房地产估价规范xx版 xx版房地产估价规范.docx

房地产估价规范xx版 xx版房地产估价规范.docx

《房地产估价规范xx版 xx版房地产估价规范.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价规范xx版 xx版房地产估价规范.docx（25页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产估价规范xx版xx版房地产估价规范

房地产估价规范xx版[xx版房地产估价规范]

房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准，使房地产估行业更加有秩序的运行。

1总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民___城市房地产管理法》、《中华人民___土地管理法》、《中华人民___物权法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。

1.0.3房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。

1.0.4房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T50xxx-xx、房地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规定。

2估价原则2.0.1评估房地产的市场价值，应遵循下列原则：

1独立、客观、公正原则；2合法原则；3价值日期原则；4替代原则；5最高最佳利用原则。

2.0.2遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2.0.3遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

2.0.4遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某个特**期的价值或价格。

2.0.5遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。

2.0.6遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1维持现状前提：

分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；2改变用途前提：

分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；3更新改造前提：

分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；4重新开发前提：

分析、判断估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；5上述情形的某种组合。

2.0.7现状价值、投资价值等市场价值以外的价值评估，可根据估价目的对估价原则进行取舍。

3估价程序3.0.1自接受估价委托至估价项目完成，房地产估价应按下列程序进行：

1明确估价基本事项；2制定估价作业方案；3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8审核估价报告；9交付估价报告；10估价资料归档。

3.0.2明确估价基本事项应包括下列内容：

1明确估价目的；2明确价值日期；3明确估价对象；4明确价值类型。

注：

1估价目的应由估价委托人提出；2价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；3估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，估价对象范围应全面、客观，不得遗漏、虚构；45在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。

3.0.3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。

估价作业方案应包括下列内容：

1估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其渠道等；2估价工作质量要求及措施；3估价作业步骤、时间进度、___和经费预算。

3.0.4房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需的通用资料，估价时还应针对估价项目搜集估价所需的资料，并对所搜集的资料进行核实、分析、。

估价所需资料应包括下列方面：

1反映估价对象状况的资料。

2估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4对房地产价格有普遍影响的资料。

3.0.5每个估价项目至少一名负责该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查估价对象状况，核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况，拍摄反映估价对象状况及周围环境的影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和类似房地产市场资料，并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员和查勘日期等。

注册房地产估价师及辅助查勘人员应在实地查勘记录上签字。

3.0.6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行、分类和妥善保存。

归档的估价资料应包括下列内容：

1估价报告；2估价委托合同；3实地查勘记录；4估价报告内部审核记录；5有重要专业帮助的专业意见。

估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。

4估价方法4.1估价方法选用4.1.1注册房地产估价师必须掌握并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。

4.1.2注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3估价对象可同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

4.1.4同类房地产有较多交易的房地产估价，应选用市场法作为其中的一种估价方法。

收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

假设可重新开发建设的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法。

具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用市场法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

4.2市场法4.2.1运用市场法估价应按下列步骤进行：

1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立比较基准；4进行交易情况修正；5进行市场状况调整；6进行房地产状况调整；7求取比准价值。

4.2.2运用市场法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握正常市场价格行情。

搜集的交易实例应包括下列内容：

1交易实例房地产基本状况；2交易双方基本情况；3成交价格及付款方式；4成交日期；5交易目的、交易方式、交易税费负担等其他交易情况。

4.2.3根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：

1是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；2交易类型适合估价目的；3成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；4成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

4.2.4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。

换算处理应包括下列内容：

1统一房地产范围；2统一付款方式；3统一价格单位。

注：

1统一房地产范围，应消除因可比实例与估价对象的范围不同所造成的价格差异；2统一付款方式，应将可比实例的付款方式调整为在成交日期一次性付清的方式；3统一价格单位，包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位，其中不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期当日的市场汇率中间价计算。

4.2.5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。

有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

1利害关系人之间的交易；2对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3被迫出售或被迫购买的交易；4对交易对象有特殊偏好的交易；5特殊交易方式的交易；6相邻房地产合并的交易；7交易税费非正常负担的交易；8其他非正常的交易。

注：

1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2对交易税费非正常负担的修正，应将可比实例的成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

