订房屋交接书；
第七步，办理交易过户、登记领证手续。
2．商品房预售合同转让基本流程
商品房预售合同转让的一般流程为：
第一步，预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；
第二步，签订预售合同权益转让书；
第三步，预售合同转让登记备案。
3．房屋在建工程转让基本流程
在建工程转让的一般流程为：
第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；
第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；
第三步，转让双方签订在建工程转让合同；
4．商品房销售基本流程
商品房销售的一般流程为：
第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；
第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；
第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；
第四步，交易过户登记。
5．二手房买卖基本流程
二手房买卖的一般流程：
第一步，购房人或卖方人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；
第二步，交易双方签订房屋买卖合同；
第三步，交易过户登记。
（二）房地产交换基本流程
第一步，换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；
第二步，交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；
第三步，到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核
第四步，交换双方支付差价款和相关税费；
第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。
（三）房地产赠与基本流程
1．生前赠与基本流程
第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书，赠与书与受赠书经公证机关公证后有效；
第二步，赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。
2．遗赠基本流程
第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也必须经公证机关公证后才有效。
第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与；
第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。
（四）以房地产抵债基本流程
第一步，确定债权、债务；
第二步，确定房地产抵债合同；
第三步，订立房地产抵债合同；
第四步，债权、债务双方将抵债合同、原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。
在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
（五）以房地产作价投资入股的基本流程
第一步，合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有关部门批准；
第二步，合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等及合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。
在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
（六）兼并、合并的基本流程
第一步，企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；
第二步，企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。
在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。
二、商品房买卖合同
1．合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；
2．转让房地产的坐落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况；
3．计价方式及价款；
4．面积差异处理办法；
5．付款方式及期限；
6．交付期限；
7．违约责任；
8．规划、设计变更的约定；
9．交接、产权登记的约定；
10．争议解决处理办法；
11．相关附件及补充条款；
12．当事人约定的其他条款。
三、房屋买卖合同
（一）主要合同条款
一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款：
1．买卖房地产当事人的姓名或名称、依据；
2．买卖房地产的坐落、地点、面积；
3．房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；
4．房地产买卖的价格、支付方式和期限；
5．房地产交付日期；
6．违约责任；
7．争议解决处理办法；
8．买卖双方当事人约定的其他事项。
（二）签订二手房买卖合同的注意事项
1．供有人的权利。
2．权益转移。
3．房屋质量。
4．承租人优先购买权。
5．集体所有土地上房屋的买卖对象。
6．住房户口迁移。
7．维修基金交割。
8．物业管理费、公用事业费具结。
第二节 房屋租赁流程与合同
一、房屋租赁的基本流程
（一）房屋出租的流程
第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。
第二步，签订房屋租赁合同。
第三步，将房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。
第四步，领取房屋租赁证，缴纳相关税费。
（二）房屋转租基本流程
第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；
第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同；
第三步，将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；
第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。
二、房屋租赁合同
（一）房屋租赁合同示范文本
（二）房屋租赁合同的内容
1．当事人姓名或者名称及住所。
2．房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况。
3．租赁用途。
4．房屋交付日期。
5．租赁日期。
6．租金及支付方式和期限。
7．房屋的使用要求和修缮责任。
8．房屋返还时的状态。
9．违约责任。
10．当事人约定的其他条款。
第三节 房地产抵押流程与合同
一、房地产抵押的基本流程
（一）土地使用权抵押流程
