关于征求《内蒙古自治区物业管理条例》修改意见的函.docx
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关于征求《内蒙古自治区物业管理条例》修改意见的函
标题
关于征求《内蒙古自治区物业管理条例》（修改稿）修改意见的函
发布文号
内建房函[2015]1084号
发布日期
2015-12-11
发布单位
内蒙古自治区住房和城乡建设厅
时效性
关于征求《内蒙古自治区物业管理条例》
（修改稿）修改意见的函
内建房函[2015]1084号
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各盟市住房城乡建设局（委）、房管局：
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为了进一步规范物业管理活动，切实依法解决近年来全区物业管理中存在的一些突出问题，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，更好地推动全区物业管理行业健康发展，我厅提请对《内蒙古自治区物业管理条例》进行修订，并已列入自治区人大常委会2015年立法调研项目计划。
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为加快立法进程，进一步做好《内蒙古自治区物业管理条例》修订完善工作，现将《内蒙古自治区物业管理条例》（修改稿）转发给你们，请各盟市主管部门高度重视，认真组织，切实做好本《条例》的修订工作，并根据实际情况提出修改意见，于2016年1月15日前，上报我厅住宅与房地产业处。
附：
《内蒙古自治区物业管理条例》（修改稿）
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内蒙古自治区住房和城乡建设厅?
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2015年12月11日?
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内蒙古自治区物业管理条例
（修改稿）
备注：
文中加黑部分为新增内容，划线部分为修改内容。
第一章 总则
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第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。
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第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及相关活动适用本条例。
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本条例所称物业管理及相关活动，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。
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本条例所称物业服务企业管理，是指建设单位和物业服务企业通过前期物业服务合同或业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、使用，维护环境卫生和相关秩序的活动。
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本条例所称社区物业服务机构管理，是指社区物业服务机构对未实行物业服务企业管理和业主自行管理的老旧住宅，提供环境卫生、绿化养护、共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务的活动。
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第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。
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旗县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
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规划、民政、发改、园林、环保、市容环卫、行政执法、公安、工商及其他相关部门应当按照各自职责，做好物业服务管理工作。
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第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。
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第二章 业主及业主大会
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第五条 房屋的所有权人为业主。
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业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
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第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
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物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
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第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
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业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
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业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
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第八条 旗县级人民政府物业行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。
具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
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配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。
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第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
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不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的旗县级物业行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府人民政府指导后仍不能成立的，可以由社区居民委员会代行业主委员会职责。
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第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
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筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
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筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
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第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。
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只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
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第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
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业主应当参加业主大会会议。
因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
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第十三条 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
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业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
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业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
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业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
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有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
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（一）百分之二十以上的业主提议的；
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（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
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（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
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发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府物业行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
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第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。
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业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
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业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
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业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
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业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、苏木乡镇人民政府备案，并到旗县级人民政府物业行政主管部门进行登记。
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第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
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（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
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（二）遵守有关法律、法规；
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（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
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（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
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（五）具有一定组织能力；
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（六）具备必要的工作时间。
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第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
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第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
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业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
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第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
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第二十条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
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原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
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第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
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（一）丧失履行职责能力的；
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（二）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
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（三）提出辞职的；
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（四）不再是本物业管理区域业主的；
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（五）违章搭建的；
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（六）无正当理由拒付物业服务费的；
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（七）不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的；
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（八）业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
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决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。
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第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府物业行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
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第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
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在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
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住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
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第二十四条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
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业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
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第二十五条 为保证业主委员会正确行使权利和履行义务，按照法定程序可取得社团法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签定合同（协议）、依法诉讼等权利。
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第二十六条 物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业，结清物业服务费用。
第三章 前期物业管理
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第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
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建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，并在申请房屋预售许可前将物业服务合同、临时管理规约报物业所在地物业管理行政主管部门备案。
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建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。
房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。
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前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
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前期物业服务合同生效至房屋交付使用之日发生的物业服务费，由建设单位承担。
房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。
建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。
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第二十八条 自治区提倡建设单位按照物业开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
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住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
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第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
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招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。
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招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
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招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。
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第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案：
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（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
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（二）招标公告或者投标邀请书；
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（三）招标文件；
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（四）法律、法规规定的其他材料。
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第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
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（一）新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；
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（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
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（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
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第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。
期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。
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第三十三条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。
业主专有部分由业主查验，出现问题的，由业主向建设单位提出；如业主向物业服务企业提出，物业服务企业应当及时转告建设单位。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。
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第三十四条?