4.2.6进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。

市场状况调整宜采用当地同类房地产的价格指数或变动率进行调整，价格指数或变动率应可靠。

在当地无同类房地产价格指数或变动率的情况下，应对当地同类房地产价格的变动情况和趋势进行深入分析，作出判断，给予调整。

4.2.7房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.8进行区位状况调整，应将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。

区位状况调整的内容应包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的房地产区位因素。

4.2.9进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。

有关土地方面的实物状况调整的内容应包括面积大小、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素；有关建筑物方面的实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度等影响房地产价格的建筑物实物因素。

4.2.10进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。

权益状况调整的内容应包括土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况、物业管理情况等影响房地产价格的房地产权益因素。

4.2.11区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各因素之间的差异，量化差异程度，进行相应调整。

4.2.12交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，直接比较或间接比较对可比实例价格进行调整。

每项修正和调整对可比实例价格的调整幅度不得超过20％，综合调整幅度不得超过30％，各可比实例修正和调整后的最高单价与最低单价之比的差异不得超过20％。

4.2.13选取的多个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。

4.2.14市场法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关估价参数的求取。

4.3收益法4.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：

1搜集有关收入和费用的资料；2估计未来收益期限或持有期；3预测未来净收益或期末转售收益；4求取报酬率或资本化率；5选用收益法公式计算收益价值。

4.3.2收益期限应根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来估计。

建筑物剩余经济寿命与建设用地使用权剩余期限不同时结束的，收益期限应选取其中较短者。

收益期限较长，难以准确预测该期限内各期净收益的，应估计持有期。

持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为5至10年。

评估承租人权益价值的，收益期限应为剩余租赁期限。

4.3.3净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

1出租型房地产，应根据租赁合同和租赁市场资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金利息等其他收入。

有效毛租金收入为潜在毛收入扣除空置和收租损失后的余额。

运营费用包括建筑物维护成本、管理费、保险费和税金等，应根据租赁合同约定的租金涵义决定取舍。

运营费用中由承租人负担的部分，应作相应扣除。

2商服经营型房地产，可根据经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用和商服利润。

3生产型房地产，可根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

4.3.4估价中采用的租金等收入和运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，评估出租人权益价值时，租赁期内的租金应采用租赁合同约定的租金，租赁期间届满后的租金应采用市场租金。

但在合同租**显低于或高于市场租金的情况下，应关注合同租金的真实性，并考虑租赁合同中对提前解除租赁合同违约责任的约定，在维持租赁合同和解除租赁合同两种方式中确定出租人或承租人获益最大的方式。

利用估价对象本身的资料直接推算出的租金等收入和运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的租金等收入和运营费用或净收益进行比较。

若与正常客观的情况不符，应进行适当的修正或调整，使其成为正常客观的数据。

4.3.5在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：

1每年基本上固定不变；2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他变动情形。

4.3.6报酬率或资本化率应选用下列方法求取：

1市场提取法：

应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益、收益期限等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率或资本化率。

2安全利率加风险调整值法：

以安全利率加上风险调整值作为报酬率。

安全利率可选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区现时及未来的经济状况以及估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：

将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

R＝M·RM＋（1－M）RE………………（4.3.6）式中：

R─资本化率（％）；M─贷款价值比率（％），抵押贷款额与房地产价值的百分比；RM─抵押贷款资本化率（％），第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比；RE─自有资本要求的正常收益率（％）。

4投资收益率排序插入法：

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。

4.3.7资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：

RO＝L·RL＋B·RB………………（4.3.7）式中：

RO─综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；RL─土地资本化率（％），适用于土地估价；RB─建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；L─土地价值占房地价值的比率（％）；B─建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。

4.3.8收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

报酬资本化法的基本公式如下：

nAiV＝∑--------------………………（4.3.8）i=1（1＋Y）i式中：

V─收益价值（元，元/m2）；Ai─未来第i年的净收益（元，元/m2）；Y─报酬率（％）；n─收益期限（年）。

计算收益价值时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法公式。

4.3.9对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限的，收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时建筑物残余价值在价值日期的折现值之和。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物剩余经济寿命短于建设用地使用权剩余期限的，收益价值为按收益期限计算的价值与收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和。

收益期限结束时剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值，宜为整个剩余期限的建设用地使用权在价值日期的价值减去以收益期限为使用期限的建设用地使用权在价值日期的价值。

4.3.10当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：

AO－VB·RBVL＝-------------------………………（4.3.10－1）RL当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：