第一步，债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
（二）建设工程抵押
第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。
第二步，抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。
第三步，抵押双方持债务合同（主合同），抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。
（三）预购商品房期权抵押
预购商品房期权设定抵押应符合以下条件：
（1）抵押所担保的主债券仅限于购买该商品房的贷款；
（2）不得设定最高额抵押；（3）符合国家关于商品房预售管理的规定。
预购商品房抵押的基本流程为：
第一步，商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并已交付部分房价款。
第二步，持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。
第三步，抵押权人与抵押人签订抵押合同。
第四步，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记。
第五步，抵押权人保管其他权利证明，房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同。
第六步，债务履行完毕或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其他权利证明及已经注记的商品房预售合同或房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。
（四）现房抵押
现房抵押的一般流程为：
第一步，债务合同成立。
债务人或第三者将自己依法拥有的房地产作担保。
第二步，抵押双方签订抵押合同。
第三步，抵押双方；持抵押合同，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。
第四步，抵押权人保管房地产其他权利证明，抵押人保管已经注记的房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。
二、房地产抵押合同
（一）房地产抵押合同的特征
1．房地产抵押合同是从合同。
2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在。
3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可以转让，但其转让是连同主合同债务一同转让。
4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权。
5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性。
6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。
（二）房地产抵押合同的内容
房地产抵押合同一般应具备以下内容：
1．抵押人和抵押权人姓名（或者名称）、住所；
2．抵押物的座落、用途、结构、面积、价值、四至范围；
3．被担保的主债权的种类、数额；
4．债务人履行债务的期限；
5．抵押担保的债权范围；
6．抵押当事人约定的其他事项。
建设工程期权设定抵押的，还应增加：
1．《建设工程规划许可证》编号；
2．国有土地使用权出让金的款额；
3．总承包合同或者施工总承包合约定的建设工程造价；
4．已投入工程的款额，但不包括获得土地使用权人的费用；
5．建设工程竣工日期。
（三）房地产抵押合同的成立
根据担保法规定，房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。
第五章 房地产经纪基本业务
第一节 房地产经纪基本业务的分类
一、房地产居间业务与房地产代理业务
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义与第三人进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。
房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。
目前在中国房地产经纪业，卖方代理是最主要的代理业务，有以下三种主要类型：
1．商品房销售代理，是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。
2．房屋出租代理，是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。
3．二手房出售代理，是指房地产经纪人受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房进行出售并收取佣金的行为。
房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。
目前在我国，房地产代理业务的运作方式还比较单一。
在美国就出现了6种运作方式，也即代理业务的6种类型：
1．经纪人独家销售
2．卖主与经纪人独家销售
3．开放式销售
4．报底价销售
5．联合专卖销售
6．优先购买
二、新建商品房经纪业务与二手房经纪业务
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售于租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发的商品房。
此类业务的特点是客户相对强势，房源批量化，业务运作成本高。
二手房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富，涉及二手房买卖、租赁，既有采取居间方式进行的也可采用代理方式进行的，采用代理方式的二手房业务中，既有卖方代理又由买方代理业务。
从客户类型来看，二手房经纪业务既有面向分散的个体客户，也有面向机构客户的。
二手房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。
三、房地产买卖经纪业务与房地产租赁经纪业务
在房地产交易的主要方式中，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产转让和租赁。
房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供的经纪服务。
房地产租赁主要包括：
新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。
第二节 二手房居间业务
一、二手房居间业务流程
1．业务开拓
2．房地产居间业务洽谈
3．房地产查检
房地产查检的主要内容有：
（1）房地产的物质状况
（2）房地产的权属情况（3）房地产的环境状况
4．签订房地产居间合同
5．信息的收集与传播
6．买房或承租方看房
7．交易配对与撮合成交
8．协助房地产权属登记（备案）
9．房地产交验
10． 佣金结算
11． 售后服务
二、二手房居间合同
二手房居间合同一般包括以下主要条款：
1．委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买人、承租方）三者的姓名或名称、住所；
