北京市停车产业化发展研究.docx

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北京市停车产业化发展研究

北京市停车产业化发展研究

摘要:

为了解决机动化带来的停车问题,在北京市推动停车事业市场化、产业化发展是大势所趋。

本文介绍了一些其他国家和城市的停车产业化政策,分析了目前制约北京市停车产业化发展的因素,并以北京市某热点"停车难"地区为案例,进行了增设停车场方案的投资回收期估算。

得出结论:

在必要的政策扶持下,停车场可以实现产业化发展,投资者可以获得相应的经济回报。

最后本文提出了

一些推动北京市停车产业化发展的政策建议。

关键词:

北京市,停车产业化,制约因素,停车政策

1.停车产业化的必要性

2004年,国家发展与改革委员会提出的《汽车产业发展政策》（委8号令）明确提出:

大力发展城市停车事业,搞好停车场所及设施的规划和建设,制定停车场所用地政策、投资鼓励政策及相应标准,实现城市停车事业市场化、产业化。

北京市的停车问题具有典型性。

结合上述国家政策,推动北京市停车场产业化发展具有重要意义。

1）适应城市化、机动化发展的需要

近几年,随着城市化的深入和机动化水平的迅速提高,北京市的机动车保有量和出行量的持续迅速增长,引发大量停车需求。

《北京交通发展纲要》提出的近期目标（到2010年）是"初步建成于道路交通容量相匹配的停车系统,基本停车泊位实现‘一车一位‘,公共停车泊位总量达到汽车保有量的15%"。

最新统计资料显示,目前,北京市机动车总量已超过229万辆,其中客货机动车177.2万辆,而机动车停车泊位仅109.8万个,停车泊位数量仅仅是机动车保有量的62%。

预计今后几年,北京市机动车保有量的年增长率仍会保持在14%以上,2010年全市机动车总量将达到380万辆。

可见,北京市目前和今后一个时期存在着巨

大的停车泊位缺口,单纯依靠政府力量无法满足停车需求。

2）适应产业发展的需要

停车需求孕育着巨大的商机,北京市的停车行业有着巨大的市场潜力。

在外国,停车场是交通基础设施中少有的可以通过产业化而盈利的项目。

例如:

在相关政策扶持下,日本的停车产业一直是利润比较高的行业;美国的停车产业每年大约收益260亿美元;亚洲金融危机后,泰国的房地产市场萧条,有的投资者就把过剩的公寓改建成停车楼,很快收回了投资。

在香港,一个停车位的售价比一辆高级轿车还要贵,如汇景花园的一个停车位售价高达60万港元。

即便是在我国内地,一些新建小区的停车泊位也被开发商高价出售,一个车位相当于一辆普通轿车的价格甚至更高。

面对巨大的需求和盈利前景,许多投资者希望进入北京市的停车市场,但也遇到了一些困难。

3）满足社会经济发展的需要

实践证明,停车行业是一个可以吸纳城市劳动力就业的前景广阔的行业,美国的停车业从业人员有100万左右。

停车场的经营属于服务业,而且是劳动密集型产业。

目前我国正在不断增加服务业在国民经济中的比重,特别是劳动密集型的服务业,停车场的产业化发展不但可以促进产业结构的升级换代,而且能够提供大量就业机会,特别是可以扩大再就业。