AO－VL·RLVB＝-------------------………………（4.3.10－2）RB式中：

AO─土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；VL─土地价值（元，元/m2）；VB─建筑物价值（元，元/m2）。

4.3.11直接资本化法的基本公式如下:

NOIV＝-----………………（4.3.11－1）R式中V─收益价值（元，元/m2）；NOI─未来第一年的净收益（元，元/m2）；R─资本化率（％）。

4.4成本法4.4.1运用成本法估价应按下列步骤进行：

1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置成本或重建成本；3估算折旧；4求取积算价值。

4.4.2重置成本或重建成本，应是在价值日期重新购置或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：

1土地取得成本；2建设成本；3管理费用；4销售费用；5投资利息；6销售税费；7开发利润。

注：

开发利润应明确计算基数，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平求取。

4.4.3具体估价中估价对象的重置成本或重建成本构成内容，应在第4.4.2条列举的构成内容的基础上，根据估价对象的实际情况合理确定，并应在估价报告中予以说明。

4.4.4同一宗房地产，重置成本或重建成本在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

4.4.5求取土地的重置成本，应直接求取其在价值日期状况的重置成本。

4.4.6建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市场法求取，或通过政府确定公布的房屋重置成本扣除土地价值后的比较调整来求取。

对政府公布的房屋重置价格，应了解其内涵。

建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

建筑物的重建成本，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

4.4.7成本法估价中的建筑物折旧应是各种原因造成的建筑物价值减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

4.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。

修复成本小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。

对于可修复部分，可直接估算其修复成本作为折旧额。

4.4.9建筑物折旧应选用下列方法求取：

1年龄-寿命法；2市场提取法；3分配法。

其中，采用年龄-寿命法扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：

1直线法下的建筑物现值计算公式：

tV＝C－（C－S）-----………………（4.4.9－1）N2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：

2V＝C（1－-----）t………………（4.4.9－2）N3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：

V＝Cq………………（4.4.9－3）式中：

V─建筑物现值（元，元/m2）；C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S─建筑物预计净残值（元，元/m2）；t─建筑物有效年龄（年）；N─建筑物经济寿命（年）；q─建筑物成新率（％）。

注：

无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物折旧，注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间和维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等确定应扣除的折旧额或成新率。

4.4.10建筑物寿命分为自然寿命和经济寿命。

估价采用的寿命应为经济寿命。

经济寿命应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

4.4.11估算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命，遇有下列情况时的处理应为：

1建筑物的建设期不计入经济寿命，即建筑物经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；2建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；3建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

4.4.12积算价值应为重置成本或重建成本扣除建筑物折旧，或为土地重置成本加上建筑物的现值，必要时还应通过外部折旧的方式扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。

4.4.13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境和市场供求状况等因素给予适当修正。

4.5假设开发法4.5.1运用假设开发法估价应按下列步骤进行：

1调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况；2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况；3估计后续开发经营期；4预测开发完成后的价值；5估算后续必要支出及应得利润；6计算待开发房地产价值。

4.5.2运用假设开发法估价应把握估价对象（待开发房地产）状况、未来开发完成后的房地产状况，以及未来开发完成后的房地产的经营方式。

估价对象状况包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等，未来开发完成后的房地产状况包括熟地和新房（含土地）等，未来开发完成后的房地产的经营方式包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。

4.5.3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

4.5.4预测开发完成后的价值，宜采用市场法、收益法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

4.5.5开发利润应明确计算基数，根据类似房地产开发项目相应的平均利润率水平来求取。

4.5.6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。

在实际操作中宜采用现金流量折现的方法；难以采用现金流量折现的方法时，可采用计算利息的方法。

4.6基准地价修正法4.6.1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：

1搜集有关基准地价的资料；2查找估价对象宗地所在位置的基准地价；3进行土地市场状况调整；4进行土地状况调整；5求出估价对象宗地价格。

4.6.2进行土地市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的值调整为在价值日期的值。

土地市场状况调整的方法，同市场法中市场状况调整的方法。

4.6.3土地状况调整的内容和方法，同市场法中房地产状况调整的内容和方法。

4.6.4运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。

5不同估价目的下的估价5.0.1房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：

1建设用地使用权出让估价；2房地产转让估价；3房地产租赁价格评估；4房地产抵押估价；5房地产保险估价；6房地产