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。
建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业签订委托协议。
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建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。
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第三十五条?
建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的旗县物业行政主管部门交存物业质量保修金。
物业质量保修金账户以物业管理区域为单位设立专户。
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物业质量保修金保证的责任期限，自物业竣工验收合格之日起计算。
国家规定的最低保修期限届满后，由建设单位申请退还。
物业质量保修金退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。
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第三十六条 建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。
物业管理用房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。
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物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收备案中物业管理落实情况的内容。
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第四章 物业管理服务
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第三十七条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
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物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府物业行政主管部门申请核定资质等级。
物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
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物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。
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从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
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自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。
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第三十八条 物业服务企业享有下列权利：
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（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
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（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
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（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
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（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
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第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：
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（一）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
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（二）根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；
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（三）接受业主和业主委员会的监督；
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（四）接受有关行政管理部门的监督管理；
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（五）定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
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（六）妥善保管物业有关资料；
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（七）发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
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（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
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第四十条 业主共同决定选聘物业服务企业提供物业服务的，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
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建设单位或业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。
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物业服务合同包括下列内容：
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（一）当事人和物业的基本情况；
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（二）物业管理事项；
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（三）物业服务质量；
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（四）物业服务费用及其收缴方式；
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（五）双方的权利义务；
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（六）专项维修资金的管理与使用方式；
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（七）物业管理用房的使用与维护；
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（八）合同期限、合同终止和解除的约定；
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（九）违约责任以及解决纠纷的途径；
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（十）双方约定的其他事项。
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第四十一条 物业管理事项一般包括下列内容：
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（一）物业共用部位的维护和管理；
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（二）物业共用设施设备及其运行的维修和管理；
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（三）物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；
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（四）物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；
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（五）物业装饰装修管理服务；
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（六）物业档案资料的管理；
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（七）其他管理事项。
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第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。
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物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
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普通住宅物业服务收费需要调整的，物业服务企业应在社区居委会或业主委员会的监督下，委托专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计结果作为调整物业服务收费的主要依据。
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第四十三条?
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未实行物业服务的物业管理区域，由所在地街道办事处、苏木乡镇人民政府组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。
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第四十四条?
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。
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业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会可以根据管理规约的约定在物业管理区域内公示。
业主逾期未交纳物业服务费用，物业服务企业可以自逾期之日起，按照所欠费总额的千分之三按日加收滞纳金，物业服务企业或者其他管理人可以依法请求支付。
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业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务企业。
物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。
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第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
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任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
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物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
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第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
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物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
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第四十七条?
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社区、苏木乡镇街道办事处、旗县（市、区）应逐级设立物业纠纷调解机构，负责受理、调解业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间因物业管理活动发生的纠纷。
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第四十八条 旗县级以上人民政府物业行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
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旗县级以上人民政府物业行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
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投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
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第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为：
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（一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
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（二）改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；
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（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
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（四）占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；
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（五）违章搭建；
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（六）擅自设置摊点和集贸市场；
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（七）随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
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（八）擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
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（九）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
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（十）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
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（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
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（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
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有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关管理单位，有关管理单位应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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第五十条?
物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。
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责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，费用由责任人承担。
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第五十一条 供水、供电、供气、供热、排水等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
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（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
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（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
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（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
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（四）?
业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
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（五）?
住宅小区外排水井及以外的排水设施设备。
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前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
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