另外,随着人民生活质量的不断改善,人们对停车服务的要求也在不断提高,停车服务需要增加内涵、提升质量。

推动停车场的产业化、市场化发展,可以在停车行业中引入竞争机制,为消费者提供更高质量的停车服务。

停车场的产业化发展也是发展服务业、扩大就业的需要,以及人们要求停车服务质量不断提高的需要。

为了满足飞速增长的停车需求,大规模的进行停车场建设是当务之急,但是,

停车场建设的巨大投资缺口是难以完全由政府财政来负担的。

停车场建设亟需调

动全社会的积极性,充分吸引各种类型资金的投入,这就需要停车场建设的市场

化、产业化发展。

在社会主义市场经济的条件下,各种所有制经济形式共同发展,

为我们确立了城市停车事业市场化、产业化发展的背景。

所以,要从根本上解决

北京市的停车场建设问题,增加城市停车泊位的供给,停车场的产业化发展势在

必行。

2.国内外推进停车产业化的政策经验

发达国家和地区早已完成交通机动化的进程,城市交通机动化程度相当高,对停车问题的研究比较深入,积累了大量的经验。

通过出台包括政策在内的多方面对策,在改善了停车泊位供需矛盾的同时有效的实现了停车产业的高水平发展。

同时,我国内地一些城市在推进停车产业化方面也做了许多有创见性的工作。

1）日本的经验

和我国一样,日本的土地资源也相当紧缺,所以参考借鉴日本在推动停车产业化发展过程中的经验意义重大。

为促进停车场产业的发展,日本政府采取长期低息贷款等方式鼓励私人停车场的发展。

并在机动化的不同时期,先后出台了以下一些策略:

1965年~1975年,确立了日本开发银行贷款制度、减免固定资产税和地方公共团体贷款等优惠政策。

其结果是以民间为主体的停车场大量增加,同时建筑物附设停车场数量亦相应增加。

1975年~1985年,城市规划停车场、建筑物附属停车场制度得以完善,民间停车场的建设和运营正常发展的情况下,日本政府还制定了减免路外停车场和建筑物附属停车场部分税赋的措施。

1985年~1996年,制订了道路开发资金向民间停车场融资的制度、利用NTT股票的销售收入对停车场无息贷款制度和停车场建设计划制订费补助制度。

这一系列的优惠政策有利地促进日本停车场的建设和发展,更为重要的是积极引导民间资本投向停车产业。

2）香港的经验

对于停车设施的建设与经营,香港鼓励民营,模式有合作、资产出售、项目运营承包和服务承包管理等。

对于私人兴建的停车设施按物业进行管理;对于政府兴建的由私人公司承包,采用"商业原则"经营。

政府的多层停车库和路边停车收费咪表采取招标承包方式,政府从经营者变为对承包者的监控者,保留对收费价格、利润率调节的控制权。

政府对经营方式不乱加干涉,也不给予补贴,在利润税收政策给予优惠。

停车场民营化目标是:

确保停车使用者所付停车费合理,享受一定水平的服务,并保证停车经营有利可图,使投资经营者的利益得到适当保证,提高了投资与经营的积极性。

3）福州市的经验

福州市出台的《公共停车场建设优惠暂行规定》指出,公共停车位须在80个以上、计时收费、对外经营,可单独建设,也可与商业、住宅项目综合开发;停车场用地由政府公开挂牌出让;政府根据停车场用地的土地等级,分别给予每车位不同标准的资金鼓励,于竣工验收后拨付;要求停车收费实行市场调节价,根据市场因素和停车高、低峰时段,经营者自主定价。

4）成都市的经验

停车场建设免征土地出让金、市政设施配套费,减免自来水集资费、电力配套费、排污增容费等近二十项税费,以优惠的政策招商引资。

3.北京市停车产业化发展的制约因素分析

有关资料显示,北京市已经拥有了初具规模的停车产业。

目前,北京市的经营性停车企业约300家,其中业务覆盖全市的专业化大型停车经营企业5家,城八区内有13家企业经

营管理的停车泊位超过1000个;全市从业人员约有4万人,大部分为本市居民;根据市地税局停车企业领取发票量的不完全统计,2003年北京市停车行业年收入约为4亿元。

同时,北京市停车场的产业化发展受到了诸多影响因素的制约,这些影响因素可以概括为以下几个方面。

1）指导思想不够明确

目前,全社会对停车问题的认识不够,缺乏对停车场产业化发展的认识和理解,主要体现如下几个方面:

①在城市总体规划、分区规划和详细规划阶段缺乏对停车问题的重视和研究,造成很多历史遗留的停车问题。

以往我国的城市规划较少地考虑包括停车在内的机动车交通的需要,从这一方面来看,我国的这些城市可以被视为"非适应机动化城市",直接导致停车场建设可以利用的土地等空间资源缺乏。