2．居间房地产的坐落与情况
3．委托事项
4．佣金标准、数额、收取方式、退赔等条款；
5．合同在履行中的变更及处理；
6．违约责任
7．争议解决的处理办法；
8．其他补充条款。
订立二手房转让居间合同时应注意以下事项：
1．要写明转让居间房地产的详细坐落情况。
2．在佣金标准、数额、收取方式、退赔等方面要有详细规定。
3．明确三方违约责任的处理办法。
第三节 二手房代理业务
一、二手房代理业务流程
1．房地产代理业务开拓
2．房地产代理业务洽谈
3．房地产查检
4．签订房地产代理合同
5．信息收集与传播
6．买方或承租方看房
7．房地产交易谈判及合同签订
8．房地产交易价款收取与管理
9．房地产权属登记（备案）
10． 房地产交验
11． 佣金结算
12． 售后服务
二、二手房地产代理合同
一般应包括以下主要条款：
1．当事人的名称（或者姓名）和住所
2．代理房地产标的物的基本状况
3．服务事项与服务标准
4．劳务报酬或酬金
5．合同的履行期限、地点和方式
6．违约责任
7．解决争议的方式
第四节 新建商品房销售代理业务
一、新建商品房销售代理业务基本运作方式
商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。
二、新建商品房销售代理业务流程
1．项目信息开发与整合
2．项目研究与拓展
3．项目签约
4．项目执行企划
5．销售准备
6．销售执行
7．项目结算
四、新建商品房销售代理合同
第六章 房地产经纪其他业务
第一节 房地产行纪和房地产拍卖
一、房地产行纪
行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄货物品，并取得报酬的法律行为。
二、房地产拍卖
（一）拍卖的概念、特征和基本程序
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖的特征：
（1）拍卖有两个以上的买主。
（2）拍卖有不断变化的价格。
（3）拍卖是一个公开竞争的过程。
拍卖的程序主要分薇薇坨、公告、拍卖、结算和拍卖物交付五个过程。
（二）房地产拍卖的概念、特征
房地产拍卖是一种通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高处价者的交易行为。
房地产拍卖具有以下几特征：
1．房地产拍卖实行“价高者得”的原则
2．房地产拍卖法履行、政策性强
3．房地产拍卖过程繁琐
（三）房地产拍卖的程序
1．接受拍卖委托
2．拍卖房地产标的的调查与确认
3．接受委托、签订委托拍卖合同书
4．房地产拍卖底价的确定
5．发布拍卖公布，组织接待竞买人
6．现场拍卖
7．产权过户
第二节 房地产经纪业务中的代办服务
一、房地产权属登记备案代办
目前，房地产权属登记主要包括以下类型：
（一）房地产初始登记
1．土地使用权初始登记
包括以出让方式取得土地使用权的初始登记和以征收、划拨方式取得土地使用权的初始登记
以出让方式取得土地使用权的初始登记要提交以下文件：
（1） 初始登记申请书
（2） 身份证明
（3） 土地使用权出让合同
（4） 地籍图
（5） 土地勘测报告
（6） 已付清土地使用权出让金的证明
（7） 其他相关证明文件
以划拨方式取得土地使用权的初始登记要提交以下文件：
（1） 初始登记申请书
（2） 身份证明
（3） 建设用地批准文件
（4） 地籍图
（5） 土地勘测报告
（6） 其他相关证明文件
2．新建房屋所有权初始登记
建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月向房地产登记机关申请房屋所有权初始登记。
申请房屋所有权初始登记应提交以下文件：
（1） 初始登记申请书
（2） 身份证明
（3） 土地使用证
（4） 建设用地规划许可证
（5） 建设工程规划许可证
（6） 施工许可证
（7） 房屋竣工验收报告书
（8） 其他相关证明文件
（二）房地产转移登记
建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，因房屋买卖、赠与、继承、交换、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
申请房地产转移登记应提交以下文件：
（1） 申请书
（2） 身份证明
（3） 房地产权证书
（4） 证明房地产权属发生转移的文件
（5） 其他相关的文件
（三）房地产变更登记
根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30内申请变更登记：
（1） 房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（2） 房屋面积增加或者减少的；
（3） 房屋翻建的；
（4） 法律、法规规定的其他情形。
申请房地产变更登记应提交以下文件：
（1） 变更登记申请书
（2） 身份证明
（3） 房地产权证书
（4） 证明发生变更事实的文件
（5） 其他相关文件
（四）房地产他项权利登记
房地产他项权利登记是指引设定抵押权、典权等他项权利而发生的登记。
他项权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
房地产抵押权登记主要分为以下4种情况：
1．出让土地使用权抵押登记
2．以预购商品房抵押登记
3．在建工程抵押登记
4．现房抵押登记
（五）房地产注销登记
因房屋灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
权利人申请注销登记应提交下列文件：
（1） 申请书
（2） 身份证明
（3） 房地产权利证书
（4） 房屋灭失的证明
（5） 其他相关文件
有下列情形之一的，房地产登记机关有权注销房屋权属证书：
（1） 申报不实的
（2） 涂改房地产权利证书的
（3） 房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（4） 因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的
（六）房地产文件登记备案
指商品房预售合同及其变更合同、房地产租赁合同、商品房先行交付使用协议、房屋维修、使用公约及物业管理文件，以及其他当事人认为有必要备案、而登记机构准予登记备案的文件的登记备案。
二、房地产抵押贷款手续代办
（一）房地产抵押贷款的种类
房地产抵押贷款一般涉及两类：
房地产开发贷款和个人贷款。
（二）制定合理的贷款方案
（三）办理抵押贷款手续
借款人应直接向贷款人提出借款申请，并提供以下材料：
（1） 身份证件之居民身份证、户口本和其他有效居留证件
（2） 有关借款人家庭稳定的经济收入的证明
（3） 符合规定的购买住房合同意向书，协议或其他批准文件
（4） 抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明
（5） 抵押物价值证明
（6） 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明
（7） 申请住房公积金贷款的，须持住房公积金管理部门出具的证明
（8） 贷款人要求提供的其他文件或资料
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