有效地保证停车场建设所需土地等空间资源,使以往的"非适应机动化城市"转变为未来的"适应机动化城市"是一个在城市规划阶段必须注意到的问题。

②大众对停车收费的认识不足。

长期以来我国的停车场收费标准很低,人们习惯于免费或接近于免费停车,不能接受按市场价格提供的停车位。

③停车的管理涉及规划、建设、交通、公安等部门,管理权既交叉重叠,又分割脱节。

在北京市,有16个政府部门的职责涉及停车场的管理,有14个规章制度与停车事务相关。

停车方面的事务需要进行必要的梳理,由一个专门部门对其进行系统的研究、实施统一的协调管理。

2）现有政策、体制的问题

目前,北京市鼓励扶持停车场建设的政策还很不到位,相关体制、管理不健全,难以吸引民间资本进入停车场建设和经营领域。

主要体现在以下几个方面:

①对停车场建设的定性不准,没有相应的鼓励优惠政策。

停车场属于"准公共产品",建设停车场带有极大的公益性,欧美发达国家,如德国、法国、加拿大等,均将停车场纳入城市公益事业体系,按城市基础设施的定位进行停车场建设。

目前,北京市的城市公益事业体系不包括停车场的建设和管理,停车场建设不能享受任何优惠政策,难以吸引社会投资。

②停车场建设和经营难以取得投资回报。

这主要是因为:

城市土地取得成本过高,导致单纯依靠停车收费的收入难以弥补建设投资;停车场建设用地周边的配套市政设施需要由停车场建设单位承担,加重了投资风险;建设停车场,收益人不止是停车场的建设者或者经营者,临近商业企业也从中获益巨大,但是目前,还缺乏相应的操作机制,未能鼓励停车场的经营者和商业企业进行拓宽停车场收入来源的协作;虽然已经有了向公共停车场投资者优惠部分临近商业设施开发权的案例,但是这种形式的土地联合开发还没有在法规制度上得到保证和必要的操作规范。

③技术指标有待完善。

相比传统的停车楼和地下车库,有些简易式、机械式车库具有成本低、拆装灵活便利的优点。

在停车场建设的审批程序中,尚未对简易式、机械式车库进行明确定位,且未出台相应的技术标准,这些产品还难以被大批量采用。

3）停车收费价格机制等问题

停车收费是停车场收入的主要来源,对北京市的绝大多数停车场来说,这又是收入的唯一来源,停车收费价格机制是否完善将是停车场产业化发展成败的关键之一。

促进停车场的产业化发展,首先需要在停车收费定价上引入市场机制,让价格杠杆发挥作用,从而既调控供需,又保障建设经营者和消费者的利益。

但是,停车要占用一定的城市空间和时间公共资源,并对交通及周围环境产生影响,带有极大的外部性,停车位在北京市又是短缺资源,这就决定了停车收费的定价政府不能完全放开。

与国内相同类型的城市相比,北京市的停车收费价格比较低,而且不利于引导人们选用

路外停车场。

即使在北京市的繁华商业区停车,小汽车白天的收费标准也只达到每半小时2.5元,而上海最新的小汽车停车收费标准规定:

路内停车场实行最低限价,白天小型车停车首小时内按一小时计费,收费标准为15元,超过一小时后,以半小时为计费单位,收费标准为10元;路外停车场最高收费不超过每小时10元,停车时间若超过一小时后,以半小时为计费单位,收费标准为5元。

北京现行的停车收费价格标准偏低,不但导致部分人的用车成本由全社会来承担,而且造成停车场投资难以收回,严重挫伤了民间资本进入停车产业的积极性。

同时,尚未理顺路内、外停车的价格关系,未能从收入上促进和鼓励路外停车场的经营和建设。

4.典型区域案例分析

这里以北京市某地区为例,分析政策因素对停车场建设和经营的影响,目的是探讨推动北京市停车场产业化的思路。

在本研究对象地区,汇集了医院、酒店、商场以及公寓写字楼等设施,吸引了大量车辆停放。

该地区现有停车泊位不足200个,为尽快改善该地区停车混乱的状况,拟利用某酒店、写字楼现有露天停车场或者地下空间解决这一地区的停车问题。

建议采用两种方案（机械式简易式车库或者地下车库）进行该地区停车场的建设。

1）机械式简易式车库的投资回收期分析

机械式简易式车库的优点:

土地需求少、土建规模小、建设周期短、建设成本低（不包括管网改造费用）、科技含量低。

机械式简易式车库的不足:

外观不雅,政策和规划尚未给予承认。

具体实施方案:

利用酒店、写字楼现有露天停车场建设地上三层机械式停车库,提供大约300个停车泊位,每个三层机械式停车库的停车泊位投资成本约为2.5万元,总投资额约为750万元（不包括市政设施改造费用）。

机械式简易式车库的停车场总投资估算见表1。

（略）

2）地下停车场的投资回收期分析

地下停车场的优点:

没有土地拆迁费用、提供大量停车泊位、永久性建筑,同时可以结合商业、食宿设施开发,减少投资费用。

地下停车场的不足:

投资较大、投资周期长、风险大。

具体实施方案:

结合商业设施开发,建设地下两到三层建筑,其中地面和地下一层用于停车,剩余空间用做商业设施,该方案可提供约200个停车泊位,每个地下停车场的停车泊位投资成本为11万元左右,总投资额为2200万元左右。

②拟享受优惠政策的停车场建设

参照"北京市城市基础设施招商引资优惠政策"和市政府给予经济适用房的优惠政策,建议给予路外公共停车场以下优惠政策:

免交城市基础设施建设费,减半征收绿化补偿费,土地按划拨,免交土地出让金。

享受上述的优惠政策后,地下停车场的建设投资很大,如果政府给予上述的优惠政策,停车场的投资回收期将由13年缩短为11年,内部收益率将由13%

上升到15%。

通过以上典型区域的案例分析,可以得到以下结论:

对于属于城市基础设施的路外公共停车场,政府应根据不同的对象适当给予一定的政策支持和财政补贴,从而减少停车场投资的回收期,促进停车场的投融资建设。

笔者建议引入以下原则:

对公益性停车场的建设,政府可以考虑提供减免城市基础设施建设费、减半征收绿化补偿费、土地按划拨,免交土地出让金等优惠政策;对非公益性停车场的建设,应按市场化运作模式,适度享受优惠政策,可以考虑减免市政设施改造建设费用;对于投资额十分巨大的停车场建设,可以考虑政府和投资者共同出资,政府转让一定年限的经营权给合伙投资者。

5.促进北京市停车产业化发展的政策构想

1）制定完善的停车规划,落实停车场专用土地

①根据城市停车规划,按区域划分,对不同区域制定不同的停车规划指标。

对已有建筑（包括老旧居住小区）组织制定增设停车场的专业规划,同时加强对新建建筑配建指标落实情况的监督和管理。

②按照城市停车规划,确保落实停车场建设专用土地性质不变。

③根据城市停车规划的需要,统筹考虑市政、园林设施的新建和改建,加强绿地等地下空间的综合利用。

2）制定优惠政策,吸引停车场建设投资

①考虑将停车场建设纳入城市基础设施建设范畴,公共停车场投资者可享有建设市政公用设施项目的优惠待遇,免征土地出让金、市政设施配套费、自来水集资费、电力配套费、排污增容费等税费。

②进一步完善停车收费价格体制,本着以政府指导价为基础,政府定价、市场调节价为补充的原则,建立有弹性的停车收费价格机制。

利用增加的收入来调动投资者积极性。

③将转让部分临近商业设施开发权给公共停车场投资人的做法制度化,促进土地联合开发。

④在停车场融资中引入BOT机制。

⑤在商业区引进停车场开发利益补偿原则,鼓励商业企业在参与停车场建设的同时向消费者提供低价甚至免费停车服务。

⑥建立联合办公机制,加快涉及停车场建设项目的立项审批。

⑦对于简易式、机械式车库,明确其在规划、建设法规制度中的地位,制定相应的技术指标。

结语:

加强停车管理,充分利用现有停车资源

①推进停车场管理的信息化和智能化建设,加强停车信息的综合管理,供社会参考利用。

②加强对违章停车的管理,"停车入位",保证停车场收益。

③加强对在路外公共停车场周边设置路内停车位的管理,严格审批程序。